Fiscalité des charges locatives encaissées dans une maison sans copropriété ?

Vous oubliez la base : en revenus fonciers, le revenu brut imposable est le loyer hors charges (au sens de : hors charges récupérables sur le locataire).

on aurait tout intérêt à majorer la partie "charges" dans le loyer

Voilà pourquoi vous oubliez la base : vous ne comprenez pas ce qu’est un loyer. Il n’y a pas "une partie charges" dans un loyer. Il y a le loyer d’une part (c’est à dire le loyer hors charges), et puis il y a une provision sur charges d’autre part, qui doit être régularisée chaque année. Ce sont des charges récupérables sur le locataire, conformément au décret de 1987. Ces charges récupérables de l’euro à l’euro (donc sans aucun bénéfice) n’ont pas la nature d’un loyer ni d’un revenu.

Exemple : si la maison est louée 800€ HC + 400€ de charges, soit 1200€ au total

Votre revenu brut imposable est de 800 €.

les charges réelles s’élèvent à 100€ et que le locataire ne demande pas de régule

Premièrement, ça serait vraiment n’importe quoi de se baser sur le fait que le locataire ne demande pas de régularisation. Il suffit que n’importe qui lui mette la puce à l’oreille et il peut vous demander la régularisation sur 3 ans en arrière.
Deuxièmement, il n’y a pas qu’au locataire que vous devez pouvoir justifier les charges. Aux impôts aussi. Inventer des charges pour diminuer son revenu imposable, l’astuce n’est pas nouvelle, mais c’est juste une fraude fiscale.
En cas de contrôle, comment allez-vous justifier vos 400 € de charges mensuelles alors que vos charges réelles sont de 100 ? Vous allez produire des fausses factures ou quoi ?

Vous n’avez pas assez réfléchi avant d’écrire.

Bonsoir ,

en theorie vous pouvez augmenter le revenu … et en pratique vous ne pouvez pas ?

Mais dans le cadre d’une maison (donc sans copropriété), les sommes payées pour le compte du locataire (eau, électricité…) ne sont pas déductibles

d’ou viennent ces charges en location nue  et monopropriete , je ne vois pas vraiment de charge ( a part la TEOM ).
( en pratique ) Vous n’allez pas prendre le contrat d’electricité pour votre locataire …

cdt

cobra a écrit :

Et je peux vous attester que dans la pratique, depuis plusieurs années, seulement 1 locataire sur 10 m’a demandé une régularisation de ses provisions pour charges.

Pardonnez moi cette remarque sans doute fort naïve, mais on pourrait croire que écrivez avoir majoré les charges imputées au locataire, sans régulation de celles-ci.

Vous ne vous chargez pas de la régulation de celles-ci, lorsque le locataire ne vérifie pas ?

LieKolchin a écrit :

cobra a écrit :

Et je peux vous attester que dans la pratique, depuis plusieurs années, seulement 1 locataire sur 10 m’a demandé une régularisation de ses provisions pour charges.

Pardonnez moi cette remarque sans doute fort naïve, mais on pourrait croire que écrivez avoir majoré les charges imputées au locataire, sans régulation de celles-ci.

Vous ne vous chargez pas de la régulation de celles-ci, lorsque le locataire ne vérifie pas ?

Je vous pardonne, même si j’aurais préféré que les intervenants s’intéressent au fond de la question de ce sujet et non pas juger sur des détails.

Je ne réévalue jamais les loyers de mes locataires, je suis donc perdants.
Mes provisions pour charges bien trop souvent sous valorisées de surcroit sur les consommations d’eaux (les gens pensent que c’est illimité)
Je ne demande jamais le remboursement de la TOM.

Tout cela afin d’éviter beaucoup de paperasse, et fidéliser les locataires.

Vous voyez, je suis une victime et non un bourreau. Pas de doute, on est bien en France …

lachignolecorse a écrit :

Cela dit, plus la couleuvre est grosse, moins elle a de chance de passer. Personnellement, je le fais un peu car je préfère rendre de l’argent au locataire plutôt que lui en réclamer. Je majore de 5 % les charges connues et 20% celles qui peuvent facilement déraper. Tout comme vous, les demandes de régularisation de charges sont inexistantes.

Les donneurs de leçons pullulent, les montreurs d’exemples sont rares. Nous sommes d’accord pour dire que le nombre de locataire qui demande la régule est à la marge, voir inexistant.

Dans le cadre d’un control fiscal sur mes revenus fonciers, le contrôleur m’avait fait la remarque que beaucoup de personnes contrôlées, remplissaient évidement la ligne 229, mais n’effectuaient pas la régule en ligne 230.
C’était sanction d’office. En revanche, je ne suis pas certains que mes régules étaient juste à l’euro près, mais il m’indiquait ne pas vérifier la véracité des montants indiqués (probablement trop chronophage) car j’avais le mérite d’avoir déjà remplis cette partie. Néanmoins, il s’agissait donc de bines en copropriété, d’où ma question sur les bien détenus en total propriété.

PS : Je précise pour les pseudos donneurs de leçons et inquisiteurs qui trainent, qu’il n’y a aucun sous-entendu d’actes malveillant dans mes propos, qui ont pour simples natures d’échanger à une question théorique.

Dernière modification par cobra (26/03/2021 01h21)

Tout à fait. Mais il a quand même pris la peine de me le dire,
pour ce que ça vaut.

lachignolecorse a écrit :

plus la couleuvre est grosse, moins elle a de chance de passer.

Oui, mais parler de couleuvre à cobra…

Et je répète que tout est dans le bofip et dans la notice. Mais vous faites des erreurs basiques qui vous empêchent de comprendre : votre dernier message en est encore pétri. Seulement, quand je pointe du doigt vos erreurs basiques, vous répondez que je suis "hors sujet" et vous me parlez de mes limites intellectuelles.

Dans ces conditions, je ne peux vraiment pas vous aider.

Bernard2K a écrit :

Et je répète que tout est dans le bofip et dans la notice. Mais vous faites des erreurs basiques qui vous empêchent de comprendre : votre dernier message en est encore pétri. Seulement, quand je pointe du doigt vos erreurs basiques, vous répondez que je suis "hors sujet" et vous me parlez de mes limites intellectuelles.

Je vous confirme que ce n’est pas indiqué dans le BOFIP, de plus j’ai contacté les impôts (par téléphone), qui n’ont pas su me contredire ou me donner la référence du texte le faisant le cas échéant. (Néanmoins, par expérience je n’apporte aucun crédit aux agents par téléphone qui se contredisent bien souvent).
Cependant, on en revient à ma conclusion, si le fisc dit qu’il y a perception de sommes non soumises à l’impôt, il peut lui être opposé que la régule n’a pas encore été faite. La faire au bout des 5 ans, permettrait en théorie que cette somme ne soit pas imposée.

gunday a écrit :

J’ai un doute, car en ne faisant pas de récap de charge, vous avez 2 problèmes.
1-le locataire prend l’habitude que les charges sont fixes et ne fait aucun effort (vous citez la problématique sur l’eau), donc couteux pour vous.

En général, ils ne font pas d’efforts.
Pour remédier à ce problème j’installe des économiseurs sur robinet et douche (qu’on trouve facilement sur internet et réduisent le débit sans trop réduire la pression.
Le risque qu’ils les enlèvent est faible, mais existe.
Il est vrai que dans la pratique cela s’apparente in fine à un forfait de charges et non plus à des provisions. Je suis en effet perdant, s’ils s’entassent à plusieurs dans un studio ou F2.

gunday a écrit :

2- en l’absence de régule et de complément à verser, le locataire pense qu’il paye trop, et que vous gardez le supplément dans votre poche.

Sur l’ensemble des lots, je n’ai eu qu’une fois le cas en 10 ans, et ce au moment de quitter le logement.
Par conséquent, j’ai également fait la régule des augmentations de loyers non réalisées, et des remboursements de TOM, et j’ai été méticuleux sur l’état des lieux de sortie.

gunday a écrit :

Je ne déclare que du hors charges, car je régularise systématiquement les charges, entre autre à la sortie des loyers !
En fait, me fatiguer sur les charges permet de m’alléger sur la déclaration d’IR!

Sauf erreur de ma part, cela ne vous allège pas sur votre déclaration, puisque régule ou non auprès du locataire, nous déclarons tous que du Loyer Hors charges. Les lignes 229 et 230 de la déclaration 2044, ne concernent que la partie des charges de syndic non récupérables déduites d’une année sur l’autre.

Bien à vous

cobra, le 27/03/2021 a écrit :

Par ailleurs, c’est l’hôpital qui se fou de la charité. Car lorsque vous affirmez que c’est indiqué dans le BOFIP, sans en apporter la preuve, il faut considérer cela comme une parole divine incontestable.

Se fout.

Dernière modification par Bernard2K (28/03/2021 10h39)

@cobra sur le fonds et sans être expert du sujet je trouve que la réponse de Bernard est claire et complète, je vous invite à la relire tranquillement, tout y est.

@Bernard2K sur la forme il faut admettre qu’expliquer quelque chose à quelqu’un en commençant par "vous n’avez pas les bases", "vous ne comprenez pas ce qu’est un loyer" et "vous n’avez pas assez réfléchi avant d’écrire" c’est pas top en terme de pédagogie (je me permets de l’écrire car étant moi même parfois enclin à adopter un t.on sec voire cassant, j’ai pourtant trouvé votre réponse, sur la forme toujours, assez brutale !)

Bonjour,

Le sujet est intéressant pour tous les bailleurs qui sont confrontés à ce cas, et je déplore qu’il soit pollué par des considérations morales ou des rancœurs personnelles.

@Cobra, comme vous je me suis posé la question de la ligne de la 2044 dans laquelle il faudrait rentrer le trop perçu non remboursé de provisions pour charge d’un immeuble en monopropriété ; et comme vous j’en suis arrivé à la conclusion qu’il n’y en a pas. Je pense que le cas n’a tout simplement pas été prévu, quoiqu’il existe bien évidemment dans les faits. Il y a donc ici un petit flou fiscal favorable au bailleur à mon sens. A utiliser avec modération, bien entendu.
Je suis intéressé par l’articulation des délais de prescription (5 ans pour la régul, 3 ans pour un redressement fiscal) en provenance du BOFIP si vous avez ça sous le coude.

@Bernard2K, vos contributions sur ce forum sont nombreuses et qualitatives, en témoigne votre réputation. Il vous arrive cependant de tomber dans deux travers majeurs : sur la forme la pédance, qui ne peut qu’amener à des réactions hostiles en riposte et au pourrissement du débat, et sur le fond l’amour immodéré de la théorie au détriment de la réalité, qui confine quelque fois à la naïveté.
Sur ce deuxième point, je peux vous assurer, pour travailler dans l’immobilier professionnel auprès de grands investisseurs, fortunes privées ou institutionnels, que :

- les régularisations sur charges sont beaucoup moins systématiques que vous ne semblez le dire ; sur des locataires peu regardant (la majorité), il est facile de les retarder au maximum jusqu’à parfois ne jamais les faire, par simple omission bien sûr. La raison est simple : si l’on peut vous réclamer la régul à tout moment et que l’argent ne vous appartient pas (en tout cas jusqu’au délai de prescription), cela finance au moins du BFR à peu de frais. Si vous avez des notions de finance d’entreprise et du pragmatisme vous reconnaitrez l’intérêt de garder ce volant de "dette fournisseur" sous le coude.
- les divisions que vous qualifiez de "sauvages" n’ont rien d’illégales, et si l’on préfère toujours faire les choses le plus proprement possible, il faut parfois composer avec le réel pour voir un projet se monter. Lorsque des PLU datés vous empêchent toute division à cause de réglementation sur des places de parking iniques car impossible à mettre en œuvre, la division sous forme de colocation trouve tout son sens.
- le recours à des hommes de paille est monnaie courante dans le monde des affaires, de tout temps les entrepreneurs ont souhaité avancer masqués à certains moments de leurs affaires. Je tairai ici des techniques encore plus complexes d’opacification, le moins celles-ci étant diffusées le plus elles sont efficaces, mais ne pensez pas que cela n’existe pas ou qu’il est mal de se poser la question.

Je pense que vos conseils gagneraient encore en qualité en intégrant le pragmatisme des affaires. Nul ici ne souhaite devenir rapporteur public au Conseil d’Etat section du contentieux (sauf peut-être vous ?), tous veulent juste tailler leur route le plus efficacement possible vers le succès financier.

Dernière modification par QuatreFromages (28/03/2021 13h36)