Surin [44] : étude de cas immobilier (achat RP en indivision)

Une approche plus prosaïque, avez vous discuté sans à priori en direct avec l’indivisaire qui ne souhaitait pas vendre ?

Car ce type de refus peut être simplement un refus de posture, par exemple, une vente prévu à un investisseur qui voulait en faire un hlm, ou à un marchand de bien qui voulait diviser.
Ca n’a pas plut à cet indivisaire et la situation s’étant ensuite enlisé.

C’est idiot, mais c’est courant.

Si vous arriviez à acheter les 80 % des parts :
- concernant la possibilité d’y habiter de façon permanente : je pense que ce n’est pas possible sans l’accord du coindivisaire. En effet, chaque coindivisaire a le droit d’usus, c’est à dire le droit d’utiliser. Si l’un des coindivisaire l’utilise comme résidence secondaire, il ne fait pas obstacle au "droit concurrent" de l’autre indivisaire de l’habiter quand lui-même n’y est pas. En revanche, lorsqu’un coindivisaire y établit sa résidence permanente, il fait obstacle à ce droit concurrent de l’autre coindivisaire. C’est pourquoi il vous faudrait l’accord écrit de l’autre coindivisaire pour y établir votre résidence principale.
A mon sens, le droit accordé au possesseur des 2/3 de mettre à bail (d’habitation) ne signifie pas qu’il peut y habiter lui-même.
- concernant le "nul n’est contraint…" : effectivement, tout le monde peut demander à sortir de l’indivision, ce qui, en cas de refus de vendre d’un des coindivisaires, mène à la vente aux enchères sur licitation. Je ne vois pas d’autre porte de sortie. Je ne vois pas au nom de quoi un juge pourrait obliger un coindivisaire à vendre ses parts au majoritaire. L’obligation porte sur la vente du bien pour pouvoir en répartir le prix, mais pas sur le fait de céder ses parts. Vous demanderiez donc la licitation de votre propre résidence principale… Quitte à vous retrouver ensuite locataire de l’acheteur. Pas une bonne idée bien sûr.
- par ailleurs, si ce coindivisaire est capable d’aller jusque la vente sur licitation, et qu’il s’est donc montré fermé à toute autre solution, je ne vois pas pourquoi il serait plus conciliant avec vous.

Au total, ça me semble une très mauvaise idée d’acheter les 80%.

Gunday :

Je n’ai pas abordé l’indivisaire "récalcitrant". Je suppose qu’il y a un attachement sentimental (maison de vacances), je ne sais pas dans quelle mesure la volonté de nuire aux autres indivisaires joue. Eux m’ont déconseillé de l’approcher, pour l’instant je m’y tiens.

Iqce :

Une nouvelle page s’écrit oui, le cocon familial met le cap à l’ouest mais rien n’atteint le cocon, on peut se plaire partout.
Le "récalcitrant" (j’espère qu’il ne nous lit pas ) n’est pas local, je suis en lien avec le notaire et l’indivisaire majoritaire qui lui est davantage local. Je pense qu’il y a volonté de continuer à paser quelques semaines de vacances l’été dans la maison familiale, le tout sans débourser un sou et sans les contraintes liées à l’entretien. Ce n’est pas mon problème, après tout a un prix et tout se négocie, s’il veut venir en vacances, c’est possible.

B2K :

Je n’avais pas la même lecture que vous puisque l’indivisaire majoritaire pourrait mettre le bien en location. Mon idée serait effectivement de l’habiter tout en laissant l’indivisaire minoritaire continuer à venir les quelques semaines de vacances annuelles, dans la continuité de ce qu’il a fait jusqu’à présent.
Je n’aurais aucune difficulté à recouvrer la part des charges de la maison puisqu’en occupant la maison toute l’année ou presque, je dois un loyer à hauteur de 25%.
En effet j’ai intérêt à laisser la procédure se poursuivre, je comprends que si j’achète les parts à 80%, l’horizon se bouche si le minoritaire fait blocage à vie. L’idée étant de réfléchir aux plans B et C si la procédure en cours n’aboutit pas.

Thesee :

Oui il faudra un jour que je me rapproche du minoritaire, je le ferai sans précipiter les choses.
Imaginons qu’il accepte de me vendre mais à un prix plus élevé, je dois ensuite proposer l’équivalent au prorata aux autres indivisaires non ? Car eux sortiraient pour moins, c’est à dire le prix du marché sans être gourmand (c’est aussi ce qui fait l’intérêt de ce bien).

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Je me rends compte en vous lisant qu’il y a énormément de points que j’ignore sur le contexte et la situation. Pourtant cela fait plusieurs mois que je suis ce dossier, je relance les gens et vais à la pêche aux renseignements. Pêche qui s’avère fructueuse à chaque fois mais il y a encore du chemin à parcourir.
J’ai d’autres leviers pour faire avancer le dossier mais j’avance lentement, j’ai déjà montré un sacré engouement à vouloir acheter ce bien et cela ne peut que convaincre chaque partie d’être plus exigente. Il y a un peu de marge mais je jongle entre cet enthousiasme et un certain détachement afin que personne ne s’enflamme.
Par ailleurs je poursuis les recherches sur le marché traditionnel.

J’ai un peu résumé en disant qu’il y a "volonté de continuer à passer quelques semaines de vacances l’été dans la maison familiale, le tout sans débourser un sou et sans les contraintes liées à l’entretien" car ce sont les majoritaires qui s’en chargent et souhaient vendre.
Je ne pense pas qu’il y ait grand chose d’autre mais à moi aussi d’essayer de savoir s’il y a un autre conflit.

Surin a écrit :

Imaginons qu’il accepte de me vendre mais à un prix plus élevé, je dois ensuite proposer l’équivalent au prorata aux autres indivisaires non ? Car eux sortiraient pour moins, c’est à dire le prix du marché sans être gourmand (c’est aussi ce qui fait l’intérêt de ce bien).

Votre question est intéressante.
A ma connaissance, en théorie, si il y a accord entre les parties, on peut racheter la quote-part d’un indivisaire à un prix donné sans que cela soit nécessairement le même ratio/prix que pour la quote-part d’un autre indivisaire.
Mais si un tiers veut rachèter la quote part d’un indivisaire, les autres co-indivisaires ont un droit de préemption : ils ont donc connaissance du prix et autres conditions de l’achat…donc cela aura un impact sur les négociations si le prix qu’on leur propose n’est pas cohérent.

Votre notaire pourrait conseiller sur ce qu’il est possible ou pas de faire.
Par exemple je ne sais pas, quand on signe un avant-contrat avec des conditions suspensives, à quel moment se déclenche le droit de préemption : à la signature de l’avant-contrat ou à la levée des conditions suspensives ?

edit : on y réfléchissant, le droit de préemption devrait s’appliquer dès qu’il y a volonté de vendre donc à l’avant-contrat voire avant…

Dernière modification par thesee (18/02/2021 18h24)

La loi a amendé le régime d’indivision pour la gestion courante, dans le but de maintenir le bien indivis. Cet aménagement s’est fait pour éviter que des indivisaires bloquent les travaux d’un bien, provoquant sa décote. Elle autorise la mise en location, dans le but de financer cet entretien du bien et le maintien de sa valeur.

Mais a priori, l’occupation par un majoritaire n’est pas seulement "un moyen de maintenir la valeur contre le minoritaire bloquant".

Il faut parfois, malgré les bonnes volontés du législateur, revenir à la base. L’indivision, c’est la dictature de la minorité. Vous achetez 80% à celui qui accepte de vendre, le minorité demande la licitation, vous vous retrouvez devant une vente aux enchères avec la possibilité de racheter la part du minoritaire post enchère, en payant le surplus et les droits d’enchères sur la totalité du bien.

C’est trop risqué !

Si la licitation avance, achetez la totalité aux enchères, vous éviterez de payer des droits 2x. Mais ne vous mettez pas dans une indivison avec un tiers et 10 ans de procédure sur le dos.