Investir dans une SCI : comment faire ?

Vous devriez lire quelques ouvrages sur les SCI, ou (et) consulter un professionnel.
(Vos questions , et les interrogations qu’elles sous-tendent, sont trop générales)

Pour faire court, à propos de vos questions :

1. comme vous voulez (ça ne se redéfini pas chaque année, mais ça peut changer, au gré des augmentations de capital, des cessions de parts, etc.)

2. idem : comme vous voulez, sachant que la SCI peut aussi utiliser de l’argent que les associés apporteraient en CCA -Compte Courant d’Associé- (donc pas intégré au capital), de l’argent emprunté, de l’argent provenant de ses recettes etc. 

3. non pas forcément, les statuts peuvent prévoir des répartition inégalitaires.
Certaines parts démembrées pourront avoir un usufruitier et un nu-propriétaire.

Les statuts de la société peuvent être faits largement "sur mesure" pour tenir compte des impératifs et contraintes de chacun des associés, sachant qu’il faut quand même ne léser ou avantager personne (sinon : donation cachée, ou dol). Si les objectifs des personnes sont trop divergents, ou trop mouvants, il est plus raisonnable de … ne pas créer de SCI.

Ceux qui peuvent apporter de l’argent frais peuvent le faire en CCA, les autres apportant des fonds pour couvrir les mensualités d’emprunts de montant équivalent.
Pour tenir compte de participations d’importance variées, il est possible de prévoir qu’une part correspond par exemple à 1€ de capital et à l’engagement d’apporter 1 k€ en CCA ou d’apporter (aussi en CCA) les mensualités d’un prêt de 1 k€ pendant toute la durée de ce prêt.
La génération plus âgée pourra soit n’acquérir que la nue-propriété (viagère) de parts si elle n’a pas besoin de revenu, soit juste de l’usufruit (viager) si elle a besoin de revenus, soit faire donation (avant décès) de ses parts ou de leur usufruit ou de leur nue propriété.
Attention : si la SCI est à l’IR, la fiscalité des associés (leur TMI IR) ne sera pas neutre, et leurs intérêts pourront être divergents.

Pour l’objectif des parents, il est possible d’inscrire dans les statuts de la SCI que les bénéfices sont réparti uniquement entre certains associés, en l’occurrence les enfants. Vous noterez qu’une récente décision de la Cour de cassation (Cass. Com, 18.12.2012, N° 1271) a confirmé qu’il ne s’agissait nullement d’une donation (voir La donation de dividendes n’est pas toujours imposable (cassation) aussi).

Supposons donc que les parents aient 110k€ d’apport, et les enfant (je suppose ici qu’ils sont 4) 10k€ soit 2.5 k€ chacun, et que les loyers du bien acquis permettent de payer au moins les échéances du prêt et les divers frais  (Taxe Foncière, comptabilité, etc.).
On pourrait constituer la SCI (transparente à l’IR) avec 240 parts, 220 pour les parents et 5 pour chaque enfant, avec un capital de 240 € (1€ par part) et chaque associé apportant aussi en CCA (compte-courant d’associé) 499€ par part qu’il détient.
[Je laisse Stéphane indiquer s’il a le sentiment qu’un tel montage pourrait être qualifié de "dol"…]
Périodiquement, les parents pourraient consentir une donation (donation partage) de parts (ou de la nue-propriété de parts) aux enfants. 

Attention au conséquences fiscales : Les associés étant imposés sur leur quote-part des bénéfices de la SCI, c’est à dire qu’un associé ayant 10% des parts déclarera 10% du bénéfices foncier de la SCI (loyer - charges, dont intérêts d’emprunt, frais de compta, TF, etc.).

A vérifier (je n’ai pas la réponse) : est-ce que avec ce montage les parents  (tant qu’ils auront 220 parts) auront à déclarer 220/240 du bénéfice foncier de la SCI, ou seulement la part des bénéfices dont les statuts leur accorde le bénéfice (soit 0) ?

Remarque : Si le bien est loué meublé (ce qui permettra entre autres de rajouter aux charges un amortissement de l’immeuble), oubliez la SCI et rabattez-vous sur une SARL de famille (ou la SNC s’il y a un étranger" comme associé), et j’ignore si les statuts pourront attribuer les bénéfices à tels ou tels associés.