Gestion locative : responsabilité de l'agence immobilière en cas d'erreur sur la 2042 ?

Bonjour,

Que prévoit votre contrat de gestion locative ?
Le plus simple est de partir de là et de les mettre face à leurs erreurs.

Après dans les faits vis à vis des impôts, c’est vous le déclarant donc vous le responsable, quitte à, si la formulation de votre contrat le permet, vous retourner contre l’agence.

Merci pour vos réponses. Je ne suis pas encore allé vérifier dans mon contrat, mais je pense qu’il doit y avoir toutes les petites lignes qui vont bien pour les protéger d’actions en justice.

Comme le souligne Cassandre, le levier que je vais activer est sans doutes plutôt celui du mécontentement / de la possibilité de passer à la concurrence.

Ce n’est pas la première fois que je ne suis guère satisfait de leur travail. Il me revient une anecdote qui a presque dix ans. Ils m’avaient informé que ma locataire allait partir avec la cuisine qu’elle avait installée et qu’il faudrait payer pour en faire poser une nouvelle au changement de locataire. J’ai alors eu l’idée de contacter directement la locataire pour savoir si elle ne serait pas intéressée par me vendre la cuisine ikea qu’elle avait fait poser à son arrivée 2 ans auparavant. Quelle ne fut pas ma surprise quand elle m’a dit avoir informé l’agence qu’elle la laisserait gracieusement en partant car elle n’en aurait pas l’utilité dans son nouveau logement. L’agence s’est justifiée alors en me disant qu’ils avaient du mal se comprendre, mais j’ai eu comme l’impression ce jour là d’avoir failli me faire avoir…En tout cas on ne m’a jamais rien facturé pour la cuisine, qui est toujours en place, et heureusement !…

Je devrais sans doutes repasser en gestion directe, mais quelle plaie vu la distance !

Pour ce qui concerne l’erreur (ou les erreurs…) affectant vos précédentes déclarations fiscales, il vous est toujours possible de rectifier le tir si vous êtes encore dans le délai de réclamation : il vous suffit de souscrire des déclarations rectificatives auprès du service des impôts dont vous dépendez pour obtenir la restitution des montants payés à tort.

Mes 2 agences dans leurs aides à la déclaration ne font pas apparaitre les TF de mes immeubles et ça me parait normal. Quand vous remplissez la 2042 il y a une case pour les loyers perçus (chiffre fourni par l’agence) et une case pour la gestion locative (chiffre également fourni par l’agence).
Pour la TF il y a une case prévue à cet effet, charge à vous de la remplir.
Pour les travaux il y a une case et c’est également à vous de la remplir.
Pour les intérêt d’emprunt il y a une case, la banque peut vous aider en fournissant un tableau d’amortissement.

Je ne vois pas trop pourquoi l’agence devrait vous prendre par la main sur les cases qui ne relèvent pas de sa responsabilité, c’est vous qui payez la taxe foncière et les artisans donc vous êtes le mieux placé pour les remplir non ?

Dans tous les cas il faut toujours revérifier les chiffres fournis, moi mes 2 agences m’avaient fourni des chiffres erronés (mélange BIC/foncier pour l’une et erreur sur les loyers perçus sur l’autre)

Merci à tous pour les éléments transmis, fort intéressants.

Il apparait effectivement que bien que je transmette la taxe foncière à l’agence pour récupération de la TOM, il soit d’usage qu’ils ne la répercutent pas dans la document 2042 qu’ils préparent.

J’entends également le fait d’être seul responsable de ma déclaration fiscale. Après vérification je n’ai heureusement pas fait d’erreur sur ce point les années passées.

Néanmoins, pour répondre spécifiquement à Xazh, lorsque je dispose d’un contrat de gestion locative qui me prélève 16,5% des revenus locatifs  charge comprise chaque mois (vous avez bien lu, j’ai même un peu honte d’afficher ce chiffre sur lequel je ne m’étais jamais penché) et qu’une des prestations proposée dans ledit contrat est la préparation des éléments pour ma déclaration 2042, j’estime logique d’être "assisté" dans ma responsabilité. Je considère que cette assistance fait partie des services qui me sont dus et je m’attends à ce qu’elle soit de qualité. La TF leur étant transmise, cela fait partie des éléments qu’ils peuvent répercuter (contrairement par exemple aux intérêts d’emprunt). En conséquence, j’attends qu’elle figure sur mon document. Au moment de déclarer je fait mon analyse de risque et je choisis sciemment de ne pas revérifier toutes leurs données en leur faisant un minimum confiance.

L’histoire me donne tord. En effet, suite au constat de cette année, j’ai demandé à l’agence de vérifier le bon traitement de la TOM sur les 5 années précédentes (et ai fait la même vérification de mon côté). Il est apparu que l’année dernière déjà, bien que je leur ai transmis en temps et en heure la taxe foncière en respectant la procédure indiquée par leur service (envoi à une adresse mail spécifique, avec un objet spécifique et le code référence bailleur) ils n’ont pas non plus récupéré la TOM auprès du locataire.

L’agence ne nie pas que j’ai envoyé le mail mais m’indique que "la TF ne figurait pas dans le dossier locataire" et que "aucune erreur n’a été commise par leur service".

Ne partageant pas leur appréciation selon laquelle aucune erreur n’a été commise, j’ai décidé de rompre le contrat de gestion locative existant. Ce bien locatif rejoindra donc mes 18 autres baux que je gère seul et sans assistance et pour lesquels j’attache la plus grande importance aux données que je déclare.

Préparant ce jour ma LRAR pour résiliation au plus tôt du mandat de gestion, je prévois d’invoquer dans celle ci la loi Châtel pour ne pas attendre la date anniversaire du dit mandat (je n’ai bien sûr pas reçu de rappel écrit relatif à la date de renouvellement du dit mandat par l’agence).

Je m’interroge en outre sur l’opportunité d’également afficher comme motif dans mon courrier une résiliation pour "manquement ou faute grave du gérant".

D’où trois nouvelles questions à la communauté des IH (cette file pourra sans doutes un jour intéresser d’autres personnes) :

1) pensez-vous que la non réclamation de la TOM au locataire deux années de suite constitue un manquement valable pour demander la résiliation d’un mandat de gestion locative ?

Mon appréciation personnelle est que oui dans la mesure où cela nuit clairement à mes intérêts. Néanmoins le mandataire peut argumenter sur deux points : (a) le fait que, la TOM étant récupérable pendant 3 ans, il peut encore la réclamer à mon locataire, et l’impact pour moi sera donc nul hormis le retard de paiement.
(b) il pourrait dire ne pas avoir reçu les documents , ce qui m’emmène à ma deuxième question

2) pensez-vous que la copie des mails envoyés avec la TF soit suffisante pour caractériser le manquement ?

Sur ce deuxième point il me semble qu’un email a une valeur juridique reconnue pour attester l’envoi par son expéditeur mais non la réception par son destinataire.
En contestant la réception du message ("la TF ne figurait pas dans le dossier locataire") et non l’envoi par mes soins, l’agence se prépositionne déjà en ce sens.
Le caractère répété de la non réception peut sans doutes toutefois jouer en ma faveur en cas de désaccord et je trouve donc mes deux mails 2020 et 2021 raisonnablement probants pour caractériser le manquement de l’agence.

3) quand bien même ils n’auraient effectivement pas reçu les mails que j’ai envoyé en 2020 et 2021, le fait de ne pas m’avoir alerté / relancé par mail ou téléphone ne constitue-t-il pas en lui même un manquement dans leur mission consistant à protéger mes intérêts ?

Sur ce dernier point, je n’ai pas trop d’avis sur le fait que cela puisse ou non être caractérisé comme un manquement mais vous aurez compris au travers mon agacement que cela fait partie des prestations que je me serais attendu à recevoir de l’agence. L’honnêteté intellectuelle me pousse toutefois à mentionner ici que j’ai été indirectement prévenu puisque les compte-rendus de gestion trimestriels que je reçois ne mentionnaient pas la ligne de récupération de la TOM. Un suivi plus rigoureux de ma part m’aurait donc permis de détecter l’erreur sur la base des données transmises par l’agence.

Qu’en pensez-vous ? Vous semble-t-il raisonnable d’invoquer un manquement de l’agence dans mon cas précis ou trouvez-vous que je sois vraiment un em***deur fini qui prend la mouche pour pas grand chose et aurait juste dû être plus vigilant ?

Merci d’avance pour vos remarques et commentaires qui m’aideront certainement à régulariser ma situation / préparer la meilleure lettre de résiliation possible.

Je précise que mon objectif n’est nullement d’aller au litige pour récupérer les quelques euros liés au retard dans le prélèvement de la TOM sur le locataire, ni même de récupérer la dite TOM deux ans après mais simplement de sortir au plus tôt de cette gestion pour laquelle je trouve (peut-être à tord, je prends tous les avis) qu’il y a une différence significative entre le prix haut de gamme payé et la prestation low cost reçue.

Je n’avais pas vu les choses sous cet angle et identifié ce risque, bien vu. Je pense que je vais appliquer votre méthode !
Je reste toutefois intéressé à titre purement théorique du coup, par les réponses qui pourraient être apportées à mes autres questions.

Et avant le point final il reste le délai de préavis. Est-ce que le code de la consommation me permet de m’asseoir dessus et de fixer une échéance dès la fin du mois ?