Debcos : étude de cas immobilier (départ du locataire)

Bonjour à tous;
Après une journée à penser à autre chose je vais faire le point sur vos messages.
Le sujet de départ c’est comment vous avez géré le départ de votre premier locataire.
Pas si je suis fait pour ça.

Le sujet n’est pas de savoir si mon projet est viable.
Certes c’est le seul locataire mais vous avez tous commencer avec un immeuble de rapport, combien de bailleurs n’ont qu’un seul bien en location ?
En quoi la vente résoudrait mon problème du départ de locataire .
Si c’est pour multiplier les biens et les locataires peut-être que ce n’est pas ce que je souhaite.
Ne serait-ce que pour l’IFI dont je suis proche de payer.

Que l’on soit expérimenté, en devenir il faut bien une première fois donc c’est ça que je souhaite avoir comme avis.

titoux, le 24/03/2021 a écrit :

Un peu brut…mais exemple typique de quelqu’un qui veut faire de l’immobilier sans en avoir les compétences.

Très constructif comme remarque, vous vous permettez de juger sans savoir.

J’échange volontiers le retour de ma maman décédée subitement en janvier 2019 en me laissant cette maison.
Et le choix entre louer et vendre la maison de mes parents et d’expliqué à ma fille de 4 ans à l’époque qu’elle verra plus ça mémé et qu’en plus je vends la maison ou elle jouait tous les jours.

Bernard2K l’idée de la GRL est bien, mais j’ai du mal à comprendre cela remplacerait ma combinaison actuelle AI et GLI ?

Je comprends ainsi :
je souscris une GLR, ensuite je choisis les candidats et la GLR s’occupe de tout .

Donc je retiens comme conseil :
1 - De savoir comment l’AI va sélectionner les candidats, c’est moi qui avais amené l’actuelle locataire à l’AI.
La proximité de fin du mandat dans un an peut avoir un effet de levier.
2 - De savoir comment l’AI va gérer les visites bon la COVID19 n’aide pas malheureusement.
3 - Rien n’empêche de chercher un candidat moi-même.
J’ai commencé à en parler autour de moi d’ailleurs.

La personne proposée par ma locataire mais trouvant trop chez m’a toujours pas contacté doit certainement attendre le dernier moment.

4 - Passer en auto gestion à l’avenir une fois plus alaise avec mes diverses ressources de revenu, une fois tout cela bien établie

Je voulais parler d’une assurance privée contre les loyers impayés, donc, oui, une GLI.

Dangarcia
Le premier je l’ai trouvé en deux coups de fil et indiqué l’AI.
Fait la première visite moi.
Ma patronne de l’époque à qui j’en avais parlez-m’a trouvé une personne ( celui qui trouve trop cher encore aujourd’hui) et cette personne n’a donné suite et a donné mon numéro à la locataire actuelle.
Mais le bien était vide et nous n’étions pas en période de crise sanitaire mais j’entends bien le principe est le même.

Timinel :
c’est charitable comme réponse mais le jour ou j’aurait envie de mettre à l’épreuve du forum mon mode de vie et de gestion de patrimoine je poserait clairement la question comme je l’ai fait par le passé pas de soucis.

Lorsque j’’ai reçu le SMS de ma locataire je faisais mon parcours de marche quotidienne et je n’ai pas pris le recul nécessaire à la situation n’ayant jamais été confronté à ça.

Je suis un inquiet de naissance et je voie toujours tout du côté le plus défavorable d’une situation.
Donc c’est :
1- zut pas maintenant car en juin me restera un mois de chômage.
2 - zut si je trouve pas vite un locataire faudra que je retravaille ( et franchement je n’avais pas prévu cette option d’un par envie et deux, de par la période)

3 - Je n’ai pas encore finalisé la SCI c’est vraiment au balbutiment de la mise en place.

4 - nouveau SMS de la locataire m’informant de son collègue et de la baisse de loyer éventuel.
Là je me dis bon plan je baisse un peu ( pensant joue sur l’impôt à tort) je retrouve un locataire dans la minute après avoir perdu l’ancien ce n’est pas si mal.

5 - je vais poser la question sur le forum pour avoir des axes sur quoi faire quoi éviter.

6 - La panique vient du fait que je n’ai pas encore totalement mis en place le mécanisme pérenne de ma rente.

Je le répète pour vous cela semble un problème la donation pour ma fille mais pas pour moi.

Je remercie tous les jours mon père de m’avoir fait donation d’un terrain en 2004 car aujourd’hui si je peux me payer une résidence secondaire en étant au chômage et si je peux investir d’ici juin 100 000€ dans des SCPI d’avoir 55 000€ dans un PEA.
et potentiellement encore près de 300000€ en SCPI en octobre c’est bien grace à cette donation et de la vente de trois terrains issus d’une DP sur le terrain.

Si je l’avais eu en héritage simplement en 2019 je n’aurais même pas pu vendre sans donné le 3/4 aux impôts en plus valus.
Donc il a participé grandement à ma décision et re orientation de choix de vie, sauf qu’il a fallut que j’attende mes 50 ans pour cela.
Si je peux offrir un avenir plus radieux à ma fille au plus tôt pour elle je ne vais pas me gêner ensuite elle se construira comme bon lui semble.
J’ai une envie simple laisser à ma fille plus que mes parents et grand-parent m’ont laissé et pourtant ils m’ont laissé beaucoup j’estime.
L’IFI c’est 7000€ potentiellement donc je fais en sorte d’éviter

Je vis très bien depuis 2 ans avec mes seuls 1000€ de chômage pas de souci coté finance j’ai de la réserve pas pour 100 ans mais 12 mois oui, le problème n’est pas là.
le problème vraiment c’était devoir retourner travaillé si je ne veux pas puiser dans les réserves qui sont affectées pour autres choses.
Pour simplifier mes reserves sont " affectés" à l’avance des frais de constructions pour éviter les frais intercalaires de mon crédit au maximum.
Ils me seront "rendus" en juin par le déclenchement du crédit.

Comme dans une vie il n’y pas de petite économie j’économise ainsi 500€ de frais.

Ensuite ils participeront à la création de la SCI et l’achat des SCPI et ils reviendront dans ma poche de précaution en octobre.

Donc le timing n’est pas bon dans mon plan d’investissement.
Mais comme on n’a rien sans rien je ne vais pas me laisser démoraliser, déjà le coup est passé et je souffle un peu sur ça.

J’ai l’échéance des fondations de ma résidence secondaire lundi prochain je me focalise sur leurs bonnes réussites et j’aurais le temps voulu pour voir ça avec l’AI dès mardi.

Puis ça me donne l’occasion d’accélérer la SCI.

Timinel a écrit :

95% en recevant la notification de congé  se disent " encore un peu de boulot" ou " tiens  ca tombe bien"

ça me rassure, je suis pas tout seul à être content que mes locataires se sauvent!

Pour le renouvellement, en période covid, y a juste des protocoles à respecter (entre autre ne pas enchainer les visites).
Concrètement, je vois pas trop de difficulté, c’est ainsi que j’ai fait rentrer 3 locataires sur les 5 derniers
mois.

Par contre, c’est du temps, mais ça c’est le défaut de la gestion locative : ça prend du temps!
(je reviens de 2 jours de réparation post-plombier, car travaux qu’aucun pro ne fait, et c’est urgent)

Bonjour,
petit retour depuis un mois maintenant pas de nouvelle du futur loueur à qui je devais baiser le loyer !
J’ai appelé l’agence il y a 15 jours, ils ne pouvaient rien faire ( me prévenir par exemple) tant qu’il n’avait pas reçu de demande officielle de congé.
Elle part au 30 juin.
Ils l’ont maintenant et m’ont appelé pour savoir si je souhaitais continuer à louer.
J’ai dit oui et que le principal pour moi était ne pas avoir de vacance locative, l’ancien s’en va et laisse la place au suivant très vite.
J’ai quelques travaux à faire mais l’artisan est débordé pas avant juin.

Puis-je mettre une annonce sur LBC par exemple pour trouver un locataire ( l’agence ne le fera pas je pense) en indiquant l’agence pour les formalités ?

debcos, le 28/04/2021 a écrit :

Bonjour,
petit retour depuis un mois maintenant pas de nouvelle du futur loueur à qui je devais baiser le loyer !
J’ai appelé l’agence il y a 15 jours, ils ne pouvaient rien faire ( me prévenir par exemple) tant qu’il n’avait pas reçu de demande officielle de congé.
Elle part au 30 juin.
Ils l’ont maintenant et m’ont appelé pour savoir si je souhaitais continuer à louer.
J’ai dit oui et que le principal pour moi était ne pas avoir de vacance locative, l’ancien s’en va et laisse la place au suivant très vite.
J’ai quelques travaux à faire mais l’artisan est débordé pas avant juin.

Puis-je mettre une annonce sur LBC par exemple pour trouver un locataire ( l’agence ne le fera pas je pense) en indiquant l’agence pour les formalités ?

Un petit conseil…vendez …vous n’êtes pas fait pour la location !

debcos a écrit :

Non je n’ai pas vendu le nouveau locataire

Heureusement pour lui !

Bonjour,
le locataire est en place depuis le 07/07/21 et il me demande si je veux bien acheter une cabine de douche pour l’étage en remplacement du rideau et il la montera lui.
Cela me pose question vis-à-vis de ma responsabilité en cas de problème s’il la monte mal ou tout autre problème en relation avec la cabine.
Quel est votre avis sur la question s’il vous plaît ?
D’autre part l’agence doit-elle me fournir :la facture de leur prestation pour le nouveau locataire ( 1200 €),
le justificatif de l’entretien annuel de la chaudière au gaz ?
le nouveau bail,
le compte rendu de l’état des lieux sortant,
le compte rendu de l’état des lieux rentrant.
Là une semaine après on me demande d’engager des frais sur un carrelage cassé alors que l’état des lieux entrant et sortant est "vierge".

Merci d’avance pour vos éclaircissements.

J’aurais tendance à répondre au locataire :
"- vous avez visité avant de louer, n’est-ce pas ?
- oui.
Y avait-il un rideau de douche ou une cabine de douche ?
- un rideau
- Donc, vous saviez qu’il y avait un rideau, et vous avez loué. Vous étiez d’accord sur la chose louée. La chose louée n’a pas changé, votre accord matérialisé par le bail n’a pas changé.

La maison est en bon état et fonctionnelle, et c’est ainsi qu’elle est louée. La douche actuelle convenait très bien à la locataire précédente, une personne très soigneuse soit dit en passant. Je ne vais pas changer des choses dans la maison, à mes frais, au fur et à mesure de vos lubies. Donc, la réponse est non.

Par ailleurs, ce n’est pas à vous de faire des travaux, qu’il s’agisse d’une cabine de douche ou de quoi que ce soit d’autre, si ce n’est le petit entretien dit "locatif", et à la condition que vous ayez les compétences nécessaires.

Quand je dois faire des travaux, je fais travailler des artisans, qui ont un diplôme correspondant à leur activité, de l’expérience, et des assurances, or vous n’avez aucun des trois."

A l’agence, je dirais :
"vous n’avez pas mentionné de carrelage cassé sur l’état des lieux d’entrée. Donc, de deux choses l’une :
- soit c’est le locataire qui l’a cassé après l’état des lieux, c’est à lui de remettre en état. Qu’il se débrouille pour réparer. S’il le laisse ainsi, ça sera retenu sur la caution au moment de son départ.
- soit c’est vous qui me dites que vous ne savez pas faire un état des lieux. Je pense qu’il serait juste que ça soit vous qui changiez ce carreau, à vos frais, pour vous apprendre à faire un état des lieux."

Soit dit en passant : pour changer un seul carreau de carrelage, encore faut-il en avoir gardé en réserve ou que le modèle existe toujours chez le revendeur.

Ces réponses correspondent à une position "ferme". Elle me semble assez cohérente avec le fait d’avoir mis en agence : on veut toucher le loyer et ne pas être emmerdé. Donc, le locataire qui a des idées de changement une semaine après être rentré, la réponse est niet, sinon c’est le doigt dans l’engrenage.

Dernière modification par Bernard2K (18/07/2021 08h38)

debcos, il me semble que la réponse est oui à toutes vos questions.
Concernant la facture de l’honoraire de gestion, étant donné que c’est un pourcentage pris sur les loyers+charges, vous devez l’avoir à chaque rapport de gestion mensuel (j’espère que votre agence vous envoie au moins ce document..).

Je me demande quel est l’argument de l’agence pour conserver la caution, à part le fait que c’est une facilité pour eux et une trésorerie à bon compte…

PS : pour le carreau cassé, il m’est arrivé d’utiliser du "milliput", une résine epoxy très populaire chez les modélistes et facile à trouver sur internet, pour réparer des carreaux de carrelage blancs fissurés (chute d’objets sur le sol) et la faïence d’un WC (dont je me demande encore comment le locataire avait pu faire pour le fissurer à ce point…). C’est très facile à utiliser et une fois bien poncé, c’est impeccable.

Bonjour,
le nouveau vient de donner son préavis il part en juin.
Même pas un an en place.

Du coup je profite de ce qu’il parte pour envisager le changement de la chaudière à gaz par une pompe à chaleur.
je me renseigne pour les aides accordées.
Est-ce possible de déduire la différence, entre prime et totalité des travaux, des impôts et comment s’il vous plaît?