KeestPro [94] : étude de cas immobilier (1er investissement locatif)

Dpe G : votre rénovation intégre un aspect énergétique ? Si oui quel est l’objectif ?

Avez-vous une offre d’une banque?

Vos tableaux ne sont pas compréhensibles :
- total dans le tableau coût : je trouve un investissement total de 145000€
- rentabilité brute ok, rentabilité nette 0,65% ?
- cash flow positif ? Ça m’étonnerait vu la rentabilité brute
- calcul des amortissements?
- coût de l’expert comptable ?
- cfe?
…

Bonjour Kesstpro,

Il doit en effet manquer pas mal de choses dans vos calculs pour parvenir à un CF positif comme indiqué par lachigonlecorse précédemment, en vrac: CFE, expert comptable…

De plus, vu la situation actuelle concernant les taux de crédit immobilier, un taux sur 20 ans à 2.8% (ou sinon je suis preneur de plus amples informations pour des projets de mon côté) ne me semble guère réaliste qui plus est pour un investissement locatif, vous pouvez pour prendre moins de risque ds vos calculs ajouter un petit %… ce qui encore faire augmenter vos mensualités et venir grever fortement votre rentabilité.

J’ai moi aussi peine à croire que le CF puisse être positif ds votre cas et devrait plus certainement tourner autour d’une -100, -150€ à la grosse louche… A vous de remettre tout cela en ordre.

Rebonjour,

Admettons pour le taux à 2.8%, si je ne m’abuse sur 20 ans cela donne des mensualités de 735€, une fois décompté tous les frais mensuels: frais de copro, expert comptable, CFE, TF, PNO et j’en oublie peut être, les 115€ seront assez vite avalés et fatalement le CF négatif. Posez tous vos calculs et vous trouverez comme nous, même avec ce taux très intéressant via votre employeur. Du coup pour l’imposition, pas de calculs trop complexes, vous serez à 0 un petit moment…

Comment arrivez-vous à financer un bien de 145000€ avec un emprunt de 100000€ et un apport de 10000€. Rien ne vous choque?

On vous propose un placement à 0,65%/an avant fiscalité, vous prenez?

Prenez une feuille et un crayon au lieu de bidouiller une feuille Excel qui vous donne des résultats aberrants que vous prenez comme argent comptant.

Vus avez des problèmes de méthodologie par rapport à Excel en général et à la compta en particulier.

Il ne faut pas faire un tableau "couts" dans lequel on met aussi bien des dépenses que des sources de financement.

On fait un tableau "investissement" avec deux colonnes :
1) dépenses (ou emplois) : coût d’achat, frais de notaire, travaux etc.
2) sources de financement (ou ressources) : prêt immobilier, apport, don grand-tante, emprunt familial, prêt travaux, prêt conso, etc.

Les sommes des deux colonnes doivent être égales.

Manifestement, il devrait y avoir une source de financement en face de vos travaux. C’est ce que lachignolecorse essaie de vous dire. Ca sera flagrant quand vous aurez fait le tableau en deux colonnes.

Juste en dessous, en "charges locatives" : vos frais de gestion sont évidemment faux (10800 € !) et la somme en bas n’est pas égale au total des lignes.

Je n’ai regardé que les deux premiers tableaux et ils sont tous deux faux, ça veut dire que vous avez besoin de reprendre l’ensemble de vos tableaux en vous armant d’une meilleure méthode et de davantage de rigueur.

Bonnes pratiques excel/compta :
- le nombre situé en bas d’une colonne est toujours la somme de ce qui est au-dessus. Si, dans la liste de ce qui est au-dessus, on doit soustraire, on met un signe moins (et en couleur rouge), ou bien, encore mieux, on se dit  : pourquoi est-ce que j’ai ainsi un signe moins dans une liste de flux positifs ? Est-ce que je ne ferais pas mieux de scinder en deux colonnes ou deux tableaux "dépenses/recettes", plutôt que d’aller mettre ainsi une "recette négative" qui est manifestement une charge plutôt qu’une recette ?
- puisque le chiffre du bas est la somme de ce qui est au-dessus, les calculs préparatoires de type "N * tel coefficient = M" sont faits dans des colonnes autres (à gauche ou à droite de la colonne qui somme).
- aucune donnée n’est cachée ; c’est à dire qu’on ne met pas dans une formule "=A5*0,1" parce qu’on a décidé qu’il fallait appliquer un coefficient de 0,1 ; c’est à éviter car ce 0,1 est invisible sauf à aller cliquer sur la case pour voir la formule ; on met plutôt une case où l’on voit le chiffre 0,1 et l’on fait ensuite = A5*case_où_figure_0,1.
- les chiffres conduisant à un calcul sont vraiment des chiffres et sont donc modifiables.
- il faut un maximum de formules ; tout doit être calculé à partir d’un petit nombre de données entrées manuellement. A éviter : 1ere case 10800, 2e case 0,1, 3e case 1080 C’est juste à l’instant T mais ce n’est pas résilient à des changements.
A préférer : 1ere case 10800, 2e case 0,1, 3e case =1ere_case * 2ecase. C’est résilient à des changements. Et encore mieux 1ere case = case_où_figure_le_loyer_annuel, comme ça on a une entrée manuelle de moins.
- personnellement, j’aime bien mettre sur un fond de couleur les cases à entrer manuellement ; tout le reste est donc calculé automatiquement.
- enfin, sur l’immobilier en particulier, il est fortement recommandé de faire une colonne "mensuel" et une colonne "annuel". Sinon, on se retrouve à mettre dans la même colonne du mensuel et du annuel (comme vous le faites à plusieurs endroits) et ça perturbe la lecture puisqu’on n’a plus la règle "le chiffre en bas est la somme de tout ce qui précède". Quand le chiffre "habituel" est exprimé en mensuel, l’entrée manuelle est sur la colonne mensuelle, et la colonne annuelle est cette entrée * 12 ; quand le chiffre "habituel" est exprimé en annuel, l’entrée manuelle est sur la colonne annuelle, et la colonne mensuelle est cette entrée / 12.

Exemple d’écriture peu résiliente :
on écrit dans une case "10 % du loyer" et puis on écrit dans la case suivante "10800 €".
C’est très peu robuste : si on change le loyer, si on change le pourcentage, le calcul devient faux. Et 10800 € est manifestement une faute de frappe, mais elle est passée inaperçue.
Autre exemple d’erreur :
on écrit dans une case "10 % du loyer" et puis on écrit dans la case suivante "=case_loyer_annuel *0,1". C’est mieux car c’est résistant à un changement de loyer, mais pas à un changement de pourcentage, car si on se dit ensuite "zut 10 % c’est trop, c’est plutôt 7%", on risque de modifier le texte mais laisser le 0,1 dans la formule, ou l’inverse.
La bonne pratique est plutôt :
on écrit dans une case "pourcentage du loyer annuel" et on écrit dans la case suivante "0,1"(ou 10% c’est pareil pour excel). C’est à dire qu’on met un chiffre utilisable et non pas un mélange de chiffre et de texte. Dans la troisième case, on met la formule "= case_loyer_annuel * case_précédente". Ainsi, on obtient bien 1800 €, mais c’est le résultat d’un calcul. De cette façon, si un forumeur vous dit "dites, vous ne trouvez pas que le loyer est trop optimiste" et que vous le baissez à 800 € mensuel, tout va se mettre à jour tout seul. Idem si un autre forumeur vous dit "les frais de gestion, c’est plutôt 7 %" vous tapez 7 % et ça se met à jour tout seul.

Vous allez trouver mes explications très fastidieuses et je dirais qu’il y a 99% de probabilités que vous refusiez de changer complètement votre tableur (j’ai d’ailleurs vu dans votre présentation que vous aviez ce tableur depuis longtemps). Pas de souci, c’est votre choix ! Mais, d’une part les conseils que je vous donne sont vraiment des "bonnes pratiques excel" et vous y gagneriez beaucoup à les appliquer, y compris en situation professionnelle ; et d’autre part, votre tableur actuel est un désordre où une chatte ne retrouverait pas ses petits, donc vous ne pourrez pas calculer et raisonner juste tant que vous ne l’aurez pas corrigé. Je ne vais pas refaire votre tableau ni pointer un par un les problèmes ; c’est votre travail ; c’est à vous de le faire, ou pas, c’est votre choix.

Remarques sur le bien immobilier lui-même :
- semble plutôt bien sur le papier, et relativement pas cher.
- travaux : le gain de 3 lettres sur le DPE me semble très optimiste. Est-ce que vous changez les menuiseries extérieures ?
- les charges de copro sont élevées. Bien lire les CR des 3 dernières AG pour voir comment cette copro fonctionne.
- Globalement, je rappelle qu’il y a 3 choses importantes : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Comme on n’a aucune idée de l’emplacement, on ne peut pas dire si c’est une bonne affaire. Vous, vous pouvez : qualité du quartier ? Qualité du voisinage ? Qualité perçue de l’immeuble ?

Dernière modification par Bernard2K (18/03/2024 17h02)

Bernard2K, le 17/03/2024 a écrit :

Vus avez des problèmes de méthodologie par rapport à Excel en général et à la compta en particulier.

Il ne faut pas faire un tableau "couts" dans lequel on met aussi bien des dépenses que des sources de financement.

On fait un tableau "investissement" avec deux colonnes :
1) dépenses (ou emplois) : coût d’achat, frais de notaire, travaux etc.
2) sources de financement (ou ressources) : prêt immobilier, apport, don grand-tante, emprunt familial, prêt travaux, prêt conso, etc.

Les sommes des deux colonnes doivent être égales.

Manifestement, il devrait y avoir une source de financement en face de vos travaux. C’est ce que lachignolecorse essaie de vous dire. Ca sera flagrant quand vous aurez fait le tableau en deux colonnes.

Juste en dessous, en "charges locatives" : vos frais de gestion sont évidemment faux (10800 € !) et la somme en bas n’est pas égale au total des lignes.

Je n’ai regardé que les deux premiers tableaux et ils sont tous deux faux, ça veut dire que vous avez besoin de reprendre l’ensemble de vos tableaux en vous armant d’une meilleure méthode et de davantage de rigueur.

Bonnes pratiques excel/compta :
- le nombre situé en bas d’une colonne est toujours la somme de ce qui est au-dessus. Si, dans la liste de ce qui est au-dessus, on doit soustraire, on met un signe moins (et en couleur rouge), ou bien, encore mieux, on se dit  : pourquoi est-ce que j’ai ainsi un signe moins dans une liste de flux positifs ? Est-ce que je ne ferais pas mieux de scinder en deux colonnes ou deux tableaux "dépenses/recettes", plutôt que d’aller mettre ainsi une "recette négative" qui est manifestement une charge plutôt qu’une recette ?
- puisque le chiffre du bas est la somme de ce qui est au-dessus, les calculs préparatoires de type "N * tel coefficient = M" sont faits dans des colonnes autres (à gauche ou à droite de la colonne qui somme).
- aucune donnée n’est cachée ; c’est à dire qu’on ne met pas dans une formule "=A5*0,1" parce qu’on a décidé qu’il fallait appliquer un coefficient de 0,1 ; c’est à éviter car ce 0,1 est invisible sauf à aller cliquer sur la case pour voir la formule ; on met plutôt une case où l’on voit le chiffre 0,1 et l’on fait ensuite = A5*case_où_figure_0,1.
- les chiffres conduisant à un calcul sont vraiment des chiffres et sont donc modifiables.
- il faut un maximum de formules ; tout doit être calculé à partir d’un petit nombre de données entrées manuellement. A éviter : 1ere case 10800, 2e case 0,1, 3e case 1080 C’est juste à l’instant T mais ce n’est pas résilient à des changements.
A préférer : 1ere case 10800, 2e case 0,1, 3e case =1ere_case * 2ecase. C’est résilient à des changements. Et encore mieux 1ere case = case_où_figure_le_loyer_annuel, comme ça on a une entrée manuelle de moins.
- personnellement, j’aime bien mettre sur un fond de couleur les cases à entrer manuellement ; tout le reste est donc calculé automatiquement.
- enfin, sur l’immobilier en particulier, il est fortement recommandé de faire une colonne "mensuel" et une colonne "annuel". Sinon, on se retrouve à mettre dans la même colonne du mensuel et du annuel (comme vous le faites à plusieurs endroits) et ça perturbe la lecture puisqu’on n’a plus la règle "le chiffre en bas est la somme de tout ce qui précède". Quand le chiffre "habituel" est exprimé en mensuel, l’entrée manuelle est sur la colonne mensuelle, et la colonne annuelle est cette entrée * 12 ; quand le chiffre "habituel" est exprimé en annuel, l’entrée manuelle est sur la colonne annuelle, et la colonne mensuelle est cette entrée / 12.

Exemple d’écriture peu résiliente :
on écrit dans une case "10 % du loyer" et puis on écrit dans la case suivante "10800 €".
C’est très peu robuste : si on change le loyer, si on change le pourcentage, le calcul devient faux. Et 10800 € est manifestement une faute de frappe, mais elle est passée inaperçue.
Autre exemple d’erreur :
on écrit dans une case "10 % du loyer" et puis on écrit dans la case suivante "=case_loyer_annuel *0,1". C’est mieux car c’est résistant à un changement de loyer, mais pas à un changement de pourcentage, car si on se dit ensuite "zut 10 % c’est trop, c’est plutôt 7%", on risque de modifier le texte mais laisser le 0,1 dans la formule, ou l’inverse.
La bonne pratique est plutôt :
on écrit dans une case "pourcentage du loyer annuel" et on écrit dans la case suivante "0,1"(ou 10% c’est pareil pour excel). C’est à dire qu’on met un chiffre utilisable et non pas un mélange de chiffre et de texte. Dans la troisième case, on met la formule "= case_loyer_annuel * case_précédente". Ainsi, on obtient bien 1800 €, mais c’est le résultat d’un calcul. De cette façon, si un forumeur vous dit "dites, vous ne trouvez pas que le loyer est trop optimiste" et que vous le baissez à 800 € mensuel, tout va se mettre à jour tout seul. Idem si un autre forumeur vous dit "les frais de gestion, c’est plutôt 7 %" vous tapez 7 % et ça se met à jour tout seul.

Vous allez trouver mes explications très fastidieuses et je dirais qu’il y a 99% de probabilités que vous refusiez de changer complètement votre tableur (j’ai d’ailleurs vu dans votre présentation que vous aviez ce tableur depuis longtemps). Pas de souci, c’est votre choix ! Mais, d’une part les conseils que je vous donne sont vraiment des "bonnes pratiques excel" et vous y gagneriez beaucoup à les appliquer, y compris en situation professionnelle ; et d’autre part, votre tableur actuel est un désordre où une chatte ne retrouverait pas ses petits, donc vous ne pourrez pas calculer et raisonner juste tant que vous ne l’aurez pas corrigé. Je ne vais pas refaire votre tableau ni pointer un par un les problèmes ; c’est votre travail ; c’est à vous de le faire, ou pas, c’est votre choix.

Remarques sur le bien immobilier lui-même :
- semble plutôt bien sur le papier, et relativement pas cher.
- travaux : le gain de 3 lettres sur le DPE me semble très optimiste. Est-ce que vous changez les menuiseries extérieures ?
- les charges de copro sont élevées. Bien lire les CR des 3 dernières AG pour voir comment cette copro fonctionne.
- Globalement, je rappelle qu’il y a 3 choses importantes : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Comme on n’a aucune idée de l’emplacement, on ne peut pas dire si c’est une bonne affaire. Vous, vous pouvez : qualité du quartier ? Qualité du voisinage ? Qualité perçue de l’immeuble ?

Merci pour votre retour. Je vais essayer de reprendre le tableau avec vos indications. C’est vrai qu’après réflexion certaine équation ne sont pas cohérentes.