Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ?

vegas a écrit :

tu as acheté 4 maisons aux US ? où ? comment (seul, avec des sites tels que myusinvestment) ?
si tu peux en dire un peu plus sur ton parcours ?

ton organisme de credit, c’est pas credit international par hasard ?

Bonsoir,

J’en ai acheté 6 à Detroit en fait.  Une en fonds propres, quatre via un PH en 20 ans et une dernière via un prêt à la consommation.
Pour mon parcours, et bien je m’y suis intéressé en septembre 2012 car une connaissance qui travaille avec les USA et qui avait déjà sa maison en Floride en a acheté une autre pour faire du locatif.  Donc, j’ai fait pas mal de recherches pour savoir si, à mon niveau, un tel investissement était possible.  J’ai été en contact avec quelques agents immobiliers français en Floride mais il me manquait le point d’appui en Europe pour vraiment m’engager.
Ensuite, j’ai appris via un reportage télévisé qu’une agence belge proposait des séances d’informations sur l’investissement immobilier à Detroit et Atlanta et j’ai fait un premier achat en janvier 2013 en fonds propre (une maison divisée en deux appartements).
Ensuite, j’ai voulu continuer et, après pas mal de négociation avec ma banque belge, j’ai acheté 4 autres maisons via un emprunt hypothécaire en mai 2013.
Connaissant la démarche, le processus d’achat qui est le même à chaque fois, j’ai travaillé en "direct" pour mon dernier achat avec un crédit à la consommation, éludant les divers frais d’intermédiaires (15% environs).

Concernant l’organisme de crédit, c’est effectivement Crédit International.  Je ne sais pas ce que ça vaut, j’ai juste été en contact avec eux pour voir si un financement aux USA était réalisable et ça l’était moyennant 30% de cash…

bobdobbelina a écrit :

vegas a écrit :

tu as acheté 4 maisons aux US ? où ? comment (seul, avec des sites tels que myusinvestment) ?
si tu peux en dire un peu plus sur ton parcours ?

ton organisme de credit, c’est pas credit international par hasard ?

Bonsoir,

J’en ai acheté 6 à Detroit en fait.  Une en fonds propres, quatre via un PH en 20 ans et une dernière via un prêt à la consommation.
Pour mon parcours, et bien je m’y suis intéressé en septembre 2012 car une connaissance qui travaille avec les USA et qui avait déjà sa maison en Floride en a acheté une autre pour faire du locatif.  Donc, j’ai fait pas mal de recherches pour savoir si, à mon niveau, un tel investissement était possible.  J’ai été en contact avec quelques agents immobiliers français en Floride mais il me manquait le point d’appui en Europe pour vraiment m’engager.
Ensuite, j’ai appris via un reportage télévisé qu’une agence belge proposait des séances d’informations sur l’investissement immobilier à Detroit et Atlanta et j’ai fait un premier achat en janvier 2013 en fonds propre (une maison divisée en deux appartements).
Ensuite, j’ai voulu continuer et, après pas mal de négociation avec ma banque belge, j’ai acheté 4 autres maisons via un emprunt hypothécaire en mai 2013.
Connaissant la démarche, le processus d’achat qui est le même à chaque fois, j’ai travaillé en "direct" pour mon dernier achat avec un crédit à la consommation, éludant les divers frais d’intermédiaires (15% environs).

Concernant l’organisme de crédit, c’est effectivement Crédit International.  Je ne sais pas ce que ça vaut, j’ai juste été en contact avec eux pour voir si un financement aux USA était réalisable et ça l’était moyennant 30% de cash…

Quelle est la rentabilité de tes locations à détroit ? Trouves tu facilement des locataires en direct ou fais tu tout gérer et par qui ?

Bonsoir,

Vous êtes passé par quel agent immobilier pour vos maisons ?

Cordialement,
dbland

Je n’ai pas compris moi non plus la différence de prix indiqué sur zillow
cela m’intéresse aussi de savoir par quel agent immo tu es passé.
Es-tu content d’eux

Concernant la société de gestion locative (peut-être Est-ce les mêmes) : même question : es-tu content d’eux ? peut être qu’ils doivent faire davantage attention lors du choix du locataire
En tout cas merci pour le partage de ton expérience.

Est-ce que quelqu’un connaît ce site ?
http://www.immoetatsunis.fr/property-fo … a-476.html   

Merci

Ce site parait tres interessant, mais est ce fiable et serieux ?

Celui là ?

Www.investamerica.fr

Ouvert en Belgique et France.

Dernière modification par vegas (11/03/2014 15h55)

Bp de sites; mais on veut éviter d’1 les escrocs et 2 ceux qui ne sont pas sérieux, carrés dans leur boulots.

Bonsoir,

Je vais essayer de répondre à toutes les questions… ;-)

-  Concernant la société immobilière belge, je peux vous envoyer le lien par mail car je suppose que ce type de lien "publicitaire" n’est pas accepté par la modération.  Tout ce que je peux dire, c’est que le produit a été créé de façon la plus fiable possible.  Ils bossent toujours avec la même société de gestion, qui bosse avec ses propres entreprises de réparations, …  Ils ont voulu offrir un service achat clé en mains le plus fiable possible.
-  J’ai récemment discuté par mail avec le patron de la société de gestion et il croit énormément au redressement de Detroit.  De son côté, même s’il sait que la situation de chaque investisseur est parfois un peu difficile, il continue à acheter des maisons en son propre nom.
Comme je l’ai dit plus haut, je fais partie des optimistes également pour Detroit qui, au lieu de s’enfoncer désespérément dans les dettes a pu faire table rase du passé et peut repartir sur de bonnes bases.  Mais encore une fois, je n’ai pas de boule de cristal et cela reste un pari.
-  Pour le nombre de chambres, je dois vous avouer que j’étais persuadé que c’était à chaque fois deux chambres mais je viens de vérifier sur deux propriétés et apparemment, c’est trois chambres et une salle de bains.
-  Oui, 30500 euros c’est le prix de la maison rafraichie et prête à être louée.
-  Concernant le fait que l’agence cherche bien ou pas des locataires, je n’en sais rien.  j’espère que oui mais de la où je suis, je ne sais pas le vérifier !  Ils prennent 75$ mensuel, que le loyer soit de 650$ ou de 850s.
-  Ils s’occupent de tout (création de la LLC, déclaration fiscale, création du compte en banque américain…).  Je dois juste payer moi-même mes taxes foncières en ligne (ça me prend 5 minutes).
Toute la gestion se fait via un portail en ligne sur lequel sont émis les demandes de travaux, les résumés des entrées/sorties mensuelles, les documents de location, …
-  Concernant les taxes foncières, ce n’est pas du tout dû à la situation économique (enfin, pas directement je pense).  Les taxes sont calculées par rapport à la valeur des maisons.  Les prix se sont effondrés mais la ville a volontairement "oublié" de baisser les taxes.  Pour l’instant, la saison des "taxes appeals" a commencé (procédure de demande de réduction de taxes).  Le taux de réussite est très élevé et les taxes sont bien souvent diminuées de 50%.
- La différence entre une maison qui fonctionne et une autre qui ne fonctionne pas, c’est, selon moi, uniquement dû au locataire, point barre.  Si le locataire est bon et qu’il paie, ça fonctionne.  S’il ne paie pas et qu’il casse, ça foire ! ;-).
Ceci dit, je suis persuadé que les locataires parfois en place lors de mes achats n’étaient pas forcément des bons locataires.  C’est une intuition plus qu’une certitude.  J’espère maintenant être reparti sur de bonnes bases…
-  Suite à mes déconvenues (3 maisons non louées en même temps), j’ai demandé au gestionnaire sur place d’être très attentif à la sélection.  Une assurance pour propriétaires est possible mais il faut que les locataires montrent patte blanche et à Detroit, ce n’est pas toujours évident à trouver.
Donc, il faut faire confiance au gestionnaire.  Si un locataire ’section 8’ se présente, je le prends mais la plupart de mes achats ont été réalisé en mai/juin 2013, je n’ai pas non plus une expérience très longue dans la recherche de locataires.
-  Concernant les impôts, c’est un sujet que je ne maitrise pas vraiment malheureusement.  Il n’y a pas de double imposition, vous êtes donc taxé aux USA en fonction des bénéfices engendrés par la LLC spécialement créée.  Vous ne serez pas taxé en Europe pour ça.  Cela fonctionne par tranche je crois et vous pouvez déduire pas mal de choses (billets d’avion, hôtel, …).
-  Pour les impayés, j’ai eu l’expérience pour trois de mes maisons achetées en mai/juin 2013.  J’ai reçu 2-3 mois de loyer et puis plus rien.  Ensuite, procédure d’expulsion, …  Pour deux maisons, j’ai eu 2500-3000$ de réparation à chaque fois (frais de peinture, moquette, nettoyage, factures d’eau impayées, …).  De plus, une maison vide, ça continue de coûter : frais d’assurance, de gestion, de vérification hebdomadaire, d’hivernage, de déneigement, de tonte de pelouse, …
-  Pour les prix de ventes sur Zillow : en fait, 14000$ c’est le prix auquel l’agence a racheté la maison (souvent en vente publique) avant réparations et plus value lors de la revente à un étranger.  c’est le deal !
Mon prix d’achat était de 39000$ auxquels il faut ajouter 1000-1500$ de frais.

Voilà une autre de mes maisons pour vous donner un autre exemple, achetée 45000$ et louée 750$ :

15322 Appoline St, Detroit, MI 48227  | Zillow

j’oubliais un truc, ca existe pas une assurance loyers impayes + degradations ?

Je viens de lire sur le forum "dividende", il n’y a qu’un topic qui parle de ça, des témoignages plutôt nombreux et ça ressemble un peu à ce que tu dis bobdelina. Il y a aussi quelques témoignages qui laissent penser que certains s’en mordent les doigts.

Pour l’instant, ce que j’en retiens :

+  :

- prix d’achat très très bas. vu le prix d’achat, je pense que ça peut vraiment se tenter (enfin, une maison pour voir…).
- PV potentielle très intéressante (même à Détroit (ou plutôt surtout là bas), car je pense sérieusement que ça va redémarrer un jour).
- rendement locatif brut très intéressant si les loyers sont payés. peut être est ce possible de prendre une assurance pas trop chère pour ça ?
- Euro fort en ce moment (avantage pour l’achat).

- :

- distance et difficulté pour se rendre sur place.
- les locataires américains ne payent pas tout et en plus font des dégâts lors des explusions (les frais peuvent monter haut !).
- les frais cachés ou les mauvaises surprises qui peuvent être nombreuses (ce qu’on nous dit pas + climatisations etc…)
- le point clé : l’agence qui gère ! on a besoin d’une agence de toute confiance et sérieuse sur qui on peut compter. elle doit travailler au top. ce qui à mon avis, nécéssite d’aller sur place pour s’en rendre compte et aussi je pense qu’il y a plus de chance qu’elle nous prenne au sérieux si l’on va à sa rencontre (je crois que certaines peuvent s’en "foutre" quand elles ne nous voient pas).
- Il faut aussi trouver un bon intermédiaire. j’imagine qu’il y en a de plus sérieux que d’autres, des escrocs aussi.

Vais je franchir le pas ?

Franchement, j’hésite ! je dirais que c’est tentant mais…
Comme le dis fort justement Goodbyelenine, c’est quelquechose que je ne maitrise et ne controle pas trop. pas du tout.
Je dirais oui, si j’étais sûr d’avoir une agence sur place digne de la plus haute confiance… Mais comment en avoir une ?
Et puis, se déplacer là bas 1 fois ne garantie pas du tout la réussite du projet.

bon c’est pas à detroit mais ça semble bien exister des assurances locatives
http://www.stj-invest.eu/?page_id=218

bobdobbelina Pouvez-vous m’envoyer le lien de votre intermédiaire.
en France ce serait pire : il faudra bien compter minimum 6 mois (en étant optimiste) pour faire partir un locataire récalcitrant.
A detroit, j’estime qu’il y a deux sortes de risques élevés : la ville qui est en faillite parviendra t elle à s’en relever ?
et le risque euro/dollar  qui peut bien prédire le niveau euro/dollar lorsqu’on vendra dans x années.

C’est vrai, à ce prix-là le bon trade c’est d’offrir de telles assurances en gros volume et de shorter MTG ou RDN (mortgage insurers) !
Ou pour faire plus simple sans toutes ces difficultés, acheter du SBY, et du MTG ou RDN. Avec un levier jusqu’à 2 (Chez IB financé à Libor + 1.5), je pense que le rendement doit être assez comparable, et peut-être même meilleur, à l’achat de propriétés cash.