Louve Invest se lance dans l'investissement immobilier fractionné

Plutarque a écrit :

Le gros avantage de ce type d’investissement, c’est que c’est très facile. Pour quelques milliers d’euros, ça diversifie un peu.

C’est mon point de vue aussi, et la raison pour laquelle j’ai pris quelques parts. Je n’ai pas d’immobilier en direct mis à part SCPI et REIT. Je diversifie un peu et surtout cela me permet d’entrer sur cela, sans aucune gestion de ma part, et avec une valorisation extrêmement faible (2K€).

Dommage qu’au final il n’y ai pas eu ce partenariat avec IH  !

La déclaration fiscale pour le système d’immobilier fractionné c’est juste la flat taxe, donc une ou deux lignes à cumuler aux autres revenus de livrets.

C’est moins de cases, de lignes et de formulaires qu’une SCPI ou un calcul de moins values et revenus dividendes étrangers que le compte titres.

Mauvaise nouvelle pour Meute invest, cf le mail suivant que les acheteurs du programme à Quimper ont reçu il y a moins d’une heure :

Clément de Louve invest a écrit :

Cher client,

Je vous écris, car vous avez décidé de nous faire confiance sur l’acquisition d’un bien en immobilier fractionné à Quimper et je tenais à vous informer d’une mise à jour sur la situation de ce bien.

Nous avions prévu une clause suspensive qui permettait de protéger les investisseurs en cas de difficulté de mise en location du bien. Suite à plusieurs mois de mise en location partielle et après avoir discuté avec l’agence de gestion locative ainsi que le partenaire sur cette opération, nous avons décidé d’activer la clause suspensive pour protéger votre investissement.

Nous venons donc de procéder au remboursement de l’intégralité de votre participation au projet. Vous recevrez le montant investi directement sur votre compte bancaire. Pour rappel, nous avions également décidé de couvrir à notre charge les loyers de juillet, août et septembre, ce qui signifie que vous clôturez l’opération sur un gain net de 3.03€ par part, soit 1.5% de performance sur 4 mois.

Cette situation illustre la philosophie de notre plateforme : chercher des biens attractifs tout en protégeant nos clients au maximum.

Nous allons d’ailleurs proposer deux nouveaux biens très prochainement et j’espère vous compter de nouveau parmi nos investisseurs.

N’hésitez pas à me contacter si vous avez la moindre question.

Bien à vous,

Clément

Meute invest a pour l’instant proposé 3 projets :
- Marseille et Angers, qui sont clairement mauvais selon moi
- Quimper, qui est correct mais cela reste médiocre (comme j’ai pu l’expliquer plus haut)

Voir Louve invest activer la clause suspensive sans informations supplémentaires est pour le moins inquiétant. Cette clause suspensive voulait que l’ensemble des chambres devaient être louées au moment de la signature. Visiblement, Meute invest a vu le projet plus beau qu’il ne l’était en réalité et a préféré arrêter un projet mal ficelé avant qu’il ne dérape complètement.

Les projets à 4 ou 5% de rendement brut comme Marseille ou Angers n’intéresseront que des investisseurs débutants séduits par le "clés en mains". Finalement, Meute invest ne se démarque pas du reste du marché.

La recette est pourtant simple en ce moment pour un acheteur en cash comme meute invest : au lieu de passer par des intermédiaires (qui ne m’ont d’ailleurs jamais convaincu sur les webinars), le plus simple est de faire de nombreuses offres très agressives (du type -40 ou -50% sur le prix demandé) et attendre qu’un poisson morde.

Asn540 a écrit :

Ils ont eux-mêmes dû enregistrer une perte vu qu’ils remboursent tout et qu’ils ont pris les loyers à leur charge.

Cette perte est très facilement calculable pour les loyers pris à leur charge : 3,03€ par part, pour 900 parts. Ce qui fait 2727€. Une somme relativement négligeable pour un acteur comme Louve invest.

A noter qu’une telle clause suspensive aurait pu être accompagnée d’une clause pénale, mais cela ne semble pas être le cas ici.

Bien que cette annulation de vente soit à l’honneur de Louve invest, je persiste toutefois à penser que l’investissement avait été mal ficelé : la non-location du bien aurait pu être anticipée avec une meilleure connaissance du terrain.

Ca commence bien leur aventure dans l’immo fractionne on dirait ;-)

Pour le moment moins de la moitié du projet est financé.

Le projet est financé à 44 %

Bonjour Plutarque,

J’étais justement en train de lire votre message sur le forum de Meute Invest quand celui-ci a tout simplement disparu de mon écran.

Pas très transparent tout cela !

Sans connaître la ville, 2000€/M2 hors travaux dans un QPV me paraît bien coûteux en effet, à Toulouse les prix dans ce même type de quartier sont bien moindres. Je ne parle même pas du modèle de coloc qui n’est à mon sens plus pérenne sur le long terme.

Il est à ce jour financé à 57%, et j’ai l’impression que le curseur est bloqué à ce niveau depuis une semaine. Ce n’est en effet pas très bon signe !

Il faut dire qu’en proposant un bien dans un quartier ou limite quartier classé "difficile" et en le présentant comme une belle opportunité idéalement placée il ne pouvait qu’inciter à la méfiance.  Brik club et un autre avait aussi garantie les loyers pour rassurer. Ici ce n’est que pour la première année et on ne peut pas sortir via une marketplace, mais avec un taux relevé ils ont une chance de finaliser la collecte. 

Petit aparté, vous noterez que cette discussion sur l’immobilier fractionné proposé par Meute est dans la catégorie "foncières non côtées".
Tandis que celles surBricks, Les plateformes d’immo fractionnées,  tantiem et d’autres  sont dans "investissements douteux, très risqué".  😉

Alors qu’il s’agit également pour la plupart d’une offre en obligations et que Meute n’a même pas demandé le PSFP.
Au final, il n’y a d’ailleurs que Bricks qui a le PSFP, Tantiem qui aurait fait les démarches, Brik club qui se rapproche de Baltis ( ces derniers étant PSFP).

Edit: en proposant 6% garanti sur la première année, si Meute est certain de ses prévisions, ils ne risquent pas trop non  plus, puisque sur le forum communautaire Clément avait indiqué qu’ils visaient un peu plus de 8% de rendement, mais qu’ils préféraient annoncer moins pour éviter les déceptions.

Dernière modification par tikitoi (04/01/2024 14h30)

Kb92
Lisez les descriptifs actuels, ils ne sont plus en royalties mais en obligations pour la plupart, dont Bricks, qui comme je le rappel (et je ne suis pas fan de leurs nouveaux produits en oblig) a le statut de PSFP.

Donc, certes bricks à commencé en royalties, mais à présent ils proposent des obligations et ont ce statut réglementaire que n’a pas Meute. Pour les concurrents ou autres systèmes qui proposent des placements via obligations, c’est donc la même chose que Meute.

Soit on les mets tous en "douteux", soit on les mets tous en "foncières non côtés" ou en "exotiques", mais je relevai la divergence de traitement avec une once d’ironie.

Voilà, meute n’a pas réussi à convaincre avec son dernier bien à Nantes.  La collecte est stoppée et les sommes vont être remboursées.

Deuxième échec consécutif.

Pour l’immo fractionné, vous pourrez encore vous tourner vers Tantiem qui réussit ses projets, Bricks dans une moindre mesure (Ce n’est plus vraiment de l’immo mais des obligations adossées à de l’immo et dont le montant ne varie pas avec l’augmentation des loyers) ou Atoa.

J’ai eu à faire avec l’équipe pour un projet de SCPI en usufruit…et je n’ai pas forcément été convaincu de leur plus value par rapport à un CGPI.

Mon impression ne semble pas erronée sur cette équipe…

Plutarque, le 10/02/2024 a écrit :

Avec deux échecs consécutifs, je crois que le terme de "fiasco" n’est plus très loin.

tikitoi, le 09/02/2024 a écrit :

Pour l’immo fractionné, vous pourrez encore vous tourner vers Tantiem qui réussit ses projets, Bricks dans une moindre mesure (Ce n’est plus vraiment de l’immo mais des obligations adossées à de l’immo et dont le montant ne varie pas avec l’augmentation des loyers) ou Atoa.

Ces messages sont très intéressants.

Ils montrent qu’une fois de plus, dans le business BtoC, ce n’est pas tant le produit qui compte, mais le marketing.

Meute Invest est arrivé avec un produit bien ficelé juridiquement, et un marketing "raisonnable", et après un bon début, ça retombe.

Bricks a depuis le départ un marketing très agressif, n’était pas en conformité avec l’AMF, a menti à de nombreuses reprises, a proposé des augmentations de capital douteuses, a été plusieurs fois au bord de l’escroquerie.

Mais au final, Bricks est tjs là, et même mis en avant par Tikitoi !

Le marketing, toujours le marketing…