Abribus : étude de cas immobilier (optimisation SCI à l'IS)

effectivement dans votre exemple je pourrais même garder la nue propriété des SCPI en propre et céder l’usufruit à la sci.
J’imagine qu’une telle optimisation n’est pas vue d’un bon oeil par le fisc mais est-ce illégal?

Le risque est que la location courte durée soit considérée comme activité commerciale et donc impossible à loger dans une SC.

Réception + linge + nettoyage = prestation parahôtelière = activité commerciale.

Bonjour Vincent et merci beaucoup

VincenB a écrit :

Bonjour,

1 - Un premier défaut est évident.
[.. ] soumettre la SCI à un taux de 2% alors qu’elle aurait pu prétendre à 1,2% [.. ]

Pour ce point 1, j’avais mis 2% pour avoir un niveau à coût à près équivalent ( égaliser un 20y amortissable vs 20Y in fine) mais on pourrait très bien utiliser le même taux nominal de 1.2% (voire répliquer au centime près l’échéancier amortissable).

VincenB a écrit :

[.. ] Vous voulez faire grossir la SCI, je suppose en réinvestissant [.. ]

Non. Pour ce point 2, telle quelle la sci ne génére aucun cash flows réinvestissables à moyen terme et la dette est à long terme donc l’idée de faire de grossir la sci serait uniquement par de nouvelles injections (capital et dette) pour rajouter des frais amortissables.

VincenB a écrit :

[.. ]Il est toujours risqué de prêter à sa société à l’IS pour y créer un gros CC lorsque les fonds prêtés ont pour objet le financement d’actifs permanents[.. ]

Ce point 3 est justement mon inquietude que vous semblez confirmer. => Si vraiment ça pose problème il faudra donc lever la dette directement au niveau de la sci mais à un taux probablement plus élevé.

VincenB a écrit :

[.. ]Vous concentrez en une unique société IS des sources de revenus très diversifiés que vous auriez le droit de mettre dans des sociétés distinctes[.. ]

Oui Pour ce point 4, je pense que justement en combinant les 2 types de biens, on efface totalement le résultat fiscal pendant au moins 4 à 5 années donc même le taux de 15% ne s’appliquera pas avant la 5ème année et sur un résultat très faible.
(En détenant tout en propre, les revenus fonciers ne sont pas compensés par les deficits/amortissement BIC. )

VincenB a écrit :

[.. ]
vous ne trouvez rien de mieux que de mettre ça dans une société à l’IS au lieu de le faire à titre perso [.. ]

Pour le point 5, j’ai déjà du LMNP (à l’étranger) un peu en dessous du seuil mais c’est surtout que j’ai un TMI élevé (62%).

Dernière modification par abribus (08/04/2021 16h47)

VincenB, le 08/04/2021 a écrit :

abribus a écrit :

Non. Pour ce point 2, telle quelle la sci ne génére aucun cash flows réinvestissables à moyen terme et la dette est à long terme donc l’idée de faire de grossir la sci serait uniquement par de nouvelles injections (capital et dette) pour rajouter des frais amortissables.

VincenB a écrit :

Ben vous envisagiez de rembourser le CC avec quoi alors ?

Rembourser du CC ne représente pas un réinvestissement: la SCI collecte des dividences des SCPI et du chiffre d’affaire de la LMT qui permettent de couvrir à peu près les échéances de dette et les diverses charges mais ne générent pas de "free cash flow" avant plusieurs années surtout si la dette est amortissable au lieu d’in fine.

abribus a écrit :

Oui Pour ce point 4, je pense que justement en combinant les 2 types de biens, on efface totalement le résultat fiscal pendant au moins 4 à 5 années donc même le taux de 15% ne s’appliquera pas avant la 5ème année et sur un résultat très faible.

Prudence : 4 à 5 ans c’est très court ! Et attention je n’évoque pas que l’aspect fiscal…

Oui? Qu’évoquez vous en dehors de l’aspect fiscal?
Fiscalement, être taxé à 15% après 5 ans me parait plutôt léger tant qu’aucun dividende ne sort.

Par comparaison:
En détenant les SCPI en propre, je serais directement taxé à mon TMI dès l’année 1
En détenant la LMT en propre, j’aurais un déficit inexploitable pendant plusieurs années et une fois atteint le seuil de rentabilité, j’augmente encore mon niveau de revenus global donc mon tmi.

abribus, le 09/04/2021 a écrit :

Oui? Qu’évoquez vous en dehors de l’aspect fiscal?
Fiscalement, être taxé à 15% après 5 ans me parait plutôt léger tant qu’aucun dividende ne sort.

Aspect patrimonial mais on sort du cadre d’un forum.

Kabal, le 09/04/2021 a écrit :

Vincent B a écrit :

[.. ]Il est toujours risqué de prêter à sa société à l’IS pour y créer un gros CC lorsque les fonds prêtés ont pour objet le financement d’actifs permanents[.. ]

Même si cela sert à rembourser un emprunt     ? Par exemple, j’ai une SCI avec de la dette et du cash perso. J’injecte le cash en cc pour acheter un actif permanent (immeuble/SCPI/actions) pour que le produit de cet investissement serve a rembourser les emprunts ?
Idem par exemple pour lancer une sci : je mets 100k€ pour acheter en cash un appartement et ensuite je lève de la dette ?
Ça vous paraît contestable comme démarche ?

Oui, perso j’aime pas ça. Cela me rappelle qqs souvenirs… sinistres (en fait c’est faux j’en ai un qui me fait carrément rire avec qqs années de recul mébon).

Un exemple parmi d’autres : on perd sur l’intérêt de la transmission. Si on transmet la SCI aux enfants cela revient  à leur transmettre… une dette sur les parents. Bonjour l’ambiance dans les réunions de famille qui suivront. Certes il est possible de transmettre la créance de CC aussi mais outre qu’il faut y penser (je… non, rien) encore faut-il que les parents acceptent de perdre leur précieux (je…non, rien).