Acheter un immeuble, le rénover, le revendre : quelle rentabilité après impôts ?

Bonjour Wrath199

Effectivement sur la partie immobilier physique la palme du meilleur investissement revient a .. l’immobilier

D’emblée je vous dirais que ami+business = pas toujours une bonne idée

"ce bien serait a mon nom" donc vous achèter et emprunte seul, si vous compter reverser de la plus value a votre "ami" il faudra le faire via un don taxé sauf erreur a 60%

La règle est surtout que si vous abuser, ça peux couter cher, d’autant plus que les travaux ne sont plus déductible du prix de vente.

Moi je m’emballerais pas sur votre capacité a acheter/revendre, un achat c’est 3 mois entre la promesse et la signature, suivi des travaux (plus ou moins onereux, plus ou moins bien fait, les imprévu.. la canalisation d’eau qui pété, l’élément de charpente a changer, la chaudière qui redémarre pas) un permis de construire nécessite 2 mois d’affichage préalable également. ce genre de projet se monte a mon avis sur 1 an

Sauf a avoir un report de première échéance dans le prêt pendant ce temps la les traites tombent (credit, charges de copro, assurance, foncier …)

Suit la revente du bien, avec la chance 2 semaines, avec peu de chance … 2ans, il faut bien analyser le secteur et dite vous bien que le prix affiché en agence est le prix annoncé pas le prix de vente dite vous aussi que les gens se désistent, n’ont pas leur prêt et la vous perdez 2 mois
Prends en compte les frais agence.

Pour les frais a prévoir :
a l’achat : notaire, hypotheque/caution, frais dossier pret
ensuite : charges copro, foncier, assurance, traite du pret
a la vente : frais d’agence

pour la petite histoire j’ai fait un projet similaire, ca s’est étalé sur 2 ans entre les accords de copro (modif de facade) le permis de construire, les dossiers de pret, la revente a été compliqué pourtant la zone se prêtait a ce type de bien et a mis 6 mois, vendu par une agence (honoraire négocié)

Wrath199 a écrit :

B
Me concernant, avec un ami, nous nous posions la question d’acheter un bien immobilier, de le rénover et enfin de le revendre. Ce bien serait à mon nom et serait ma résidence principale afin que lors de la revente, il n’y ait pas de taxes sur la plus value.

Ca, ça craint.

Votre ami n’a aucune raison d’investir dans votre RP sauf à habiter avec vous !

Et investir à deux dans une RP, ça se formalise, soit en indivision, soit en SCI, soit en mariage.

Sinon, vous allez au-devant des ennuis.

Donc,
- soit il a vraiment une bonne raison d’habiter avec vous et vous faites le projet ensemble.
- Soit vous lui dites : "écoutez, c’était bien sympa d’y réfléchir ensemble mais investir à deux sur ma RP à moi, c’est la meilleure manière de se fâcher, de se faire gauler par les impôts etc. etc., alors je vais le faire tout seul. Par contre si vous faites un projet de votre côté, pas de souci pour y réfléchir à mon tour pourvu que vous investissiez seul ; et pourquoi pas faire du locatif à deux un de ces jours avec une structure adaptée, par exemple une SCI".

Ne pas prendre un marteau pour planter une vis (mais plutôt un tournevis), et ne pas se mettre à deux pour tenir le manche du tournevis, c’est la meilleure manière d’y arriver.

Wrath199 a écrit :

Bonjour à tous !
…

Je ne souhaite pas être marchand de bien pour le moment (puisque j’ai compris qu’un marchand de bien ne pouvait demander de crédit à la banque - ce qui, aujourd’hui, est impossible pour moi (et puis je suis loin d’être un expert pour pouvoir me le permettre dans tous les cas)).

Si j’ai bien compris, la loi concernant le nombre de vente de RP / an est assez vague. J’ai lu / entendu que l’on pouvait en faire 3-4 dans l’année, d’autres qui disent seulement 2. Parfois qu’une seule. Si vous avez des précisions la dessus, je suis preneur

…

Miguel

Bonjour,
Le sujet à été abordé dans le forum ; vous trouverez également des données sur le net mais en substance, outre le nombre d’achat vente de RP ce qu’il convient de regarder c’est l’idée qui est sous jacente à ces achats reventes.
Si dés la 1ére opération vous vous affichez en marchands de bien, avec pour être clair le seul but de faire de la PV, vous pouvez être redressé.
A mon sens ce n’est qu’une théorie car je n’ai pas d’exemple concret qui étaye ces propos qui relèvent de mon centre des impôts, mais l’idée en elle même n’est guère contestable…
De même si le montage financier et administratif (par exemple avec permis d’aménager à la clé en cas de division parcellaire) vont dans le sens de pratiques professionnelles de lotisseur aménageur : risqué.

Par contre si vous changez 4 fois dans l’année avec de bonnes raisons incontestables : catastrophe naturelle (ne souriez pas, ce fût mon cas en 2008 avec les inondations), mutation professionnelle, suivi d’un enfant qui doit recevoir des soins médicaux loin du foyer etc Il n’y aurait pas de limites (conditionnel car je n’ai pas testé !).

En résumé : si c’était si simple, tout le monde le ferait (quoique…), donc renseignez vous au préalable directement à la source et si ce que l’on vous dit vous convient, notez le nom du contrôleur, la date l’heure du rdv, c’est un minimum de sécurité…

NB : concernant les enchères, ce n’est pas si simple sur l’aspect "décote" : il y a souvent une bonne raison, soyez prudent, les vraies bonnes affaires existent sans doute, mais de ce que j’en ai vu il y a surtout de vraies bonnes raisons (par ex un classique, un bien dans une copro en faillite, et vous devenez le seul à être solvable, youpi) : évidemment ce n’est pas mentionné sur le résultat des adjudications, demandez à voir le cahier des charges au préalable pour vous faire votre idée en fonction des montants réalisés.

Kiem a écrit :

Wrath199 a écrit :

Je ne souhaite pas être marchand de bien pour le moment

En fait, si. Vous souhaitez bien être marchand de bien, cad acheter un bien dans un but spéculatif pour le revendre et ce de manière récurrente.
Ce que vous ne souhaitez pas, c’est payer les impôts dus. Cela peut marcher tant qu’on ne se fait pas attraper… mais comme expliqué plus haut, le jeu en vaut-il vraiment la chandelle?

Oui, vous m’avez compris - je ne veux pas de ce statut.

Et non, je ne veux pas acheter un bien dans un but spéculatif - puisqu’il lorsque l’on retape un appartement, c’est des journées entières à ne faire que ça. Tout travail mérite salaire, certains sont capable de le faire et veulent le faire, d’autres non. Quand vous réparez quelque chose pour le revendre au prix qu’il coute, c’est spéculatif pour vous ?

Je ne sais pas si le jeu en vaut la chandelle, c’est pour cela que je m’instruis et que j’essaie de capter le meilleur de vos conseils.

Miguel

C’est aussi une concurrence déloyale pour ceux dont c’est le métier, qui payent des taxes. Donc la dénonciation va vite venir si vous faites dans le fictif.
Après une fois que l’on sait où est la ligne blanche et que l’on a apprécié les risques, il faut prendre ses responsabilités.

Pour faire du vrai fictif : domicilier ses enfants à l’école locale, du quartier… Etre vu des voisins, se faire envoyer son courrier…Au final ce n’est plus trop du fictif !

Wrath199 a écrit :

le problème se posant, s’il y a plus value de comment la transférer de l’un à l’autre

Question intéressante : vu qu’il ferait les travaux avec vous, comment se répartir la plus-value alors qu’il n’est pas officiellement propriétaire ?

Je reformule : comment s’associer à deux dans une entreprise de marchands de biens, mais sans rien déclarer, ni l’entreprise, ni le fait d’être associés, ni les bénéfices ?

C’est souvent le problème dans les entreprises illégales : vu que ce n’est pas légal, on ne fait pas de contrat écrit, et quand il s’agit de partager le butin, c’est là que ça peut s’envenimer…

Wrath199 a écrit :

Bernard2K - quand vous parlez de RP fictive, ce serait le cas. Le but n’étant pas d’y habiter mais vraiment de rénover pour vendre le plus rapidement possible - Infaisable donc selon vous concernant les impôts ?

Vous confirmez que vous voulez frauder les Impôts, en déclarant en RP un lieu où vous n’habiterez pas, et vous voudriez que je vous aide (sur un forum public) à déterminer la meilleure manière de faire ?

Vous vous foutez vraiment de moi ! On n’est pas sur fraudons.org.

Je paie mes impôts, j’attends de chaque citoyen qu’il en fasse de même. A la rigueur, si mon voisin ne paie pas ses impôts, ce n’est pas mes oignons, pourvu qu’il ne me demande pas de devenir son complice en utilisant mon temps libre à lui donner des conseils sur la meilleure manière de monter des entreprises non déclarées et de frauder les impôts !

Vous savez, ce qui rapporte le plus, parmi les entreprises illégales, c’est le proxénétisme et le trafic de drogue. Puisque vous êtes déterminé à enfreindre la loi, pourquoi n’allez-vous pas directement sur les activités les plus rémunératrices, plutôt que de vous embêter avec l’immobilier ?

Dernière modification par Bernard2K (23/09/2017 04h03)

Hum hum hum

Kiem : lorsque vous parlez de spéculatif, je prend ce mot dans le sens "acheter en espérant que le bien augmente grâce au marché sans y apporter quoi que ce soit en terme de travaux". Pour cela que j’ai parlé de rénovation et donc d’y apporter une valeur marchande afin de pouvoir revendre au prix qu’il coute (après travaux - et donc plus value).

Bernard2K : croyez-moi, je ne veux ni vendre d’humains, ni d’organes, ni de drogues haha Quand je parle de RP fictive, je n’ai pas dis que je n’y habiterais pas le temps de la revente ? Le problème se posant : combien de temps doit-on habiter dans une RP pour qu’elle soit considérer comme tel (medhi57 semble dire 6 mois) ?

Je ne veux frauder personne en tant que tel, je paie mes impôts comme tout le monde, je règle mes amendes. J’essaie juste de comprendre comment fonctionne certaines choses. Et lorsqu’il y a des failles (peut-être n’existent elles pas), je me renseigne. Je ne prendrais jamais le risque de frauder, ce n’est pas mon ambition. Je ne vous connais pas et vous ne me connaissez pas - je peux comprendre votre étonnement suite à mes questions, mais ce ne sont que des "questions". Si vous me dites que j’entre dans la criminalité et l’illégalité, croyez-moi que je continuerais à faire ce que j’ai toujours fais : rester dans la légalité la plus totale.

Après, je suis d’accord avec tout le monde sur le travail et la fiscalité. J’en suis bien conscient. Mais je le rappelle, étant novice, je m’intéresse et quand je lis qu’une vente d’une RP n’est pas taxé sur la plus value occasionné. Pourquoi je ne m’y intéresserais pas ?

Maintenant, vous semblez me dire que c’est impossible d’acheter une RP, de la retaper, et de la revendre 1 mois plus tard (sans excuse valable évidemment) sans enfreindre la loi.

Dans ce cas, il serait plus à même d’investir dans de l’immobilier locatif et dégager du cash flow positif, et ceux sur plusieurs appartements ?

En tout cas, merci encore pour vos réponses

Miguel

Je traduis votre dernier message :
"mon projet reste toujours le même : achat-revente rapide avec PV exonérée ; mais comme je n’ai pas envie de me faire gauler par les Impôts, expliquez-moi quels sont les critères minimum pour que les Impôts considèrent cela comme un achat-revente de RP ; je mettrai en oeuvre tout juste ce minimum, pour passer entre les mailles du filet".

Mais moi, je vous ai dit que je n’allais pas faire des efforts pour vous fournir sur un plateau les astuces pour que vous puissiez leurrer les impôts ! Or, c’est exactement ce que vous me demandez de faire.

Je suis assez têtu, vous savez. Donc, n’espérez pas d’autre information de ma part.

Wrath199 a écrit :

Je ne veux frauder personne en tant que tel, je paie mes impôts comme tout le monde, je règle mes amendes. […] Si vous me dites que j’entre dans la criminalité et l’illégalité, croyez-moi que je continuerais à faire ce que j’ai toujours fais : rester dans la légalité la plus totale.

Miguel

Comment avoir des amendes à payer en restant dans la légalité la plus totale ?! Un détail doit m’échapper !

Un forum, c’est bien un lieu d’échange ?

Tout à fait, un forum est un lieu d’échange. Ce n’est, par contre, pas un lieu pour venir se "servir" en prenant le temps d’autrui. Comme souligné par mehdi, vous auriez pu trouver nombre de réponses à vos interrogations en faisant quelques recherches, ou tout du moins vous renseigner à propos des pistes qui vous ont été fournies. Mais il me semble, et je peux me tromper, que vous attendez une solution clef-en-main, pensant que les personnes l’ayant en tête sont là pour vous servir.
Il y a des professionnels pour cela. Leurs services grèveront, bien entendu, votre rentabilité.

Le ton et les propos me semblent s’être beaucoup emballés ; d’ailleurs si je partage les opinions exprimées envers l’illégalité, je ne nierais jamais avoir un peu de noir sous les ongles, d’autant que c’est très bon pour l’organisme de lutter contre les microbes…Mais j’évite de demander, et surtout j’exploite sans vergogne les vides juridiques (par exemple faire des fouilles de - de 50 cm de profondeur pour éviter la RAP dans un permis de construire, rien d’illégal ni de dommageable pour la construction…Est ce illégal d’être informé ?).

Mais sur le net soyez prudent à l’avenir ; avenir qu’il ne faut pas hésiter à nous faire partager, bonne continuation.