Debcos : étude de cas immobilier (maison individuelle en pinel)

debcos · #1

Bonjour,
comme indique en condensé dans ma présentation Information - Forums des investisseurs heureux
je viens vers vous pour des conseils.
- 48 ans.
- Magasinier en instance de, au mieux d’un mi-temps au pire licenciement ( rupture conventionnée) 3 ans d’ancienneté donc en gros 3000 € d’indemnité,
- Concubinage un enfant de 4 ans à charge.
- 0 euro d’imposition depuis 4 ans, naissance de ma fille sinon TMI 14%.
- Revenu actuel 1592 € net de salaire.
- Revenu complémentaire locatif 1332.92 net depuis avril 2019, héritage de la maison de mes parents.
- Aucun crédit en court.
- Propriétaire de ma résidence principale.
- épargne diverse 60 000 €, part sociale C.E, PEL clôturé 30000 €, livré A etc.
- Vente d’un terrain, 190000 € après plus-valu, reste 3 mois de recourt avant vente définitive.

- Aucune compétence particulière sauf du temps libre bientôt et bricoleur moyen.

Le plan idéal serait faire une pinel auto financée le loyer plafonner à 1100 € environ me fournira la moitié de l’ emprunt l’autre moitié revenue complémentaire.
Construction d’une maison destiné à être ma future résidence principale, pour pouvoir louer celle ou je suis actuellement
J’ai déjà les terrains constructibles depuis la donation en 2004.

La gestion sera assurée par ma banque la caisse d’épargne.
La vente du terrain 190000 € sera répartie ainsi:
- 100000 € assurances vie.
- 50000 € apport maison pinel.
- 40000 € placement pour du revenue sans risque.

Donc j’envisage de faire construire une maison individuelle sur un terrain m’appartenant dans le cadre de la loi Pinel.

Budget estimé maxi 150000 €
Financement :
- Emprunt de 100000 € sur 20 ans, 500€ de mensualité.
- Apport de 50000 € ( tiré de la vente du terrain)
- Loyer 1100 €
- Frais de gestion et assurances impayée ~ 125 euro.
- Loyé net 975 €.

Donc il me reste 475 € par mois pour les impôts et diverses taxes qui s’ajouteront à celle de la location déjà en place

Le but avoué étant de vivre de mes locations au mieux sinon avec un mi-temps et les locations.

Je m’interroge pour tirer partie au mieux de ma situation.
En gros j’ai peur de me lancer dans la construction de la pinel à cause de l’imposition que je n’arrive pas a projeté.
Merci d’avance.

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, pinel

Bernard2K · #2

Un Pinel apporte une réduction d’impôt sur le revenu. Il faut donc payer des impôts pour que ça ait un intérêt ! Contrairement à un crédit d’impôt qui vous est payé même si vous ne payez pas d’impôt.

Alors certes, le loyer du Pinel vous apporte des revenus supplémentaires, qui pourraient vous rendre un peu imposable. Mais, d’une part vos infos ne sont pas assez précises pour le déterminer ; d’autre part ça restera toujours d’un faible montant donc vous ne profiterez pas pleinement de votre réduction d’impôt.

Je vous invite à regarder plutôt le projet suivant : sur la parcelle la plus petite possible, construire un mini-immeuble de 4 à 8 logements de petite taille (studio à T2), à louer meublé. L’idéal est de donner l’impression à chaque locataire qu’il a une maison avec jardin privatif, par exemple maisons en bande, ou faire une maison "multi-faces", une face par appartement. Pour avoir des idées sur comment maximiser la surface construite tout en donnant à chacun l’impression d’habiter une maison et pas un appartement, voir comment sont faits les lotissements de maison mitoyenne, logements sociaux, villages de vacances, etc.

Pourquoi sur un terrain aussi petit que possible ? Parce que les gens veulent "un jardin", mais quand il s’agit de tondre, c’est une autre histoire. De plus, en LMNP, il faut déduire la valeur du terrain avant d’amortir. Plus le terrain a une faible valeur, plus vous amortissez, moins vous payez d’impôt. Alors faites sur un terrain juste assez grand pour y loger un barbecue, un salon de jardin et 2-3 jeux d’enfants (en plus des places de parking).

Louer meublé donc être imposé en LMNP au réel. Ca vous fait en gros 15 ans de recettes bien élevées (car de petites surfaces neuves et meublées se louent cher) avec une imposition supplémentaire nulle ou en tout cas très faible. Dans 15 ans vous vendez, de préférence à la découpe (ce qui crée une copropriété), ce qui devrait vous rapporter un max de thunes.

Vous allez trouver plein d’objections, mais vous pourrez retourner cela dans tous les sens : ce projet est de loin le plus rentable. Seul défaut : les modalités avantageuses du LMNP au réel ne vont peut-être pas durer éternellement. Cela dit, je ne pense que ça puisse devenir très désavantageux.

debcos · #3

Merci pour votre réponse.
Votre solution semble bien dans l’absolu.
Mais d’une part lors de la vente du terrain qui est dominant je me suis engagé à ne pas faire de maison à étage encore moins un immeuble.
D’autres part le besoin sur ma commune se situe plus en maison individuelles de 90 100 m2.
Je suis non imposable grâce à ma fille que j’envisage de passe avec sa mère.
Donc déjà avec la location je serait à 17890 brut par an si je rajoute la pinel 13200 on est à plus de 30 000 en ajoutant au pire mon chômage ou un mi temps entre 9000 et 19000.
Je serait entre 40000 et 50000.

Bernard2K · #4

Quelle est la surface maxi que vous pouvez construire sur ce terrain ? On peut faire plusieurs appartements sans avoir besoin d’un étage.

debcos · #5

C’est 30 % donc 150 m2 max

Bernard2K · #6

De quoi faire 5 appartements de 30 m².

debcos · #7

Oui mais le potentiel de location n’y est pas.
Vilage dans le 13 loin des grandes villes étudiante.

debcos · #8

Si je fait le calcul de rendement comme indiqué ici (2/3) Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d’impôts…
j’ai un rendement de 5.92% pensez que c’est un bon rendement ?
rendement brut :
loyer 1116 x 12 = 13392 / 150000 x 100 = 8.928%
rendement net après charge :
loyer 13392
charge gestion agence avec assurance impayé = 1479
assurance PNO = 300
Foncière = 1200
total charge = 2979
13392 - 2979 = 10413 / 150000 x 100 = 6.942%

rendement net après prélèvement sociaux :

loyer net :10413
intérêt emprunt estimer 1500 (100000 à 1.50)
10413 - 1500 = 8913

prélèvement sociaux 1533
10413 - 1533 = 8880 / 150000 x 100 = 5.92 %

rendement net après impôt revenu :
8913 = 0 donc rendement de 5.92 %

Bernard2K · #9

Votre calcul me semble globalement correct. Remarques :
- Gestion par agence et assurance GLI me semblent élevés (au-delà de 10 % c’est trop élevé) et il faut se demander si vous avez vraiment besoin de cela sur une maison individuelle.
- j’ai cru comprendre que vous passiez par votre banque pour vous packager la construction et la gestion de cet investissement. Attendez-vous à payer trop cher et à ce qui devait être simple devienne compliqué. Aucune banque n’a jamais construit une maison, elle vous vend cher des trucs qui vont être ensuite délégués à des entreprises que vous n’aurez pas choisies. Je ne comprends pas ce choix.
- coût de construction à préciser. 150 k€ pour 1000 m², donc 1000 €/m², en passant par la banque, je n’y crois pas. Même en passant en direct avec un constructeur, on est assez nettement au-dessus. Et attendez-vous de toute façon à ce qu’il reste pas mal de boulot après la réception (poser des étagères dans les placards, faire un jardin qui ressemble à quelque chose, etc). Tous les gens qui ont fait construire savent que la maison livrée est encore un peu brute et qu’on ne peut pas poser ses valises telles quelles. Il faut donc un budget supplémentaire pour toutes ces finitions.
- 1116 € de loyer = plafond Pinel sur la commune, si j’ai bien compris. Mais est-ce que ça se louera à ce prix-là ? Que dit votre enquête sur les loyers pratiqués dans la commune ?
- votre IR = 0 n’est pas réaliste, puisque vous savez que vous aurez 13000 environ de revenus fonciers et 10 ou 20000 de chômage et/ou salaire. Il faut donc impérativement que vous précisiez votre future imposition. Vous n’êtes pas très clair à ce sujet. Actuellement, vous êtes considéré célibataire +1 enfant à charge (totale ou partagée),soit combien de parts ? Si vous devenez imposé avec votre concubine et votre enfant, ça donnerait probablement 2,5 parts, pour quels revenus totaux ? Il vous faut calculer tout cela pour pouvoir calculer votre futur impôt et votre future réduction fiscale Pinel.

debcos · #10

Pour ce qui est de la gestion par agence c’est 6.70% et 2.5 % assurance loyer impayé plus tva.
Je commence et j’ai pas l’envie de gérer ça pour le moment.

Pour la construction je passerait par un constructeur certainement Maison Prisme en ccmi.
Pour le prix c’est inclus viabilisation environ 12000 €, bassin de rétention obligatoire 10 m3 pour 100 m2 environ 5000 €, surcoût du béton environ 10000 € pour fondation à 2 m, 3000 de peinture le portail la clôture est déjà faite.
Plus les imprévue je suis à 150000 max.
J’ai démarché 5 constructeur et je pense bien m’en tirer.
J’ai fait volontairement le choix de ne pas avoir de garage car ça rapporte rien au pinel et coûte un max, préférant la terrasse de 16 m2 qui ajoute 8 m2 pour le calcul du loyer.

Ma banque me prêtera "simplement 100000" € moins si je baisse à 140000 le maxi.

pour les loyer j’ai l’exemple de la maison de ma défunte mère de 143 m2 plus garage sur terrain de 2000 m2 que je loue 1490 € brut.

Il y a de la demande pour ce type de maison 90 100 m2 avec 3 chambres.

Niveau impôt je n’en paye pas grâce à la part de ma fille donc j’ai 1.5 part pas de déclaration commune avec ma compagne.
Mon avenir pro est quasiment acté, licenciement baisse d’activité dernier rentré premier sortie d’ici 1 à 2 mois mais j’ai proposé un mi-temps à mon patron il réfléchie.

Donc de sur en 2020 pour 2019 j’aurait la location de la maison de ma mère + chômage ou mi-temps sur une moitie d’année.
J’ai environ 3000€ de frais pour mettre la maison en conformité pour la location, clôture, frais d’agence etc, diagnostic, nettoyage.
Je ne suis pas trop inquiet pour l’année 2019.
celle de 2020 et 2021 dépendra de mes revenu du travail.

Je m’inquiète surtout pour la projection 2022

Si je part sur la pinel je pense louer en octobre 2020, 5 mois pour démarche permis et 8 mois de construction plus retard éventuel.

Donc je ai peur de l’imposition horizon 2022 pour année 2021 ou
- soit j’aurais un job a temps plein et 2 locations
- soit mi temps et 2 locations préférence pour ce cas de figure.
- soit juste les 2 locations cela me semble juste d’ailleurs.

De toute façon se sera 1 part ou 1.5 part avec ma fille.

Pour aller plus loin, je pense faire construire ma résidence principale dans la foulée pour pouvoir aussi loué mon actuelle résidence principale ( 60 m2 )

L’objectif c’est cette chronologie :
- Pinel
- Nouvelle résidence principale.
- location de l’actuelle pour le bas, et plus tard louer le haut actuellement occupé par ma belle-mère, le plus tard possible bien sur !
Et bien sur jouer à la limite des 1300000 de l’IFI !

Je sais pertinemment qu’il y aura "un cailloux dans ma chaussure" mais j’arrive pas à savoir comment faire pour qu’il me fasse le moins mal.

Nakor26 · #11

Pour le calcul du rendement, il faudrait rajouter la valeur du terrain. Car sur le papier rien ne vous empêche de le vendre et d’investir autrement.

debcos · #12

Justement c’est un axe de réflexion sur lequel je ne m’interdit pas.
Je table aussi sur un prix de 180000 euro le terrain après plus values.
Si je suis certain d’avoir les même retomber financières qu’ avec la pinel c’est ce que je ferai.

Range19 · #13

Vous semblez définitif sur votre projet et assez peu enclin à entendre les conseils/remarques.
Les vraies marges de rentabilité que vous auriez sont celles qui font disparaître les intermédiaires : comme par exemple la gestion en agence.
Sur le côut de construction : je ne connais pas votre région, mais 1500 le m² avec les normes actuelles et considérant que c’est fait par un constructeur qui marge, la qualité sera probablement basse.
Un constructeur a des avantages, mais pour avoir fait construire plusieurs maisons, travailler avec une équipe d’artisans offre soit un coût inférieur, soit à coût égal une qualité très supérieure. Mais il faut être capable de gérer et avoir le temps, ce qui va être votre cas. Ma dernière construction date de 2010. différence constructeur/artisans 20m² soit 20% minimum considérant que j’ai choisi des matériaux de meilleure qualité donc finitions ++.

L’absence de garage est une erreur : d’expérience, les locataires solvables ont souvent des choses à ranger/stocker au gré de leurs mutations/déménagements, ne serait-ce que leur tondeuse.

Vous ne devriez pas limiter votre réflexion à un rendement théorique mais bien faire vos devoirs : potentiel réel du marché local, forces et faiblesses du projet, étude de la demande (revenus moyens des ménages/nouveaux entrants dans la communes) et donc du prix que des locataires stables paieraient.

Si vous pouvez vendre le terrain 180 000, faîtes le : beaucoup moins d’enquiquinements à court, moyen et long terme et vous n’aurez pas tous vos oeufs dans le même panier.

Nakor26 · #14

Carrément à 180 000e je ne me suis pas amusé à refaire le calcul de rendement mais il doit être très très bas.
Vendez, et investissez dans des scpi et/ou etf world, ça vous fera moins de travail pour un rendement équivalent voir supérieur.

debcos · #15

Range19,
si j’écoute à mon niveau, je débarque là avec des biens de famille ou au fil des ans et des décès de ma tante 2006, de mon père 2010 et enfin de ma mère 2019 l’état en a pris plus qu’a son tour, je veux rentabilisé cela au mieux n’étant pas issus d’un milieu ou on jongle aisément avec des sommes conséquentes j’essaye de faire les choix les moins pires.
Je veux garder les pieds sur terre et rentabiliser au mieux dans la globalité du patrimoine.
L’enjeu n’est pas que sur construire ou pas.
Construire si ça m’apporte de l’argent et réduit mes impôts oui.
C’est une étape du projet, qui peut etre résumé simplement par mettre à l’abris ma fille et essayée au mieux de vivre sur le patrimoine, si j’en tire 2000€ / mois après cotisation sècu et retraite je serait heureux.
Le but n’est pas de me construire un patrimoine à tout prix, j’ai déjà deux villa.

Pour la construction je devrait avoir le dernier devis demain sachant que j’ai pris large sur le béton et le bassin
Avenir et tradition c’est 135000 je dois ajouter peinture et viabilité etc donc 150000.
Azur et construction c’est 138500 je dois ajouter peinture et viabilité bassin etc c’est 166500
bleu provence c’est 148700 je dois ajouter peinture et viabilité bassin etc c’est 168500
Un MO c’est 120000 je dois ajouter peinture et viabilité bassin assurance dommage ouvrage etc c’est 152500.
Prisme j’attend on devrait être aussi dans les 150000 €.

Sil faut j’ajouterais suivant demande des locataires un abris jardins pour tondeuse et vélo…..

La demande est plus sur du 3 chambres 1100 1200 € que du studio j’ai demandé avant aux agences immobilière du coin bien sur, c’est un village de 9000 habitants.
Très peu de terrain en vente donc un atout aussi en cas de vente.
Sur leboncoin il y a 3 studio 40m2 à 620€ donc ma villa à 1100€ c’est dans les prix.
C’est du neuf avec 400 m2 de jardin à 5 mn a pied du collège.

C’est sur que si en plaçant sans risque 180000 € ça me génère 1500€ mois net je me prend plus la tête avec ma pinel, je vend.

Bernard2K · #16

Je reste persuadé qu’il y a du potentiel pour de la location meublée de plus petite surface.
Exemple sur 150 m²: 1 studio ou T1 de 30 m², 1 T2 de 45 m², 1 T3 ou T4 de 75 m². Environ 2000 € de loyer au lieu de 1100 €. Et la fiscalité super intéressante du LMNP au réel.

Mes parents ont loué un T3 meublé dans un village de 4000 habitants pendant 20 ans, et ça c’est toujours très bien loué. Parmi les gens qui louent de petites surfaces, il y a une proportion significative de gens qui sont prêts à beaucoup de choses pour être "à la campagne" et avoir un bout de jardin. Même louer meublé alors qu’ils ont déjà des meubles.

Nakor26 · #17

Oui mais non, votre comparaison doit être sur 180 000+150 000 d’emprunt sinon ce n’est pas équitable.
Ca ferait un total de 330 000 de scpi financé à crédit, à 6% ça pourrait faire autour de 1920e par mois (moins le crédit).

Il vous faut aussi regarder ce que vous pouvez acheter d’autres d’occasion pour cette somme de 330 000e. Par chez moi, avec ce genre de somme, on trouve des immeubles avec des locataires en place pour au moins 2500e de loyer mensuel. Je ne connais pas votre région, à vous de regarder.

Mais vu le rendement que vous annoncez, à mon avis il y a mieux à faire que cette construction neuve.

Stinky · #18

Placez les chiffres sur une feuille :

Cas n°1 : construction de la maison avec location en pinel
180k€ de terrain
50k€ d’apport
100k€ de crédit soit 500€ de mensualité sur 20 ans (approximatif mais on est dans l’ordre d’idée)

Revenu mensuel : 1100€ soit environ 500€ avant impôt une fois déduites la TF et la mensualité d’emprunt. Pour un projet à 330k€ c’est très nettement insuffisant.

Sachant que ce projet devrait vous rendre imposable que ce soit à mi-temps ou au chomage (vous rajoutez les 1300€ de loyers nets percus actuels aux 1000€ nets futur, vous êtes à 2300€ + chomage) même avec un enfant à charge. Reste à voir si le crédit d’impôt du Pinel, qui pour rappel dure 9 ans avec possibilité de le pousser à 12, suffit pour ne pas payer d’impôts.

Cas n°2 : Vente du terrain et placement des liquidités avec éventuel effet de levier sur de l’achat de SCPI

180k€ issus de la vente du terrain
50k€ d’apport

Vous basculez le tout sur un mix qui vous convient et vous tranquilise
Exemple : 130k€ sur PEA dans un tracker World que vous investissez sur 2 ans en lissant votre PRU. Reste à choisir si vous préférez qu’il soit distribuant ou capitalisant, la plupart des membres du forum préfèrent le capitalisant quitte à en prélever un peu tous les ans pour se créer leurs "dividendes"
200k€ de SCPI dont 100k€ financés à crédit sur 20 ans. A diversifier sur 4 ou 5 SCPI pour diluer le risque

En partant sur une hypothèse réaliste de rendement de 4% sur le tracker world et 4.5% sur les SCPI, vous vous retrouvez avec
4% sur 130k€ soit 430€ nets par mois si retrait du PEA après 8 ans.
4.5% sur 200k€ soit 750€ nets avant impôts et crédit soit 250€ une fois la mensualité déduite

Ce montage vous procurerait donc 430 + 250 soit 680€ de revenus mensuels pendant 20 ans, et ceci sans rien avoir à gérer ni à faire.

Si je rajoute la rémunération de vos 100k€ placés en assurance vie (j’espère dans un bon assureur en ligne sans frais) à 3% et les revenus de votre maison en location, vous atteignez facilement les 2000€ nets mensuels et vous êtes rentier selon IH notre hôte.

Simple exemple pour vous montrer qu’il faut englober la valeur de votre terrain dans le projet pour calculer votre rentabilité. Je sais que c’est dur de se séparer d’un héritage qui a peut être appartenu à plusieurs générations successives mais il faut parfois savoir vendre pour diversifier et sécuriser une rente et des revenus.

debcos · #19

Merci pour vos interventions.
Bernard j’ai 2000 de terrain avec ma RP je peux facilement faire encore des studio dessus en cas de besoin.
J’ai encore 2000 m2 de terrain divisable au bas mots 4 x 500m2 je vous laisse faire le calcul.
Le potentiel est énorme je me dois de garder là tête froide.
Je ne recherche pas un train de vie de fou.
Je veux juste profiter d’une vie paisible et m’occuper de ma fille.

Rouler en supercar, avoir un appart au ski ou faire le tour du monde c’est pas mon but.

Pour les propositions je regarde.

Je me suis fait un fichier Excel je vais voir à le partager avec tous dessus loyer charge etc pour 1 puis 2 puis 3 puis 4 locations

Bernard2K · #20

Ce n’est pas une question de manque de terrain. C’est une question que, sur un terrain en particulier (qui vaut cher), il faut maximiser les m² construits ET le loyer rentré.

Il faut bien voir que la villa avec terrain est souvent le rêve de chacun et donc, quand on devient bailleur, c’est ce qu’on veut proposer. Mais le rendement est trop faible. Pour les locataires, il faut fournir des succédanés de villa avec terrain. Ca plaît beaucoup, même là où la demande n’était pas flagrante à la base, et ça permet d’augmenter la rentabilité.

Enfin, ça fait maintenant plusieurs fois que je vous l’explique, comme relevé par d’autres vous semblez assez fermé aux propositions tout en prétendant le contraire (c’est à dire que vous dites "non, je ne suis pas fermé et merci pour vos suggestions, mais je reste quand même sur mon idée première"). Vous faites bien ce que vous voulez.

debcos · #21

Stinky ce sera sur 12 ans le pinel

Bernard je débarque et j’ai pas la même vision que vous les habitués mais j’essaye de comprendre au mieux.
Je met en pj un exel de se que je passe avoir comme impôt si je ne travaille pas et avec 1 seule part.

location1.xls

debcos · #22

Bernard2K
Déjà j’ai pas indiqué c’est dans les Bouches-Du-Rhône.

J’ai étudié votre proposition qui est dans l’absolue une très bonnes idées c’est évident.
Mais pour mon cas actuels n’est pas transposable à la parcelle que je destine à la construction.
En effet elle est toute en longueur et seulement 12 mètres de large exploitable, dedans faut déduire le recul face aux autres constructions à 3 mètres, donc plus que 9 mètres pour y construire les T1 ou T2 studio peu importe et fournir un petit bout de jardin, plus les passages pour accéder aux logements.
Et 21 mètres en long car je dois garder de la place pour le bassin de rétention.
La parcelle fait 684 m2 mais environ 450 m2 réellement exploitable.
D’autres part je me dis que si je me plantes avec ma villa se sera plus facile de revendre la villa que 4 ou 5 studios.
D’autres part vu le cadre en dehors de la ville et les maisons autours notamment les deux miennes plus celle de mon acquéreur du premier terrain, je déprécierait à coup sur le cadre de vie et les prix des villas voisines

Stinky.
Je ne suis absolument pas gêné par la vente de bien "ancestraux"
Le cas n°1 que vous expliquez est bien comme cela.
La déduction du pinel c’est 2700€ pour 140000 € investis et 3000€ pour 150000€

J’ai du mal a assimiler le fait d’ajouté le terrain pour le calcul de rendement pour moi c’est 150000 investis.
Pour les cas n°2
Si je veut investir dans une SCPI mes 150000€ ( crédit 100000 € plus 50000€ apport) je me retrouve avec un studio 1 pièce sur Marseille par exemple :
Les Terrasses de la Major - Investissement appartement neuf loi Pinel - Marseille 2ème

Un 2 pièces sur Arles https://loi-pinel.trouver-un-logement-n … 6854.html:

Ou bien si on parle de 330000€ (180000€ vente terrain plus 100000€ crédit et 50000€ apport)
46 à 56 mètres carrées.
https://www.immoneuf.com/programme/anno … t=investir
J’ai du mal a voir le surplus de rentabilité.
Quelque chose doit m’échapper !

J’ai du mal à comprendre car je ne sais pas comment investir dans des SCPI des "petites sommes"

Ensuite vous proposez quelques chose de bien mais ça reste obscur pour moi encore.
Mais néanmoins c’est ce type de montage que je recherche.
J’ai déjà un PEA à la caisse d’épargne de 10000€.

Je partirait donc sur le revenue de la vente du terrain 1 ( 190 000) :
- 100000 assurance vie pour ma fille.
- 50000 compte épargne retraite.
- 20000 apport financement future résidence principale.
- 20000 projet terrain 2

Revenu terrain 2 (180000) + terrain 2 (0000) = 200000
- 10000 PEA
- 10000 SCPI

Je me garde 100000 de crédit pour ma RP qui une fois habitable, je louerais celle ou je suis 800 tranquille.

Et si ma compagne décide de prendre en charge les 100000 du crédit je re injecte mon crédit dans autre chose.

Donc mercredi j’ai la réponse du dernier devis de prisme.
J’ai encore trois mois avant la vente du terrain 1.

Je vais mettre en vente le terrain 2 si pas d’acheteur je fait la pinel si je le vend je part sur PEA SCPI etc.

Range19 · #23

debcos a écrit :
D’autres part je me dis que si je me plantes avec ma villa se sera plus facile de revendre la villa que 4 ou 5 studios.
[…]

J’ai du mal a assimiler le fait d’ajouté le terrain pour le calcul de rendement pour moi c’est 150000 investis.

Vous avez totalement raison : une villa se revend : vous faîtes moins de rendement immédiat mais c’est quasiment liquide et le potentiel patrimonial et de plus-value peut maximiser le rendement réel à terme. C’est ce qui m’arrive avec une maison même si selon l’endroit ça peut être très hypothétique.
Moins de fiscalité lié au revenu locatif moindre mais rendement réel à long terme sérieusement amélioré si on intègre la plus value potentielle. Plus rare avec les petites surfaces.
Je me répète au passage : pour faire une plus-value avec une quasi certitude, il faut maîtriser ses coûts. Si vous payez 100 ce que l’on vous vend 130 (en évitant de passer un constructeur par exemple).

Vous avez totalement tort sur la question de ne pas intégrer tous les capitaux immobilisés dans vos calculs de rendement (la valeur du terrain). Il faut impérativement assimiler l’ensemble des capitaux et valeurs immobilisés dans vos calculs.

debcos · #24

ok Range19.

J’ai la réponse de Prisme 147 000 habitable.
Donc maintenant je vais bien réfléchir.
Parcourir le site pour mieux comprendre les placements financiers.

geek · #25

Bonjour

Entre le Pinel et Meublé, la solution proposée par bernard2k (petit logement en meublé) me semble la plus rentable. Autre solution, sur 150m2, 2 logements T3 meublé

J’ai lu que vous souhaitiez ne pas construire de garage car non prise en compte dans le loyer pinel ce qui est exact (a hauteur de 12m2) mais les terrasses plein pied sont également dans ce cas. Si vous ne construisez pas de garage, prévoyez à minima une zone couverte de stationnement que vous pourrez transformer en garage par la suite.

Pour le pinel, pensez aux PS que vous devrez payer dès que vos revenus fonciers seront positifs (très rapidement dans les premières années vu que vous n’aurez pas beaucoup d’intérêt d’emprunt, cela correspondra à plus d’un mois de loyer). De plus, Pinel impose des plafonds de ressources, est ce que ce ne sera pas un frein pour le choix de vos locataires avec un loyer de 1100 eur ? Le passage par la banque + CCMI constructeur + agence pour la location va générer une perte de rentabilité, c’est dommage de ne pas intervenir en direct, dans ce cas, il est peut être préférable de choisir un support d’investissement de type SCPI ou AV/PEA.

Pour la construction, le plus important est de bien définir votre objectif : est ce un investissement à but locatif uniquement ou un investissement pour récupérer le bien pour vos besoins ? Selon la réponse, vos choix de prestation et d’équipement ne seront probablement pas les mêmes.
Concernant le cout de construction, je suis surpris d’un cout de revient à 1500 eur le m2 (pensez aux taxes d’aménagement, taxe assainissement, aménagement extérieur etc). Par ailleurs, vérifier le PLU local, bien souvent des places de stationnement doivent être prévues pour toute nouvelle construction.

Avec du recul, la rentabilité d’une construction en PINEL est très basse. Le seul intérêt est un objectif de plus value lors de la vente. Pour les appartements éligibles PINEL, je suis encore plus réservé car dans la plupart des cas, le surcoût initial ne permettra pas une vente avec plus value.

Dernière modification par geek (24/05/2019 13h01)

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Debcos : étude de cas immobilier (maison individuelle en pinel)

#1 19/05/2019 10h53

#2 19/05/2019 13h36

#3 19/05/2019 14h40

#4 19/05/2019 15h47

#5 19/05/2019 15h52

#6 19/05/2019 16h24

#7 19/05/2019 16h28

#8 19/05/2019 20h05

#9 19/05/2019 22h56

#10 19/05/2019 23h47

#11 19/05/2019 23h56

#12 20/05/2019 07h12

#13 20/05/2019 08h51

#14 20/05/2019 10h19

#15 20/05/2019 13h08

#16 20/05/2019 13h58

#17 20/05/2019 14h00

#18 20/05/2019 14h09

#19 20/05/2019 14h57

#20 20/05/2019 21h38

#21 20/05/2019 21h49

#22 21/05/2019 23h09

#23 22/05/2019 08h18

debcos a écrit :

#24 22/05/2019 19h45

#25 24/05/2019 11h57

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