EmmanuelCDK [56] : étude de cas immobilier (location d'un bien en indivision)

EmmanuelCDK a écrit :

Nous sommes 4 frères et avons hérité d’une petite maison familiale en Bretagne. Nous en sommes copropriétaires.
Malheureusement pour la maintenir en état, de lourds travaux sont nécessaires.
Nous souhaitons donc la louer pour financer ces travaux, mais nous ne savons pas quelle est la meilleure option fiscalement.

Avant d’aborder la question de l’optimisation fiscale :
- Avez-vous étudié la solution de vendre la maison en l’état plutôt que de payer des travaux ? Peut Être plus simple (quitte à ce que ce ne soit pas optimal financiérement) ?
- Comment envisagez-vous de trouver des locataires disposés à vivre dans une maison en chantier ?
- Avez-vous estimé le coût des travaux ? En terme financier et en terme de temps ?
- Dans le cas où vous ne trouviez pas de locataire et/ou que d’éventuels loyers ne suffisent pas à couvrir le coût des travaux, avez-vous vérifié que chacun des héritiers serait en mesure de financer sa part ?
- Une fois les travaux terminés, êtes-vous tous d’accord sur la suite à donner (continuer à louer oui/non si non quelle destination pour ce bien, etc.) ?

Pour répondre sur votre question :
- en gros, une indivision et une SCI (imposée à l’IR) fonctionnent à peu près pareil : on se partage les frais et les recettes.
- une petite différence est que l’indivision n’a pas de personne morale. Ce n’est pas "l’indivision CDK" qui est propriétaire mais bien "Emmanuel et Julien et Xavier et Bernard CDK". C’est l’ensemble de vos 4 personnes physiques qui êtes propriétaires indivis.
- la grosse différence est : chacun des frères peut exiger de sortir de l’indivision à tout moment. Les autres frères doivent alors lui acheter sa part… ou vendre la maison pour pouvoir en répartir le prix. La SCI, en revanche, peut obliger à conserver dans la durée (ça dépend de ce qu’on marque dans les statuts).

Au total, à partir du moment où vous êtes sûrs de vouloir garder la maison, et où vous pensez qu’après la location vous la garderez en résidence secondaire partagée entre les familles, l’indivision me semble bien adaptée. La SCI ne me semble pas indispensable et va rajouter quelques contraintes (notamment le coût de création et l’AG annuelle).

Par contre, travaillez bien sur le fonctionnement d’une indivision. Il faut être clair, carré, et ça se passe bien. Par contre si on laisse partir à vau-l’eau, là c’est compliqué. Mais une SCI aussi peut partir à vau-l’eau si on ne la gère pas suffisamment rigoureusement.