Vendre un actif (box) pour rembourser un passif ?

Comme je le disais, au-delà de mon propre cas, je pensais qu’il pourrait être aussi intéressant d’avoir des avis et des retours expériences sur le thème de la balance entre actifs et passifs.

Dans mon cas, par exemple, chaque avantage semble compensé par un inconvénient, et inversement.
Je pensais mon exemple intéressant du fait que bcp d’éléments peuvent venir tempérer les fameux grands principes, du genre "rembourser au plus vite le passif non productif", et "ne pas se séparer d’un actif", etc.

D’où ce post, que j’espèrais… et espère toujours voir déboucher en une intéressante discussion… :-)

Jul

Philipoe30 a bien résumé.
Pour compléter, si ce qui blesse est le crédit:
Pouvrez vous le renegocier ?
Si non, avez vous un peu de cash pour le rembourser par anticipation?

Fiscalement, comment gérez vous ce credit ?
(Deduction?)

C’est à vous de bien faire la liste de chaque avantage/inconvénient (financier comme psychologique d’ailleurs, car parfois mieux vaut se simplifier la vie qu’espérer gagner un tout petit plus) pour conserver ou vendre, et de mettre en face de chacun leur "valeur" (selon votre estimation), puis de faire la somme et de décider.

Sur la base de ce que vous écrivez, j’aurais tendance à vendre (en faisant au besoin monter un peu les enchères, s’ils sont 2 sur le coup), ce qui permettrait aussi de de remettre au carré votre situation qui semble avoir été bien mouvementée suite à cette succession, et de repartir sur des bases plus saines.

D’abord merci à tous pour vos réponses.
Chacune m’apporte un petit plus…

Ci-dessous, je réutilise le post de Serial Trader pour en faire une base de présentation de ma situation.

Quel est votre patrimoine total (actifs immos et financiers), l’ensemble de vos dettes/ passifs?

- actifs immo = 2 locaux commerciaux + un box
- un terrain  vendu 190 000 euros , compromis signé, mais signature pour avril 2015, cause zone classée)
- dettes = ce crédit de 33000 euros + 35000 euros de droits de succession échelonnés sur des semestres de 3500 euros pendant encore 5 ans.
- dettes à prévoir : environ 10 000 euros de travaux (nécessaires à moyen terme, mais que j’aimerais entreprendre en 2014 pour alléger mon imposition)

Quelles sont vos revenus perennes et vos charges mensuelles moyennes (hors credit) et le cout de votre (vos) credit(s)? Cela permet de determiner l’effort d’epargne que vous pouvez supporter (sachant que rembourser votre credit est de l’epargne forcee).

Je suis indépendant, c’est un peu compliqué. Pour simplifier, je ne veux ni ne peux pour l’instant  mettre un sous de mes revenus pro dans mes affaires immo.

Quelle est votre situation fiscale (TMI et regime fiscal de vos 3 biens immos)?

J’ai payé jusqu’à maintenant plein pot comme un abruti, déduisant juste mes charges (donc j’encaisse 15.5 de PS plein pot + 15% environ d’IR, je suis littéralement matraqué).
Cette année, je compte entreprendre des travaux de rénovation pour les déduire des mes impôts.
Je n’ai pas encore pu bien m’organiser pour ne plus être une vache à lait…
Cela dit cette baffe fiscale a été salutaire (je repense avec émotion au jour où j’ai reçu mon  premier avis m’invitant à régler les prélèvements sociaux, dont j’ignorais jusqu’à l’existence…). C’est, entre autre chose, ce qui m’avait décidé à passer du statut de pigeon à celui d’investisseur averti… hahaha

Le Credit en question
A quel taux: fixe? variable? cappe? Quelle echeance? Quelles sont les penalites de remboursement anticipe (le cas echeant)?

Alors vous allez rire… J’ai pris ce crédit dans l’urgence pour gérer la succession : Crédit classique sur 8 ans à méchant taux : 6% (600 euros de mensualités dont 200 d’intérêt).

Le Box
Non loue, donc pas de revenu. Quelles sont les charges de maintenance, taxes, etc.? Autrement dit, quel est le cout annuel de le conserver dans votre patrimoine?

Comme c’est rattaché à l’ensemble de mes locaux, je ne connais pas exactement la somme, mais les charges de la copro sont assez élevé. Disons que c’est couteux ! Tout ça est en cours de calcul.

Quel est le prix de marche de ce bien (expertise)? Quelle est la prime au dessus du prix de marche a laquelle vous pouvez le vendre aujourd’hui?

Alors je ne sais pas ce qu’est "le prix de marche".
Je me doute cependant qu’il doit s’agir de sa valeur. 20 000 euros est le prix haut des box de ce type dans le voisinage.
Du fait de certaines particularités lié à l’endroit (qu’il serait trop compliqué d’énoncer ici), je peux le vendre au-dessus du prix d’un simple box.

Vous dites que vendre le box peut devaloriser vos 2 autres locaux loues. Mais de combien et pourquoi (s’ils n’est pas loue aujourd’hui, je ne vois pas tres bien)?

Alors c’est le notaire qui m’a dit ça. Compte tenu du fait qu’il est terriblement difficile de se garer dans la rue, le fait d’avoir un box quasi attenant à un local commercial est une réelle plus-value pour ce bien. Le fait de s’en séparer… une moins-value (d’où ma looongue hésitation à m’en séparer…).
J’ajoute que l’agent immobilier qui gère mes biens m’a toujours exhorté à le garder, sauf si obligation, y voyant un énorme potentiel (car il y a aussi une petite parcelle derrière, dont je n’ai pas parlé pour ne pas compliqué l’énoncé).

Quel est le potentiel locatif du box si vous le louez (revenu locatif annuel)?

100-150 euros sans aucun problème.

D’apres vous, quelle est la probabilite de trouver un locataire dans les 6 prochains mois?

Je trouve à mon avis en 48 h. Se garer dans la rue est un cauchemar, et les emplacements sont tous payants ! Sans compter les commerçants me le demandant comme stockage.

A priori, vos options sont:
a) ne rien faire
b) ne pas vendre et renegocier/ refinancer le credit
c) vendre et rembourser le credit
d) vendre et reinvestir dans un autre actif (tout en renegociant / refinancant le credit, s’il est onereux)

En ce qui concerne le niveau de dette acceptable, il faut le mesurer par rapport a vos revenus en premier lieu, par rapport a votre patrimoine net de dette en second lieu. Pour ma part, je suis un pietre exemple puisque j’ai pratiquement toujours acquis mes actifs cash - sous-optimal, infiniment trop prudent. Mais un forumeur experimente en immo se limite a Dette =< 50% du patrimoine net. Je trouve cela tres raisonnable (LTV de 33%), vous pouvez sans doute aller un peu plus haut si vos biens sont relativement liquides (i.e. pas dans un petit village limousin pas exemple, pardon au Limousin).

7000 euros par an de droits de succession = 7000/12= 583 euros par mois
crédit + droits de succession : 1200 € par mois à sortir pour payer la dette.
C’est à dire exactement 70 % de ma rente locative actuelle (bref, tout ce qui me reste après charges et impôts).

Desole pour l’avalanche de questions dignes de l’Inquisition, mais j’espere que nous pourrons vous etre utiles.

Au contraire, c’est plutôt à moi de vous remercier !

C’est à vous de bien faire la liste de chaque avantage/inconvénient (financier comme psychologique d’ailleurs, car parfois mieux vaut se simplifier la vie qu’espérer gagner un tout petit plus) pour conserver ou vendre, et de mettre en face de chacun leur "valeur" (selon votre estimation), puis de faire la somme et de décider.

Sur la base de ce que vous écrivez, j’aurais tendance à vendre (en faisant au besoin monter un peu les enchères, s’ils sont 2 sur le coup), ce qui permettrait aussi de de remettre au carré votre situation qui semble avoir été bien mouvementée suite à cette succession, et de repartir sur des bases plus saines.

Cher GBL, fine analyse, ces trois dernières années ont été bien mouvementées, et après avoir fait feu de tout bois, j’ai grand besoin, comme vous dites, d’aller au plus simple. Cela jouera donc forcément.
A voir toutes vos réponses, je vois que l’aspect psychologique n’est pas étranger aux membres de ce forum, et surtout que vous réussissez à le mettre dans les équations. L’expérience qui parle ?

Je noterai la phrase de GBL, avec ces mots qui me parlent : (…) remettre au carré [ma] situation qui semble avoir été bien mouvementée suite à cette succession, et de repartir sur des bases plus saines.

Un petit repli stratégique, en somme…

Cher Serialtrader, Vous êtes mon bienfaiteur !

NB: peut importe que vous ayez herite ce bien, ou gagne au loto, ou achete pas cher ou achete tres cher, le calcul de rentabilite financiere se fait toujours par rapport a sa valeur d’aujourd’hui. En fait, on mesure le cout d’opportunite de le vendre relativement au fait de le conserver pour le louer, en incluant l’impact du cout du credit et de la fiscalite.

merci pour la réponse. Je me doutais du côté absurde du raisonnement, mais c’était une bonne occasion d’en avoir confirmation.

Seule remarque, votre patrimoine semble assez illiquide (probablement ce pourquoi vous avez du prendre ce credit conso en toute hate j’imagine, songez a vous constitutez une epargne de precaution liquide pour ce genre d’imprevus - 6 mois de depenses courantes est une bon point de depart).

Absolument ! L’héritage contenait trop peu de liquidités en comparaison avec les frais que cela engendraient, et ma faible épargne du moment a vite fondu comme neige au soleil. Pris dans le torrent, j’ai consacré toute mon épargne dispo et potentielle au réglement des affaires courantes, et c’était une erreur car je me suis retrouvé fort dépourvu quand la bise fut venue… (et bam, crédit !)
Depuis un mois, je suis en train de reconstituer cette épargne de réserve (en tant qu’indépendant, en plus, c’est absolument vital), et votre conseil m’incite à continuer cet effort de plus bel.

Quelle que soit votre decision, 2 invariables a mon humble avis:
1/. s’occuper d’optimisation fiscale pour votre patrimoine immo (avec ou sans box) - je ne suis pas expert car expatrie depuis mon jeune age, mais d’autres forumeurs sont tres pointus la dessus.

Conseil à suivre ! Si des lecteurs de ce sujet peuvent m’orienter vers des sujets "centraux" sur les dispositions de base à prendre pour alléger sa fiscalité locative, je suis preneur !
Je vais certainement moi aussi m’expatrier pendant quelques temps d’ici peu. Je serai donc amené à gérer mon patrimoine… à distance. J’ouvrirais bien aussi un post à ce sujet…

2/. conserver vos paiements echelonnes de droits de succession, sauf erreur de ma part, c’est un credit gratuit (pas de taux d’interet applique par Bercy).

Alors, vous mettez le point sur une question que je voulais poser.
Je vais pouvoir me rendre - pour une fois- un peu utile en apportant déjà une petite rectification. L’échelonnement des droits de succession est effectivement un crédit… presque gratuit, puisqu’au taux d’intérêt légal en vigueur, qui est aujourd’hui ridicule.
Pour mon cas : mes droits ont été répartis sur 8 ans… pour 617 euros d’intérêt. C’est effectivement le meilleur crédit qui soit.

Hélas, hélas… l’hypothèque garantissant cet échelonnement était prise sur le terrain que je vends. Or, une fois le terrain vendu, l’état récupèrera immédiatement à la main levée le restant des droits.

A moins que… à moins que… Quelqu’un sait-il s’il existe un moyen de garder l’échelonnement de ses droits malgré la vente du bien sur lequel était inscrit l’hypothèque ?

A bientôt !

Jul

Cher Jul,
Si vous me faites parvenir votre addresse email, je vous enverrai le moteur de calcul Excel de la rentabilite locative de votre box sur 15 ans, et vous aider a decider de vendre le box ou conserver pour louer (d’un point de vue strictement financier). Vous pourrez ainsi jouer avec les hypotheses et prendre votre decision. L’actualisation des flux de tresorerie est un sujet complexe, n’hesitez pas a poser des questions si vous n’etes pas familier avec cette methode.
A bientot, et bonne chance.

Serial Trader

jul a écrit :

Hélas, hélas… l’hypothèque garantissant cet échelonnement était prise sur le terrain que je vends. Or, une fois le terrain vendu, l’état récupèrera immédiatement à la main levée le restant des droits.

A moins que… à moins que… Quelqu’un sait-il s’il existe un moyen de garder l’échelonnement de ses droits malgré la vente du bien sur lequel était inscrit l’hypothèque ?

Cher Jul,
Vous pouvez essayer d’apporter vos locaux commerciaux (ou l’un d’eux) en nouvelle hypotheque au fisc pour l’echelonnement. Mais attention aux frais: mainlevee sur l’hypotheque existante, mise en place nlle hypotheque, mainlevee in fine de la nlle hypotheque qd vous aurez regle tous les droits ds 5 ans. Vous auriez peut etre meilleur temps a rembourser le fisc une fois encaisses vos 190k sur le terrain. Toujours dans l’esprit de GBL, vous simplifier la vie, un moment de calme sera appreciable, surtout si vous envisagez une expat’ ds quelques mois. Vous serez bien assez occupe avec cela, en particulier si vous etes en famille.

Bon courage
S.T.

Cher Jul,
Vous pouvez essayer d’apporter vos locaux commerciaux (ou l’un d’eux) en nouvelle hypotheque au fisc pour l’echelonnement. Mais attention aux frais: mainlevee sur l’hypotheque existante, mise en place nlle hypotheque, mainlevee in fine de la nlle hypotheque qd vous aurez regle tous les droits ds 5 ans. Vous auriez peut etre meilleur temps a rembourser le fisc une fois encaisses vos 190k sur le terrain. Toujours dans l’esprit de GBL, vous simplifier la vie, un moment de calme sera appreciable, surtout si vous envisagez une expat’ ds quelques mois. Vous serez bien assez occupe avec cela, en particulier si vous etes en famille.

Bon courage
S.T.

Alors pour info, lors de la succession, le notaire m’avait donné le conseil suivant :
ne jamais mettre une hypothèque sur un bien qu’on ne peut pas se permettre de perdre, ou qui rapporte. 
Motif: On ne sait jamais ce qui peut arriver, et ce serait trop bête de perdre un tel bien.
Et donc l’hypothèque avait été inscrite sur le terrain, même en sachant que je risquais de le vendre.
Voilà pour l’avis du notaire à l’époque. A raison, compte-tenu du fait que je n’y connaissais rien de chez rien, et qu’elle a avant tout pensé à "protéger" mon patrimoine. A contrario, pour qn qui a les reins solides, c’est évidemment sur les boutiques que l’hypothèque aurait dû être inscrite.

Maintenant, pour 33000 euros et vu mon patrimoine, le "risque" serait bien faible. Mais vous avez très bien résumé la situation : entre les frais de changement d’hypothèque et les tracas paperassiers que cela va entraîner… le jeu n’en vaut pas forcément la chandelle.

Je rejoins l’avis de range19.
Sinon, vous avez d’autres options dont certaines déjà évoquées.

- faire un rachat de prêt. Vous n’êtes pas pressé. Votre situation immobilière est saine. Un courtier n’aura pas de mal a vous trouver un crédit. Même si le montant est faible (attention aux frais).

- prendre un nouveau crédit pour rénover le parking. L’opération doit donner un cash flow positif. Vous êtes gagnant.  Ce cash vous aide a rembourser l’autre prêt souscrit a la place de celui qui vous assomme.

- vendre la totalité  en l’état et réinvestir le cash genere dans des SCPI ; sauf si vous avez aujourd’hui une super rentabilité. Autrement vous êtes dans la même classe d’actifs, vous vous simplifier la vie et même si vous poser le curseur correctement vous pouvez emprunter un peu tout en restant dans une situation de cash positif. L’avantage est que vous grossissez  votre patrimoine future et vos revenus sans effort en optimisant fiscalement par le jeu de déduction des intérêts. Cette derniere option (solder le tout) est aussi une "purification" psychologique (pardonnez moi le terme).

Quand le fruit de la vente du terrain arrive, vous le placer judicieusement en fonction de vos objectif en étant reposé et préparé.

Ps. Dans tous les casde vente, vous avez jeté un coup d’oeil, je suppose, sur la plus value éventuelle et l’impôt qui va avec.

Bonne chance

Je crois important de considérer l’impact fiscal mais très difficile de se limiter à cela…

Pourquoi ?
Parce qu’il n’y a aucune sécurité fiscale dans notre beau pays depuis quelques années, les règles d’un jour sont détricotées quelques années plus tard.
Actuellement, entre les PS à 15,5 et mon TMI à 41, je suis largué.
Le plafonnement des avantages fiscaux liés à des investissements passés, à ma situation familiale et ont modifié très sensiblement la donne.
Je n’ai plus beaucoup de leviers à pas faire du meuble : le hic, c’est un autre "métier", je ne veux pas.

Enfin, vouloir ne pas payer d’impôts me semble une hérésie. On pense toujours que c’est trop, mais on est bien contents d’avoir des locataires avec les allocs, des abords propres, des bus ou une fac à proximité etc etc…

Cette année, je n’avais pour une fois aucun travaux à faire… ça ne rime à rien de dépenser de l’argent en intérêts ou travaux uniquement pour moins payer d’impôts, non ?

Bonjour,

Je n’ai pas tout lu par manque de temps, mais j’ai cru comprendre 2 points qui me chiffonne…

1) le bien a été hérité
2) vous avez obtenu un paiement échelonné des droits de succession.

Un point à prendre en compte, dans votre réflexion, c’est la possible exigibilité de la créance fiscale suite à la vente de ce bien.