Résidence Principale : actif, investissement ou passif ?

Tetrapil a écrit :

Techniquement vous avez raison mais c’est un effet d’ordre 2 par rapport à ce que je décrivais : B est imposé sur les revenus fonciers (net de la TF donc) tandis que A ne paie que la TF.

Non, vous confondez.
On paye des impôts sur le revenus, c’est un fait, mais ne les mettez pas au même niveau qu’un impôts sur une propriété occupé.
Ce qui correspond d’ailleurs à la taxe foncière, basé sur la valeur locative du bien (valeur obsolète, je l’accorde).
Pour simplifier, il a été défini que tout les propriétaires devaient la payer, mais que les bailleurs pourraient la déduire des revenus issu de la location afin d’éviter une double imposition.

GoodbyLenine a écrit :

- la "diminution de ce que paie A du fait de sa TF déductible représente 682€ (1500 * 45.5%) , ce qui est bien "de second ordre" comparé aux 9007€ payés.

Ok, de second ordre veux dire de 2nd importance dans ce cas.
Je comprenais de second ordre => conséquence indirect du 1er point.

Setanta a écrit :

Mais pourquoi dans la logique il faut taxer A sur un revenu fictif plutôt que de créer la déduction pour B ?

Parce que l’État a des charges qu’on est bien en peine de faire baisser significativement, et que "créer une déduction" sans faire simultanément quelques dizaines de réformes non consensuelles,  ça n’est guère possible.

figaro a écrit :

L’équité fiscale implique que deux contribuables ayant le même revenu paient le même impôt.

D’une part il faudrait expliquer en quoi un "revenu fictif/implicites" est un "revenu", parce qu’en partant de ce principe, on peut aller TRES loin: ça remet totalement en cause le principe de possession.
D’autre part si cette phrase était valable, alors il n’existerait pas de PEA, d’assurance vie, de PEE, de PERP, etc…

figaro a écrit :

Est-il normal que les détenteurs d’actions paient des taxes sur leurs dividendes et que les propriétaires eux ne soient pas imposés sur les loyers implicites

Si les propriétaires doivent être taxés sur un revenu "implicite", alors ce n’est pas le dividende qui doit être taxé, mais le BNA.

Faith a écrit :

D’une part il faudrait expliquer en quoi un "revenu fictif/implicites" est un "revenu", parce qu’en partant de ce principe, on peut aller TRES loin: ça remet totalement en cause le principe de possession.
D’autre part si cette phrase était valable, alors il n’existerait pas de PEA, d’assurance vie, de PEE, de PERP, etc…

Cette remarque est très pertinente. On peut aller très loin là dessus. Prenons l’exemple de quelqu’un qui fait lui même des travaux intérieurs et extérieurs dans sa propriété par rapport à quelqu’un qui fait appel à une entreprise. Ne devrait-on pas taxer là aussi ?

Il ne faut pas se leurrer, cette taxe serait juste une nouvelle taxe pour faire encore rentrer de nouvelles recettes dans les caisses de l’état. Après, pour l’habiller, certains sont près à tout pour lui trouver une utilité et la justifier. Mais in fine, le seul but serait de faire rentrer de l’argent et non de rétablir une quelconque équité fiscale. Enfin, pour l’instant cette taxe ne semble absolument pas à l’ordre du jour, surtout en période électorale !

[Acheter comme résidence principale mais louer après?]

Bonjour,

J’aimerais bien avoir vos conseils sur mon problème.

J’ai pris 8k€ d’emprunt bancaire en crédit de consommation il y a trois semaines pour investir dans les actions de ma boite avec % décote, bloqué en 5 ans sauf cas de déblocage anticipé. L’action monte beaucoup depuis, équivalent à un certain montant non négligeable de bénéfice net. J’aimerais bien faire le déblocage par "achat de la résidence principal" après avoir identifié un immeuble de rapport à une bonne rentabilité. C’est juste un prétexte pour avoir un justificatif de déblocage car je veux surement le louer au lieu de l’utilisation comme résidence principale. Si j’arrive à vendre les actions et solder mon crédit de consommation, je peux négocier un crédit immobilier avec ma banque.

J’aimerais savoir votre avis du point de vue juridique: aurait-on avoir un problème si on achète un bien en tant que résidence principale et ensuite le louer?

Je vous remercie de votre aide.

Cdt,

KD

Si on voulait comparer les taxes sur le marché action et sur le marché immobilier, il faudrait aussi rajouter la taxe à l’entrée qui représente la plus grande partie des "frais de notaire". 5% du prix d’achat souvent financé avec levier.

Cas 1 :
Je suis un particulier A qui achète sa résidence principale d’une valeur de 110 (100 + 8 de FDN + 2 de divers) en y mettant 20.
Je suis alors taxé à 5 au départ + 1 de taxe foncière par an.

Cas 2 :
Je suis un particulier B qui investie sur le marché action 20 et qui rajoute 2 par an.

Question : Si le particulier A revend son bien au bout de 8-10 ans, lequel aura payé le plus de taxes?

Bonjour,

dfranck, donc si je vous comprends vous seriez prêt à être taxé sur les 250€ que vous vous êtes cassé le c** à moins dépensé contrairement à d’autres qui ne se poserait même pas la question (qui  du coup n’aurais pas d’impôts supplémentaires) ?

Je trouve vraiment le raisonnement aberrant et dans ce cas, je rejoins Faith, on peut aller très très loin !

Pourquoi ne pas taxer les propriétaires de voitures qui paye au comptant ou ont fini de payer leurs voiture ? ben oui, les pauvres gens en LOA, c’est dur pour eux d’avoir choisi ce mode de consommation. Vraiment je n’adhère pas au concept, je le trouve ultra discriminant.

Setanta

Pour moi si on achète au comptant, c’est un actif qui permet d’économiser ou générer le rendement équivalent au loyer qu’il faudrait payer chaque mois.
Mon raisonnement est le suivant pour une résidence principale de 60kE (tout compris, frais agence, notaire etc…bref, prix de revient) qui serait équivalent à un loyer de 300 par mois (soit 6% brut, rien d’exceptionnel, très facilement trouvable) :
- si je n’achète pas, j’ai mes 60kE mais il faut que mes 60kE génèrent chaque mois les 300 euros, avec des livrets entre 0,4% et 0,75% cela fait entre 20 euros et 37,5 euros par mois, cela ne paye pas le loyer d’un bien équivalent en location, assurance-vie fond euros non plus, il faut donc prendre des risques en bourse, chaque mois, pour pouvoir générer en moyenne 300 euros par mois, il y a aussi la fiscalité (les 300 par mois seront fiscalisés comme revenu) et frais de courtage pour générer ce rendement, beaucoup d’efforts juste pour payer le loyer.
- si j’achète je n’ai plus mes 60kE mais je n’ai plus à me préoccuper pour cette portion de capital à ce qu’elle génère de quoi payer le loyer, c’est déjà fait par l’achat au comptant, j’ai juste à profiter de l’appartement et rentabiliser petit à petit en restant dedans, cela fait un revenu par économie de revenu à générer qui lui est non imposable (si je génère les 300 euros en bourse ou autre support, on va me taxer dessus alors que je gagne rien de plus au final, c’est la fiscalité actuelle et de ces dernières années, d’ailleurs l’état assoiffé se rend compte de cet avantage et a parfois envie de le taxer cf. news récentes)…au passage on est un poil plus chez soi, si on a envie de repeindre en rose, faire des trous dans les murs, bref réarranger comme on veut, on a rien à demander à un proprio puisqu’on est le maître des lieux, on peut donc arranger davantage les choses à notre goût.

gunday a écrit :

Setanta a écrit :

Je trouve vraiment le raisonnement aberrant et dans ce cas, je rejoins Faith, on peut aller très très loin !

Pourquoi ne pas taxer les propriétaires de voitures qui paye au comptant ou ont fini de payer leurs voiture ? ben oui, les pauvres gens en LOA, c’est dur pour eux d’avoir choisi ce mode de consommation. Vraiment je n’adhère pas au concept, je le trouve ultra discriminant.

C’est ce que je disais sur un autre forum.
A ce niveau, on peux aussi taxer tout et n’importe quoi.
Le potager qui permet de fournir un revenu fictif en légume.
Le soleil des gens du Sud qui leur donne un revenu fictif de chauffage.

Et la liste peux s’allonger à l’infini!

D’accord avec vous, cette idée de taxer l’avantage fiscal qu’est l’absence de loyer quand on achète au comptant, si on le taxe on supprime l’intérêt même d’acheter.
Avec ce raisonnement on pourrait effectivement taxer qui fait sa vaisselle et son ménage soi-même, il "économise" les charges sociales et le salaire d’une personne qui le ferait…si on taxe cet avantage en nature, qui va vouloir faire encore la vaisselle et le ménage soi-même ? Sans parler de l’atteinte à la liberté que cela engendre.
Et en France, où les taxes foncières (bien plus faibles dans pas mal de pays) et taxes d’habitations (inexistantes dans d’autres pays) sont lourdes, on pourrait peut-être considérer que cela suffit au niveau fiscalité, non ?
C’est pas comme si il n’y avait pas cette TF perpétuelle et en perpétuelle augmentation (du moins en France).

@Faith: Si vous lisiez en entier la phrase dont vous citez un tout petit bout, vous réaliseriez que votre message est "étrange".

@zetrader : le début votre message est un bon exemple de "argumenter avec d’autres aspects avec des impacts 10x plus faibles"" pour "noyer le poisson". La fin (les taxes foncières et d’habitations qui seraient si lourdes en France), sans aucun chiffre ou référence, ressemble à une affirmation gratuite. A Valence vous ne payez rien ?

GoodbyLenine a écrit :

@Faith: Si vous lisiez en entier la phrase dont vous citez un tout petit bout, vous réaliseriez que votre message est "étrange".

@zetrader : le début votre message est un bon exemple de "argumenter avec d’autres aspects avec des impacts 10x plus faibles"" pour "noyer le poisson". La fin (les taxes foncières et d’habitations qui seraient si lourdes en France), sans aucun chiffre ou référence, ressemble à une affirmation gratuite. A Valence vous ne payez rien ?

Des impacts 10x plus faibles, noyer le poisson ? Tout est argumenté, exemple avec chiffres à l’appui, de quoi parlez-vous ? Niez l’impact d’avoir acheté comptant vs rester cash, je ne comprends pas bien, surtout dans le contexte actuel où le cash ne rapporte quasi plus rien, il n’est pas rare aujourd’hui de pouvoir trouver en immobilier 10 fois le rendement du cash, vu que cela rapport peanuts de nos jours, si un facteur de 1 à 10 c’est rien pour vous, pas assez pour être mentionné ou c’est noyer le poisson, je ne comprends pas bien votre propos.
Sinon oui là aussi pour la taxe foncière et taxe d’habitation je ne parle pas sans avoir eu des cas concrets dans mon entourage et mon propre cas.
Un exemple, j’avais acheté un appart pour résidence principale en France, environ 50 mètres carrés, aujourd’hui rien que le montant de la taxe foncière de cet appart serait au moins équivalent (voire supérieur) au cumul des taxes foncières de mes 4 appartements en Espagne (pour environ 236 mètres carrés au total, répartis sur 4 appartements, soit une surface par appartement égale voire légèrement supérieure à ce que j’avais en France pour un seul appart, c’est donc tout à fait comparable).
Là aussi payer autant en TF pour un seul appart que pour 4 apparts en passant de l’autre côté de la frontière, si ce n’est pas significatif pour vous, je ne sais pas ce qu’il faut…
Je trouvais la taxe foncière bien trop chère en France par rapport à la valeur du bien payé, abusive, et cela a joué dans mon envie de revendre avec cette taxe foncière qui déjà élevée à la base avait fortement grimpé en seulement 3 ans d’occupation du bien, le fait d’avoir acheté plusieurs biens à l’étranger et avoir les biens depuis plusieurs années m’a permis de confirmer que oui c’est très cher en France la TF, bien plus cher que ce que je paye en Espagne, qui au passage en plusieurs années n’a pas augmenté comme cela augmentait en France (rythme élevé d’augmentation de la TF), resté stable ces dernières années voire a rebaissé un peu sur plusieurs biens (jamais vu la TF baisser en France).
Il n’y a pas de taxe d’habitation en Espagne, quelque soit le revenu, rien à payer de ce côté là, cela fait 5 ans que j’y suis, j’en sais quelque chose.

@zetrader :
Quand j’écris "argumenter avec d’autres aspects avec des impacts 10x plus faibles", je veux dire que la valeur de "faire son potager" (message #66), "faire sa vaisselle et son ménage soi-même" (votre message #69), ou même la voiture (message #74 de Sentana), n’est pas du même ordre de grandeur que "se loger" qui représente souvent 30% du revenu (et plus de 50% pour certains). Les mettre au même niveau n’est pas vouloir argumenter raisonnablement.

Pour ce qui concerne les impôts locaux, utiliser un cas particulier, qui plus est en se basant sur la surface des logements (situés dans des zones où leurs prix et loyers au m² sont très différentes),  me semble inapproprié. Il serait plus pertinent de comparer en se basant sur la valeur vénale ou sur la valeur locative des biens, et il ne faudrait pas se contenter de quelques cas particuliers (car il y a des communes en France -sans doute aussi en Espagne, et ailleurs- où les impôts locaux représentent relativement peu -moins d’un mois de loyer ou de 1% du bien, sur Paris par exemple- et d’autres où ça représente bien plus (voir ici par ex)).

De manière générale, en ce qui concerne les impôts locaux en Espagne, je vous crois sur parole en ce qui concerne ce que vous payez, mais si je me fie à ce que l’ambassade d’Espagne en France indique, il y a bien divers impôts locaux en Espagne (voir point 9) et la situation n’est pas homogène sur l’ensemble du pays (cf 10 : "L’une des spécificités du système fiscal espagnol ressort de son caractère décentralisé, qui laisse aux communautés autonomes et aux collectivités locales d’importantes compétences normative"). J’ai même noté (au 9) que "le revenu « fictif » tiré de la libre disposition d’un immeuble non loué et non affecté à la résidence principale est susceptible d’une imposition à l’IRPF".

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@Sentana :
Je n’ai pas écrit qu’il fallait taxer la détention de sa propre RP. Je n’ai nulle part "défendu une égalité jusqu’au boutiste". J’ai par contre décrit des situations où il me semble qu’il faudrait se questionner sur la pertinence de la fiscalité actuelle en France. J’ai écrit qu’il était bien de se poser des questions, et de faire des études, quand pour certains, étudier, dès lors qu’il s’agit de fiscalité revient à proposer de faire des changements, qu’ils trouvent immédiatement scandaleux.

Pour votre EDIT : B paie IR(à taux progressif)+PS sur le loyer qu’il perçoit, et c’est là qu’il y a une différence, et nullement sur :
   - le solde des loyers : B perçoit un loyer, et paie un loyer (identique) à son bailleur,
         … quand A ne paie ni ne perçoit de loyer;
   - la TF, payée pareillement par A (qui occupe comme RP le bien qu’il possède)
         … et par B (qui loue un bien et en occupe comme RP un autre, identique).