Hoenheim : étude de cas immobilier (LMNP au réel vs SCI à l'IS)

Merci pour votre retour,

Je suis relativement au fait des différences dites "structurelles" dans l’acquisition et la sortie d’un projet immobilier entre SCI IS et LMNP, notamment dans la prise en compte de la valeur nette comptable pour une vente en SCI IS versus la valeur d’achat pour le LMNP. Également sur les subtilités du LMP lorsque les seuils sont atteints.

Ma question porte uniquement sur l’aspect comptable et fiscal d’une année type de gestion locative suite à acquisition immobilière.

Je n’ai pas trouvé mon bonheur dans la recherche sur ce forum, auriez-vous obtenus de meilleurs résultats que moi ? Merci le cas échéant.

Cdt

Bonjour,

Merci pour votre retour, j’insiste sur le fait que je suis parfaitement au fait des différences fondamentales entre la SCI IS et LMNP. La seule inconnue demeure sur l’aspect comptable (et a fortiori des incidences sur les déclarations fiscales) des opérations dites courantes entre une SCI IS et LMNP.

Du coup je retiendrai de votre réponse le passage suivant : "Le méthode comptable est la même pour tout le monde (sci, lmnp)". Néanmoins, n’y a-t-il pas quand même une différence sur les déficit reportables (issus des amortissements excédentaires et des déficits reportables) ? J’avais cru comprendre pour le LMNP qu’ils étaient valables 10 ans, versus indéfinis pour la SCI IS ?

Je me permets juste d’apporter une précision sur la "taxe" sur la plus value professionnelle -> il ne s’agit pas réellement d’une taxe portant sur la plus value, mais davantage d’un surplus d’impôt sur les sociétés que l’on paiera l’année de la cession d’un bien qui a été déjà bien amorti

Bonjour,

Pour répondre à votre dernière question, ce sujet était initialement dans la sous-section "discussions générales", mais a été déplacé ici, pour une raison qui m’échappe.

Je n’exclue pas une mauvaise formulation/interprétation de la question de départ qui a pu induire en erreur sur l’origine de ma demande.

Concernant votre remarque sur le choix de la SCI IS par rapport au LMNP au seul motif d’une durée indéfini de report de déficit, il n’en est rien en fait, mon choix qui semble se diriger vers la SCI IS est essentiellement pour construire un patrimoine immobilier pas/peu taxé, sans nécessité de me dégager des revenus complémentaires dans l’immédiat, n’en ayant pas besoin.

Je suis à l’aise dans la comptabilité LMNP et dans les déclarations fiscales, mon idée derrière la tête était que si je suis capable de faire une déclaration LMNP sans l’aide d’un comptable, je suppose que je devrai aussi me débrouiller pour faire ma déclaration SCI IS tout seul surtout si la seule particularité comptable de la SCI IS par rapport au LMNP est simplement la notion de report indéfini des déficits constatés (et dès lors il me parait surprenant qu’une comptabilité SCI IS soit facturée plus chère qu’une comptabilité LMNP ?).

Merci en tout cas pour votre confirmation sur le report indéfini,

Cdt

Sincèrement si vous avez des fonds en nom personnel, donc qui ont DEJA été imposés, je trouve dommage de les mettre dans un schéma IS uniquement parce que vous avez une perspective de réinvestissement…

J’envisagerais deux stratégies parallèles : du nu en IS et du LMNP en nom propre.

Bonjour ,

Je suis du meme avis que VincentB, a priori tant que vous pouvez faire du LMNP il est plus avantageux d’etre sur ce schema que sur une SCI IS. vous Pourrez dans X années basculer sur une SCI si vraiment cela est nécessaire.

Si vous etiez fortement imposé avec des locations nues , la SCI IS trouverait un interet tres clair.

Ici dans votre etude , vous n’allez pas etre imposés avec X Années ( et le X peut etre assez significatif si il y a du reinvestissement par exemple)  si vous prenez le statut LMNP tout en gardant
-  la fiscalité des plus values des particuliers
-  l’enrichissement personnel
-  des couts de financements et de structure moindres.

J’ai beau retourné les choses dans tous les sens , avec un TMI de 11%  je n’arrive pas a comprendre pourquoi dans la phase de capitalisation vous prefereriez passer a un TMI de 15% en IS 
puis ensuite repayer les impots sur la sortie dans Y années (  je ne sais pas à quel taux mais disons le PFU de 30% )

cdt

Je vois de nombreux avantages à la SCI IS par rapport au LMNP même avec un TMI de 11% :

-    En prenant en exemple un immeuble de rapport de 5 logements nus dans un emplacement ne présentant aucun intérêt à la bascule en location meublée, la rentabilité serait complètement massacré par les impôts, et exclue de fait le LMNP (sauf à opter pour le réel, mais nécessite de lourds travaux)
-    La transmission du patrimoine est facilitée en SCI, si ce n’est par le dispositif de donation de parts toutes les X années en franchise totale d’impôt, voire même dans un dispositif de démembrement de parts à la création de la SCI, suivie d’une mise en réserve des bénéfices ultérieurs
-    La fiscalité de 15% est presque moitié moins qu’un LMNP à 11+17,2 soit 28,2% (je prends ici le taux le plus favorable de 11% qui est encore le mien), rappelons-nous que sur un projet à 10% de rentabilité brute, la fiscalité se rappelle à nous bien vite, à partir de la 3ème/4ème année au plus tard, et la différence entre 15 et 28,2% est appréciable
-    La circulation de la trésorerie avec un montage holding permet de s’affranchir de la flat taxe à 30% et donc de réinvestir les bénéfices dans d’autres projets pour toujours bénéficier d’un taux réduit à 15%. Comme je l’ai expliqué, je ne souhaite pas toucher cet argent dans l’immédiat, et le laisserai logé dans ma/mes SCI
-    Un avantage récemment mis en lumière : de plus en plus de banque (dont la mienne) considèrent les SCI patrimoniales comme des SCI dites « professionnelles » (à ne pas confondre avec une SCI avec objet professionnel de détenir les murs de locaux commerciaux), et excluent donc l’application des dernières recommandations du HCSF dans le calcul du taux d’endettement. Techniquement, pour quelqu’un endetté à 30% aujourd’hui sur sa résidence principale, il est presqu’impossible d’investir en propre sur un investissement immobilier, sauf à dégager une rentabilité nette de 30% (et encore) ou s’engager sur un projet à 30-40 k€ tout frais compris, dépendant des revenus. La SCI permet de s’affranchir bien souvent de ce type de problème, qui s’en sort par un calcul différentiel du taux d’endettement.

Je n’ai pas non plus pour intention de faire des aller/retour sur les projets immo, donc les conserverai très certainement.

Évidemment je vous rejoins finalement sur l’objectif qui conditionne très largement le montage, si je décidais d’investir dans un T2 à 50k€ et *peut-être* de réinvestir dans un projet similaire dans 5/10 ans, la création d’une SCI ne présente que peu d’intérêt.

Je crois que les formations sont très efficaces…vous partez de 0 et vous voulez vous lancer dans un montage sci avec holding. Vous voyez grand mais vous perdez dans les détails, comme le report du déficit limite à 10 (trouvez moi l’exemple svp!), ou mettre en avant la transmission (à votre âge, est-ce sérieux?)

Je vous conseille de commencer petit en lmnp et après vous verrez si vous n’êtes pas dégoûté de la gestion locative.

"La transmission du patrimoine est facilitée en SCI"

Développez votre raisonnement.

" Un avantage récemment mis en lumière : de plus en plus de banque (dont la mienne) considèrent les SCI patrimoniales comme des SCI dites « professionnelles »"

Attention, attention. Je ne sais pas quelle est votre banque. Mais dans celles que je pratique, le caractère pro de la SCI est un avantage, côté endettement, mais induit un compte professionnel, un prêt professionnel, des frais professionnels qu’il faut prendre en compte aussi. Dans l’une de ces banques, cela impacte très très négativement le taux d’emprunt, par rapport à un prêt immobilier classique.

Sur l’avenir fiscal LMNP, je vous suis, il y a un risque non négligeable que ce statut perde à terme son avantage indû, à savoir l’amortissement du bien en croisière tout en conservant l’imposition sans réintégration de l’amortissement sur le calcul de la PV.

Valoriser un bien, compliqué ?  Oubliez la gestion d’une SCI dans ce cas, parce que saisir une demande d’estimation sur un site d’agence ou d’expertise immo est complexe, la gestion complète d’une SCI en présence de mineurs est beaucoup plus complexe. Par ailleurs, pour valoriser la SCI dans le cadre de la donation, vous devrez aussi valoriser le bien et faire la même démarche.

Donner des parts au lieu de donner un pourcentage d’un bien, du point de vue de l’acte de donation, à part des mots à corriger, on est dans l’épaisseur du trait. (oui, on peut donner 1.24 / 1000 d’un bien immobilier, aucune obligation de donner 100%).

Donc sur la donation, votre montage repose sur l’imputation du prêt dans la valeur nette de la SCI, ce qui implique un prêt par la SCI. Dans ce cas, si le principe est simple, attention aux détails : statuts adaptés, prêts adaptés, cautionnement, gestion précise, délégation rapport au conflit d’intérêt entre le parent associé, le représentant légal des enfants, l’interaction avec les tutelles, etc …

Vous avez bien sur étudié toutes les considérations autres que comptable d’une gestion de SCI IS avec des mineurs associé que ce soit ab initio ou par donation à suivre ?

Compte tenu de votre age, de votre TMI, partir sur un montage classique pour un family office, n’est-ce pas un tantinet exagéré ? Parce que votre montage repose aussi sur le fait que vous faites la comptabilité, la déclaration, la gestion courante, je suppose les travaux, etc …

Question, puisque vous abordez la notion de holding. Quid comptablement de la gestion de l’amortissement obligatoire sur le résultat comptable versus le capital social en présence d’un mineur (vu que je ne sais pas où vous mettez le mineur dans votre schéma je prends la question de facon large) ?

Hoenheim a écrit :

Lorsque je parlais de valorisation de bien je sous entendais plutôt « division », vous conviendrez qu’établir un acte de donation devant notaire portant sur des parts sociales de société est bien plus aisé que sur un bien immobilier, sauf à indiquer dans l’acte faire don du salon et de la salle de bain, et de projeter de faire don de la cuisine et des toilettes lors de la remise à 0 de l’abattement 15 ans plus tard.

Je ne crois nullement que "qu’établir un acte de donation devant notaire portant sur des parts sociales de société est bien plus aisé que sur un bien immobilier" (y compris en "droit local" avec ses quelques spécificités dans votre région).

Il est tout a fait possible de donner, et de faire marquer dans l’acte, 30% d’un bien, puis de donner plus tard 34%, et encore plus tard 36%, sans avoir à préciser que ces 30% correspondent au salon ou à la salle de bain.

Ca s’appelle une indivision quand le bien appartient à plusieurs personnes ainsi. Beaucoup de couples concubins, ou pacsé ou mariés en séparation de bien, achètent ainsi leur résidence principale. Et beaucoup d’héritiers détiennent ainsi des biens reçus en héritage.

Il y a quelques contraintes avec une indivision, par ex quand l’un veut vendre et pas les autres.
Mais il y en a aussi (pas exactement les mêmes…) quand un associé d’une SCI souhaite vendre.

@Hoenheim : il me semble (mais je peux me tromper) que, dans cette discussion, vous posez des questions, mais ne semblez pas disposé à accepter que les réponses puissent différer de ce que vous croyez déjà savoir. Vous êtes sûr que ça sert vraiment à quelque chose ?

Dans le désordre … Mais je m’arrêterai là, je doute qu’Hoenheim soit en recherche de conseils

Il n’est pas plus compliquer de donner (via donation partage) x % d’une sci ou x% d’un immeuble, terrain, compte-titre, droits futurs d’un bien immatériel, etc … J’exclus de fait l’idiotie qui constiterait à donner manuellement une part sociale.

La donation-partage sur un seul bien n’est pas impossible. Elle présente un risque, depuis une décision de 2013. Risque qu’on peut intégrer dans la réflexion.

Le problème de cette décision : une donation-partage vers 3 enfants est opérée sous la condition que l’un des trois consente à restituer ses droits indivis contre une soulte pré-déterminé. Bref, la donation organise le bien indivis pour 2 enfants, une somme pour le 3ème.

C’est ce que la Cassation retient. La donation n’est pas équitable : "quelle qu’en ait été la qualification donnée par les parties, l’acte litigieux, qui n’attribuait que des droits indivis à deux des trois gratifiés n’avait pu opérer un partage, de sorte que cet acte s’analysait en une donation entre vifs"

Deux suites possibles :
- soit on évite la donation partage en indivision, c’est la version simpliste
- soit on vide le recours possible d’un donataire pour absence de partage : tous recoivent strictement les mêmes droits, pas les mêmes montants, les mêmes droits, et on fixe cela jusqu’à un partage formel ou au décès du donateur.

Enfin, quand on pense donation, surtout avec un démembrement, encore plus avec des mineurs, on se pose la question de l’avenir. C’est la base ! Aller, quelques points de réflexoin : mariage, ameublissement, divorce, décès, remariage, inaliénabilité, clause de retour, subsidiaire, donation résiduelle, graduelle, etc …

Sur le fonctionnement des prêts d’entreprise. La banque va vous demander une caution. Est-ce que la banque acceptera une caution nominative à votre nom, ou une caution générale sur les associés, dont des mineurs ? Ce peut être un problème. Tout problème peut se gérer, du moment qu’il est anticipé.

Question comptable très basique : une structure avec un capital social de 100 euros, et un déficit comptable, compte tenu des obligations comptables, de 50 euros. Conséquences ?

Ma toute dernière question / remarque. Vous nous dites, pour simplifier, que vous maitrisez les montages holding / SCI, la comptabilité, les statuts et leurs conséquences, l’organisation patrimoniale transgénérationnelle.

Pourquoi donc vous enterrez-vous en controleur bancaire ? Proposez votre candidature dans un family office.

Dans les éventuelles conséquences, il y en a d’autres, que vous ne citez pas … Vous ne semblez pas vouloir parler des risques potentiels et de votre facon de les traiter. Au mieux, vous refusez de partager, au pire, vous n’anticipez que le comptable.

Tenez nous informé de vos évolutions, si vous le souhaitez,

Je n’ai rien de plus à tenter d’apporter sur  ce fil.