MaturinF [Bordeaux] : étude de cas immobilier (indivision, SARL familiale ou autres)

Votre projet m’inspire les commentaires suivants :

- Si vous achetez (directement ou indirectement) tout ou partie d’un appartement, l’immeuble sera automatiquement placé sous le statut de la copropriété, ce qui implique l’établissement d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif de division, donc intervention d’un géomètre expert et d’un notaire et donc des coûts… Le seul moyen de contourner ce point est d’acheter une partie de l’immeuble entier et vous entrez dans le statut de l’indivision.

- Votre femme a t’elle des frères et sœurs ? Dans l’affirmative, votre montage peut entrainer des problèmes (soupçon de sous évaluation du bien vendu… par exemple).

- Dans le même cas, à terme la fratrie souhaitera t’elle conserver l’immeuble en indivision ?

- Quid de l’étiquette énergétique actuelle des appartements ?

- Quid de la demande locale pour le local commercial ?

A mon sens, il convient d’abord de consulter le notaire de votre père.

Canyonneur

Au delà des modalités, il y a lieu de considérer l’état réel de l’immeuble, ses caractéristiques techniques et le niveau de travaux nécessaires pour mise aux normes mais aussi pour être attractif en univers concurrentiel même si le marché est tendu (et aussi pour dormir tranquille).
Un seul appart redécoré avec des parties communes piteuses et des appartements voisins abandonnés à leur sort depuis des lustres, ce n’est pas obligatoirement vendeur.

Pour le reste, un bon notaire qui connaît les parties en présence est indispensable.

Vous êtes contradictoire dans votre propos :

- le déficit foncier est lié à la location nue
- vous envisagez une location meublée, dans ce cas le résultat de l’activité LMNP s’il est négatif, sera reporté et non pas imputé sur vos revenus fonciers (location nue) ou sur vos autres revenus.

D’autre part, l’apport d’un bien à une SARL s’apparente à une cession, ce qui génère le paiement de droits de mutation et d’une taxation de la plus value si le bien est détenu depuis moins de 30 ans…

Par ailleurs, pourquoi ne voulez vous pas entrer dans une indivision, ce qui me semble être la solution la plus simple ?

La création et la gestion d’une SARL de famille génère également des coûts supplémentaires.

Je vous suggère de poser uniquement le problème à votre notaire (les 4 premières lignes) et de le laisser vous présenter les options.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (15/09/2023 18h21)

"Ma belle-famille", "eux", "mon beau-père", "lui acheter". Suivant les endroits de votre message, l’immeuble appartient au début à une belle-famille au contour non défini, mais ensuite au seul beau-père.

Pour commencer par le commencement, pour acheter un immeuble, il est sage de savoir à qui on va l’acheter. Aussi, il serait utile de préciser :
- à qui appartient vraiment l’immeuble. Ne pas oublier de mentionner tout cas d’indivision, démembrement, copropriété…
- quelle est la situation maritale du beau-père et, si marié, le régime du mariage.

Question subsidiaire : votre régime de mariage.

Dernière modification par Bernard2K (15/09/2023 23h41)

Bonjour,

mes remarques :
- mariage en indivision, ça n’existe pas. C’est soit communauté réduite aux acquêts, soit communauté universelle (cas général ; il existe d’autres régimes mais beaucoup plus rares). Il est assez probable que le bien appartienne à la communauté de vos deux beaux-parents (et tout le monde a l’impression qu’il est au beau-père car il dit "mon immeuble"), mais il n’est pas impossible qu’il appartienne à votre beau-père seul ; une dernière possibilité est qu’il appartienne aux beaux-parents en indivision, en dehors de leur communauté (car indivision et communauté sont deux choses différentes). Juste pour le principe, il me semble que le b.a.ba, quand on veut acheter un bien, est de savoir à qui il appartient.
- vous ne connaissez pas bien ces sujets (quand on relit votre présentation, on voit qu’en 2020 vous ne connaissiez pas les termes démembrement, usufruit et nue-propriété ; et à ce jour vous ne connaissez pas les régimes maritaux). Or, si vous voulez comprendre, il faut connaître ces termes. Mais plus vous comprenez, plus la belle-famille risque de vous soupçonner d’être intéressé par leur argent. Cela dit, votre femme n’a pas de frère ou sœur, ce qui limite les possibilités de jalousie. Les finances de la belle-famille, c’est un sujet sur lequel il vaut mieux être compétent, mais sur lequel il vaut mieux se taire. Dans ce domaine, on récompense rarement le savoir et les conseils. Le meilleur conseil à donner est souvent "beau-papa, vous devriez en parler à votre notaire ; c’est un sujet à discuter avec lui, pas avec moi".
- fondamentalement, que votre beau-père laisse son patrimoine non géré, ce n’est pas votre problème. Qu’il n’ait pas l’argent pour rénover les logements, non plus. Il faut quand même prendre conscience que la façon normale de procéder, pour lui, serait de retrouver des liquidités (par exemple vendre un bien), puis rénover, puis louer. Il ne veut pas vendre un bien en dehors de la famille : ça, c’est sa lubie. Ce n’est pas rationnel. Quand on a des biens non valorisés car ils ont besoin d’être rénové, on en vend un pour avoir de quoi rénover les autres, on peut alors les mettre en location et le patrimoine redevient productif. C’est la façon logique de procéder.
Lui, il préfère payer de l’IFI sur un patrimoine improductif et qui se dégrade, au motif qu’il doit "rester dans la famille". A quoi bon garder dans la famille un patrimoine improductif et coûteux ? C’est totalement illogique, irrationnel. Vous n’êtes pas obligé de dire amen aux lubies de votre beau-père, c’est à dire que vous n’avez pas à adopter son approche irrationnelle.
- de toute façon, votre compagne finira par hériter, donc il suffit d’attendre. Pourquoi utiliser vos économies et/ou vous endetter pour acquérir quelque chose qui reviendra de toute façon à votre compagne ? L’attitude la plus sage serait probablement de laisser les beaux-parents gérer comme ils l’entendent. Et, si à un moment ils n’arrivent plus à gérer, c’est à leur fille de s’en occuper et pas à vous. Il y a la notion naturelle que c’est aux enfants d’apporter de l’aide aux parents qui ne sont plus capables de gérer ; pas au "gendre" (qui n’est même pas un gendre puisque vous n’êtes pas mariés mais seulement pacsés).

Bon, si vous voulez quand même acheter une partie de l’immeuble pour aider votre beau-père à le rénover, voici les trois solutions principales :
- vous achetez une part d’indivision de l’immeuble.
- le beau-père (ou les beaux-parents) apportent l’immeuble dans une société et vous achetez des parts de la société.
- passage de l’immeuble en copropriété, et vous achetez un appartement.

Les deux premières solutions ont un gros inconvénient : vous vous associez à vos beaux-parents. Or, le beau-père prend déjà des décisions irrationnelles, comme de laisser pourrir un immeuble sans le rénover et sans le louer ; comme de préférer laisser pourrir un patrimoine plutôt que d’en vendre une partie pour rénover ce qui reste et le rendre ainsi productif de revenus. Ca ne va pas s’arranger avec l’âge. Est-ce une bonne idée de s’associer avec des gens dont les décisions sont irrationnelles, et qui semblent passablement butés ? C’est embêtant de s’associer avec de telles personnes en étant minoritaire et donc en n’ayant aucun pouvoir de décision.
Par exemple, vos beaux-parents ont sans doute été échaudés par des locataires mauvais payeurs ou qui ont dégradé des biens. Donc, ils se méfient profondément des locataires. Qui vous dit que, une fois les biens rénovés, ils ne vont pas saboter la remise en location par tous les moyens possibles ? Il y a de nombreux moyens et prétextes pour ne pas relouer.

La troisième solution (copropriété) a un gros avantage : vous êtes chez vous. Certes, vous dépendez des beaux-parents pour les décisions de la copropriété (rénover les parties communes par exemple), mais au moins l’appartement est à vous. Mais les beaux-parents risquent de s’insurger contre cette décision "on n’est plus chez nous", "pourquoi payer un géomètre alors qu’on peut s’en passer", etc.

Un bon notaire n’aura aucun mal à mettre en œuvre l’une de ces trois solutions. Les notaires fournissent les outils pour mettre en œuvre une idée ; mais ça ne ne dit pas si c’est une bonne idée.

Concernant la volonté de louer meublé et d’être imposé en LMNP au réel, ça n’est pas vraiment un problème :
- si copropriété, et que vous êtes pleinement propriétaire de l’appartement, vous êtes indépendant des beaux-parents. Vous faites donc votre compta LMNP (ou plutôt vous la faites faire à un expert-comptable) et vous déclarez vos BIC.
- si société, il suffit de choisir une société qui permet de ventiler des BIC au pro-rata des parts : SNC ou SARL de famille. Il suffit d’ailleurs de taper lmnp snc dans un moteur de recherche pour trouver des documents très complets et qualitatifs sur le sujet, exemple : https://www.gestion-de-patrimoine-du-ch … if-SNC.pdf
- si indivision, de même ventiler les BIC au pro-rata des parts. De toute façon, du point de vue fiscal, société translucide ou indivision, c’est pareil.

Pour autant, notez bien  que la gestion en LMNP demande à être plus rigoureux : il faut tenir une compta d’entreprise. Il faut ensuite répercuter la quote-part de ces BIC dans la déclaration fiscale de chacun des "associés". Vous le sentez bien, quand vous devrez aider vos beaux-parents à faire leur déclaration d’impôt ? Moi j’entends d’ici les remarques, du genre "tout est compliqué avec ces histoires de LMNP et BIC. Avant c’était plus simple. On n’avait vraiment pas besoin de ça ! Faudra pas s’étonner si on se prend un contrôle fiscal, avec un bidule pareil".

Au total, je redis que vous associer avec vos beaux-parents (qui s’illustrent d’ores et déjà par leur mauvaise gestion, et ça risque d’empirer par la suite), est une idée qui semble bonne (remettre en état le patrimoine pour pouvoir le louer), mais dont vous aurez sans doute l’occasion de vous mordre les doigts. Les beaux-parents semblent disposés à vous intégrer à leur façon bizarre de raisonner et de mal gérer ; mais pas vraiment disposés à changer leur façon de voir ni à vous accorder une vraie liberté sur vos décisions et actions.

Dernière modification par Bernard2K (18/09/2023 10h17)

Relisez ma réponse SVP je viens d’ajouter la prise en compte du LMNP.

Range19 a écrit :

La question de l’attachement familial a un immeuble n’a de sens que si cet immeuble a de vraies qualités patrimoniales : emplacement + rentabilité potentielle réelle.

Bien d’accord avec votre message, mais cette question, c’est au beau-père de se la poser et d’y répondre, éventuellement à sa fille si elle se soucie des affaires de ses parents, mais pas à MaturinF.

Les lubies, l’homéostasie sont d’une puissance considérable.

Maturin, ce que vous voulez faire avec cet immeuble, c’est comme de vouloir aider à ranger quelqu’un qui est atteint du syndrome de Diogène. Un proche, appelons-le "Rangeur", pense qu’il suffit d’aider un peu Diogène pour ranger et qu’ensuite il prendra de bonnes habitudes. D’autant que Diogène dit qu’il regrette d’être aussi désordonné et qu’il veut bien être aidé à ranger. Il est tellement évident à Rangeur qu’un atelier et une maison rangés sont plus agréables, plus pratiques et économisent beaucoup de temps, qu’il pense que tout le monde fonctionne forcément comme cela et qu’il n’y a besoin que d’un petit déclic pour revenir à ce fonctionnement rationnel, d’autant que Diogène est demandeur.

Laissez moi vous expliquer ce qui arrive dans ce cas : Rangeur range. Diogène empêche le rangement en criant : "ça peut servir", "ah non, pas ça !", et en défendant littéralement ses objets en s’accrochant à eux.
Du coup, décision est prise de ranger en son absence, ça tombe bien il part une semaine à la fin de l’été.
Pendant cette semaine, gros rangement par conjointe (Rangeur est en fait Rangeuse) et beau-frère de Diogène. Les choses inutiles sont jetées, des étagères sont construites, les choses utiles sont rangées sur les étagères, par thématique. Les planches des étagères sont étiquetées. Tout est prêt pour que ça soit utile, opérationnel, agréable à utiliser. Le moment difficile du rangement étant passé, le plus dur étant fait, toute personne sensée pense que ça va rester rangé.
Deux ans plus tard, on constate que Diogène a construit un gros mur de caisses, de cartons et d’objets divers devant les étagères. Donc, ce qui pourrait être utile à prendre sur les étagères est inaccessible. Donc tous ces objets, pots de peinture etc. qui ont pourtant été sélectionnés parce qu’ils étaient utiles, sont inutiles et se dégradent doucement. Diogène ne l’a pas fait consciemment pour saboter le boulot de sa femme et de son beau-frère, mais parce qu’ à chaque fois qu’il a un truc qui l’encombre, il le pose "temporairement" devant les étagères, en attendant de ranger "plus tard". Ca, c’est ce qu’il se dit en lui-même, à chaque fois qu’il ajoute un truc.
Mais en fait, pourquoi fait-il cela ? Pour retrouver son environnement bordélique qui est son état normal. Il cherche à revenir à ses réglages homéostatiques. En pratique, c’est donc du sabotage organisé, pour retrouver l’état bordélique et dégradé qui est celui qu’il a enregistré comme étant normal et rassurant.

Vous vous attaquez à quelque chose de similaire. Je peux me tromper bien sûr. Néanmoins le beau-père a déjà prouvé qu’il était capable d’arriver à un immeuble vide, dégradé, coûteux et improductif. Il a ce track record qui est bien établi et qui montre comment il fonctionne, en pratique. Si vous vous mettez en tête de remettre cet immeuble dans son état productif, votre beau-père va-t-il prouver qu’il est prêt à beaucoup de chose pour conserver son homéostasie ? Ca me semble probable en tout cas.

Une des rares façons de mettre Diogène dans une situation rangée, c’est de le mettre sous tutelle, littéralement ou presque. Quand les enfants ne gardent que les objets utiles (et jettent ou donnent donc 98 % de ce que contenait la maison), quand une aide-ménagère range et nettoie l’appartement tous les jours de la semaine, ça reste à peu près rangé. Notez quand même que, même dans ce cas, l’aide ménagère a un travail considérable. Tous les lundis matin, elle va devoir ranger à nouveau ce qu’elle a laissé parfaitement rangé vendredi. Car Diogène a passé le week-end à "ranger", à sa façon à lui. Elle va aussi devoir jeter des quignons de pain, des morceau de fromage, des insectes morts, des cailloux, des bouts de plastique, des outils cassés, des emballages vides… tout ce que garde Diogène. Avec ce travail considérable, Diogène vit enfin dans un environnement rangé, ce qui n’est sans doute pas sans lui causer une angoisse : c’est bien trop propre et rangé par rapport à ses réglages homéostatiques.

Est-ce qu’il faudra en arriver à une tutelle officielle ou de facto pour que beau-papa accepte que son immeuble redevienne productif ? Je laisse la question ouverte.

Dernière modification par Bernard2K (18/09/2023 11h45)

MaturinF a écrit :

Je vous remerc.ie une nouvelle fois de vos conseils mais on ne peut quand même pas parler d’immeuble couteux et improductif

Bien sûr que si, dès lors qu’on appelle un chat un chat. Tirez donc les conclusions logiques de vos propres constats :

MaturinF a écrit :

rien n’est loué(…)
Mon beau-père paye l’IFI et des taxes pour logement impayés.

En bon français, ça s’appelle un immeuble couteux et improductif.

quand on parle d’immeubles dans bordeaux acheté dans les années 90 pour une bouchée de pain qui valent des centaines de milliers d’euros maintenant.

La plus-value n’a rien à voir avec la notion d’investissement productif. Celui qui a acheté des pièces d’or et des bouteilles de whiskies de grande qualité dans les années 1990 a aussi fait une belle plus-value :
- S’il les garde chez lui, ça s’appelle un investissement improductif mais non coûteux.
- s’il les garde dans un coffre de banque, ça s’appelle un investissement improductif et coûteux.

Ce sont sans doute de bons placements spéculatifs (on espérait la PV, et on l’a eue ; encore qu’il faudrait vendre pour matérialiser la PV), mais pas productifs. Ils ne produisent pas de revenus.

il en a donné un il y a 14 ans à sa fille avec 3 logements qui sont loués sans interruption et sont gérés par lui et sa femme

C’est un immeuble qui est productif, mais qui n’est plus à lui. Est-ce que les 4 qui lui restent sont improductifs ? Vous ne le précisez pas. Mais en tout cas, celui que vous citiez et qui est objet de votre question est assurément coûteux et improductif.

Faire la différence entre un investissement productif de revenus, et un investissement improductif, c’est une notion basique mais essentielle dans le domaine de l’investissement. Vous disiez vouloir apprendre sur ces sujets, voilà une bonne occasion. Mais vous semblez avoir intégré le mode de raisonnement de vos beaux-parents… C’est dommage.

MaturinF a écrit :

Une nouvelle fois la question n’est pas de savoir si c’est une bonne ou une mauvaise idée de s’associer  avec eux, si c’est a moi ou pas de faire cela car ces décisions ont déjà été arbitrée mais de savoir qu’elle est la meilleure des façons avec les avantages et les inconvénients pour eux et pour nous.

Alors, il ne reste plus qu’à dire amen. Dans tout ce que j’ai écrit, voici donc le seul passage qui vous est utile :

voici les trois solutions principales :
- vous achetez une part d’indivision de l’immeuble.
- le beau-père (ou les beaux-parents) apportent l’immeuble dans une société et vous achetez des parts de la société.
- passage de l’immeuble en copropriété, et vous achetez un appartement.
(…)
Concernant la volonté de louer meublé et d’être imposé en LMNP au réel, ça n’est pas vraiment un problème :
- si copropriété, et que vous êtes pleinement propriétaire de l’appartement, vous êtes indépendant des beaux-parents. Vous faites donc votre compta LMNP (ou plutôt vous la faites faire à un expert-comptable) et vous déclarez vos BIC.
- si société, il suffit de choisir une société qui permet de ventiler des BIC au pro-rata des parts : SNC ou SARL de famille. Il suffit d’ailleurs de taper lmnp snc dans un moteur de recherche pour trouver des documents très complets et qualitatifs sur le sujet, exemple : https://www.gestion-de-patrimoine-du-ch … if-SNC.pdf
- si indivision, de même ventiler les BIC au pro-rata des parts. De toute façon, du point de vue fiscal, société translucide ou indivision, c’est pareil.

Tout le reste a été écrit en pure perte, dommage.

Bien évidement, chaque indivisaire participe aux produits et aux charges au prorata de sa participation et doit déclarer ses revenus et ses charges à proportion de sa part dans l’indivision.

Un BOFIP indique :
"En cas d’indivision, chacun des indivisaires participe aux produits des biens indivis au prorata de ses droits dans l’indivision et, corrélativement, il n’est tenu aux charges que dans la même proportion (CE, arrêt du 19 mai 1972, n° 81621). Il s’ensuit que chacun d’eux doit être soumis à l’impôt sur le revenu pour la quote-part correspondant à ses droits dans le revenu net total de l’indivision."

Canyonneur