Quel statut/montage choisir pour location meublé (SCI à l'IS, SARL..) afin d'éviter le LMP ?

Il est possible de créer une société à laquelle vous loueriez en vide (pas en meublé, car alors vous aurez toujours ces recettes de la location meublée…) certains de vos biens en longue durée (via un bail commercial, suivant la loi Pinel de 2015), et que cette société fasse ensuite de la location meublée (courte durée, ou pas) de ces logements.

Pour que ça résolve votre problématique, il faut que cette société ne soit pas fiscalement transparente (donc qu’elle soit à l’IS). Bien entendu, il faut que les meubles soient la propriété de cette société (donc que vous les lui vendiez : elle pourra alors même les amortir, diminuant un peu son résultat, donc l’IS qu’elle devra payer). Bien entendu, il faut correctement formaliser la location nue, avec des baux similaires à ceux que vous pourriez signer avec une société dans laquelle vous ne seriez nullement associé.

Cette société paiera de l’IS sur son résultat (s’il est positif, ce qui devrait être le cas, sinon  vous allez au devant de problèmes). Lorsque cette société distribuera des dividendes, il faudra payer, soit le PFU à 30%, soit l’IR au barème et les PS, sur ces dividendes.

Il faudra aussi que la société tienne une comptabilité (au réel, simplifié si elle y est éligible, ce qui est probable) et fasse toutes les déclarations requises (y compris lorsqu’elle distribue un dividende, en retenant les PS, ou le PFU, à la source) et tienne ses AG et publie ses bilans via les Greffes du TC, et aussi qu’elle ait un compte en banque (en général, il y a des frais à ce niveau).

Il serait possible d’imaginer des montages plus complexes associant les enfants. Mais tant qu’ils sont mineurs, ça risque de pas mal vous compliquer la vie, pour un gain pas forcément conséquent. La réflexion à ce niveau devra être reprise quand il seront (tous) majeurs.

Comment s’y prendre ?  si c’était moi, je rédigerais les statuts de la société (sur la base de modèles, et en prenant en compte mon contexte particulier, donc en comprenant les impacts), j’irais l’immatriculer, j’en confierais la comptabilité à mon expert-comptable, je lui enverrais régulièrement les pièces comptables, etc. Le forum décrit ces démarches, dans différentes discussions (et les modalités pour accomplir les formalités ont pas mal changé ces dernières années, et il semble que ça soit devenu plus simple, via internet, même s’il faut néanmoins passer par toutes les étapes, en particulier les statuts, l’annonce légale, l’inscription au RCS). Si vous en avez besoin, un pro du droit pourra vous accompagner (moyennant honoraires).

Cependant, je ne suis pas complétement sur que ce sera optimal, comparé à devenir LMP (ce qui n’a pas que des inconvénients). A vous d’évaluer les conséquences des différentes alternatives…