Portefeuille immobilier et mobilier de Romain12

Bonjour à tous (et toutes) ,

Après avoir parcouru les présentations de portefeuille d’autres membre, souvent très intéressantes, je me décide aujourd’hui à mettre le mien par écrit.

Présenter mon allocation et ma stratégie sera un moyen de mettre à l’écrit ce que j’ai en tête et d’échanger avec ceux qui le souhaitent.

Contexte

Homme 32 ans en couple, sans enfant.

J’ai travaillé en temps qu’employé en sortie d’études pendant 5 ans environ, et j’ai rapidement lancé un projet entrepreneurial en parallèle de mon emploi salarié.
Lorsque ce projet est devenu suffisamment rémunérateur, j’ai démissionné de mon emploi salarié.

Je suis donc chef d’entreprise depuis 2016, et chef d’entreprise à temps plein depuis 2018 environ.

Immobilier

J’ai assez tôt eu de l’intérêt pour l’investissement immobilier en direct et les travaux de rénovation.
Au fil des années, j’ai acquis – en autodidacte – les compétences pour rénover en autonomie tout le second œuvre des biens immobiliers (menuiserie – plâtrerie – plomberie – électricité – sols - peintures)

1ere résidence principale achetée en 2014 à 23 ans donc – financée sans recours au crédit -
Je vis dans un secteur ou l’immobilier n’est pas excessivement cher, d’autant plus quand on achète un taudis et qu’on y fait soit même le travaux
Pour l’achat j’ai utilisé une donation parentale – 38000€
+ financement des matériaux de rénovation sur mon épargne

1er bien locatif acheté en 2015 – sur le même principe – achat peu cher d’un bien à rénover – travaux réalisés par moi même – puis mise en location
Achat à crédit pour le bien et financement des travaux sur épargne

Entre 2015 et 2024 j’ai continué les acquisitions – à chaque fois sur ce principe simple qui me semble fonctionner : Crédit bancaire pour le montant de l’achat + frais d’acquisition et financement sur fonds propres des travaux.

De cette façon il m’est apparu assez facile d’obtenir les crédits immobilier auprès des banques car il  me prêtaient seulement le montant de l’achat, donc moins de risque pour eux, et à la fin le bien qu’ils avaient en garantie (souvent hypothèque ou privilège prêteur de deniers) était un bien rénové, donc avec une valeur supérieure au montant du prêt consenti.

Voici les acquisitions immobilières faites de 2015 à 2024 :

2014 Residence principale –    achat 50000€ –      Travaux 5000€ -           valeur en 2024   90 000€
2015 locatif T2 –                    achat 25000€ –      Travaux 5000€ -           valeur en 2024   70 000€
2016 locatif studio –               achat 10000€ -      Travaux 2000€ -           valeur en  2024  25 000€
2018 locatif T2 -                     achat 35000€ -      Travaux 5000€ -           valeur en  2024  70 000€
2019 locatif T2 + T3 -             achat 20000€ -      Travaux 35000€ -         valeur en  2024  180 000€
2020 locatif local commercial   achat 25000€ -      Travaux 0€ -                valeur en  2024  50 000€
2021 locatif immeuble 4 T2 -   achat 85000€ -      Travaux 45000€ -         valeur en  2024  240 000€
2021 locatif T2 -                     achat 11000€ -      Travaux 0€ -                valeur en  2024  25 000€

Total portefeuille immobilier environ 750K€ (hors impôt sur plus value important à payer si je soldais tout aujourd’hui)

Aucun bien n’a été revendu – tout à été acheté en nom propre sans SCI – seul - parfois j’ai financé les achats comptant – principalement par manque d’envie de monter un dossier de crédit bancaire pour les plus petits montants.

Avec les échéances déjà remboursées – mon capital restant dû aux banques à mai 2024 est de l’ordre de 178K€.

Revenu locatif brut : 3500€ / mois – principalement LMNP – le reste location nue

Crédits immo à rembourser : 1375€ / mois

Un peu d’IR et prélèvements sociaux sur les revenus fonciers – pas d’impôts pour le moment sur le LMNP

Financier

PEA en ligne :    8000€ - intégralement en ETF BNP Paribas Easy S&P 500 Acc
CTO 1 en ligne : 65000€  ETF monetaire
CTO 2 en ligne : 38000€ en disponibilité (remuneré à 4 % brut)
Livret d’epargne en ligne : 150 000€ (pour profiter d’un taux boosté à 5 % pendant la promotion)
Assurance vie en ligne :    10 000€ (investi en fonds euro)
Divers compte courants ou livrets 9 000€

Crowdfunding immobilier sur diverses plateformes : 110 000€

Je pense m’être trop exposé au crowdfunding immobilier, jusqu’alors cela se passait bien, il y a maintenant certains retards cependant je suis diversifié, aussi bien en terme de plateformes que de nombre de projets (environ 100 projets), et surtout j’ai principalement souscrit sur des projets avec des garanties réelles sur les actifs – hypothèque 1er rang ou fiducie.

Donc j’espere ne pas y laisser trop de plumes, cependant les dénouements pourraient prendre plus de temps que prévu initialement.

Patrimoine Pro :

Actions de 2 entreprises, que je ne valorise pas ici car valeur difficile à estimer, et très peu liquides.

Objectifs futurs :

1 - Achat d’une nouvelle RP dans l’année, ruine avec travaux à nouveau, prix total estimé 160K€,
paiement comptant - il me faut donc conserver environ 80K€ de liquidités pour cela (nous achèterons à 50-50 avec ma copine)

2 - M’exposer davantage aux marchés boursiers donc je me forme actuellement sur cela.
Les présentations de portefeuilles et de leur stratégie sont une vraie mine d’or, merci à eux et merci à ce forum d’exister d’ailleurs.

J’ai l’intime conviction d’être absolument incapable de battre le marché.

Donc je m’oriente vers une stratégie totalement passive ETF, principalement US.

Je mets actuellement 1000€ / mois sur ETF SP500 via le PEA – en DCA donc.

Je suis partagé en réalité.
D’un coté je les ai lues ces études qui disent qu’un investissement en Lump Sum est statistiquement plus profitable que le DCA, d’un autre coté les marchés sont au plus haut historique, donc je ne suis pas psychologiquement à l’aise à l’idée de rentrer en 1 seule fois aujourd’hui.

Il y a grosso modo 260 000€ qui sont actuellement sur des fonds monétaires ou livrets à taux fixe entre 4 et 5 % brut annuel, pas dramatique, mais quand même légèrement sous l’inflation.

Je compte donc conserver ces liquidités et essayer de rentrer plus fortement en DCA ou en Value Averaging au moment d’une correction de marché (qui ne semble jamais arriver cependant…)

L’idée serait donc de déplacer progressivement ces fonds vers le marché boursier.
Idem concernant le crowdfunding immobilier, avec une réorientation progressive vers les ETF actions au fur et à mesure des remboursements.

Par exemple viser une allocation à terme :
60 % actions US
20 % actions Europe
10 % ETF OR
10 % monétaire / liquidités

Concernant l’immobilier locatif en direct, avec une 10aine de lots en gestion locative en direct c’est déjà un certain travail. J’ai franchement du mal à croire que déléguer la gestion à une agence soit une bonne idée.

A mon sens (je me trompe peut être) , soit une location se passe bien, alors on n’a pas vraiment besoin de l’agence et généralement on n’entends pas parler du locataire pendant plusieurs années.

Soit cela se passe mal, et alors le gros du rendement sera mangé par les frais d’agence divers et la vacance locative.

Mais je n’exclus pas de refaire un projet locatif, à l’opportunité, selon les prix du marché et les taux d’emprunt.

Tous vos conseils et remarques sont les bienvenus,

Bonne journée à tous.

Mots-clés : etf (exchange traded funds), immobilier, locatif, portefeuille, travaux