Cover26 : étude de cas immobilier (travaux à crédit ou cash ?)

cover26 · #1

Bonjour à tous,

Je vous expose ma problématique: j’ai effectué pour environ 20 000 € de travaux cette année dans deux appartements locatifs achetés il y a 10 ans.

Appartement 1: rénovation intérieure 7000 + participation travaux toiture 5000
Appartement 2: rafraîchissement intérieur 3000 + isolation thermique sous-sol 4000

(Pour info suite aux travaux, le loyer de chacun des appartements a été augmenté de 50 € mensuel).

J’ai payé ces travaux cash, mais je me pose la question à posteriori de les faire financer à crédit.

Ma banque me propose un crédit sur 10 ans à un taux que je n’ai pas encore compris … Mais en gros le coût du crédit sera de 8500€.
--> Soit 28 500 € à rembourser au total avec les assurances pour 20 000€ empruntés.

J’ai beaucoup de liquidités de coté (que je n’arrive d’ailleurs pas à placer dans le contexte actuel). Du coup, même si ça me fait mal psychologiquement de payer cash ces travaux (et donc de réduire d’autant mon épargne annuelle), j’ai du mal à voir un intérêt à effectuer un crédit travaux à > 5 % TAEG au vu de ma situation.

Ai-je tort ? Voyez-vous un intérêt à financer les travaux à crédit ?

Merci d’avance pour vos avis éclairés !

Cdt
Cover

Dernière modification par cover26 (08/10/2023 20h27)

Mots-clés : cash, crédit, immobilier, travaux

boumboum26 · #2

En fait la question se résume ainsi, si vous faites un crédit, vous allez garder votre cash; combien va vous rapporter vos 20 000€ d’épargne sur 10 ans ?

Si c’est pour les laisser sur le livret A, le crédit vous coûtera plus cher donc intérêt à payer cash vos travaux. Surtout que vous dites que vous ne savez pas où placer votre épargne.

Calculer quel TRI il faut pour battre le coût du crédit et faites vous votre opinion.

J’ai le même calcul a faire pour moi et j’ai privilégié le paiement cash sachant que j’ai pas mal d’épargne de précaution.

Roupettes · #3

Les intérêts d’emprunts et coûts des travaux ne passent-ils pas en déficit foncier ? D’ailleurs votre taxe foncière est sensée augmenter non ?

lachignolecorse · #4

Il vous suffit de simuler (de façon simplifiée) les 2 solutions :
1 : je finance cash, donc je perds les intérêts liés au placement de la somme
2 : j’emprunte donc je paie des intérêts mais je garde les intérêts de l’argent placé

Pour la déductibilité des intérêts, il faut que le prêt soit clairement affecté à la dépense en principe.

Ne pas oublier l’incidence sur votre taux d’endettement.

Bernard2K · #5

Un crédit de 20000 € sur 10 ans qui coûte 8500 € est à environ 7,8 % de TAEG. Vous l’auriez trouvé vous même facilement en 3 minutes en utilisant un simulateur de crédit disponible en ligne, si vous vous en étiez donné la peine. On tape dans google "simulateur de crédit", on bricole avec jusqu’à ce qu’on ait un crédit de 20000 € sur 10 ans qui coûte 8500 €, et on obtient le TAEG.
7,8% est un taux élevé. Ce n’est pas un taux de crédit immobilier, plus probablement un crédit à la consommation.
Or, vous ne savez pas placer vos liquidités pour qu’elles vous rapportent davantage (surtout sans risque).
Donc, il ne faut pas faire ce crédit. Avoir placé vos liquidités dans un "crédit évité", qui vous "rapporte" 8500 € sur 10 ans, c’est un bon placement.

Notez au passage que, pour faire son choix, il ne faut pas comparer directement les taux du crédit et du placement. Il faut comparer ce que ça coûte et ce que ça rapporte, en euros, mais pas en pourcentage.
En effet, le crédit ne coûte que pour le CRD (on paie, chaque mois, "CRD x taux") ; le CRD baissant régulièrement, ça coûte beaucoup moins que "totalité capital emprunté x taux". Au contraire, un placement rapporte avec la totalité de la somme, augmentée des intérêts. Le coût de l’assurance et la façon dont elle est calculée change un peu la donne, mais, en première approche, je trouve qu’un placement de 20000 € à 3,6 % nets pendant 10 ans rapporte 8500 €. Donc, un placement à 3,6 % sur 10 ans rapporte autant que ce que coûte un crédit à environ 7,8 % TAEG.

Range19 · #6

Les intérêts d’emprunt et éventuels coûts de garantie sont déductibles des revenus fonciers.
Vous devez intégrer votre TMI + CSG CRDS dans vos calculs.

cover26 · #7

Bonjour,

Merci à tous pour vos retours qui confirment ce que j’avais en tête après réflexion sur le sujet.

N’étant pas en mesure actuellement de placer ces 20 000 € de façon intéressante, je vais m’abstenir d’effectuer ce prêt.

PS: pour Bernard2K, l’offre du banquier mentionne 4.25% TAEA et 5,85% TAEG, ce qui de toute évidence ne colle pas avec le coût de crédit de 8500€.

PS2: pour Range19, je ne suis pas résident fiscal, et ne paie pas (encore) d’impôts en France.

Bien cordialement,
Cover.

Dernière modification par cover26 (09/10/2023 09h17)

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