Gravel [Suisse] : étude de cas immobilier (chalet récent acheté aux enchère)

Merci pour ce partage très intéressant. Concernant le prix vous avez peut-être fait une bonne affaire suite à des mésententes lors d’une une succession?
Pour tenter de répondre à votre question « Je cherche toujours ce qui cloche et pourquoi pas plus de monde n’était intéressé! », il peut y avoir beaucoup de causes dans l’immobilier c’est très complexe. Comme vous dites hausse des taux, projet de construction prévu plus tard dans le village, fuites/humidité des mur, problèmes structurels camouflés sous placo, changement du Plan d’occupation des sols du village, nouvelles normes énergétiques, problèmes de voisinage…
Après je ne sais pas comment les prix de l’énergie en Suisse ont évolué et l’exposition de votre chalet, mais pour une résidence secondaire la hausse des coûts de l’énergie peut-être un facteur. Autre chose est-ce qu’une pompe à chaleur offre un bon rendement dans cette région de la Suisse?

Sinon cela semble à première vue une bonne affaire. Je connais bien la région et elle est sympa même si éloignée des grandes villes suisses (Lausanne, Genève, Zurich, Bern…).
La Suisse me semble un très bon pari pour investir à long-terme.

Mes remarques :
- pour 4 % de rentabilité ça ne vaut pas la peine de louer en location à l’année. Par contre, ça pourrait s’envisager en saisonnier, avec sans doute un rendement bien plus élevé, mais c’est du boulot ; à voir s’il existe un système de gestion locative ou de conciergerie à qui vous pourriez déléguer.
- "et puis la famille en voyant le bien me dit de le garder, peut être ma mère viendrait passer la retraite dedans dans 5ans." Bien sûr que la famille s’envisage très bien passer des vacances et/sa retraite à l’œil dans le chalet qui vous a coûté 400 k€ et va coûter cher aussi en entretien, taxes etc. Bien sûr qu’il y a toujours des gens pour profiter de vos largesses sous le couvert de la bonne entente familiale. Est-ce que votre mère est d’accord pour vous verser un loyer de 1500 CHF par mois ? Non ?  (sans parler de : est-ce que votre mère apprécierait vraiment de vivre dans un chalet de montagne en Suisse ? a-t-elle bien réalisé le coût de la vie très élevé en Suisse, l’isolement, etc ?). Pour faire simple : ce chalet vous appartient à vous mais pas à votre famille, et vous ne l’avez pas acheté pour dispenser votre générosité à votre famille, mais comme un investissement qui doit être rentable ! Donc, sortez la famille de l’équation ; raisonnez seulement en investisseur.
- personnellement, je redoute ce genre d’investissement (chalet à la montagne) : le changement climatique et la baisse de l’enneigement sont en cours ; beaucoup d’argent immobilisé ; des travaux d’entretien potentiellement coûteux ; c’est une source de beaucoup de fantasmes et de raisonnement antiéconomiques (c’est à dire que c’est un investissement où il est très difficile d’être rationnel, car les émotions prennent le dessus ; ego flatté et rêve de gosse).
- revendre semble la meilleure solution. En France, un tel achat-revente serait considéré comme une opération de marchand de biens dès lors qu’il y a une seconde opération similaire même distante de plusieurs années (pluralité d’opérations, le pluriel commençant à deux). Renseignez-vous sur la qualification de marchand de biens en Suisse et sur les conséquences que cela aurait.
- revendre, c’est vite dit. Je suppose que même en Suisse les gens ont des difficultés d’accès au crédit. Vous risquez d’avoir du mal à revendre, en tout cas au prix espéré.

Dernière modification par Bernard2K (05/11/2023 11h53)

Bonjour j’habite le Valais aussi, vous avez peut-être fait une affaire de quelques dizaines de milliers de francs graçe à cette enchère mais à votre place du fait des rendements bas avec l’immobilier en Suisse j’essayerai de matérialiser cette plus-value. Je payerais mes impôts et je resterais à l’affut d’autres opportunités.

J’ai une idée du secteur qui est mal ensoleillé, les routes entretenues et déneigées mais tortueuses. Les Suisses veulent pas trop habiter labas et se taper la route pour aller travailler alors que dans le Valais en plus l’immobilier n’est pas si chère que ça, il fait beau, c’est beau et il y’a des jolies villes à proximité de l’autoroutes d’où les prix accessibles dans les montagnes à Torgon par exemple il y’a même des studios à 50, 70 milles francs.

Autre chose j’avais une activité de construction dans le secteur et quand j’intervenais là-haut je prenais toujours plus chère, du fait de la route pour emmener le matériel etc
Dons entretenir et faire des travaux là-haut c’est assez onéreux et ça peu faire disparaitre toute rentabilité.

gravel, le 04/11/2023 a écrit :

je viens d’acheter aux enchère une chalet de 2010 qui avait été saisie par l’office des poursuites local, nous étions seulement 3 dans la salle, suite à la hausse des taux (moindre ici), des coûts de l’énergie et d’entretien les acheteurs son plus frileux en 2023 surtout sur un marché composé à 80% de résidence secondaire. Le préposé gérant la vente m’a dit que l’an passé nous aurions été au moins 25 ou 30.

Le chalet a été acheté 357’000 CHF, les droits de mutations s’élèvent à 8’000 CHF donc l’achat me revient 365’000 CHF

Un chalet identique a 100m a été acheté en RP par des jeunes à 490’000 avec juste des finitions légèrement meilleures! J’ai dans les main un rapport d’expertise qui indique que la valeur vénale du bien est de  495’000 CHF +/-5% et que la valeur de liquidation est de 440’000 CHF.

Bonjour.

Selon moi, une chose est certaine : si on passe de 25 à 30 personnes intéressées à seulement 3 en un an, vous subirez le même effet si vous cherchez à le revendre dans la foulée.

Cela ne veut pas dire que vous n’arriverez pas à le vendre à un bon prix, car il suffit d’un seul acheteur prêt à y mettre le prix, mais il faut s’attendre à le vendre bien en dessous des 495000 CHF espérés.

Après, vous pouvez très bien temporiser et mettre en location, et attendre quelques années que le marché reprenne des couleurs. Mais avant cela, ça ne coûte rien de mettre en vente dans un premier temps, et voir les offres qui sont faites.

gravel, le 05/11/2023 a écrit :

Ma mère et son compagnon adorerait vivre dans cet endroit et ont habiter dans des endroits bien plus reculés. Ils pourraient me versée 1000CHF et entretenir le chalet le beau père est bricoleur et adoré ça!
Oui la vie est plus chère ici mais ils vivent vraiment chichement et leurs loisirs sont gratuits ou presque, jardinage et randonnée principalement. Un abonnement de ski coûte 400 frs pour 50 stations moyennes ici et là plupart tournent même l’été et vivent à l’année!

Vos raisonnements sont irrationnels (on voit que l’affectif est à l’oeuvre) :
- le voisin dit que ça vaut 1500 CHF/mois, or vous partez sur 1000 : vous êtes déjà prêt à leur faire 33 % de ristourne. Vous rognez donc de façon très importante sur votre rentabilité. Vous pensez vraiment que le compagnon de votre mère va vous faire gratuitement pour 500 CHF de travaux par mois ? D’ailleurs, si vous êtes parti comme ça, il est probable que vous allez prendre à votre charge des charges ou impôts qui incombent normalement au locataire.
- vous ne répondez pas sur la question : en ont-ils les moyens ? Savez-vous combien votre mère et son compagnon vont avoir de retraite ? Entre les prévisions et la réalité, il peut y avoir pas mal de surprises.
- vous semblez supposer que seuls les loisirs sont potentiellement coûteux. Non, en Suisse, tout est coûteux, à commencer par la nourriture. Ensuite, il peut y avoir des dépenses non prévues. Au hasard, compagnon déclare un Alzheimer précoce (2% chez 65-69 ans, 4 % chez 70-74 ans, environ, donc ce n’est pas de la science-fiction), donc maman le place dans un très bon ehpad à 4000 €/mois (voire plus), mais pour autant elle veut rester dans le chalet où elle est si bien ; comment paie-t-elle le loyer ? Autre hypothèse : l’un des deux déclare une maladie dont le traitement est long et coûteux, or en habitant à l’année en Suisse ils n’ont plus la sécurité sociale française : comment payer les très coûteux traitements, et le loyer en même temps ?
A moins que votre mère et son compagnon n’aient un patrimoine et/ou des revenus très largement suffisants par rapport au montant du loyer, le risque que cela ne débouche sur un futur impayé de loyer me semble élevé.
Notez que vous avez de toute façon l’obligation légale (en France en tout cas) de subvenir aux besoins de votre mère si elle venait à ne plus pouvoir les financer, ça s’appelle l’obligation alimentaire. Mais loger votre mère dans un chalet à 450 k€ dans les montagnes suisses n’est pas la façon la plus rationnelle de le faire.
Réciproquement : si votre mère et son compagnon ont vraiment envie d’aller passer leur retraite dans un chalet à 450 000, et qu’ils en ont largement les moyens, ils n’ont donc pas besoin d’aller loger spécifiquement dans le vôtre. Laissez-les donc gérer leurs plans de retraite à leur façon : ils ont tellement les moyens qu’ils n’ont pas besoin de votre aide…

Pour être honnête je pense revendre. (…) Je vais peut être organiser des visites me rendre compte du profil des locataires potentiels!

Ca me semble un comportement moralement déplorable de laisser des candidats à la location tirer des plans sur la comète alors que vous êtes quasiment certain de vendre (donc de ne pas louer). Il me semble qu’il y a moyen d’être fixé sur la valeur locative de ce bien sans donner de faux espoirs à des gens.

Dernière modification par Bernard2K (06/11/2023 15h35)

A l’inverse, pour une annonce réelle cette fois, beaucoup de personnes vont vous contacter pour des demandes d’informations, et ne donneront jamais suite.

Avoir 30 contacts en 2 jours ne veut pas dire avec 30 visites avec autant de dossiers de candidatures, d’autant plus de dossier sérieux.
Surtout que les personnes visitent souvent plusieurs biens, et peuvent ne pas retenir le votre. Ou le prendre juste le temps de trouver mieux.