Crowdfunding immobilier : optimisation de la fiscalité via SAS et obligations à taux variable ?

Bonjour,

Je lance une discussion sur le sujet de l’optimisation de la fiscalité pour le crowdfunding immobilier qui pourrait s’appliquer plus largement à d’autres investissements.

J’investis régulièrement sur des projets de crowdfunding immobilier en direct, soit des obligations à taux fixe proposés par différentes plateformes.

Fiscalement deux points de frottement (comme un CTO) :
o    Les impôts sont payés directement l’année ou sont touchés les coupons, limitant l’effet boule de neige (comparé à des supports comme assurance vie, PEA, PEA-PME),
o    Les intérêts sont soumis à la flat tax (30%) et ne bénéficient pas d’une fiscalité allégée (comparé à des supports comme assurance vie, PEA, PEA-PME),

Ayant analysé le montage d’un projet d’immobilier fractionné, je me questionne sur la possibilité d’utiliser ce montage pour gommer les deux points de frottement détaillés. Le montage :
o    Création d’une SAS avec un capital social faible (100€),
o    Emission d’obligations à taux variable (taux qui dépendra des gains générés par les investissements réalisés) avec coupons, si possible, in-fine. En utilisant le modèle des contrats utilisés pour les projets d’immobilier fractionné (obligation avec un taux variable), utilisé par exemple par Tantiem, ClubFunding, Monego, Baltis etc…
o    Les obligations seront logées dans un PEA-PME, comme proposé pour les projets d’immobilier fractionné,
o    Via la SAS et à l’aide des fonds des obligations, j’investis dans les projets de crowdfunding de mon choix.

Ce montage permet :
o    De ne pas avoir d’imposition au niveau de la SAS car pas de résultats (tous les gains doivent être reversés aux obligataires),
o    Pas de fiscalité tant que l’argent reste dans la SAS ou le PEA-PME -> effet boule de neige plus important,
o    Une fiscalité allégée en cas de retrait du PEA-PME.

Ce schéma engendre bien sûr des frais : relecture des contrats obligataires (2/3K€ ?) + frais d’enregistrement des obligations sur le PEA-PME + frais de fonctionnement de la SAS (quelques centaines d’€ par an ?) + autres frais.

Le montant d’investissement visé (via les obligations) serait de 100K€ environ.

Qu’en pensez-vous ? Cela vous semble faisable ?

N’hésitez pas si un point n’est pas clair.

Ce schéma pourrait je pense être aussi utilisé pour investir via un CTO d’une SAS.

Merci pour vos retours.

Mots-clés : fiscalité, imposition, obligation, optimisation