Parc immobilier et boursier de Gautier : l'histoire d'une retraite à 45 ans

Gautier33290 · #1

Tout à commencé en 2015 … Lors du bilan de mon entreprise …

Je suis gérant d’une EURL depuis 2008 et lors de mon bilan comptable de 2015 un dilème se pose :
Augmenter ma rémunération et payer 46% de cotisations urssaf plus de l’impôt sur le revenu avec une tranche à 30%, ou pas ?
Son explication était tout autre :
Acheter un appartement et le mettre en location afin de ramener de l’argent extérieur dans le foyer et diversifier les sources de revenus.
De retour chez moi, j’en ai parlé à ma femme et nous avons eu la même réflexion. A l’époque nous faisions pas mal de chantiers de remise en état d’appartement ou les locataires avaient pas mal dégradés, salis …
Nous n’étions pas très chauds pour acheter un appartement et avoir ce même problème.
Puis un jour un client m’appelle et m’explique qu’elle ne peut pas payer sa remise en peinture car elle a un crédit à payer qu’elle avait contractée pour payer son appartement, et que manque de bol elle avait dû changer l’an dernier le cumulus qui représentais 3 mois de Loyer, elle s’excusa de ne pas pouvoir signer le devis qui représentais 4 mois de Loyer également.
Ce fût une étincelle pour nous, l’immobilier résidentiel est dangereux, déjà que vers chez nous (On habite vers Bordeaux) les rendements sont de 4 – 6 %, Il faut penser que régulièrement il y a des travaux d’entretien, des charges de copropriété et taxe foncières qui incombent au propriétaire et qui viens baisser la rentabilité.
Délicat de gagner de l’argent et de préparer une retraite ainsi sauf en pariant sur la hausse de l’immobilier.

Un week end je lis sur le journal que Libourne (Assez grande ville non loin de Bordeaux) est en plein développement : Les Parisiens (grâce au train) et les Bordelais viennent y acheter des appartements, les rénovent avec goût pour y vivre car l’immobilier est plus accessible que dans ces deux grandes villes.
Quelques heures passées sur le Bon Coin et je trouve que, les rentabilités brutes des appartements sont de l’ordre de 10%… Pas mal pour une ville en fort développement et dont la population s’embourgeoise.
Mais toujours le problème des travaux, de la taxe foncière et des charges de copro qui représentent souvent un mois de loyer chacun …
Prix des appartements bas, loyers bas mais un cumulus a changer sera au même prix…
Et un cumulus à 800 € quand l’appartement est un T1 avec un loyer à 430 € … Vous crame la rentabilité…
Alors rajoutons peinture, petits travaux d’entretien, frais de copro, taxe foncière….

Quelques jours après, dans le camion j’entend un interview d’un économiste qui traite souvent l’immobilier sur BFM à la radio : Il parlait des avantages financiers de l’immobilier commercial.
- Les loyers montent plus souvent plus vite que l’inflation
- Les travaux d’entretien (Plomberie, électricité, murs, sol et plafond intérieur) sont à la charge du locataire
- La taxe foncière refacturée et remboursée par le locataire
EN précisant ce que je garde comme bible :
Quels critères utiliser pour choisir un bon local commercial ? 1, L’emplacement, 2, L’emplacement et 3 L’emplacement…
Déclic ! Ce que je recherchais

Je me mets donc à fouiner dans la section « bureaux et commerce » sur le bon coin dans cette ville en tapant « hypercentre » et « bastide » (Nom appelé du centre par les locaux)
Et effectivement la majorité des annonces présentent des rentabilités de l’ordre de 7 – 9 % (sans travaux ni charges donc) avec l’avantage d’être déjà loué.
Je prends contact avec une avocate en droit immobiliers et baux commerciaux pour demander conseil et le résumé d’une heure de discussion :
90 % des baux sont faits par des agents immobiliers sont des raquettes à emmerdes. Mal faits, baux lambdas pas adaptés… Si problème avec locataire il y a … Bon courage avec un bail d’agent immobilier !
Il me faut donc trouver un local commercial, éventuellement avec des travaux afin d’y mettre qui je souhaite avec un bail commercial propre.

J’étais donc parti en recherche de ce qui étais pour moi la perle rare…..

Mots-clés : commerce, immobilier, portefeuille

Gautier33290 · #2

MARS 2016

Un matin de Mars 2016, l’agent immobilier par qui nous étions passés pour acheter le local sur la place du marché, me propose un bien qui n’est pas encore paru en agence (ce que l’on appelle un bien en off, réservé aux contacts).
La chose me parait trop belle pour être réelle, à moins de découvrir le loup.
Situé dans l’hypercentre entre la place du marché et le Lycée un local de 38 m² avec son bureau de 15 m² séparé et un WC lave main dans les communs sous les escaliers, l’ensemble pour 42 000 €, je nommerai ce local par la suite MONTESQUIEU.
La propriétaire était pressée de vendre à la suite de soucis de famille et d’héritage.
Loué actuellement 400 € à une association qui battais de l’aile, je n’ai pas mis longtemps pour comprendre la rentabilité finale :
Un bureau de 15m² : 200 €
Un local commercial : 450 €
Soit 650 € mensuel pour … ? 42 000 € d’achat ?
Le Loup, un immeuble en cours de division et le vendeur ne voulais ni de syndic pro ni s’occuper du syndic. Etant le premier acquéreur, a moi la lecture de syndic bénévole (le particulier est très bien) et à moi la paperasse a chaque vente des 5 lots de l’immeuble … Bénévolement.
Je l’ai rappelé 20 minutes après pour venir le visiter le jour même et… nous avons fait une offre acceptée à 38 000 € (j’avais expliqué à l’époque que l’association n’avais pas trop d’argent et que je prenais un risque en récupérant ce locataire alors que … Cela m’arrangeait bien qu’elle parte au plus vite !)

Voila qu’en l’espace de quelques mois, entre Septembre 2015 et Mars 2016 nous avions acquis 3 Locaux commerciaux et un bureau : Des centaines d’heures de recherches a éplucher les annonces immobilières, des dizaines de projets étudiés non rentables à notre gout…

Dans notre tête nous avions les 4 lots loués, il ne restait plus qu’a laisser faire le temps, mais rappelez-vous les erreurs de débutant : Des baux commerciaux pas propres, des locataires que l’on n’a pas choisi … Nous pensions encaisser les loyers en continuant notre métier tranquillement ?
Nous ne savions pas ce qui allais arriver les mois suivants : Nous allions découvrir le métier de bailleur privé.

Gautier33290 · #3

AOUT 2016 à AOUT 2017

Le locataire de MONTESQUIEU, l’association qui battais de l’aile me demande de quitter les lieux.
AVEC PLAISIR !

Vous vous rappeler ? Le local avec le bureau indépendant ? Je vais pouvoir les relouer youpi !

La gérante de l’association était spéciale et me prenais la tête pour que je fasse des travaux… Je lui ai toujours répondu qu’elle avait un loyer très bas représentatif de l’état du local qu’elle avait elle-même louée.

Elle m’avait en grippe et surprise lors de son départ lors que nous avons fait l’état des lieux (bien que cela n’ai servi à rie car il n’y avait pas d’état des lieux d’entrée de fait …-

Le local avait été vidé : plus de lavabo, goulottes électriques bref, plus rien.

Remarquez, cela m’arrangeait car je voulais le rénover totalement pour le louer dans la fourchette haute du marché.
Ils sont partis en Janvier 2017 et avons rénovés les 2 lots et cloisonner les WC sous les escaliers des communs pour faire des wc partagés.

Avec le recul, j’aurai pu demander réparation du préjudice car un local commercial doit être entretenu et rendu en bon état de réparations locative, à l’époque je ne le savais pas et de toute façon, l’association n’avait plus d’argent et la gérante n’était pas garante du loyer et des dégradations.

C’est à ce moment la que j’ai bien compris l’utilité d’un acte de de cautionnement adossé à un bail commercial.

Je vais continuer petit à petit à raconter mon histoire, les joies et déboires immobiliers.
N’hésitez pas à questionner mes choix ou écrire vos observations.

Ci dessous l’état des locaux en question…

Ce qui sera plus tard, un bureau:

et le futur local commercial:

Sisyphe01 · #4

Je suis avec intérêt vos aventures (et quel culot cette association !)

Artmonopoly · #5

Parcours très intéressant je suis la file avec attention

Bonne fêtes

Gautier33290 · #6

SEPTEMBRE 2017

Il nous aura fallu un an pour rénover les deux locaux de MONTESTQUIEU, cloisonner les CW sous l’escalier pour les rendre privés, doubler et isoler les murs, poser un beau lineau, des spots leds comme éclairage…

Voilà un aperçu de la rénovation, il ne manquera plus que la vitrine mais c’est un autre budget, nous verront cela plus tard.

Le bureau:

Le local :

Aussitôt rénové, aussitôt loué :

Le local commercial loué 460 € à servi à partir de Septembre 2017 à des infirmières et le bureau loyer 200 € à partir de Octobre 2017 à un architecte indépendant.

Tout était à nouveau reloué en ayant pu augmenter les loyers et donc la rentabilité.

Juste histoire de finir sur la rénovation, quelques années après, la vitrine:

Gautier33290 · #7

Bonjour Trahcoh, beaucoup de question sur lesquels je vais essayer d’apporter les réponses plus claires possibles.

- Le DPE en local professionnel est-il réformé comme le DPE des particuliers? Une note insuffisante est-elle bloquante pour la location comme pour les baux d’habitation?

Pour le DPE, Aucune notation n’est bloquante pour une mise en location. Sans parler que le DPE est bien plus light.
Sa seule utilité est que le locataire prends le local en connaissance de cause. Je pense notamment à des défaut électrique: Le locataire loue en sachant le problème qu’il sera obligé de remettre en état à ses frais, ou en tout cas, il en sera responsable en cas d’accident.

- Quelles contraintes rencontrez vous pour le financement? Vous indiquez faire très peu d’apport, Vous passez par votre banque pro? Vous mettez en garantie votre entreprise?

Je n’ai pas rencontré beaucoup de contrainte pour le financement. Les loyers couvrant largement le crédit (au pire avec 10 - 15 % d’apport), les banques suivent.
L’avantage d’avoir 3 lots dont 1 à crédit est que le ratio Crédit / Loyer est largement favorable à l’accord d’un crédit.
Je passe par mon conseiller pro qui est le directeur de l’agence locale mais en aucun cas je ne mettrai ma société en caution. Cependant les finances de l’entreprises et les bonnes tenues de compte les rassurent.
Comme beaucoup, si vous êtes à découvert tout les mois, le banquier vous prêtera surement pas, ou moins que si vous épargnez tous les mois.

- Quels réseaux utilisez vous d’abord pour trouver des biens, puis pour mettre en location?

Pour trouver les biens, la galère: Pour ma part 100% leboncoin. Des heures et des heures a TOUT éplucher, annonce par annonce, a appeler et voir si c’est rentable ou pas.
Puis une fois que c’est rentable (10% environ) je m’intéresses sur l’emplacement.
Pour la mise en location, idem, le bon coin et bail d’avocat. Rien de plus simple.

- Rencontrez-vous des difficultés administratives dans cette activité? Je pense par exemple à un commerce que vous souhaiteriez louer comme bureau? Ou une mairie à qui votre vitrine ne plait plus? Ou une copro qui vous met des bâtons dans les roues?

C’est l’avantage, le locataire se débrouille de toute les formalités (ou presque).
Louer des bureaux dans un local commercial, normalement n’est permis qu’en changeant de destination les locaux et en les passant en bureau: Dossier mairie chiant + taxe foncière doublée en gros.
On peut cependant contourner en faisant un bail commercial à une entreprise X. Libre à elle d’y mettre un bureau…
Concernant la devanture (vitrine), si la vitrine est existante personne ne peut d’un coup vous la refuser et vous la faire changer.
Cependant si vous voulez la changer (ce que j’ai fait), dossier Mairie auprès de l’urbanisme , (et des monuments de France selon les secteur, moi c’étais le cas). Ils sont libre d’accepter ou refuser en donnant une explication du refus (souvent les couleurs imposées).
Si vous êtes en copro, même principe.
Donc: Dossier copro, si validé en assemblé générale, Dossier Mairie, Puis vote en copro du dossier validé… Durée … 3 ans environ (merci la paperasse Française!)

- C’est qui les cautions que vous évoquez, à part la caution personnelle du gérant (pas toujours solvable non?)? Caution bancaire?

Caution personnelle du gérant + Caution personnelle de son conjoint par exemple.
Quoi qu’il en soit, caution personnelle du gérant, si la société ferme il ne sera peut être pas solvable (sauf si il est marié et qu’il y a des revenu dans le foyer fiscal)…
Mais un jour ou l’autre il se mettre à travailler et zou, un peu comme les pensions alimentaires, il paiera un jour ou l’autre.

vivierois a écrit :
File très intéressante.

J’apprécie également le filon des petits locaux commerciaux en centre ville dynamique.

Rentabilité imbattable.

Pour ma part j’ai également une locataire qui me demande d’intervenir pour des petits travaux en général une fois par an. Je la renvoie vers son bail (qui a été rédigé par l’ancien propriétaire).

Pour ce qui est du bail je fais systématiquement un bail notarial je trouve que ça cadre bien les choses.

Viviérois

Oui Bail notarial est pas mal il faut avoir cependant un notaire ouvert à bien ficeler et contraindre le bail.
N’ayant pas trouvé de notaire pour cela, je me suis tourné vers un avocat.

Espérant avoir éclairci vos demandes.

Gautier33290 · #8

AVRIL 2018 à MAI 2019

Tout est loué encore une fois, que des locataires que j’ai choisis et avec qui cela se passe bien : MONTESQUIEU, THOMAS.

L’avantage des baux commerciaux, pas d’entretien, pas de dépannage de plomberie en urgence…
Si j’avais eu une fois le locataire de SURCHAMP qui m’appelle me disant que l’évier ne s’évacue pas bien.
Réponse, en politesse, vous n’êtes pas dans un bail d’habitation, ce genre de travaux est à votre charge, appeler un plombier. Puis, RAS.

En revanche, la seule locataire que je n’avais pas choisie va m’apporter une année de complication

La locataire de SURCHAMP est en difficultés financières (que je comprends), je lui fais un étalement de 3 mois de loyers sur 10 mois.
Quelques mois plus tard, une personne m’appelle en se présentant comme mon locataire à SURCHAMP et m’explique que la clim du local est HS.

Confus, je lui explique qu’il y a erreur car ma locataire est Mme D** ce à quoi il me rétorque être en location gérance car Mme D** lui a loué son fond en location gérance.

Assez (trop) vif de nature je lui rétorque simplement que ma locataire reste Mme D**, qu’à ce jour elle me doit des arriérés de loyers et que pour la clim, il s’agit d’un équipement qui est à la charge du locataire.

Bref appel auprès de ma locataire, me confirmant la mise en location gérance pour un an puis la vente du fond se fera sans que je ne puisse m’y opposer dans la mesure où il n’y a pas de changement de destination et de type de commerce (ce qui est vrai dans un tel cas).

Je ne voulais absolument pas de ce que je qualifiais de charlot (le potentiel repreneur), n’ayant aucune garantie financière à me proposer (un jeune de 19 ans, sans argent dont sa femme et son fils faisaient la sieste dans la cave pendant le service…).

Puis s’en suis des mois avec des appel les soirs jusqu’à 21h ou le locataire gérant m’explique que je dois venir faire une reprise de peinture et autres conneries m’ont fait perdre mon sang froid.

Mon objectif est clair, je vais tout faire pour décourager le potentiel repreneur de reprendre.
Rendez-vous chez l’avocate pour analyser le bail et voir comment on va s’y prendre.
Comment faire pour le décourager ? le futur repreneur n’a pas l’aire d’être bien conseillé selon moi, on peut le jouer au bluf.

Alors effectivement le bail existant est merdique et mal fait, absolument sans aucune protection vis-à-vis du bailleur et, pour résumer les emmerdes liées au bail :

Il est stipulé sur le bail que le local est climatisé, sans préciser que l’entretien, les réparations et le remplacement sont à la charge du locataire.
J’ai donc remplacé la clim à mes frais en espérant que la vente du fonds de commerce n’irait pas à terme.

Il est stipulé que le locataire est en droit de mettre en location gérance qui elle le souhaite sans demander l’accord au propriétaire en restant cependant garant en cas d’impayé.

Enfin la loi autorise effectivement la vente d’un fonds de commerce sans que le propriétaire ne puisse s’y opposer dans la mesure ou l’activité reste la même, ce qui est normal.

J’avais donc expliqué à l’avocate que l’ancienne activité était un restaurant traditionnel français et que le repreneur allait faire des pizzas, il s’agit d’un changement d’activité.

Dans les faits oui mais le bail ne précisait pas restauration traditionnelle mais : Restauration avec ou sans cuisson…
J’avais acheté un local avec un beau restaurant français et, pour faire simple elle pouvait le vendre sans que je m’y oppose à un kebab ou un vendeur de sardines sans que je puisse m’y opposer ou demander des garanties.

Il nous fallait trouver un plan, une solution à tenter au bluff car malheureusement ils étaient dans leurs bon droits.

Après quelques heures, banco, voilà le plan d’attaque de l’avocate pour décourager la transaction du fonds de commerce :

Le changement d’activité (autorisé par le bail mal fait de l’agent immobilier) induite une gêne olfactive pour les copropriétaires du dessus.
Effectivement un four à pizza fais plus d’odeur que un steak grillé oui…

On a donc envoyé un recommandé en ce sens en expliquant que son activité est refusée par la copropriété (dont j’étais et je suis encore syndic bénévole) et que, par conséquent, il aurait des soucis avec la copropriété qui le mettrai en demeure de cesser sa nuisance et donc son activité alors qu’il aura emprunté pour acheter le fonds de commerce.

Ni une ni deux, cela a fonctionné, il a lâché l’affaire et ma locataire était bien entendu furieuse.

La vie d’un bailleur n’est pas un long fleuve tranquille à encaisser les loyers sans rien faire…
Mais être bien entouré permet d’avoir une longueur d’avance sur les emmerdes

Gautier33290 · #9

Bonjour
Je vais donc répondre à plusieurs questions ainsi qu’a une remarque que l’on m’a faite en privé:

Liberty84 a écrit :
Bonjour,

Est ce que par défaut tout ce qui n’est pas indiqué comme étant la responsabilité du locataire incombe au propriétaire?
Quel est selon vous les points sur lesquels il est nécessaire de verrouiller un bail commercial ?

Dans le cas de changement de locataire suite à la vente du commerce en place ou location/gérance, est ce que vous avez pu dans vos autres bails inscrire des conditions spécifiques du type droit de véto du propriétaire ou validation de garant pour les nouveaux occupants?

Est ce que par défaut tout ce qui n’est pas indiqué comme étant la responsabilité du locataire incombe au propriétaire

Alors dans les baux commerciaux il faut impérativement:

1 Lister la liste des charges et travaux qui incombe au locataire:

Extrait de bail a écrit :
Article 1er
Le locataire entretiendra les lieux loués en bon état, en effectuant, au fur et à mesure qu’elles
deviendront nécessaires, toutes les réparations auxquelles il est tenu aux termes du présent
bail, de manière à restituer les lieux loués en bon état en fin de bail.

Article 2
Il devra plus généralement maintenir en bon état d’entretien, de fonctionnement, de sécurité et
propreté l’ensemble des locaux loués, les vitres, plomberie, serrurerie, menuiserie,
appareillage électrique et sanitaire, ainsi que les accessoires et éléments d’équipement,
procéder à leur remise en peinture aussi souvent qu’il sera nécessaire ; remplacer, s’il y avait
lieu, ce qui ne pourrait être réparé, entretenir les revêtements de sols en parfait état et
notamment remédier à l’apparition de tâches, brûlures, déchirures, trous ou décollements, et
reprendre au fur et à mesure toute dégradation qui pourrait se produire dans les locaux loués.

Article 3
Le preneur aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l’entretien
complet de la devanture et des fermetures des locaux loués. Le tout devra être maintenu
constamment en parfait état de propreté et les peintures extérieures devront être refaites
suivant les décisions qui seront prises par l’assemblée générale des copropriétaires de
l’immeuble conformément aux dispositions prévues à cet égard par le règlement de
copropriété.

Extrait de bail a écrit :
Article 2 . – Réparations à la charge du locataire
Le locataire supportera la charge des réparations locatives et des réparations d’entretien, qui
doivent être entendues comme celles utiles au maintien permanent de l’immeuble en bon état

Article 3 . – Travaux de mises aux normes, imposés par la réglementation
Le locataire supportera, sans recours contre le bailleur, la charge de tous les travaux ayant
pour objet de mettre les locaux loués ou les parties communes ou éléments d’équipements
communs de l’immeuble en conformité avec la réglementation, à la condition qu’ils soient en
rapport avec la destination contractuelle des locaux.

3 Lister les travaux qui incombent légalement et par obligation au propriétaire:

Extrait de bail a écrit :
Article 1er . – Réparations à la charge du bailleur
En exécution de l’article R. 145-35, 1° du Code de commerce, le bailleur supportera la
charge des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ainsi que les
honoraires liés à la réalisation des travaux correspondants que ces réparations affectent les
parties privatives du lot loué, où les parties communes de l’immeuble.
Conformément à la définition donnée par la jurisprudence (Cass. 3e civ., 13 juill. 2005, n° 04-
13.764 : JurisData n° 2005-029471), il y a lieu d’entendre notamment par « grosses
réparations », sans que l’énumération donnée par l’article 606 de Code civil soit considérée
comme limitative, les travaux à entreprendre lorsque l’immeuble est affecté dans sa structure
et sa solidité générale.

Liberty84 a écrit :
Quel est selon vous les points sur lesquels il est nécessaire de verrouiller un bail commercial ?

C’est assez complexe et il faut être filou.
Par exemple vous louez un local à un restaurant qui fera des pizza a consommer sur place et emporter.
Dans la désignation de l’activité autorisé dans le bail le fait de noter:
Elaboration, cuisson et vente de pizza a consommer sur place et emporter bloquera votre locataire s’il souhaite revendre son fond de commerce à un kebab par exemple.

Autant vous ne pouvez pas vous opposer à la vente du fond de commerce si l’activité est la même, autant vous pouvez vous y opposer si cela fait changer l’activité listé sur le bail. Et dans ce cas c’est l’occasion de faire un nouveau bail, dans lequel vous pouvez monter le loyer a votre guise et y inclure d’autres closes.
Dans un tel cas c’est une résiliation amiable + nouveau bail.

Liberty84 a écrit :
Dans le cas de changement de locataire suite à la vente du commerce en place ou location/gérance, est ce que vous avez pu dans vos autres bails inscrire des conditions spécifiques du type droit de véto du propriétaire ou validation de garant pour les nouveaux occupants?
[/i]

Alors la législation est très claire:
- Si le locataire vend son fond de commerce (sa clientèle) et que le repreneur garde la même activité (je vends une pizzeria, il rachète pour faire de la pizzeria), le bailleur ne peut pas s’y opposer directement.
Cependant la législation permet que le locataire qui vend reste responsable des impayés et dégradations de son repreneur pendant 3 ans, qui plus est l’acte de cautionnement de l’ancien locataire continue de courir…
Généralement en mettant cela en avant, le locataire vendeur souhaite résilier le bail pour que le repreneur parte sur un nouveau bail. Cela marche bien il faut simplement que ce soit notifié dans l’acte d’avocat lors de la vente du fond de commerce.

- Si le locataire vend son Bail, le bailleur doit donner son accord.
De ce fait, il est tout à fait possible d’insérer dans le contrat de bail une clause qui interdit au locataire (initial) de céder son droit au bail indépendamment du fonds de commerce.
L’insertion de cette clause dans le contrat se justifie par le fait qu’une cession isolée du droit au bail entraîne souvent le changement de l’activité initialement pratiquée dans le local commercial.
Mais il faut que cela soit notifié sur le bail car il peut également être notifié que le présent bail peut être cédé ou vendu sans avoir à demander l’accord du bailleur.

Enfin je vais répondre à une remarque de

Mali49 a écrit :
Merci de me confirmer que je ne dois pas me lancer dans l’immobilier !

Il ne faut pas se leurrer, être rentier dans l’immobilier implique du temps, des connaissance et surtout de l’envie.
Envie d’apprendre, envie de lire (Cf ci dessous ma bibliothèque …)

C’est comme tout: Quand on veux on peux.

Dernière modification par Gautier33290 (31/12/2021 17h56)

Gautier33290 · #10

SEPTEMBRE 2020 - Un tournant dans ma vie de futur rentier.

Enfin trouvé une entreprise qui me plait pour le local de SURCHAMP
La société existe, réalise déjà pas mal de chiffre d’affaires et dégage de belles marges.

Ils cherchent a ouvrir plusieurs points de vente de CBD (cherchez sur google, à l’époque il y en avais peu, aujourd’hui il y en a partout).

Bail commercial fait par l’avocate, actes de cautionnement, on inclue la clim dans les équipements à la charge du locataire ainsi que le maintien d’une ventilation et déshumidificateur dans la cave…. Le métier rentre.

J’en profite pour augmenter le loyer de 10 € mais largement gagnant en rajoutant tout l’entretien et la taxe foncière sur le locataire.

Depuis notre dernier achat immobilier j’avais toujours laissé les alertes le bon coin au cas ou bien que je n’espérais plus trouver grand-chose à ma portée.
Cependant pour me préparer une retraite plus tôt que prévue, il me fallait d’autres revenus.

Un midi je reçois une alerte d’un agent immobilier qui mets en vente un ensemble de 5 locaux commerciaux (un bâtiment complet, sans copropriété) sur Saint Médard, ville à 20 minutes de chez moi.
Parfait, je connais les loyers car mes parents ont 3 locaux sur saint Médard, non loin du bâtiment de cette annonce.

J’appel l’agent immobilier, discute avec lui, il me détaille les loyers, m’explique ou est le bâtiment et m’aperçois que je connais ce bâtiment, très bien situé, en plein centre et à côté de la place du marché (l’emplacement, l’emplacement …).
Je lui propose une visite semaine prochaine, il me répond qu’il est sur place demain à partir de 13h car il a 5 visites…

Je savais que, lorsque les baux auront pu être renouvelés, un peu d’entretien et mis au gout du jour, la rentabilité de l’ensemble dépassera 10%. Je lui propose donc un rendez vous à 12h pour être le premier et lui indique par téléphone que, sauf gros loup, je lui fais une offre au prix sur le parking lors du rdv pour me sécuriser l’investissement.

Imaginez, 5 lots d’un coup, pour moi l’investissement d’une vie qui fera basculer ma retraite 20 ans plus tôt que prévue avec cela.
En raccrochant avec l’agent immobilier, j’appel le directeur de ma banque (oui en tant que client pro on est souvent suivi par le directeur, ce qui aide pour avoir des infos rapides) et lui explique le projet, lui annonce le tarif. Il me dit banco on vous suit.

Me voila le lendemain pour la visite, un bâtiment de 250 m² environ pas entretenu depuis longtemps, un parking privé rempli ou les gens sont mal garés, des gouttières qui fuient… Je comprends mieux le prix bas.

Visite des locataires :

Un barbier : gentil, local propre se plaint des factures de régul d’eau car compteur commun.

Un traiteur : Elle m’annonce que sa porte ne ferme pas et qu’elle n’a jamais fermée, et il y a des fuites au plafond quand il pleut…

Une esthéticienne : Elle refuse la visite en disant que le propriétaire est un con et qu’elle a souvent son salon inondé. Elle me dit qu’elle ne paiera pas la régul d’eau.

Un bar : Fermé car il est ouvert la nuit, impossible de visiter pour moi (avec deux bébés à la maison… je préférais rester avec ma famille)

Un restaurant kebab : gentil comme tout et se plaint que les vitrines sont froides (simple vitrage qui n’isole rien)

Pas mal d’emmerde en vue mais je connais le potentiel, 10 % minimum mais que d’occupation : 5 Lots à reprendre, 5 baux merdiques, une toiture qui fuie et des réguls d’eau avec un compteur commun …

Respire, calme-toi, je traiterai les problèmes les uns après les autres et finirai par tout remettre en ordre.
L’investissement d’une vie.

Lors de la visite, je vois arriver une personne qui attends, pas loin de l’agent immobilier, je le prends de court, sors mon cahier à feuille détachable et lui fait une offre au prix, j’appellerai cet ensemble immobilier LES ECOLES.
Surpris et heureux (de toucher sa commission) il dit aux prochains de ne pas venir car le local est vendu.

Je rentre à la maison heureux, déjà en train de réfléchir à solutionner ces problèmes

Gautier33290 · #11

OCTOBRE à DECEMBRE 2020

Le projet d’achat des ECOLES patine…

Après avoir fais l’offre, l’agent immobilier s’est rendu chez le vendeur pour faire contresigner l’offre, chose qu’il a refusé de faire.
Le vendeur refusais de vendre à ce prix la, expliquant que c’est vendu bien en dessous du prix du marché (et il à raison).
Après discussion avec l’agent immobilier, je lui explique que le vendeur avait signé un mandat de vente, qu’il a trouvé acquéreur au prix du mandat, il peut le contraindre à payer les honoraires de l’agent immobilier même si il me fait pas la vente.
L’agent immobilier et le vendeur étant des amis, il ne souhaitait pas le lui imposer.
Me voila avec l’investissement d’une vie qui part en fumée. Dépité je contacte mon avocate et lui explique.

Elle me dit que nous allons en gager une procédure de vente forcée, en saisissant le tribunal pour imposer le paiement de la commission de l’agent immobilier, ce qui devrait le résigner à remettre son bien à la vente en ayant perdu 20 000 € d’honoraire de l’agent immobilier.

Pour info : La vente forcée est possible quand il y a eu proposition d’achat sans négociation, au prix du mandat. La vente est réputée comme parfaite et il est possible de contraindre le vendeur récalcitrant pour accepter cette dite vente.

Courrier de mise en demeure envoyé par l’avocate. Quand je l’ai lue je me suis dit « la vache moi je reçois un courrier comme cela, je finalise la vente ».

Et effectivement, rendez vous chez le notaire quelques semaines après, en Décembre pour l’acte définitif.

Quelques semaines avant l’acte définitif j’apprends en allant me présenter aux locataires qu’un lot se libère sur le champ (confinement et COVID oblige, le traiteur ferme…).
Impeccable, je pourrai déjà passer le loyer de 530 € à 700 €.

Une petite anecdote lors de l’achat de ce lot, mon notaire n’avais jamais vu un tel bordel dans une vente : Manquement de baux à joindre à l’acte, pas d’état des lieux, le vendeur ne connaissait pas exactement les montant des loyers, s’ils avaient étés revalorisés…

On pourrait en écrire un livre de nos aventures !

EN parlant du covid et des loyers, aucun retard aucune suspension de loyer … tous les locataires ont de la trésorerie et des aides de l’état, j’en profite pour différer mon crédit de 6 mois pour me faire de la trésorerie si jamais la pandémie tourne mal…

Flairsou · #12

Je voulais apporter ma petite pierre à l’édifice de ce fil tres interessant.

Sur le fil dédié à ma mère, j’avais expliqué qu’elle avait acheté un local commercial (ou plutot un entrepot ) pour un prix qui me semble tres difficile à retrouver aujourd’hui (150ke pour un entrepot de 1000 m2 au sol en region parisienne). Le principal défaut de ce local est son emplacement. Il est situé dans une rue entourée principalement de maisons et relativement éloigné du centre ville. Donc le type d’activité peut être assez limité.

Le local est immense mais elle a eu beaucoup de difficulté pour trouver un locataire au début.elle était stressé car elle avait contracté un crédit immo. Son voisin, qui était chef d’entreprise et qui avait flairé le potentiel de la surface de l’entrepot lui avait proposé un loyer de 2000 euros/mois en lui imposant un bail de 12 ans. Elle a refusé.

Finalement, elle a loué à une école religieuse pour 2621 euros/mois aujourd’hui.
A mon sens elle a bien fait même si le potentiel locatif peut être bien plus élevé.
Quand j’ai visité son local, beaucoup de travaux devait être fait. Les locataires ont fait la totalité des travaux pour pouvoir l’aménager en école et obtenir une autorisation erp.
J’y vois 2 avantages :
- Le fait que les locataires s’impliquent pour embellir le local garantit en quelque sorte une pérennité de loyer. Il y a moins de risque qu’ils partent du jour au lendemain compte tenu de l’investissement et du loyer "mesuré" pratiqué par ma mère
- si ils partent, elle va récupérer un local plus propre qu’avant la mise en location
Depuis plus de 10 ans, elle a les mêmes locataires, ne paie pas la taxe foncière(payer par les locataires) et encaisse les loyers sans aucun retard. Elle s’occupe de rien.

Donc j’abonde dans le sens où les locaux pros peuvent être interessant avec quelques bémols quand même:
- la bonne affaire réalisé par ma mère en 2006 est quasiment impossible à reproduire aujourd’hui. J’ai beau chercher des locaux pros en region parisienne. La recherche me fatigue tellement les prix ont augmenté.
- le turnover des locataires et les retards de paiement de loyer suivant le type de commerce. Un proprio que je connais a eu plus d’an d’impayé à cause d’un locataire agent immobilier. Et les procédures d’expulsion ne sont pas forcément super rapide.
- si votre local pro est en centre ville, la mairie peut refuser certains types de commerces, et donc refuser votre locataire qui lui peut répondre à vos critères de solvabilité.

Gautier33290 · #13

JANVIER à MARS 2021

Ces trois premiers mois ont été consacrés en totalité au dernier achat : BOETIE

Pour les montants des loyers, le notaire à fini par recalculer le loyer qui devrait être payé, et j’ai appliqué ces loyers :
530 € pour les 4 petits lots de 40m2 et 600€ Pour le lot de 70 m2. Pas cher payé pour être en plein centre.

1/ Le local du traiteur à aussitôt trouvé preneur : Un vendeur d’accessoire automobile + réalisation de carte grises.
Deux mois de loyer offert pour les travaux (c’était dans un sale état), un beau bail avec acte de cautionnement et le loyer passe de 530 euros à 700 pour ce local.

2/ Je voulais rapidement régler ces soucis de compteurs d’eau : Je ne veux pas d’embrouilles avec mes locataires et les facturations sur relevés de sous compteurs est toujours source d’emmerdes et surtout de travail supplémentaire dont je souhaite me passer.

Je contacte donc SUEZ et demande la pose de compteurs privatifs ne sachant même pas si cela était possible.
SUEZ me propose un RDV sur place durant lequel ils me confirment que la pose de compteurs privatifs n’est pas possible mais que la solution est de remplacer les sous compteurs existant par des compteurs divisionnaires agissant comme compteurs individuels.

Quelle différence ? Simplement que je garde l’abonnement du compteur général et ne paierai que s’il y a des fuites d’eau entre ce dernier et les compteurs de mes locataires.

En l’espace d’un mois, chose faite, mes locataires avaient leurs compteurs et payaient directement SUEZ leurs abonnement et consommation.

3/ Je voulais m’occuper de la toiture ainsi que du chêneau en zinc à l’arrière du bâtiment qui fuyais entre le doublage et le mur.
Pour la petite histoire je me rappelle que de l’eau coulais dans le tableau électrique d’un des lots faisant sauter les plombs en cas de grosse pluie, cela durait depuis des années sans que l’ancien propriétaire ne fasse rien…

Après quelques recherches et Rendez-vous, je valide le devis d’un artisan couvreur.
Les travaux débutent rapidement et cela se passe comme prévu. Je repasse sur chantier tous les soirs pour regarder mais, à la fin du chantier de nombreuses malfaçons subsistent : Faitage mal refait, dégâts des eaux sur un lot (en passant le karcher ils avaient inondé tout le faux plafond d’un local…).
Je fais revenir le patron : Il va reprendre le faitage et se sont mis d’accord avec le gérant du lot sinistré pour leur fournir 30 plaques de faux plafond.

J’apprends également qu’il y a eu une inondation du parquet d’un autre lot : en passant le karcher dans la gouttière, l’eau est remontée par l’avant toit pour couler contre la menuiserie, à l’intérieur …
Le parquet a séché, il n’a pas gonflé et le locataire me dit qu’il n’a pas besoin de faire effectuer des travaux.

Le soir même grosse pluie, cela va me permettre de vérifier si le toit est étanche.
Le lendemain mon locataire qui avait le soir même changé les 30 plaques de faux plafond se retrouve avec un plafond taché de goutte d’eau…

Rebelote, le gérant revient, le faîtage mal fait, le solin pas collé et pluie + vent = inondation…
Il rechange des tuiles, achète encore des plaques pour le locataire… Cette fois c’est bon, il m’assure que c’est fini et me remets la facture.

Facture que je ne paye pas tout de suite. J’avais donné un acompte mais le solde, il allait attendre un bon mois voir si il y a encore des fuites.

Après ces péripéties, je contacte un couvreur qu’on m’a vivement conseillé et monte sur le toit avec lui :
Le chéneau est en contrepente, soudures fissurées, lit du chêneau pas assez profond et il me propose de répartir la pente pour évacuer les eaux sur 2 endroits, à l’extrémité du bâtiment et sur la partie mitoyenne avec la mairie.

Au passage il me fait remarquer que le faitage est mal fait, bois non fixés et solin non collé ce qui induit des infiltrations en cas de gros vent et pluie. Je lui demande de le refaire en me chiffrant le cout à part (que je comptais bien déduire du solde de l’autre charlot, car il n’y a pas d’autres mots)

Quelques semaines après, on engage les travaux et … encore une surprise.

Lors de la dépose du chêneau nous nous sommes aperçus que le chêneau d’un bâtiment appartenant à la mairie (dans le prolongement du bien) est raccordé dans notre descente d’eau pluviale privative.
J’avais contacté le directeur des services techniques de la mairie qui avait été étonné.
Le problème est que en ayant réparti la pente, cela allait faire trop d’eau à faire écouler dans mon conduit, il fallait donc trouver une solution.
Je propose donc à la mairie 2 solutions.
- Je condamne leur gouttière qui n’aura donc plus d’évacuation.
- Je raccorde l’ensemble sur leur regard situé dans le jardin de leur local à l’aplomb du problème.
Bien que ce regard ne soit pas fait pour réceptionner autant d’eau car il s’agit de simple drain sous terrain, la mairie m’en a donné l’autorisation par obligation faute de quoi, sans évacuation d’eau de leur local, ils auraient été inondés…

Travaux terminés, me voilà avec une zinguerie neuve, un faitage solide et étanche, une toiture qui ne fuie plus.

J’ai rappelé le couvreur a qui je devais payer le solde de sa facture, lui explique les malfaçons et lui confirme par recommandé, photos à l’appuie.
Pas de réponse.
Je relance par recommandé lui expliquant que je vais payer déduction faite des travaux mal faits.
Pas de réponse.
J’ai donc effectué un virement des travaux que je considère comme bien réalisés, pour le reste il se réveillera bien un jour.
(A ce jour en 2022, aucune nouvelle, je considère qu’il ne donnera pas suite à son manque de compétence)

Gautier33290 · #14

MAI 2021

Les occupations de ce mois ci ont été diverses :

Sur le Bâtiment BOETIE :
Qui dit parking accessible pour les clients dit idiots qui se garent comme des charlots, quitte à bloquer les portails des voisins.
J’ai fait poser, en bout de parking, 2 blocs stop afin que les voitures des clients ne dépassent pas du fond du parking, bloquant le portail du voisin.
Dès les premiers jours une voiture a réussi à pousser un bloc stop de 1,5 tonne ! Il s’agissait d’une voiture de la mairie, mes locataires l’ont tous vue. Mail à la mairie et ils sont revenus remettre le bloc en place.
Quid de leur voiture ? … HS

L’esthéticienne m’annonce avoir trouvé une personne qui souhaite acheter son fond de commerce pour faire une pizzeria… HEU elle est con ?
Obligé de lui expliquer que si elle vend son fond de commerce d’esthéticienne, c’était pour garder la même activité autrement il s’agit de la vente du bail sur lequel je suis opposé…
Cela fait un an qu’elle essaie de vendre mais comme elle fait tout en espèce, son bilan est minable et du coup personne ne souhaite acheter…
Par la même occasion je lui demande une visite de ses locaux que je n’ai jamais pu visiter (par courrier d’avocat) . Au moins vérifier que c’est en bon état de réparation locatives… J’attends la réponse.

La locataire (la coiffeuse) de THOMAS souhaite résilier le bail car elle doit embaucher et le local deviens petit.
Elle a une opportunité familiale d’avoir un grand local et se sent gênée de demander une rupture amiable.

Je lui propose de faire une rupture amiable dès que j’aurai trouve un locataire ce qu’elle accepte.

Après quelques rencontres j’avais troué une ancienne artisan peintre qui voulais ouvrir un magasin de friperie.
Selon ses mots c’était son rêve.
Nous faisons un bail, passation de clé et rupture amiable pour la coiffeuse.

Pas de vacance locative, loyer augmenté, TOP !

Dernière modification par Gautier33290 (18/01/2022 06h36)

Gautier33290 · #15

JUIN 2021

Ma nouvelle locataire de THOMAS m’annonce que son rêve ne l’était plus et qu’elle préférait faire machine arrière.

Comme son bail était un bail commercial sur 3 ans minimum, je lui au fais deux propositions qu’elle n’avait plus qu’a choisir :
- Je cherche un nouveau locataire et en attendant elle paye le loyer
- Elle paye 6 mois de loyer cash et on fait une rupture amiable de bail sur le champ.

Elle a souhaité me payer 6 mois de loyer et me rendre les clés fin Juillet 2021. Dans la foulée je recontacte les dernières personnes qui m’ont laissés des messages sur le bon coin sur l’annonce de ce local…

Les 6 mois de loyers me remboursent partiellement les travaux de réfection de toiture des ECOLES, cela tombe bien !

Concernant le bâtiment ECOLES, j’en profite pour rédiger et envoyer en AR a mes 5 locataires un règlement intérieur, un plan du parking définissant quelle zone est pour qui (en face de chaque commerce, chacun son coin) et annonce que cela rentre en application de suite.

Tout le monde me remercie de mettre de l’ordre sauf une … l’esthéticienne a qui je demande de répondre à mon avocate…

Gautier33290 · #16

Bonjour Jamyy, oui ’y ai pensé lors de la création de la SCI: Tellement moins d’impôts…
Mais vivre des revenus (loyers) d’une SCI avec le fonctionnement de l’IS (que je connais bien de part mon entreprise) c’est vraiment pas favorable fiscalement par le cumul des impôts…

D’autant plus en cas de vente d’un lot qui plus est si l’amortissement est terminé…

Exemple de calcul selon mes connaissances:

POUR LA VENTE

Vente d’un lot : 200 000 euros (sous réserve que l’amortissement soit fini)
Impôts sur les sociétés :
15 % sur 38 000 € soit 5 700 €
26.5 % sur le reste soit 42 930 €

Cela représente 48 630 € d’impôt sur les société.

Puis si on veut se le transformer en revenu pour que cela arrive sur notre compte perso…

Passer 100 000 euros de rémunération font cotiser 50 000 euros d’urssaf.

Ca y es les 200 000 euros de la vente d’un lot sont passés…
Il n’en reste que 100 000 sur votre compte.
Maintenant il faut payer l’impot sur le revenu sur cela…

POUR LES ENCAISSEMENT DES LOYERS

Admettons des loyers annuels de 50 000 euros charges déduites (résultat de la SCI)

En SCI à l’IR: Cela fait 50 000 euros de revenu foncier sur mon compte.
Il faut payer l’impôt sur le revenu.

En SCI à l’IS si tout est amorti: Cela fait payer environ 20 000 euros d’impôt sur les société
Reste 30 000 euros. De quoi payer 20 000 euros de rémunération en payant 10 000 euros d’urssaf
Cela fait 20 000 euros de revenu, Maintenant il faut payer l’impot sur le revenu sur cela…

En SCI à l’IS en cours d’amortissement:
Cela ne fait pas payer d’impôt sur les société et c’est la que sont attirés beaucoup de novices mais pour en vivre la suite des calculs démontrent le piège.
Reste donc 50 000 euros pour faire une rémunération.
De quoi payer 33 000 euros de rémunération en payant 16 500 euros d’urssaf
Cela fait 33 000 euros de revenu, Maintenant il faut payer l’impot sur le revenu sur cela…

Cette étude bien que les calculs soient arrondis, montre clairement un net avantage à l’IR si on souhaite vivre de notre patrimoine.

Gautier33290 · #17

SEPTEMBRE 2021

Ce mois-ci, normalement, je récupère les clés du BAR de la BOETIE.
Afin de me couvrir, je prévois de faire un constat d’huissier comme état des lieux car je sais qu’il va me casser les pieds donc… Il ne pourra pas contester l’état dans lequel il aura laissé le local.

Je redoute de découvrir une porcherie et suis bien conscient qu’il y aura beaucoup de travaux a faire…

Effectivement, quel état de délabrement de ce local !
Câbles électriques qui pendent et dénudés, morceaux de lineau arrachés, plus de 60 chevilles dans les murs en carrelage, coulure de graisse sur les murs en placo, lambris pvc non nettoyés et gras, plus aucune ampoules, évier partiellement arrachés, portes sans poignées et trouées…

Dans ma tête je me dit aller casse toit, les beaux jours seront après.

A la fin de l’état des lieux, il me remet 1 clé (ils étaient 2 associés), je lui demande ou est la 2eme clé, savez-vous le culot qu’il a fait comme réponse ?
Je n’ai plus la 2eme clé. Maintenant vous me faites le chèque de remboursement de la caution svp.

Je lui réponds que j’attendrai le rapport de l’huissier et si cela est conforme à une remise du local en bon état locatif je lui enverrai sa caution mais que, en l’état il a laissé une vraie porcherie.
Et dire qu’il cuisinait là-dedans…

J’ai donc rappelé les 4 ou 5 locataires potentiels pour leurs confirmer notre RDV pour visiter le local le lendemain.

En parallèle, l’esthéticienne dans ce même bâtiment continue à me faire des siennes.
Avant de partir de l’état des lieux de sortie du bar, je fais le tour de mes locataires pour voir si tout vas bien.
Et à la place de l’esthéticienne je m’aperçois que c’est une autre Damme.
Je lui demande qui elle est et j’apprends que c’est sa nièce, qu’elle lui laisse gratuitement le local pour qu’elle exploite son activité de maquilleuse…
Pas de bail de sous location de fait, et la patronne ne viens que un jour ou deux dans son local.
GLOUPS !

PS j’essai de joindre des photos, elles sont à l’endroit dans l’ordinateur mais s’affiche a l’envers sur le forum, une idée?

Job · #18

Gautier33290 a écrit :
ceux qui veulent regarder tournerons la tête

Non, l’écran plutôt !

Gautier33290 · #19

DECEMBRE 2021

Sur le bâtiment des écoles, je remplace à mes frais toutes les menuiseries extérieures des nouveaux locataires et ceux qui ont acceptés de faire un nouveau bail au prix du marché.
Le vendeur de pièce auto, la bijoutière ont des nouveaux baux avec de belles menuiseries.
Le Kebab a accepté de passer on bail de 650 € à 850 € afin de profiter des nouvelles menuiseries.

Cela fait plus propre, est plus isolant et sécuritaire.

Pour les autres, ils gardent à ce jour la vieille menuiserie en simple vitrage qui créé de la condensation l’hivers…

Ce mois ci c’est l’ouverture du magasin de la bijoutière, elle a effectué un travail fabuleux, tout le local est rénové, nous avons fait le bon choix.
C’est un des avantages du bail commercial (et professionnel), tous les travaux intérieurs sont à la charge du preneur : Sol, plafond, murs, électricité, plomberie …

Je fais également isoler les combles de cet ensemble immobilier des Ecoles : 230 m² à isoler avec de la laine soufflée.
J’apprends par Isoltoit pour pas les citer que même en tant que propriétaire bailleur de locaux commerciaux j‘ai droit à des aides…

Le devis passe donc de 2 800 € à 859 € ! Pour une fois que j’ai droit à quelque chose, allons-y !

Pour la photo, difficile de se dire que c’était le bar dont je vous ai mis les photos plus haut ?

albundy · #20

Cette remarque était simplement destinée à vos lecteurs, qui pourraient se poser la question de l’obligation de cotiser à l’Urssaf en cas de retrait de bénéfices.
Mon propos n’est nullement de faire la promotion de la SCI IS, qui n’est pas la panacée (il faudra toujours subir l’impôt à un moment ou à un autre!)

Gautier33290 · #21

JANVIER 2023 - MARS 2023

Nouvelle année, nouveaux vœux… et nouvelle hausse de loyer pour le local du Barbier du bâtiment de la BOETIE. (Une clause d’échelle mobile avait été inscrite par l’ancien propriétaire, une des rares choses de bien qu’il ai faite mal grès un loyer extrèmement bas ).
Le loyer hors charges et hors TF passe donc de 550 euros à 580 euros.
Investir dans des petits locaux commerciaux ont plusieurs avantages dont l’indice des loyers commerciaux qui suit pas mal l’inflation.

Sur ce bâtiment de la boétie, j’en ai profité en Mars de réaliser, sur l’arrière du bâtiment, un ravalement de façade avec enduit hydrophobe. Pour une façade plein nord, qui verdit par l’humidité des arbres et le manque de soleil, cela me règlera les problèmes de nettoyages futurs.

Les gros travaux dans les divers locaux commerciaux commencent a arriver a terme, maintenant je pense à supprimer tout ce qui prends du temps afin de préparer fin 2030: Ma retraite anticipé. (Voir ma présentation).

https://www.investisseurs-heureux.fr/t22173-2

Bernard2K · #22

Gautier33290 a écrit :
Une clause d’échelle mobile avait été inscrite par l’ancien propriétaire

Pour la bonne information de nos lecteurs, dans un bail commercial :
- la clause d’échelle mobile est une clause qui permet de réviser le loyer tous les ans, selon un indice en rapport, l’ILC pour une activité commerciale ou artisanale ou l’ILAT pour les activités tertiaires autres que commerciales.
- sans cette clause, la révision n’a lieu que tous les 3 ans. D’où l’importance de cette clause.

Gautier33290 · #23

Avril 2023, Reporting du projet "Retraite à 45 ans"
Prévisions : Rentier pour le 31/12/2030

Ce mois-ci a été assez calme tant sur mes investissements boursiers que sur le suivi de mon patrimoine immobilier.
Cependant d’un point de vue professionnel et suite à des « usures » prématurée de mes articulations, je vais lever le pied pour ne plus travailler que les lundi, mardi et mercredi.
J’ai aménagé mon agenda en conséquence et je verrai si j’arrive à maintenir ce rythme cool dont je ne suis pas habitué.
La baisse du Chiffre d’affaires est compensée partiellement par un meilleur choix de chantier et donc, une meilleure marge.
De plus nous épargnerons un peu moins car souhaitons (ma femme et moi-même) nous payer de belles vacances tous les ans. Cela fait plus de 15 ans que je n’ai pas pris de réelles vacances sauf pour notre voyage de noce et souhaitons profiter un peu.
Ne faudrait-il pas claquer avant d’avoir profité …

Devenir rentier reste notre but final, mais le 31/12/2030 semblerait compromis compte tenu des dépenses pour un voyage par an qui ne passera pas en investissement.
A voir à l’avenir, ce qui pourrai compenser serait un changement rapide de locataire du bâtiment de La Boétie pour passer les deux loyers de 580 € au prix du marché de 750 euros et de meilleures performances des PEA pour avoir une valeur de PEA supérieur à 200 000 € fin 2030 (et profiter de 6% de dividende annuel sur cette somme).

IMMOBILIER : Montesquieu
(Acheté 70 000 euros loué 800 euros mensuel)
Le locataire à payé le loyer comme il se doit, un locataire en or, aucun retard de paiement.

IMMOBILIER : Surchamps
(Acheté 130 000 euros loué 1031 euros mensuel)
Idem, le locataire à payé le loyer à l’heure, plus rien à lui reprocher depuis la mise au clair après Covid sur les délais de paiement des loyers.

IMMOBILIER : Boétie
(Acheté 400 000 euros loués 580 + 750 + 580 + 700 + 910 = 3 520 € mensuel)
Enfin je commence a être tranquille sur cet ensemble immobilier commercial acheté il y a deux ans été demi.
Il faut dire que pas mal de choses ont étés faites question travaux : toiture, vitrines, mur de la façade, mur arrière, marquage au sol du parking, modification de bail.
Pour être franc il ne reste que deux points que j’aurai à faire dans la durée lorsque les locataires de ces 2 locaux (sur les 5 que comptent l’ensemble immobilier) partirons, ou réaliseront un vente de fond :

Le changement des menuiserie sur les 2 lots restants (Le coiffeur et l’esthéticienne).
La réalisation d’un bail neuf au prix du marché soit 700 – 750 euros HC.

Ceci dit en attendant, tout est payé à l’heure.

CRÉDITS EN COURS
Deux crédits immobiliers restant pour les locaux suivants :
SURCHAMPS : Reste 149 128 euros jusqu’à Août 2036
BOETIE : Reste 313 066 euros jusqu’à Octobre 2040

ÉPARGNE ACTUELLE
A ce jour, l’épargne bancaire actuelle est classique pour un couple, livrets A et LDD remplis.
Certains me diront que cela fait beaucoup trop compte tenu de l’inflation et du rendements des livrets A, LDD et autres placements à 3%.
Cependant étant entrepreneur je peut être soumis aux aléas de la gestion d’entreprise avec une impossibilité d’avoir accès au chômage en cas de soucis. Bien que mon entreprise se porte bien et dispose d’une trésorerie conséquente, j’aspire a pouvoir dormir tranquille et, ce matelas de sécurité me permet d’être tranquille ainsi.

INVESTISSEMENT BOURSIER
PEA 1 : Valeur actuelle : 187 236 €
Plus ou moins-value lattente : 8 750 €
Dividende encaissé dans le mois :
Abc Arbitrage : 96.80 €
Téléperformance : 50.05 €
Total : 244.95 €
LVMH : 28.00 €
L’Oréal : 36.00 €

PEA 2 : Valeur actuelle : 76 677 €
Plus ou moins-value lattente : 4 063 €
Dividende encaissé dans le mois :
Abc Arbitrage : 36.80 €
Téléperformance : 23.10 €
Total : 69.69 €
L’Oréal : 12.00 €

PEA PME 1 : Valeur actuelle : 1 000 €
Plus ou moins-value mensuelle :
Dividende encaissé dans le mois :
Crowdfunding Immobilier : 1000 €

PEA PME 2 : Valeur actuelle : 0 €
Plus ou moins-value mensuelle :
Dividende encaissé dans le mois :
Crowdfunding Immobilier : 0 €

INVESTISSEMENTS DIVERS
1 Napoléon OR Boursable
1 pièce or Mariane Coq 250 €
4 500 € de Crowdlending sur la plateforme Pretup
750 € de Bitcoin stocké sur un Ledger
750 € d’Etherum stocké sur un Ledger

PRÉVISION DES REVENUS A FIN 2030
Revenus foncier après hausse des loyer de 15 % :
Montesquieu : 920 € Mensuel / 11 040 € Annuel
Surchamps : 1 185 € Mensuel / 14 220 € Annuel
Boétie : 4 439 € Mensuel / 53 268 € Annuel

Soit 78 528 € Annuel

Revenus des PEA : 6 % Annuel sur 2 PEA d’une valeur de 200 000 € Chacun abondé à 150 000 € chacun.
24 000 € Annuel.

Revenus des PEA PME : 6 % Annuel sur 2 PEA PME d’une valeur de 75 000 € Chacun abondé à 75 000 € chacun.
9 000 € Annuel.

Cela sera complété en bonus (non calculé a ce jour) par les montant récupéré des crowdlending et valeur de revente de cryptos.
Concernant les Napoléons ils sont gardés dans un coffre loué a la banque et sont une réserve de valeur en cas de gros pépins de système bancaire ou déménagement dans un pays d’Asie ou l’or est bien plus utilisé (expat).

Cela représente une perte de revenu annuel de l’ordre de 20 % mais compte tenu que j’épargne plus de 60% du revenu actuel , cela sera suffisant pour vivre rentier et le rester !

Gautier33290 · #24

Bonjour, il s’agit effectivement de My Money Bank.
Je suis passé par le courtier Pandat Finance avec qui j’avais déja fait des Comptes à termes il y a plusieurs années.
Voila la grille de rémunération:

Si le CAT va bien au terme il s’agit bien d’un taux de 4,2% Annuel et ce dès la première année.

Gautier33290 · #25

Septembre 2024, Reporting du projet "Retraite à 45 ans"
Prévisions : Rentier pour le 31/12/2030

I/ CHAPITRE IMMOBILIER

IMMOBILIER : Montesquieu
(Acheté 70 000 euros loué 922.33 euros mensuel : 23.85 % de rentabilité locative avant IR et PS)
Le loyer est enfin passé à 922.33 euros mensuel.
Cela passe la rentabilité locative à 23.85 %. Mon record !
Accompagné bien entendu de la revalorisation du dépôt de garanti pour que ce dernier soit toujours égal à trois mois de loyers.

IMMOBILIER : Surchamps
(Acheté 130 000 euros loué 1031 euros mensuel)
A ce jour les mois de Juillet, Aout et Septembre sont impayés.
La société est en procédure de liquidation et le liquidateur souhaite revendre le fond… Pour se payer ses propres honoraires.
Il a donc 3 mois pour résilier le bail.

En attendant le loyer n’est donc pas payé non plus par le liquidateur car la société est à sec.

En revanche la totalité des impayés + travaux à faire selon l’état des lieux de sortie qui sera fait par huissier avec le liquidateur, est à porter sur la procédure envers les deux cautions (ex-gérants).
A ce sujet, après avoir vu les comptes du bilan de clôture de mon locataire… il présente une faute grave de gestion : une rémunération du couple de plus de 200 000 euros sur l’année 2023 avec un résultat net négatif.
Puis un résultat net présentant une perte 3 fois supérieure en 2024… avec une rémunération de 100 000 euros…

Bref, l’avocate à fait une demande d’inscription de la dette aux service des hypothèques sur leur maison (ils sont propriétaire)… histoire de…. le leur rappeler le jour ou, tant que la dette n’est pas payée.
D’autant plus que, l’ancien gérant était adepte des cryptomonnaies… et je doute qu’ils n’aient grand chose sur le compte, ils ont vu venir la liquidation…

IMMOBILIER : Boétie
(Acheté 400 000 euros loués 580 + 750 + 800 + 820 + 910 = 3 860 € mensuel)
Le loyer du lot 4 à vu sa revalorisation triennale passer de 700 euros HC à 820 €.
La locataire m’a demandée de trouver un successeur car elle a une baisse sensible de son activité.
J’ai donc posté des annonces mais j’avoue que, dans les locaux commerciaux, c’est assez calme en ce moment.
Pour l’instant elle paye… Et reste caution de son bail .

CRÉDITS :
Deux crédits immobiliers restant pour les locaux suivants :
SURCHAMPS : Reste 139 718 Euros jusqu’à Avril 2037.
BOETIE : Reste 299 703 Euros jusqu’à Juillet 2041.

II/ CHAPITRE BOURSIER

Ligne soldée avec 21% de PV (plus dividende annuel) de Crédit Agricole.
En effet, je préfère renforcer BNP en soldant CA.
Leur acquisition auprès d’AXA de gestion d’actif devrait rapporter du cash et va dans la synergie du groupe BNP selon moi.

INVESTISSEMENT BOURSIER
Nos 2 PEA sont abondés au maximum plus plus un compte titre commun en cours de constitution.
Nous avons également des détentions en directe dans notre Société Civile et la société d’exploitation.

Valeur globale : 431 349 euros
Dividendes encaissés dans l’année : 25 258 euros
Plus-value de l’année sécurisée de parts les rééquilibrages : 12 592 euros

III/ CHAPITRE ENTREPRENNARIAL

RAS

ÉPARGNE ACTUELLE
3 Compte a terme de 20K chacun à 4,2 % / an, a terme pour Juillet 2028
2 Compte a terme de 20K chacun à 4,0 % / an, a terme pour Septembre 2028

PLACEMENT BOURSIER
Pondération visée par rééquilibrage uniquement par apport de cash pour achat de titre.
60 % Air Liquide
40 % Total Energies
Valeur du Portefeuille : 38 199 euros

IV/ COMMENTAIRES
Pour faire suite a nos envies de prendre le large nous avons prévus 2 semaines à madère cette année puis 3 semaines au panama l’an prochain ainsi que le Vietnam en N+2 et la Thaïlande en N+3
En touriste (location d’un gite + voiture) dans un premier temps tout en prêtant attention a la vie locale sur place.

En parallèle des investissements existants, je songe à souscrire des SCPI dans ma société d’exploitation (EURL à l’IS) afin de pouvoir me payer une rémunération minimale à l’avenir pour échapper à la taxe puma grâce aux loyers perçus mensuels / trimestriels.

Après moult comparaisons, je passerai par la plateforme Louve Invest afin de centraliser cela.

Enfin, dans le CTO chez Boursobank, je vais ouvrir deux lignes d’ETF MSCI : l’inde et la chine.

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Parc immobilier de Allananas (31 logements + 2 locaux commerciaux)	4	2 520	27/01/2024 11h37 par Pierrot31
Portefeuille immobilier et boursier de JulieNancy (stratégie lazy)	20	10 420	10/06/2023 07h53 par JulieNancy
Portefeuille d'usufruit de parts de SCPI au sein d'une structure à l'IS d'Adrien55 [ 1 2 3 4 ]	94	27 930	26/04/2024 16h58 par Manarea
Portefeuille d'actions et d'immobilier d'Amoilyon [ 1 2 ]	46	17 306	16/11/2024 15h09 par CyberPapy
Cette discussion est fermée Portefeuille financier et immobilier du Président Emmanuel Macron	17	4 101	11/12/2021 12h21 par bajb
Portefeuille immobilier et financier de Franck059 [ 1 2 3 ]	73	29 396	06/05/2024 16h49 par Franck059
Portefeuille d'actions et immobilier de Josie [ 1 2 ]	28	7 320	10/10/2023 15h03 par vbvaleur

Parc immobilier et boursier de Gautier : l'histoire d'une retraite à 45 ans

4 5 #1 28/12/2021 10h38

1 1 #2 29/12/2021 13h51

1 #3 30/12/2021 10h44

1 #4 30/12/2021 10h51

1 #5 30/12/2021 12h18

2 #6 30/12/2021 13h55

3 #7 30/12/2021 14h25

vivierois a écrit :

2 4 #8 31/12/2021 08h41

2 3 #9 31/12/2021 17h06

Liberty84 a écrit :

Extrait de bail a écrit :

Extrait de bail a écrit :

Extrait de bail a écrit :

Liberty84 a écrit :

Liberty84 a écrit :

Mali49 a écrit :

2 #10 03/01/2022 06h11

2 #11 04/01/2022 18h18

1 #12 04/01/2022 21h58

1 #13 05/01/2022 11h45

1 #14 17/01/2022 06h00

1 #15 18/01/2022 06h37

1 #16 20/01/2022 05h31

1 #17 21/01/2022 06h40

1 #18 21/01/2022 16h19

Gautier33290 a écrit :

2 #19 28/01/2022 05h34

1 #20 01/02/2022 10h48

2 #21 11/04/2023 07h04

1 1 #22 11/04/2023 09h41

Gautier33290 a écrit :

1 #23 30/04/2023 18h02

2 #24 29/06/2023 06h03

1 #25 01/10/2024 18h37

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