Francois80 : étude de cas immobilier (4 M€ de travaux : quel financement ?)

Hello François,
Il manque quelques éléments de contexte pour répondre.
Quel est l’objectif en terme de durée de détention :
Achat-revente ou exploitation quelques années ou long terme. ?
Comment sont structurés les acquéreurs, ou plutôt d’où viendrait le cash (apport) ?
A bientôt

Francois80 a écrit :

On a quelques idées comme un financement direct du bien pour dire de suite, on est chez nous. Ou un financement bancaire sur 20 ans pour garder notre cash

Pourquoi envisagez vous d’utiliser votre cash alors que les taux n’ont jamais été aussi bas? Quel intérêt pour vous?

Francois80, le 25/09/2021 a écrit :

Je vous sollicite pour connaître le montage financier que vous feriez sur un tel projet.
(…)
Nos idées de financement sont comme le projet commerciale, ça part dans tous les sens…

Puisque vous demandez en substance comment j’aurais monté le projet : moi, je me serais posé la question du financement AVANT de m’engager sur un projet à 4 M€. Comment peut-on se poser des questions telles que "payer cash ou emprunt sur 20 ans ?" APRES avoir été retenu, ça me dépasse. Ce n’est pas comme ça que je gère mes affaires. Cela dit, comme je n’ai pas non plus 4 M€ en cash, ça m’évite d’avoir à me poser ce genre de questions.

"… sur un tel projet" : où ça, un projet ? Il m’est impossible de répondre, car vous ne précisez pas le projet. Voici les critères qui peuvent peser sur le choix de la structuration et du financement :
- Quelle sera l’utilisation du bâtiment ?
- Serez-vous l’utilisateur, ou bien serez-vous un investisseur passif qui encaisse les loyers, l’utilisation étant celle d’un ou plusieurs locataire(s) ?
- quelle est la rentabilité prévisionnelle : loyers bruts, charges, loyers nets avant impôt ?
- nature de l’activité qui y sera exercée ?
- nature des contraintes d’urbanisme et de patrimoine pesant sur ce bâtiment ?
- durée de détention envisagée ?
- quelles solutions pour si l’un des associés veut quitter le bateau ? Quelles solutions s’il décède ?
- EDIT (ajout suite remarque de IQCE ci-dessous : que je suis bête, j’avais oublié !) : quelles aides publiques sont disponibles ? Optimiser les aides publiques sur un tel projet est complexe mais c’est très rémunérateur et cela fait partie intégrante du montage du financement.

Vous n’avez pas besoin de répondre ici à toutes ces questions. je dis juste que connaître la réponse à ces questions me semble indispensable avant de pouvoir répondre de façon pertinente.

Enfin, puisque vous en êtes au point de vous demander "100 % cash ou 100 % emprunt", et de nous demander comment on ferait nous, l’impression que vous donnez, c’est que vous êtes devant une question que vous ne savez pas résoudre. Moi, quand je suis face à un problème que je ne sais pas dépatouiller seul, je demande à un pro. Vous êtes tous deux commerçants, donc vous devez déjà demander à vos experts-comptables respectifs. Ensuite, vous avez chacun au moins un notaire de confiance : lui demander son avis aussi. Enfin, peut-être demander à un avocat d’affaires son avis et ses préconisations. Pour un premier avis, ça va vous coûter quelques centaines d’euros ; avant de s’engager sur 4 M€, c’est peut-être une dépense avisée. Voilà donc 3 catégories de professionnels du droit et de la comptabilité qui auront sans doute des conseils pertinents…  à condition de leur fournir les informations pertinentes. Les financeurs publics potentiels sont à solliciter également ; leur boulot est aussi de faciliter l’utilisation des fonds qu’ils gèrent et ils peuvent être de très bons conseils et alliés, pourvu qu’on les prenne dans le bon sens du poil.

Dernière modification par Bernard2K (03/10/2021 14h38)

Bonjour,

Pour la maîtrise d’œuvre, nous avons quelqu’un dans notre réseau qui a l’habitude de ce genre de chantier voir beaucoup plus gros comme la Samaritaine à Paris! Donc à ce point de vue, aucune crainte.

Quand je parle de financement à 110%, je parle uniquement du bâtiment car notre banque veut d’abord acter rapidement l’achat du bâtiment puis finaliser le dossier architecturale pour monter un financement travaux.

Les réserves financières sont suffisamment solides à nous 2 pour assurer la survie du site….

Bonjour,

Pour le coup, ce n’est plus un projet immo d’un particuliers, c’est une (splendide) opération de revitalisation urbaine. Sans doute est-elle inscrite dans une OAP du document d’urbanisme.
J’y vois de multiples opportunités en matière de financement (via les espaces publics visibles sur les photos) surtout dans le contexte "France Relance" et je vous conseille vivement de…Faire recruter par la collectivité un excellent programmiste bien au fait des ficelles financières.

Edit : projet de longue haleine, bien complexe, outre l’ABF il faudra associer la DREAL pour la partie environnement, le service navigation…Beau challenge, je suis supris que vous arriviez à dégager une rentabilité sur ce type de bâtiments, de site etc (c’est un peu mon "quotidien" et jusqu’à présent in fine la collectivité porte toujours un déficit considérable) : re bravo !

Francois80, le 10/10/2021 a écrit :

Bonjour,

Pour la maîtrise d’œuvre, nous avons quelqu’un dans notre réseau qui a l’habitude de ce genre de chantier voir beaucoup plus gros comme la Samaritaine à Paris! Donc à ce point de vue, aucune crainte.

Bonjour,

Dans ce type de projet, je ne me fie jamais a une seule personne, encore moins sans contre pouvoir.

Un AMO est inéluctable si vous voulez préserver vos intérêts. Mettre face à face maitre d’œuvre et maitre d’ouvrage est le conflit assuré.

Pascal

Valdec a écrit :

Bonjour François80 et félicitations pour ce beau projet. Petite question : pourquoi pensez-vous que votre offre a été préférée à celles de vos concurrents? Vu leur profil/identité, c’est assez étonnant.

Peut être tout simplement que j’ai travaillé les différents programmes de la ville et que j’ai fait mon projet en fonction de ceux-là. La ville voulait en plus que ça amène quelquechose de nouveau et novateur.

Iqce a écrit :

Mais qu’il soit porté par des privés : étonnant.

Les photos montrent la complexité du projet ; on est sur de l’ambitieux.
- C’est un projet politique pour la commune avec sans doute un rayonnement intercommunal (et donc des élections en arrière plan, et donc la volonté de maîtriser le message…) :
- C’est un projet complexe comme je l’ai précisé supra ; par exemple la présence d’un cours d’eau laisse penser à un PPRi avec le sacro saint principe "ne pas accroître la vulnérabilité" etc Donc ? Seule une démarche PPA avec un GOU peut surmonter ces écueils, mais pour cela le portage DOIT être intercommunal…Quand à créer une halte nautique, c’est potentiellement un sacré défis (j’ai tenté avec la CNR en face sur le Rhône, ah ah j’attends toujours leurs avis…5 ans plus tard)…
- C’est un projet impactant pour la vie locale : il en ressort une quasi obligation de concertation et de mise en place de gouvernance ; ce n’est pas possible qu’un privé mette cela en place, par définition.

J’en arrête là (j’ai du taf) mais j’ai hâte de vous lire

Le projet porté par des privés, c’est peut être par ce que la ville a besoin d’argent et qu’elle ne savait pas trop quoi y faire. De plus, visiblement, quelques entrepreneurs montraient de l’intérêt pour le site. Et je ne suis pas sûr que nous nous attendions avec notre projet.

Après la municipalité souhaitait absolument que le site reste à des amiénois.
Concernant les enjeux politiques et PPA, j’en sais trop rien et je ne m’y suis pas intéressé sauf pour connaître les grandes lignes des chevaux de batailles actuels. Pour la base nautique et par rapport aux programmes, nous sommes allés rencontrés la Direction Départementale des fleuves et des ports.

Pour les derniers messages, je ne sais pas véritablement quoi vous répondre.

Valdec, le 11/10/2021 a écrit :

Loin de moi l’idée de mettre en doute la qualité de votre projet, il est certainement de bien meilleure qualité que celui de vos "concurrents".

Ce qui m’étonne en revanche c’est que souvent, surtout avec des concurrents d’un tel calibre, les collectivités sont loin de jouer franc-jeu avec les "petits". J’aurais été beaucoup moins surpris si la mairie avait donné les éléments de votre projet à vos concurrents pour les "aiguiller" et avait confié sa réalisation à l’un d’entre eux. L’équité est rarement au centre des préoccupations dans ce genre de dossier.

A mon avis toute cette partie à déjà été évacuée. Son projet a été sélectionné, c’est que François a aussi su s’entouré et a su montrer sa compétence tant sur le projet lui même que sur son financement.

Même si dans les Mairies se sont des "fonctionnaires" ce sont aussi des personnes qui détestent les rêveurs arrivant avec un projet pas consolidé, bancale et non finançable. Dans ce type de projet le Maire regarde l’intérêts de sa ville et par rebond son intérêt. Il n’aime pas se planter, surtout en ce moment.

@Francois, votre projet est ambitieux et très jolie, j’adore cette architecture a la fois urbaine et qui préserve l’environnement culturel.     

Comme IQCE j’ai hâte de vous suivre dans votre avancement.

Si je peux me permettre,  vous faite allusion a une différence de point de vue avec votre "collaborateur" je dirais plutôt associé, avez vous fait un pacte d’actionnaire ?

N’oubliez jamais une chose, le conseilleur n’est pas le payeur.

Pascal

Voilà une grosse nouvelle:
Après divers rebondissements, le compromis vient d’être signé.
Maintenant, place à l’administratif et au permis de construire.

Bon, ça commence à avancer, tous les BET sont de passage tous les jours. Les appels à candidature pour les BET avaient été faits auparavant et maintenant, ça commence à avancer!