Geoplace : étude de cas immobilier (LMNP : dépasser le seuil de 23 k€ en LCD)

Mon comptable m’a informé que désormais le seuil de passage LMP (et paiement de la sécu) est de 23000€ de bénéfice pour de la LCD. Ces revenus sont pris en compte indépendamment des autres loyers issus de la location meublée (a l’année).

Si vous souhaitez creuser le sujet, l’URSSAF a sorti une plaquette avec justement un chiffrage indicatif des cotisations dues pour 40 000 € de recettes brutes l’année suivant le régime d’affiliation choisi :

https://www.urssaf.fr/portail/files/liv … rative.pdf

Je pense que vous (Nantes44100) vous trompez largement, car :
    - le seuil de 23 000€ s’apprécie au niveau du foyer fiscal (et, à minima, M. et Mme sont, sauf cas très particulier, dans le même foyer fiscal).
   - avec une SARL de famille, fiscalement translucide (donc chaque associé est fiscalisé comme s’il avait lui-même une partie des revenus de la SARL, en proportion de son pourcentage du capital de la SARL), vous ne changez pas forcément grand chose à l’affaire. Seules des "donations" (ou des apports en cash) changent les pourcentages détenus par chacun, pour par ex que les enfants détiennent 2x25%. En fait, le montage de la SARL sans "don" ou autre transfert ou vente, ne change RIEN à l’affaire (faire un don équivalent, par ex de nx25%, des biens immobiliers, désormais en indivision, revient au même).
   - avec une autre SARL, l’imposition sera a l’IS, donc adieu le régime LMNP ou LMP, et paiement de l’IS sur le résultat de la SARL, et imposition (PFU 30%, ou IR sur 60% + 17.2% de PS sur 100%) des dividendes versés aux associés.

Rassurez-vous : je sais fort bien ce qu’est une SARL de famille (et vos liens sont loin d’en donner une explication exhaustive…), qu’elle peut avoir une activité de location meublée, et ce que ça implique. En effet, je suis LMP avec des biens détenus dans une SARL de famille depuis presque 20 ans (et si c’était à refaire, je me passerais de la SARL) !

Ca ne change rien au fait que le critère de 23 000€ s’apprécie au niveau du foyer fiscal, et nullement "par associé" (comme l’indique par erreur les liens que vous mentionnez : allez lire le BOFIP, ou la loi… et ne croyez pas l’interprétation que vous faites de la lecture du site internet que vous citez … quand tant d’autres sites, (et pour la situation des LCD et de leurs cotisations ceux-ci), dont le site officiel de l’administration française indiquent l’inverse ! Donc ce n’est pas la SARL avec votre conjoint, ou divers membres de votre foyer fiscal, qui vous fera rester en dessous de ce seuil.
Ni au fait qu’il existe quelque différences (plutôt des inconvénients, mais certaines peuvent devenir des avantages) à la SARL de famille, comparée à une détention en direct ou en indivision. J’ai déjà dû en lister certains (que j’ai identifiés au cours du temps) dans mes messages sur ce forum, et je ne vais pas recommencer exhaustivement ici (allez consulter les discussions que j’essaie de tenir à jour, qui sont indiquées dans le 1er message de ma présentation), et, de mémoire, il y a au moins : des frais de structure en plus (constitution, vie au jour le jour, dissolution), un léger impact sur le traitement des plus-values lors des cessions de biens, des conséquences sur les cotisations SSI selon qui est gérant de la SARL, des impacts potentiels (limités) sur l’ISF/IFI, des impacts possibles lors du départ à la retraite.  Explorez le forum sur ces aspects.

Pour bien comprendre les possibilités qui s’offrent à vous, avec plus de 23 000€ de recettes de LCD dans votre foyer fiscal, je vous recommande (de lire la brochure de l’URSSAF qui évoque la location meublée de courte durée.