LaTeam : étude de cas immobilier (premier investissement locatif)

Bonjour,

Projet : construction d’une maison individuelle de plain-pied composée de 2 logements
Un destiné à être loué à ma mère
un destiné à être loué à une tierce personne

Le projet se situe aux alentours des sables d’Olonne. Promesse de vente signée, permis de construire obtenu.

Je suis en train de faire la demande de prêt.

Budget total environ : 230 000 euros ttc (60k terrain + notaire et 170k de construction/études)

Emprunt de 210 000 euros sur 25 ans.

Au début, nous étions partis sur le montage d’une SCI composée de moi et ma mère avec 99% des parts en ma faveur.

Est-ce qu’il y un réel avantage aux yeux de la banque pour un emprunt avec cette répartition de part à faire une SCI ?

J’ai l’impression que le montage de cette SCI me créer plus de problème qu’autre chose. Je perds de la souplesse si je veux louer en meublé (un des 2 lots), où alors je passe à l’IS avec les contraintes que cela implique…

Si il n’y pas d’avantage pour la banque d’être en SCI, je partirai sur :

- 1 logement en LMNP, abattement de 50%, entre 7000 et 12 000 euros de revenus avant abattements

- 1 logement pour ma mère, non meublé, au régime réel, qui me permet de déduire ma taxe foncière, mon emprunt etc, environs 9 000 euros de loyers avant déduction

Qu’en pensez vous ? Evidemment, je peux tout passer en meublé si c’est plus avantageux, je peux baisser artificiellement (en contre partie d’avantage en nature, arrangement) le loyer de ma mère pour être plus proche de l’équilibre et payer le moins d’impôts possible (je suis dans la tranche marginale 30%)

Ce premier projet me stresse, surtout depuis que je suis en train de finaliser le dossier de mon prêt…

Au plaisir de vous lire prochainement,

LaTeam

Mots-clés : construction, lmnp, logement, neuf, sci