Jiamo [84] : étude de cas immobilier (locataire qui refuse des travaux d'étanchéité)

Vous devez vous poser les questions suivantes :
- les travaux nécessitent-ils de rentrer dans l’appartement de la locataire octogénaire ? Si oui : seulement pour l’accès, ou bien pour y faire des travaux dedans ?
- où exactement les travaux doivent-ils avoir lieu (terrasse, base du mur de la terrasse, tuyau de descente )?
- quelle est la nature de ce lieu des travaux, d’après le règlement de copropriété et l’EDD : partie privative ? parties communes à jouissance exclusive de l’appartement ? Ou partie communes ordinaires ?
- pourquoi diable la propriétaire de l’appartement aurait-elle prévu de faire ces travaux à ses frais, alors que les travaux de structure et d’étanchéité sont typiquement des travaux de la copropriété ?

De ces réponses découle la solution.

Bonjour Jiamo,

Votre affaire est quand même peu banale : une terrasse extérieure au-dessus d’un local commercial, cela ne court pas les rues ; sil n’y a pas de syndic dans l’immeuble, cela complexifie les choses.

Etes-vous certain que le lot que vous voulez acquérir a toujours été un local commercial ? Ne s’agissait-il pas plutôt d’un garage, d’un appentis, d’un cagibi, enfin d’un quelque chose que le propriétaire aurait transformé en local commercial sans demander l’autorisation de la copropriété ?

Cela aurait été d’autant plus aisé qu’il n’y a pas de syndic et que les autres copros ont "laissé pisser" pour ne pas engager de frais de justice ?

Vous seriez bien inspiré de vous renseigner sur ce point avant de finaliser l’achat.

Vous avez déjà beaucoup de chance si la propriétaire du dessus accepte de payer  les travaux. Si le local a été réalisé sans autorisation de la copro elle n’a aucune obligation de le faire.

Dans tous les cas, vous ne pouvez pas faire grand-chose à court terme. Si la locataire du dessus a décidé de partir au printemps et refuse de laisser passer les ouvriers, seule la propriétaire peut l’assigner devant le tribunal et le jugement ne sera pas rendu de si tôt, sans doute pas avant le printemps. Eventuellement, vous pouvez assigner la propriétaire qui assignera elle-même sa locataire, mais cela prendra des lustres.

sur la copropriété :
- ne pas avoir de syndic (ni peut-être de comptes annuels ni rien) est un vrai problème. Il faudra que quelqu’un s’y colle.
- la terrasse est une partie commune à jouissance exclusive
- s’agissant d’une partie commune, il faudrait en principe faire voter les travaux à la copropriété. Il faudrait ensuite les faire payer à chaque copropriétaire à proportion de leurs tantièmes. Alternativement, le syndic pourrait décider de faire les travaux sans l’aval de l’AG, en considérant que la sauvegarde de l’immeuble est en jeu (ce qui est un peu tiré par les cheveux ; et de toute façon il n’y a pas de syndic).

Sur la réalisation des travaux : une fois qu’ils sont votés et budgétés, c’est plus simple. Il y a plusieurs façons de faire :
- que l’artisan se pointe chez la mamie, demande s’il peut traverser l’appartement, s’excuse pour le dérangement, et voilà. Eventuellement prévoir quelques fleurs ou un paquet de gâteaux pour s’excuser. La fille n’a pas à opposer son veto puisque la maman, qui est la vraie locataire, autorise le passage à l’entreprise.
- attendre effectivement le printemps. L’immeuble ne va pas s’écrouler d’ici là. Vous pouvez sans doute faire quelques travaux utiles en attendant. Vous pourriez aussi repousser un peu l’achat en faisant traîner la signature de l’acte authentique.

Manifestement, ce n’est pas un problème qu’on résout avec du juridique. C’est une toute petite copro,  et ce sont vos futurs voisins, alors faites preuve de bon sens et de psychologie.

C’est un cas de négociation asymétrique, où rien ne plaide pour vous. Vous avez intérêt à ce que ces travaux soient réalisés, alors que les autres n’en ont rien à faire et n’y voient même que des inconvénients. Pour tous les autres copropriétaires :
- ce n’est pas chez eux qu’il pleut ;
- ça va leur coûter (quote-part des travaux)
Spécifiquement pour la fille de la locataire du 1er, en plus des autres raisons :
- ça va gêner sa maman déjà très diminuée (si elle envisage de la placer en maison de retraite au printemps, c’est que ça ne doit pas être jojo).

Qu’avez-vous à leur proposer ?
- "Il faut le faire" (en appeler à leur sens du devoir et de la solidarité… valeurs en voie de disparition)
- "Remettre en service le local commercial, ça donne de la valeur à l’immeuble". (argument peu efficace car trop rationnel et dont le bénéfice éventuel est trop lointain)

L’argument qu’il ne faut surtout pas utiliser : "je peux vous obliger légalement". Car vous allez les braquer et, certes, vous pouvez les obliger, mais s’il faut aller devant le juge, vous aurez le résultat dans plusieurs années, or vous en avez besoin rapidement ; et vous allez démarrer les relations avec vos voisins sur de très mauvaises bases.

Votre seule solution : apparaître comme le gars sympa. Créer un lien de personne à personne. Vous connaissez cette expérience : on demande à un inconnu un menu service. Taux d’obtention du service X %. Autre dispositif : on demande d’abord à cet inconnu quelle heure est-il. Puis on lui demande le même menu service. Taux d’obtention du service doublé. Tout simplement parce qu’on accepte plus facilement de rendre service à quelqu’un avec qui il y a une relation préalable, même ténue ; et aussi car il y a un effet d’entraînement de l’acceptation ; quand on a dit oui une fois, on dit plus facilement oui une seconde fois. (c’est très utilisé par les commerciaux : au lieu de déballer un argumentaire affirmatif sans laisser parler le client, ponctuer l’argumentaire de questions auquel le client répond par oui).

Donc, discuter avec ces gens. Soit en les croisant dans la rue ou dans le couloir. Mais ça peut prendre longtemps. Soit débarquer chez eux au prétexte d’un service à leur demander ; ce service peut être "je viens faire connaissance en tant que nouveau voisin ; et puis j’aimerais comprendre l’histoire de l’immeuble en général et de cette fuite en particulier". D’où les gâteaux et/ou les fleurs.

L’autre objectif de ces échanges, c’est de bien comprendre la motivation des gens. Il faut donc leur faire exprimer ces motivations, ces objectifs. Il semble que la fille de la locataire du premier ne veut pas qu’on dérange sa vieille maman (et peut-être : ne veut pas qu’on la voie dans cet état qui fait honte). C’est une motivation très forte. Mais, si la vieille maman n’est pas complètement gâteuse et que vous avez discuté plusieurs fois avec elle, elle serait capable de dire à sa fille "mais ça ne me dérange pas du tout, M. Jiamo est si sympathique ! Et puis ça me fera un peu d’animation, je discuterai avec les ouvriers et je leur ferai du café ; je m’ennuie toute la journée !".

Vraiment, c’est un cas où il faut aller rencontrer les gens. Les faire parler de leur vie. Les faire parler de l’histoire de l’immeuble. Si possible, se trouver des connaissances en commun. Leur faire dire quels sont leurs objectifs (et les classer en prioritaires et secondaires). C’est comme cela que ça se résoudra.

Si être sympa ne suffit pas, il faudra peut-être rajouter une incitation qui peut être financière : prendre les travaux à votre charge. Ca peut être aussi de l’échange de bons procédés : proposer votre aide pour tel truc qui fait souci à la fille de la locataire, et du coup elle accepte de vous rendre service en retour.

Enfin bref, les classiques de la négociation et du vivre ensemble.

Jiamo a écrit :

Je vais jouer la montre le temps de voir comment la situation évolue, la vendeuse n’étant pas pressée et moi non plus, on va laisser les principaux concernés régler leurs affaires ensemble

Ca s’appelle vouloir le beurre et l’argent du beurre.

Vous indiquiez l’avoir "à prix très intéressant". Ce prix très intéressant est justifié par des problèmes, tel que ce souci d’étanchéité.

A chaque fois qu’on encourage un vendeur à résoudre le problème avant de vendre, on prend le risque de voir le bien nous échapper car il peut se dire "je n’ai pas envie de résoudre ce problème, donc vais vendre à quelqu’un qui est moins exigeant" ou bien "ok, je résous le problème avant de vendre, mais alors je vais vendre plus cher, à quelqu’un d’autre ! Merci pour la bonne idée : résoudre le problème permet de rendre mon bien plus attractif et plus vendable !".

Si on achète avec le problème non résolu, on achète moins cher, "en l’état", et on prend le risque lié à la résolution de ce problème (délai, coût supérieur aux prévisions, voire impossibilité de résoudre le problème). Mais on a acheté pas cher, en faisant confiance à sa capacité à résoudre les problèmes. Ma façon de faire est plutôt celle-là.

Votre façon de faire est de demander à la vendeuse de résoudre le problème, tout en espérant qu’elle va vous garder le bien au même prix et rien que pour vous. C’est une autre façon de faire.