Crabe : étude de cas immobilier (division passoire thermique en 2 ou 3 logements)

Vous dites pouvoir pousser votre prêt jusqu’à 240k€ et avoir 100k€ disponibles… donc l’enveloppe maximale est de 340k€ (si on suppose que vous gardez de côté, en plus des 100k€, une épargne de précaution, nécessaire quand on fait de l’immobilier, indispensable quand on se lance dans 175k€ de travaux).

Avec cette enveloppe de 340k€, vous nous présentez un projet à 375k€, j’imagine que le reste vient de la prim renov ? Dans ce cas j’imagine qu’il faut pouvoir avancer l’argent avant d’être remboursé, donc encore une fois, nécessité d’avoir une épargne de côté.

Je vois un levier potentiel : dans le cas d’un achat + travaux, on peut demander à avoir un report du crédit pendant une certaine durée, on ne paye que les intérêts pendant cette durée. J’ai moi même eu un report de 3 ans au CA, donc si vous trouvez une banque qui propose ce genre de choses, vous pourriez alors commencer à rembourser le crédit en 2028, moment ou vous dites que votre crédit RP se termine. Votre taux d’endettement pourrait alors être calculé de la manière suivante :
2025 - 2028 : (votre crédit RP + intérêts uniquement du nouveau crédit + éventuels autres crédits)/vos_revenus
2028 - 20XX : (nouveau crédit + éventuelles autres crédits)/vos_revenus

Si vous trouvez un banquier qui accepte ce raisonnement, vous pourrez alors facilement augmenter votre enveloppe de prêt.

Une autre piste serait d’emprunter sur 25 ans, vous pourriez emprunter 30k€ de plus à mensualités égales, mais le cout du crédit augmentera de 53k€. Ca pique, et je ne sais pas si ça se trouve facilement pour du locatif aujourd’hui… mais ça reste une option.

Bernard2K a écrit :

Le projet semble se tenir, par contre je n’ai pas vérifié tous vos calculs dans le détail. Je fais juste quelques remarques rapides :
- vous demandez comment être sûr d’aboutir : en poursuivant 2 ou 3 projets en parallèle. Le premier qui aboutit et/ou celui qui apparaît le plus rentable est celui que vous réalisez, et vous laissez tomber les autres. Si vous n’avez pas le temps d’en mener plusieurs en parallèle, faites du sériel : travaillez le projet A, s’il n’aboutit pas, passez au projet B. Etc.

Merci pour l’info, par contre il faut trouver des biens qui vont avec, la proposition dans mon cas serait donc de faire une offre un peu plus haute pour avancer (car j’ai des pistes possibles) et si ça coince pour le CU ou le prêt je passe à autre chose.

Bernard2K a écrit :

- attention à la complexité d’une division, attention s’il faut une modification d’urbanisme : on peut vous demander de créer une à 2 place de parking par logement crée. Bien lire le PLU à ce sujet. Il peut être utile de vous entourer d’un maître d’oeuvre : soit un architecte, soit un maître d’oeuvre indépendant ou un économiste du bâtiment, soit une entreprise tous corps d’état.

Oui, des places de parking vont être demandés, c’est dans le PLUM mais il y a de la surface de terrain. De toute façon, je mettrai une condition suspensive à l’obtention du CU dans le compromis (Nantes Métropole est assez tatillon semble-t-il)

Bernard2K a écrit :

- attention aussi aux aspects techniques : création de colonnes montantes, rénovation des réseaux (élec, eaux propres, eaux usées, eux pluviales avec mise en place du séparatif si pas encore existant), suivant la configuration des lieux c’est possible ou non, coûteux ou très coûteux. Rien que les hauteurs des rambardes (escalier, appui de fenêtre) : si moins de 1,1 m, vous êtes bon pour les rehausser sous peine d’être responsable en cas de défenestration.

oui, il y a du travail, au moins amener l’électricité et l’eau avec compteur indépendant dans chaque logement, pour les eaux pluviales et usées il y aura des parties communes, de toute façons les logements créés ne seront pas divisbles (murs communs) donc si un jour je les vends indépendamment, il faudra créer une copropriété.

Bernard2K a écrit :

- Quand vous dites aménagement dans les combles + location nue + réalisation en nom propre (donc revenus fonciers au réel) : attention, les travaux de l’agrandissement ne sont pas déductibles du revenu foncier, car ce ne sont pas des travaux de rénovation d’un logement existant. Il faut donc bien séparer (au niveau des devis et des factures) la rénovation du logement existant = éligible, extension = non éligible (en tout cas aux revenus fonciers). Une astuce serait que l’agrandissement soit en meublé, donc LMNP au réel, ce qui permet d’amortir le prix d’achat et les travaux de cette partie-là, sauf que ce régime a du plomb dans l’aile. Ou bien tout dans une SCI IS mais on risque de perdre les subventions.

Il n’y a pas création de nouvelles surfaces, ce sont les combles qui sont actuellement accessible en grenier que j’aménageria en chambres est-ce considéré comme une extension ?

Pour la non déductibilité des travaux : peu importe que la surface ait été existante, ce qui compte c’est que ce n’était pas du logement. Dès lors que vous transformez en logement quelque chose qui n’était pas du logement, ce n’est pas déductible.

Sur la méthode : je vous dis un truc qui vous étonne, vous me répondez, "non, vraiment ?". Je vous réponds "si, si, vraiment". Avez-vous vraiment progressé dans votre compréhension du sujet. A votre place, je me serais dit "tiens ça m’étonne quand même ce que dit Bernard ! or si je pose la question à nouveau s’il me répète la même chose, je ne serais pas plus avancé. Je vais faire mes propres recherches sur la base de la piste qu’il me propose".
J’aurais tapé dans un moteur de recherche "revenus fonciers déduction travaux extension", et même ensuite "revenus fonciers déduction travaux extension bofip" pour trouver la source Revenus fonciers - Charges déductibles - Définition des dépenses de travaux | bofip.impots.gouv.fr et j’aurais effectivement appris quelque chose, avec la référence indubitable.

Je ne vous fais pas un reproche ; je vous dis la chose suivante : si vous vous lancez dans des projets aussi complexes, je vous recommande d’acquérir une méthode de travail où vous "blindez" vos recherches d’information. Vous ne pouvez pas vous contenter de on-dit.

Dernière modification par Bernard2K (30/01/2025 09h47)

Range19 a raison. Je pensais que la rentabilité brute avait été calculée et qu’elle était correcte, tellement c’est le B.A.BA. Mais non.

Vous avez un gros problème : vous n’appliquez pas le B.A.BA de l’investissement immobilier. Sur tout projet, dès la toute première approche (dès la lecture de l’annonce par exemple), vous devez calculer :
1) rentabilité brute.
2) ratios au m² (prix au m², loyer au m², travaux au m²).

Si et seulement si ces premiers ratios sont corrects, on affine le cas. Sinon, on passe au suivant, sans regret.

Là, vous faites une étude de cas de 50 lignes avec une profusion de détails, mais elle ne contient pas ce B.A.BA.

De plus, vos chiffres doivent être aussi réalistes et précis que possible. Je relève dans votre étude de cas :

loyers estimés de 784 et 900 soit 1684€

Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 1932€

250 € d’écart sur le loyer entre deux endroits différents dans l’étude, ça n’est pas sérieux.

Si vous voulez investir dans l’immobilier, vous avez du travail, à commencer par acquérir les bonnes méthodes et aller à l’essentiel. Ce travail, c’est à vous de le faire.

Ah oui, pardon… On s’y perd un peu. En relisant mieux, vous envisagez les 2 hypothèses, à 2 logements ou 3 logements, et vous calculez, dans l’hypothèse à 3 logements, une rentabilité brute à 6,1 %.

Renta à 6,1 %, donc projet à jeter. Au suivant.

Il ne faut pas d’états d’âme. Un projet aussi complexe et avec autant de travaux, à 6 % bruts, pour un débutant dans l’immo locatif, c’est un très mauvais projet.

Vous allez me dire "mais je ne trouve pas mieux. Comment on fait pour trouver de la renta ?"

Je vais vous répondre franchement : on se retrousse les manches et on travaille vraiment. En 2017 déjà, vous vouliez investir dans l’immobilier locatif. Finalement, vous avez plutôt acheté des SCPI. Regardez le parcours de ceux qui se sont vraiment impliqués sur le sujet depuis 5, 7 ou 10 ans.. Le travail paie, c’est aussi simple que cela. Ca fait 7 ans et plus que vous "intéressez" à l’immobilier locatif, et vous découvrez seulement maintenant qu’on ne peut pas déduire en revenus fonciers les travaux d’aménagement de combles… sérieusement…

Vous avez sans doute eu d’autres choses à faire, d’autres priorités, vous avez fait des choix, ce que je respecte parfaitement. Mais la conclusion logique s’impose : soit vous laissez tomber l’immobilier physique (qui ne vous intéresse pas vraiment, vu ce que vous avez fait jusqu’ici) ; soit vous vous y mettez vraiment, et ça va vous demander beaucoup de travail pour rattraper les 7 ans où vous n’avez pas fait grand chose pour monter en compétences. Ce n’est pas sympa à dire, ce n’est pas facile à entendre, mais n’est-ce pas la vérité ? L’immobilier physique demande beaucoup de travail ; et le contexte (règlementaire, fiscal, coût des travaux, etc) ne s’est pas arrangé. On ne peut pas y aller la fleur au fusil, en ayant une velléité d’investissement tous les 7 ans.

Dernière modification par Bernard2K (30/01/2025 11h58)

En lisant le forum, on trouve plein de façons de trouver de la rentabilité. Celles que vous citez, amoilyon, et encore d’autres. Il faut lire les messages de DDTee, Cricri77, Philippe30, ZX6R, Range19, Plutarque, amoilyon, Moray, etc.

A mes débuts sur le forum, j’ai halluciné d’apprendre qu’on pouvait trouver du haut rendement en investissement locatif. Avant, je ne savais même pas que ça existait, je pensais que c’était forcément du 4 à 6 %, que les prix et les loyers étaient fixés comme ça. Après avoir appris que ça existait, j’ai voulu comprendre comment ça marche. Alors, j’ai passé des soirées entières à lire ces fils de discussion, à en faire des fiches de synthèse… Lire, apprendre, mettre en pratique. Voir quelles méthodes me correspondent et lesquelles ne me conviennent pas (car chacun a son caractère, son savoir-faire, ses goûts). Discuter avec des gens qui savent, discuter avec des gens qui font. Du travail, encore du travail. Entre le moi naïf et ne connaissant rien d’il y a 10 ans et le moi d’aujourd’hui, il y a des milliers d’heures de travail. Il n’y a que comme ça qu’on y arrive.

Dans mon premier message de ce fil, j’étais sympa avec Crabe, car j’ai vu avant tout un "profil zéro". Je me suis dit "il débarque, il débute, rappelons les bases : division, place de parking, charges non déductibles en revenus fonciers, méthodes pour trouver du rendement". Après, j’ai vu qu’il ne débarque pas du tout : il est sur le forum depuis 2017 et que déjà à l’époque il voulait investir dans l’immobilier. Et là je suis devenu beaucoup moins sympa. S’il a choisi de faire autre chose pendant tout ce temps-là alors qu’il avait déjà été aiguillé sur pas mal de sujets dans sa présentation et sa première étude de cas, c’est son choix. Ce n’est pas à moi de taffer pour rattraper son retard. D’autant que lui donner les solutions, déjà toutes cuites, c’est un mauvais service à lui rendre. Il n’y a rien de tout cuit dans l’immobilier locatif. Le plus tôt on en prend conscience, le mieux c’est. Comme je suis en train de devenir pas sympa, je m’arrête là.