Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ?

Bonne suggestion Crosby !

Et nettement moins complique!

@ Bodddobelina :

Merci pour le lien.

Sinon, tu as raison, en France quand il y a un locataire qui ne paye pas, c’est pire encore. ça traine en longueur. quelqu’un de mon entourage a eu ce problème. il a laisser des plumes et ça  a duré quelques années avant de pouvoir le mettre dehors. du coup ça calme beaucoup sur ce genre d’investissement.

En tous cas celle de St James ne me semble pas du tout adéquate….

Vous savez les USA ….aussi sophistiques qu’ils puissent être certains domaines…sont encore "Far West " dans d’autres… juste a voir ces histoires de port d’armes …. la loi en Floride qui permet de tuer - si pas de témoin- sous l’excuse qu’on se "sentait" menace

Apres 25 ans d’immo…je vous dit gentillement qu’on n’est jamais a l’abri d’une mauvaise voire très mauvaise surprise avec des locataires …malgré le meilleur "screening" et un super bon bien.

Mais d’accord avec vous que les assurances  du type St James ne sont pas la réponse

Bonne chance!

En effet, je ne connais bien que la Floride et plus précisément Tampa.

C’est en fait ce que je voulais dire (en moins clair) : soit c’est non assurable, soit c’est assurable et on a probablement un bon locataire… et donc l’assurance a moins de sens voire un intérêt tout relatif (quelqu’un avec un bon crédit et un 401k se fera rarement expulser… Mais ça c’est plutôt dans les maisons à 150k$ et plus, à Détroit comme en Floride).

De mon expérience, on attend un mois puis c’est 6/8 semaines donc plutôt 2,5/3 mois si la procédure est fluide (c’est pas Noël, pas trop compliqué de servir, etc., la mise en faillite personnelle je n’ai pas encore vu sur un procédure locative). Là encore de mon expérience le souci avec les expulsions c’est surtout qu’on a des locataires qui laissent la maison dans un état "déliquat" car ils savent que le dépôt de garanti ne sera jamais récupéré. Donc le coût n’est pas dans les 800$ (plutôt 600$ en Floride) mais dans le chantier laissé en plan et les mois de loyer. Une expulsion, tout compris, c’est effectivement 3/4k donc presque une année perdue.

Du coup le screening fait par le property manager est important. Il faut se rappeler qu’il touche à la mise en location (ce que j’ai fait supprimer) et il faut s’assurer que le travail est bien fait. Mieux vaut "passer son tour" en cas de doute, quand bien même on a beaucoup envie que la maison soit louée…

Je vous rejoins complètement.

Franck

Bonjour,

Silver Bay Realty Trust (spin-off de Two Harbors mReit) côte maintenant (15$) soit avec un discount de:
- ~15% vs prix d’acquistion historiques des maisons (i.e book value)
- ~ 30% vs NAV (incl. la revalo du prix des maisons)

je ne fais pas une étude détaillée ici mais je présente un rapide descitpif qu’il faudra creuser pour ceux qui serait interessés

Silver bay achète des lots de maisons foreclosed (saisies par les banques) les rénove et les mets en location. SBY a été créé il y a à peine plus d’1 an et est donc en phase de ramp-up

On comprend ici que l’enjeu est d’arriver à maitriser les couts de gestion vs la complexité du bouzin (6000 maisons dans des dizaines de villes aux 4 coins des US..)
==> la gestion est externalisée à une JV de Pine Capital (ceux qui s’occupent de Two Harbors et qui selon moi font preuve de créativité pour maximiser le return de façon plutot intelligente)
En gros leur fees annuels sont calculés (simplication):
Max(1,5% de la Market Capi; 10% des loyers)+remboursements directs de certaines dépenses liés à l’achat/rénovation des maisons

Je trouve ce mode de rémunération intelligente pour aligner les interets du manageur avec ceux des actionnaires car si on regarde aux limites:
==> manageur a intéret à maximiser le montant des loyers quitte à utiliser un peu de levier (rem pourra ainsi dépasser les 1,5% de la capi)
A noter qu’un Partner de Pine Capital possède 6% du K en son nom propre (il en a racheté cet été)

Cependant pour le moment les montants d’expenses sont mostreux en regard des loyers encaissés
==> impact des frais aquistions, de rénovation, de set-up de la gestion (IT..) etc..

en gros pour le moment voici les élèments qu’on a
- les 6 premiers mois de l’année ont été consacrés à acheter des maisons (le portefeuille est monté de 3000 lors de l’IPO à 6000 mi juin)
- les 6 mois suivant ont été consacrés à mettre en location ces maisons
- je trouver perso qu’ils n’ont pas chomé en 2013 car ils annoncent etre au dessus des 90% de taux d’occupation debut 2014 (d’après la doc de ref.) sur la globalité du portefeuille de 6000 maisons
- break-even en terme de FFO a été franchi au Q4
- maison prix d’achat moyen de 150k$ loué à 1200$/mois soit 8-9% de rdt brut brut
- NAV a progréssé de 13% en 2013
       ++ revalo des prix des maisons
       - - pertes des premiers trimestres lors du ramp-up (acquisition, management fees, faible taux occupation etc..)
- Enorme difficulté de prévoir des couts/loyers cible en rythme de croisère (je ne suis pas sur que la boite elle même a une idée de vers quoi vont il tendre..)
- en gros le portefuille actuel génère 70M€ de loyer en année plein soit 15% de la capi
==> j’ai du mal à croire (faut que je creuse car je ne peux cependant le quantifier) qu’ils arriveront pas à deliverer un return en terme de cash flow… mais de combien?

En conclusion
Pour le moment on a donc le marché des maisons US avec un discount sur des prix d’achats déjà discountés (foreclosed, vente en gros il y a quelques mois), côté flux de revenus il n’y a rien pour le moment car les dépenses de ramp-up "mangent" tous les loyers mais on peut imaginer qu’en 2014 un début de taille critique sera atteint et qu’en plus de la revalo de la NAV, un flux de revenus sera généré sans savoir son niveau.. la cerise serait de leverager la structure car pour le moment tous les achats se sont fait quasiement à 100% equity

EDIT: après avoir lu le transcipt du call aux analystes (tres interessant) ils parlent de la monter en puissance du levier: dans un premier temps à 30% de la NAV gràce à la ligne de credit actuellement dispo puis d’augmenter encore cela grace à la mise en place d’une "sécurization" (pour moi il s’agit s’i j’ai bien compris de titriser les loyers en les poolant afin de lever du capital

Le mangement prévoit ainsi de monter vers les 10 000 maisons fin 2014 (vs 6500), cela represente en gros 135M€ de revenus brut brut sur le portefeuille ce qui commence à etre pas mal

Silver Bay Realty Trust’s CEO Discusses Q4 2013 Results - Earnings Call Transcript | Seeking Alpha




Silver Bay Realty Trust Corp.

Dernière modification par Q2000 (15/04/2014 14h21)

Un détail que je viens d’apprendre hier (source BFM business), on peut déduire des revenues locatifs, le cout des billets d’avion aller/retour + frais d’hôtel quand on est propriétaire étranger d’un bien aux USA

cela rentre dans les frais de gestion du bien.

Je ne crois pas que cela soit possible en France, pourtant ces frais existent bel et bien …

Un avantage de plus à investir dans un truc sympa à Miami, on défiscalise une partie du voyage touristique pour se balader

Mais à mon avis, ce n’est possible que si on est en LLC, pas en personne physique je suppose…

Parmi ceux qui ont deja achete des biens aux USA, avez vous le bareme de l’impot sur le revenu ?
Est ce qu’il est mieux d’avoir achete avec sa femme ou ca n’a aucune importance ?
Car en france, c’est mieux d’etre en couple pour payer moins d’impots…

Pour la deduction du billet, si on achete en couple, peut on deduire 2 billets ? Et pour les enfants ?
Dans ce cas, est qu’il faut qu’il figure les 2 noms sur les papiers de propriete ou pas forcement ?

Je ne suis pas sûr de bien comprendre.

quand on achète une maison, pour baisser l’imposition, il est mieux de faire l’acte de l’avocat à l’achat avec les 2 noms et les 2 noms sur la LLC ?
ou il ne faut mettre les 2 noms que sur la LLC et pas forcement sur l’acte ?

quelqu’un a-t-il le barême d’impots aux USA ?

Enfin, pour ceux qui sont en france ou belgique et qui ont déjà payé l’impot, il existe une non double imposition mais j’ai entendu dire que l’on pouvait payer quand meme en france ou belgique quand ça nous fait changer de tranche. quelle est l’incidence de ce changement de tranche ?

Personnellement je pense qu’acheter aux USA comme pur investissement n’est pas à conseiller, aujourd’hui en tout cas, il y a eu des opportunités mais c’est parce que le marché a été regonflé artificiellement comme en Grande-Bretagne. Il est certain qu’y acquérir une seconde résidence reste tentant, dans une belle ville et environnement de qualité, on peut ensuite louer pour rentabiliser. Le risque devise est aussi problématique pour l’investisseur. Il ya aussi la question de la fiscalité: taxes municipales élevées et budgets des municipalités en difficulté, droits de succession US .

Quelques articles récents intéressants:

DoubleLine’s Gundlach Recommends Betting Against Housing ETF
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DoubleLine?s Gundlach Recommends Betting Against Housing - Bloomberg Business

Silicon Valley’s Housing Haven Is Under Siege  (le côté sombre du RE business aux USA)
Evictions Threaten Silicon Valley’s Housing Haven - Businessweek

Derrière l’enthousiasme des économistes et des politiques pour le rebond de l’immo US, ce
qui s’est passé aux USA avec l’immo résidentiel est un scandale. Après que les prix se sont effondrés, la banque centrale US sous prétexte de lutter contre le chômage s’est lancée dans une politique visant à regonfler les prix des actifs, notamment l’immobilier résidentiel pour faciliter la remise à flot des banques.
Des firmes de private equity se sont lancées dans l’acquisition massive de biens, achetant des quartiers entiers et louant les maisons aux anciens propriétaires en défaut de paiement/expulsés. Evidemment, ces firmes de private equity sont parmi les pires propriétaires, ils travaillent avec des intermédiaires, ne sont pas des acteurs de proximité et ont très souvent augmenté les loyers massivement, étranglant beaucoup de foyers modestes.

Pendant ce temps, le recours à la planche à billets a fait son effet, le taux à 30 ans est resté bas très longtemps (la Fed depuis 2012 a acheté l’essentiel des émissions du Trésor)  et comme les firmes de PE ont retiré pas mal d’offre du marché, les prix sont remontés à la faveur aussi d’une meilleure demande de logement de la part des foyers. Mais si vous comprenez comment les marchés fonctionnent, vous êtes probablement plutôt prudent concernant l’ évolution de l’immobilier
US. D’ailleurs c’est aussi le message de Robert Shiller, le co-créateur de l’indice S&P Case-Shiller.

Aujourd’hui, les prix dans les métropoles cotées sont à nouveau à des niveaux où  ils sont inabordables pour la plupart des familles, et malgré les taux bas, il est beaucoup plus difficile
d’emprunter. Ex. prix en hausse de 21% sur un an à San Francisco ! (un rythme intenable). C’est peut-être positif pour les propriétaires que les locataires soient ainsi captifs, mais la surprise pourrait venir de l’évolution des prix. Le rythme d’appréciation actuel ne va sans doute pas durer parce que les achats du PE ne seront plus là pour retirer de l’offre du marché, au contraire le PE va se mettre à vendre, la Fed de son côté devrait se retirer aussi et même relever les taux l’année prochaine (quoique avec Yellen, il est permis d’en douter).

Dernière modification par huguesvdb (29/05/2014 16h02)

Bonjour,

j’aimerais rentrer en contact avec des personnes qui ont investi aux etats unis, et aussi à Detroit.
il y a avait Bobdobellina, mais il ne réponds pas.

Merci d’avance.

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