Zigma12 : étude de cas immobilier (couple pacsé et immeuble en indivision)

Depuis que j’ai posé la question, j’ai trouvé ICI des informations assurant que la gestion peut-être effectuée au nom d’un seul :

Pour autant, la circonstance qu’un immeuble appartienne à un couple marié, selon le régime de la communauté légale1 ou a fortioride la séparation de biens, ne fait pas obstacle à ce qu’un seul des membres du couple déclare exercer l’activité de loueur en meublé.

Dans cette hypothèse, l’activité est enregistrée sous forme d’une entreprise individuelle auprès du service des impôts des entreprises et cette dernière dispose de la faculté d’adhérer à un OGA.

1 En vertu de l’article 1421 du code civil  » Chacun des époux a le pouvoir d’administrer seul les biens communs et d’en disposer « . »

A la lumière de la réponse de l’administration fiscale, la création d’une entreprise individuelle (et son adhésion au CGA Alsace) est, sur le plan fiscal, plus favorable qu’une indivision, compte tenu de l’existence de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité et d’adhésion à un Organisme de Gestion Agréé (OGA).

Reste le problème de l’amortissement du bien dans ce cas… 100% ou 50% ?
Vous allez me dire que je me fais des nœuds au cerveau pour rien mais j’aimerais lever cette incertitude…
J’ai vu que beaucoup avaient lu mon post mais aucune réponse. C’est peut-être une question ou très subtile ou très stupide :p
Merci

Merci de votre retour.

Timinel a écrit :

Voila vos réponses
https://www.paulduvaux.com/item/583-le- … on-meublee

Je connais bien le site dont vous donnez le lien mais je ne parviens pas à voir où exactement il est dit que l’amortissement pourra se faire la totalité. Je vais le relire une n-ième fois (je comprends vite mais il faut m’expliquer longtemps ; ) ).

Timinel a écrit :

je n’ai pas compris l’interet du micro -BIC au passage. si vous etes sur queqlues choses de " standard" pour serez content d’etre au reel pour 10 ans ( au moins )

Si nous exploitons le bien en indivision, nous serons de fait au régime réel.
Si exploitation par un seul, nous serons de droit au micro avec régime réel possible par levée d’option.
C’est ce dernier terme qui est important : le crédit d’impôt sur la comptabilité et CGA n’est applicable que si on est au réel par l’option.
Et vu les tarifs qu’on m’annonce ici et là pour 11 logements (~ 1500€/an hors CGA) je trouve que ce n’est pas négligeable (même si je sais que le crédit d’impôt est plafonné à quelque chose comme ~900€)

@Ravito se posait la même question ici.

in Paul duvaux a écrit :

Mais selon moi, en dehors du cas de l’indivision conjugale, et si le régime réel est plus favorable que le micro, il faut choisir le mode d’exploitation en indivision pour se garantir le droit d’amortir la totalité de l’immeuble.

Dans le cas où le régime micro est plus avantageux, il ne faut pas se déclarer en indivision d’exploitation. Un seul des conjoints se déclare comme exploitant en régime micro. En effet, en régime micro, il importe peu de savoir qui est propriétaire du bien exploité.

" selon moi" laisse un doute d’interpretation mais je n’irai pas a l’encontre de quelqu’un reconnu comme expert sur le domaine … a moins d’un mot de l’administration fiscale.
cdt

et vous pouvez demander aussi pour le CGA , je ne suis vraiment pas sur que vous n’ayez pas pris l’interpretation a l’opposé ( ie des que vous etes en reel, vous avez la possibilité du CGA et donc la reduction) .

cdt

Zigma12 --> DGFiP a écrit :

Bonjour,

j’aurais une question a priori destinée au pôle recouvrement patrimoine.

Cette question est issue, entre autre, de la lecture de ces documents

Le couple et la location meublée et notamment du paragraphe "L’exploitation en commun d’une entreprise de meublé"
RÉPONSE DE L’ADMINISTRATION FISCALE SUITE QUESTION ADHÉSION LMNP - LMNP Comptabilité Services qui traite des couples mariés (rien n’est dit sur les pacsés)

Considérons un couple pacsé en 2009 souhaitant acquérir un immeuble en indivision (les 2 indivis sont les 2 conjoints, du même foyer fiscal).

Cet immeuble a vocation à être exploité sous le statut du Loueur Meublé Non Professionnel.

Imaginons que l’immeuble soit exploité en LMNP pour le compte d’un seul des deux indivisaires (par exemple, pour bénéficier du micro-BIC de droit et donc du régime réel par l’option permettant alors de bénéficier du crédit d’impôt sur les frais de comptabilité et d’adhésion à un Centre de Gestion Agréé).

Ma question :

Dans une telle situation, qu’en est-il de l’amortissement de l’immeuble au régime réel ?

se fait-il sur la base de la totalité du prix d’acquisition (ou de la valeur vénale) de l’immeuble ?
ou se fait-il sur 50% de cette même base (dans le cas simple ou chaque individu du couple possède 50% du bien)

INSPECTEUR DES FINANCES PUBLIQUES a écrit :

Conformément aux dispositions du a du 1 de l’article 38 quinquies de l’annexe III au code général des impôts, les immobilisations sont inscrites au bilan pour leur valeur d’origine.
Il en résulte que la base servant au calcul des amortissements doit être fixée à partir de cette valeur d’origine et non à partir de la valeur vénale des éléments à la date d’ouverture du premier exercice dont les résultats sont assujettis à l’impôt.
Par ailleurs, doivent également figurer au bilan fiscal d’ouverture, les amortissements qui auraient dû être pratiqués depuis la date de mise en service effective de l’immobilisation amortissable.

Cas des biens immobiliers relevant du patrimoine privé inscrits à l’actif d’une entreprise relevant des BIC régime réel.
Les immeubles appartenant à l’exploitant soumis à un régime de bénéfice réel mais non inscrits au bilan ou sur l’annexe n° 2033 A de l’entreprise, sont censés demeurer dans le patrimoine privé de l’exploitant même si celui-ci les utilise pour les besoins de l’exploitation.
En cas d’inscription d’un tel immeuble au bilan en cours d’exploitation, l’exploitant peut effectuer cette inscription à la valeur réelle.
C’est en fonction de cette valeur réelle que seront calculés les amortissements annuels.
L’amortissement est effectué sur un bien inscrit au bilan DONC dont vous êtes propriétaire (50% dans le cas cité)

Référence bofip.impots.gouv.fr :
BOI-BIC-AMT-10-30-10 paragraphe 460 et suivants

Je dois être étanche au jargon de la DGFiP…
Que comprenez-vous ?
Moi je comprends que l’amortissement se fait sur la totalité vu que l’immeuble est inscrit au bilan