Pauline1230 : étude de cas immobilier (blocage investissement à cause de l'endettement)

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Dernière modification par doubletrouble (16/12/2024 07h50)

Bonjour,

Alors je ne suis pas spécialiste, mais en faisant le calcul vous êtes à environ 18-20% de taux d’endettement suivant comment vous comptez les loyer.

Est-ce que mettre vos biens dans une SCI vous permettrait d’y mettre aussi les loyers et les prêts déjà octroyer ?
Il faudrait à priori refaire un prêt par le biais de la SCI et liquider les autre prêts. Mais vous ne devez pas être caution sur le prêt de la SCI.

En faisant ça à priori ça devrait marcher, je laisse les autres vous répondre. La question m’intéresse aussi potentiellement.

Les loyers sans doute mais les crédits sans doute pas surtout si les taux sont bas. Les clauses de transfert des crédits sont selon "accord de la banque". De plus, un rachat de immobilier par une SCI implique donc de se refinancer et ici potentiellement plus cher.

A mon avis, c’est une chimère de dire qu’une SCI fait écran à l’endettement. Ca marche que si la banque veut que cela fonctionne et elle n’a aucun intérêt sauf si vous êtes un bon client mais dans ce cas, elle ne fait pas tout un foin pour vous octroyer un crédit.

A mon avis, Pauline1230 ne rentre pas dans le profil des bons clients.

Kabal a écrit :

A mon avis, c’est une chimère de dire qu’une SCI fait écran à l’endettement. Ca marche que si la banque veut que cela fonctionne

Et pourtant, dans la mesure où l’associé d’une SCI est responsable des dettes de celle-ci à hauteur de son pourcentage de détention de la SCI, nom propre ou SCI, l’endettement devrait être comptabilisé pareil.

Pourquoi serait-il différemment ? Il faut se poser la question. Il faut se demander si "la banque" est consciente de votre endettement via SCI mais qui accepte néanmoins de vous prêter en nom propre, ou bien si c’est le "conseiller bancaire" qui prend l’initiative de ne pas déclarer tout ou partie des emprunts de la SCI pour que le dossier puisse passer. J’ai déjà entendu des conseillers bancaires dire "on va plutôt mettre ça sinon l’ordinateur va bloquer". Le résultat c’est que le conseiller vous fait faire une fausse déclaration, qui vous engage évidemment. En cas de surendettement, en cas de prêt devenant immédiatement exigible, en cas de procédure de saisie immobilière, il y a peu de chances qu’il soit inquiété. Il aura déjà changé d’agence. Par contre, vous, vous serez dans la merde jusqu’au cou.

Il faut donc toujours bien se demander si c’est la banque qui accorde le prêt en toute connaissance de cause, ou si c’est le conseiller qui vous aide à gruger le système parce qu’il veut toucher sa com’ sur la vente du prêt, quitte à vous faire prendre des risques dont vous n’avez pas la pleine conscience…

Bonjour,

C’est désormais 90%.
La norme actuelle du Haut Conseil de Stabilité Financière est endettement max 35% en prenant les revenus du travail en calcul standard (pas de balance locative)
Dans le cas de Pauline :
Charges 592+156+317= 1065
Revenus 3900+ 90% des revenus locatifs 1633=5533
Tx endettement 19%
En théorie il ne reste de la place "que" pour une échéance prêt de 870€.

Sachant que 20% des dossiers peuvent déroger (à la condition que ce soit pour la RP pour 80% et dans ces 80%, 30% de primoaccédants) ,
Pour ces dossiers atypiques, on peut aussi ajouter d’autres ratios comme
- Poids de la dette <100% de la valorisation des biens
- Poids de la dette en années de revenus (7 max)
- reste à vivre par personne (min 400€)

En espérant être utile à d’autres lecteurs.

le loyer n’est pas important, il s’agit de financer la RP .

cdt

Jaylis a écrit :

Pourquoi vouloir absolument tout miser sur l’immobilier

Parce que quand on réussit dans ce qu’on a entrepris on n’a pas forcément envie de s’arrêter.

Pauline1230 a un ratio mensualités/loyer de 58%, ce qui est très correct pour des achats à credit total. On peut donc au moins lui reconnaître une certaine compétence et lui dire bravo.

Maintenant, à elle de nous dire quel cash flow elle a sur ses opérations.

Quelques propositions,

- Augmentation de votre revenu / baisse des dépenses
Le salaire, notamment celui de votre conjoint est faible. Serait-il possible d’augmenter celui-ci ? Changement de poste ? Heures supplémentaires ? Formation et nouvel emploi ?
En sortie d’école, j’ai enchaîné les gardes - donc horaires décalés, week-end au boulot - avec un salaire confortable. J’ai ré enquillé l’année 2023 avec beaucoup de garde.
L’avantage est un salaire confortable, donc un apport meilleur. Et en plus, deux "bonus"
- pas le temps de dépenser l’argent, vu que de toute façon je bossais tout le temps, je risquais pas d’aller faire les boutiques ;
- pas l’envie de dépenser, vu que j’étais crevée et que je souhaitais que rentrer pour aller me coucher.

Nous arrivons au début d’année 2025, une année "forte en boulot" pourrait vous donner un avis d’imposition plus important en 2026. En plus d’un apport conséquent.

En parallèle, la baisse de toutes les dépenses, donc déménager pour un logement moins consommateur (Pareil quand j’enchaînais mes 43h de garde consécutives, j’avais pas le goût de faire du ménage. Donc pas besoin d’un palace).

- Apport : exonération dans le cas de donation de vos parents / grand parents
Avez-vous parlé de votre projet immobilier ? En fonction de la configuration de votre famille, et du patrimoine, cela peut être l’occasion de mettre sur la table la donation de vos parents / grand parents ?

Il est également possible de faire un prêt entre particulier avec un membre de votre famille, pour un taux nul.

- Courtier
Combien de banques avez vous consulté ?
Avez vous contacté un courtier ?

- Nantir une épargne
Comme une assurance-vie, solution que je vais retenir pour mon prochain prêt.

- Changer de cible d’achat
Actuellement, vous avez une capacité de remboursement d’environ 900€, ce qui, à la louche fait un bien à 150 k€. d’après ce site

Il reste une inconnue majeure sur le montant du bien que vous ciblez, et la différence manquante pour aboutir à votre projet.

Il sera différent si les biens sont à 300k€, ou s’il s’agit de bien à 180 k€.