Simouss : étude de cas immobilier (division de terrain : RP et local société)

Bonjour à tous,

Depuis plusieurs mois nous cherchons une nouvelle maison (200m², grand jardin). Devant le choix limité et/ou les prix du marché nous avons également commencé à regarder les terrains disponibles à la vente pour construire du neuf.

En parallèle j’étudiais la possibilité d’un investissement financier via ma société (selarl avec statuts "larges", associé unique), ce qui permettrait d’augmenter mon patrimoine en évitant la tonte par les charges sociales et l’IR sur mon nom. Par la suite dans quelques années utilisation des revenus ou revente pour payer mon salaire de gérant, cotiser aux différents organismes et diminuer mon temps de travail.

Pas de rapport pour l’instant mais il va y en avoir un.

Il y a quelques jours découverte du terrain idoine, problème il est trop grand ! Et donc très cher tout frais compris estimés, agence/notaire/viabilisation/accès rue.

Le terrain est en cours de division parcellaire (maison du propriétaire actuel sur une immense parcelle).
L’obtention du permis de construire de la RP sera bien sur impérative pour valider l’achat (PLU potentiellement restrictif).

Restant très intéressé, car il y a rarement des terrains dans nos objectifs j’ai réfléchi à utiliser ma société pour l’utilisation d’une partie du terrain. L’idée globale serait la vente/cession/utilisation de 40% de la parcelle proche rue à la société (servitudes multiples sur la parcelle de la société), puis plus tard construction pour immo locatif ou commercial par la société sur cette parcelle.

Je dois voir présenter à mon notaire quelques réflexions de montage :

A) achat du terrain en nom propre, emprunt immo global + partie travaux pour la RP, vente de la parcelle à la société qui emprunterait immo pour achat, récupération du cash pour les travaux.

Avantages : garde le régime RP pour la RP, récupération de 40% de cash via la société qui est à l’IS et évite les charges sociales. Utilisation directe par la société du terrain plus tard.
Inconvénients : charges société limitées à l’emprunt initial, immo locatif dans la société plus tard

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B) création SCI pour l’achat du terrain, 40% des parts pour ma société, le reste entre moi, épouse, enfants (20/20/10/10). Construction RP puis immo locatif devant plus tard.

Avantages : un emprunt direct par la société et moi même au pro rata de participation, possibilité de traire un max la société pour remplir le compte courant associé de cette dernière, participation aux travaux de la RP et remboursement plus tard par immo locatif // commercial en devant de parcelle.

(Moins de formalités "municipales" par l’absence de revente, division et de frais de vente/notaire … ?)

Inconvénients : revente ultérieure du/des biens, fiscalité attenante, mon épouse trouve que son statut minoritaire pourrait être source de discussions délicates.

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C) solution hybride ? achat du terrain total en nom propre, création d’une SCI avec les mêmes répartitions pour rachat parcelle de devant, emprunt entièrement adossé sur selarl via son CCA, remboursement par locatif plus tard. Sortie potentiellement plus facile du bien ? Plus de formalités pour intérêt relatif ?

Vers quel plan vous porteriez vous ? Des remarques quand aux avantages / inconvénients évoqués ?

Merci de l’intérêt que vous porterez à ce projet.

Dernière modification par simouss (16/01/2022 21h08)

Mots-clés : division, résidence principale, sci (société civile immobilière), société