Merit [73] : étude de cas immobilier (LMNP en location saisonnière de tourisme)

Merci pour votre retour très intéressant.

Pour vous répondre :

1- Concernant la partie réelle, que voulez-vous dire par "il n’y a pas de question à se poser" ? Car de mon point de vue de novice il y a au contraire (pour le moment…) beaucoup de questions à se poser…

2- Passage au micro-BIC classé car c’est 71% d’abattement….

3- En effet, la rentabilité n’est pas bonne, mais je suppose que vous n’intégrez pas la partie "plaisir" et les 2 semaines d’occupation (valeur env. 2,5K€ net net), sans parler des quelques week-end…
Après je reconnais que mon scénario est volontairement pessimiste sur les loyers.

4- L’option de la revente à terme est en effet une option que j’avais envisagée, que je n’exclue pas mais que je préfère garder en dernier recours car cela réduit le champs des possibilités (avec cette appartement j’entends).

Bonjour,

En effet, vous avez raison concernant l’amortissement du mobilier! Bien vu! J’avais le bon tableau d’amortissements mais une erreur de formule lors du report dans mon tableau pour calculer le résultat fiscal.

Je suis en phase aussi avec vos autres remarques, mais là on entre dans la subjectivité de chacun et si pour le coup la station ne nous plait plus, ou si la fiscalité change, nous avons toujours l’option de revendre pour reconstituer une nouvelle opération davantage en phase avec la nouvelle situation. Mais je voudrais que cela reste une "option" et non une décision "contrainte" comme une sortie a terme presque obligatoire.

Merci pour ces nouveaux éléments.

Pour répondre :

1- En effet, le meublé classé est une solution plutôt avantageuse. Néanmoins, avec une rapide simulation, je constate que dans mon cas :

=> le régime micro-BIC classé me "coûte" env. 41K€ d’impôt sur 20 ans auquel on peut ajouter env. 1’000€ de frais rattachés à ce régime sur la période, soit au total 42K€
=> le régime réel simplifié me "coûte" 0€ d’impôt sur 20 ans auquel on peut ajouter 400€/an de frais de comptabilité (je ne sais plus s’ils sont encore déductibles mais il y a aussi de bonnes chances pour que je fasse moi-même cette partie ou que je m’appuie sur une solution légère type jedeclaemonmeublé.com), donc dans le cas "pessimiste", nous avons un coût total de 400€ x 20 ans = 8K€

Je suis bien conscient que la solution micro-BIC apporte une simplicité / tranquillité qu’il faut aussi prendre en compte mais dans mon cas, surtout les premières années, les env. 2’000€ d’impôt par an de différence constitue, pour le moment, une motivation suffisante.

Je parle beaucoup d’impôt ci-dessus mais je précise que je ne suis pas "anti-impôt", seulement la différence financière entre les régimes est principalement sur ce point…

2- Concernant le dépassement des 23K€, je vous avoue ne pas avoir poussé la réflexion aussi loin qu’un potentiel futur achat et, compte-tenu de mon statut d’entrepreneur, je regarde les projets au fur et à mesure avec les solutions du moment, car il n’est pas possible pour moi d’avoir des paramètres figés pour les 5 prochaines années…
Je pondère donc ce point assez faiblement car cela constitue pour moi un "peut-être" contre un "certain" concernant le projet actuel.
En tout cas, votre argument rentre en effet pleinement dans l’intérêt du micro-BIC et doit être considéré dans l’équation.

3- On est parfaitement en phase sur l’enneigement ! Nous sommes à 2’100m donc on devrait avoir quelques années de plus pour en profiter… En revanche, ne pas oublier que la montagne attire également de plus en plus l’été. Peut-être que dans 10 ans ce sera une référence pour les vacances d’été…qui sait! (là aussi on est sur un (très) gros "peut-être"!…)

4- Nous sommes également d’accord sur la gestion. Nous habitons Annecy (donc l’A/R se fait à faible coût et relativement faible temps de trajet si nécessaire) mais nous allons en effet passer une petite charge en commission de location (principalement via les sites internet que vous connaissez) et conciergerie, mais nous avons déjà quelques pistes pour limiter ce point (que nous ne pourrons jamais supprimer évidemment, n’habitant pas sur place…).
Nb: dans mes hypothèse de coûts, j’intègre pour le moment l’intégralité des commissions sans optimisation

5- Vous (et gunday) avez également parfaitement raison sur la rationalité de l’opération, néanmoins vous avez dû comprendre que nous sommes "passionnés" de ski/montagne et donc, d’une part ce projet nous permet d’avoir "simplement" un pied à terre pour les vacances / week-end en montagne, et d’autre part c’est aussi confortable d’avoir son appartement avec ses affaires (ne pas se trimballer ses skis, les luges, et tout le reste…) une fois sur place.
En résumé, ma philosophie (ce n’est que mon avis, me concernant) n’est pas d’économiser / rentabiliser chaque euro afin d’avoir un cadre de vie confortable pour la retraite, mais plutôt de "profiter" un maximum maintenant tout en essayant de le faire le plus intelligemment possible afin de le faire le plus longtemps possible et surtout de façon croissante.
En d’autres termes, je préfère faire un investissement qui m’apporte quelque chose maintenant plutôt que plus tard, même si la rentabilité est moins intéressante, sous réserve que mon patrimoine soit plus important demain qu’aujourd’hui.
Je pense que je serais qualifié par beaucoup de dépensier si je partageais mon mode de vie, mais c’est un choix qui m’est propre et je crois que l’essentiel dans la vie est d’être en phase avec ses choix et ses attentes…

Pour terminer, je vous ai répondu tel que je le pense mais peut-être que je m’obstine sur certains points sur lesquels j’ai tort, dans ce cas là il ne faut pas hésiter à me le dire (de façon objective), je suis ouvert à la discussion et à accepter mes erreurs / torts.

Je profiter de mon message pour rajouter quatre questions :

1- Savez-vous où l’on peut trouver le taux CFE d’une commune ?

2- Savez-vous s’il existe un tableau officiel de référence (Bofip?) pour les durées d’amortissant et le % du prix d’achat par composant, à ajuster ensuite au cas particulier ?

3- Concernant les amortissements, j’ai compris qu’ils sont reportables indéfiniment donc si mon résultat est négatif avant déduction des amortissements, je peux les reporter jusqu’à la première année avec un résultat fiscal positif. Est-ce que vous confirmez ? (car je n’avais pas cette information lors de mon premier message, ce pourquoi j’évoque l’extinction du report du déficit après 10 ans, alors que ce n’est peut-être pas le cas…).

4- Savez-vous comment se passe l’amortissement d’un place de parking rattaché à l’appartement ? (quelle durée et quoi prendre en compte (je suppose qu’il y a toujours la composante terrain…)

Merci!

C’est à dire ? Détailler le prix de chaque semaine (car bien évidemment le loyer évolue en fonction des semaines…) ?

J’ai bien un tableau mais je ne comprends pas bien ce que cela apporte à la discussion ?

@Tlaloc dans votre calcul, vous oubliez les 1 à 2 semaines réservés par le propriétaire.

Concernant les revenus,je trouve également l’estimation assez optimiste car cela fait 1330 euros par mois sur l’année.Sachant que certains mois,la location sera presque nulle (octobre,novembre) et d’autres pas toujours au top.
Les semaines rentables seront la période Noël (en général plein ,même s’il n’y pas de neige),puis la période d’un mois de vacances de février.Le reste sera sans doute assez rempli mais avec un montant moindre et un taux d’occupation réduit.
Il sera probablement nécessaire que vous ne prévoyiez pas de prendre vos vacances aux périodes les plus rentables pour ne pas trop impacter votre rendement.

Pour les conciergerie,outre que toutes ne sont pas performantes ,le montant demandé est assez élevé sauf si vous avez des connaissances sur place.Ne pas oublier que la qualité de l’accueil et du ménage sont très importants pour les locataires et donc pour avoir les avis positifs  sur les plateformes qui vont vous permettre d’avoir la meilleure occupation.

Comme proposé par un autre intervenant,pourquoi ne pas opter pour un appartement plus proche de votre lieu de résidence (même si Annecy est cher en terme de prix d’achat) et prévoir de louer pour votre activité sportive une semaine ou deux dans une station.
Cela permet de découvrir des endroits différents en terme de pistes,d’itinéraires de randonnées,et de choisir en fonction de ses propres disponibilités ,sans être  contraint de prendre la semaine prévue car c’est celle qu’on a gardée sur le planning de location ,même s’il fait mauvais et qu’on a fait le tour des possibilités sportives du lieu.

Bonne réflexion

D’accord, en effet comme cela, ça semble mieux.

Je n’ai pas les réponses à toutes les questions que vous vous posez. Mais je peux répondre à certaines.

1. J’avoue n’avoir jamais réussi à trouver précisément combien j’allais payé de CFE avant de recevoir l’avis des impots…
2. Pour l’amortissement par composant, vous pouvez trouvez une référence bofip ici : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1843 … 5-20141013
3. Est ce que la question, c’est, est que votre -1k€ du à des charges plus important chaque année que vos recettes est reportable au delà de la dixième année, pour moi, oui. Il n’y a aps de limite de temps à ce report
4. Une place de parking, à mon avis, il n’y a pratiquement rien à amortir vu que c’est principalement du terrain qui, lui, ne s’amortie pas. Vous pouvez à la rigueur amortir l’aménagement de cette place, mais ça doit être difficilement justifiable si c’est un parking en gravier quoi. s’il s’agit d’une place de parking avec toiture…etc Là, pourquoi pas ?

Le point 4 m’inspire le commentaire suivant :
Quel sera votre statut par rapport à cette place de parking - copropriétaire ou alors titulaire d’un bail de très longue durée (bail emphytéotique)?

Le second cas est très fréquent en ce qui concerne les parkings couverts. Dans ce cas vous n’êtes pas propriétaire d’une quote-part du terrain…

En revanche, je ne sais rien des modalités d’amortissement dans ce cas.

Canyonneur

PS : l’administration fiscale admet t’elle une déduction complète des charges et amortissements si on se réserve l’utilisation du bien pendant quelques semaines ?

@Canyonneur75 : Nous serons copropriétaires. L’acquisition de cette place numérotée est inscrit dans l’acte de vente.
Concernant votre PS…. très bonne question !

@grugru : Génial ! Si les amortissements sont bien reportables de cette façon, cela permettrait de conserver un résultat imposable nul pendant pas mal d’années…
Je trouve cela assez contre-intuitif de ne pas amortir un bien alors que ce dernier est utilisé mais je n’avais pas conscience qu’en BIC on avait la possibilité d’avoir un résultat fiscal significativement différent du résultat comptable…
Je vais refaire mes calculs (mais dans ce sens c’est toujours plus motivant… !).

En cas d’occupation perso, il me semble que le plus logique serait soit de rajouter un loyer fictif (prestation en nature…) soit d’enlever un prorata des charges. En revanche concernant l’amortissement, pour moi il ne faudrait pas le retraiter car le bien s’amortit qu’il soit loué ou pas (et peu importe à qui…). Néanmoins, peut-être existe t’il en effet une subtilité propre à intégrer au résultat fiscal…

Nous sommes d’accord. Je serai néanmoins intéressé pour connaitre la station que vous évoquez. De mon côté mes "stats" reposent sur des logements d’amis aux 2 Alpes, Méribel, Chamonix et Alpes d’Huez (moins de semaines sur cette dernière station).
Maintenant j’ai bien évidemment fait un "worst case" car il peut se passer beaucoup de chose (notamment un petit coup de covid…) pour m’empêcher d’atteindre mon objectif de location.
Je défends mon point de vue mais je suis bien phase avec votre analyse et votre mise en garde !

Votre remarque est pleine de bon sens mais concernant la retraite, je n’ai pas écrit que je ne voulais pas y investir (bien au contraire…) : je veux simplement équilibrer entre profiter maintenant et épargner pour plus tard*. Viser uniquement l’un ou l’autre n’est pas pertinent de mon point de vue.

*avec cette notion je ne parles pas uniquement de la retraite mais aussi de toutes les "échéances" à venir (frais croissants liés aux enfants, coups dur, etc.).

Enfin, concernant votre PS, encore très pertinent, c’est vrai que je n’ai pas été très "bavard" sur ma situation mais j’ai la chance [avec ma femme] d’être déjà propriétaire de ma RP ainsi que d’un appartement en location nue à Lyon (tout ça avec pas mal de dettes bien évidement…) ce qui me fait atteindre plus ou moins le taux des 33% avec cette acquisition à la Plagne.

En réponse:

1- Nous offrons également des réductions ESF, location de matériel, etc. via notre conciergerie.
Pour les offres "marketing" (fin de saison, début de saison, etc) nous pourrions également les faire mais cela est moins intéressant pour nous car nous avons des charges fixes globalement plus faibles (pas de personnel…) mais en revanche des frais variables plus importants (commissions).
En fait, notre conciergerie fait déjà un benchmark de toutes les offres d’hébergement que vous mentionnez dans la station. Nous devons simplement adapter nos tarifs en fonction des services que nous pouvons, ou pas, offrir.

2- Vos remarques sur la Plagne sont pertinentes, mais vous oubliez pas mal de points positifs… (qualité des installations qui sont régulièrement renouvelée, accès facile en train, domaine très étendu, etc.) et je ne parle pas du domaine hors-piste qui est pour le coup bien plus technique que ce que vous semblez penser.

En effet, mais on parle de 17 périodes (mini 4 jours) de location en hiver de 7 l’été. C’est donc plutôt optimisé puisqu’en tout il y a du avoir 3 semaines en saison (hiver + été) où l’appartement n’était pas occupé… De là à dire que ce sera le rythme habituel, je préfère prendre une petite marge (donc aujourd’hui je tablerai plutôt sur un objectif de 18K€ de revenu brut…).

En terme de Cash-Flox, de façon très synthétique pour 2022:

Revenus : Env. 20K€ brut

Charges:
- 10K de prêt immo
- 700€ assurances et énergie
- 1500€ de conciergerie
- 500€ de taxes de séjour et frais de cautionnement
- 1’200€ d’Elecroménager
- 800€ de TF
- 350€ de frais de compta
- 3’100€ de charges de copro (+1 place de parking couvert)
- 1’500€ de travaux (rénovation SdB) et entretiens divers

Cela doit a peu près s’équilibrer….