SCI : attention à la plus-value en cas de cession de parts !

C’est sur que faire comme vous l’avez supposé (vendre les parts de la SCI au final, après avoir payé des impôts et de la CSG sur la différence entre les loyers perçus et les intérêts d’emprunt et frais, qui a permis de "payer" le bien) n’est pas très malin. Mais vos pistes ne sont pas toutes des plus rusées….

Il me semble en tout cas très clair qu’il ne faut pas recourir à une SCI (à l’IR ou à l’IS d’ailleurs) si on n’a pas tenu compte de tous les aspects (phase d’acquisition comme phase de vente, et sortie du cash de la structure) et si on n’a pas identifié clairement pourquoi on utilise une SCI et quels avantages on en escompte (par rapport à d’autres possibilités, avec d’autres caractéristiques), sans oublier de tenir compte du fait que les associés pourront un jour avoir des intérêts divergent (l’un voudrait vendre le bien, l’autre pas, l’un serait fortement imposé l’autre pas, etc.) et que les choix induits au niveau de la SCI seront forcément un compromis (ou imposés par le majoritaire).

@Despe44, vous avez fait un bon post sur les SCI mais vous n’avez pas suffisamment dissociés les SCI Ir et Is.

Dans une SCI IR , la revente s’applique en grande majorité au bien , une fois le bien revendu la SCI est dissoute.
Dans vpotre cas , une revente du bien sera plus intéressante du fait des réductions de plus values mais on ne sait pas trop si votre exemple est pour une SCI IR ou IS ?

Par contre pour une SCI IS , il s’agit plutôt de revente des parts sociales pour éviter la plus value professionnelle sur le bien.

Dans la valorisation des parts sociales , le passif est constitué également par les comptes courants.
Vous évoquez le faible capital social mais vous pouvez l’augmenter en cours de vie de la SCI.
Je trouve normal au début en phase d’acquisition d’avoir un faible capital  social, il est possible d’incorporer les résultats de la SCI dans le capital social ou de faire une augmentation de capital.

La méthode de valorisation des parts sociales par Actif - Passif est une méthode , d’autres méthodes faisant appel à la rentabilité de la SCI existe aussi.
Du fait de leur moindre liquidité les parts de SCI peuvent être sous évaluées de 20 %.

Dernière chose , il est facile de reprendre un bien par emprunt pour augmenter le passif et réduire la valeur des parts sociales.

La cession des parts sociales en limitant l’impact plus value est fonction du destinataire de cette cession , si c’est pour des enfants vous avez intérêt à gonfler le passif pour réduire la facture ( compte courant , nouvel emprunt) comme pour le cas d’une donation.

Si c’est une cession totale à un tiers dans ce cas , vous allez essayer de valoriser au mieux la SCI pour en retirer le maximum mais la plus value sera conséquente.

Philippe

Despe44 a écrit :

En définitif, lors de la cession des parts, par un associé :
prix de cession : 125 000 €
prix d’acquisition : 500 €
Plus-value = 124 500 €
Délai de détention = 15 ans
Abattement = 20 %
PV nette = 124 500 x 0,8 = 99 600 €
Taxation PV immo (19 %) = 18 924 €
Prélèvements sociaux (15,5 %) = 15 348 €
Taxation globale = 34 362 € (soit un taux de taxation équivalent à 27,50 % de la valeur de cession des parts).

Despe

De mémoire, la détermination du prix de revient fiscal des parts sociales d’une SCI n’ayant pas opté à l’IS est un peu plus complexe :

Le prix d’acquisition des parts sociales d’une société soumise au régime fiscal des Sociétés de personnes (ce qui est le cas des SCI à l’IR) doit faire l’objet de corrections (selon jurisprudence arrêt Quemener). Le prix de revient des parts doit être :

- augmenté des résultat imposés au niveau de l’associé depuis l’acquisition des parts,
- diminué des quote-part de déficits déduits au niveau des associés,
- diminué des bénéfices attribués aux associés,
- augmenté des pertes ayant donné lieu à versement de la part de l’associé

Donc, en gros, dans bon nombre de cas, il convient d’augmenter le prix de revient des parts des revenus fonciers déjà imposés pendant la période de détention des parts.
Ce qui rapproche dans la plupart des cas le prix de revient des parts du prix d’acquisition de l’immeuble (hypothèse où l’emprunt est inégralement remboursé).

Bonsoir à tous,

Je suis face à une problématique, qui semblera simple à nombre d’entre vous.

Je vais me permettre d’exposer le sujet:

Deux amis ont créé une SCI, à travers laquelle ils ont acheté un terrain puis fait construire deux maisons jumelées.
Cet investissement repose en partie sur un crédit.

L’associé A a loué la première maison à un tiers.
L’associé B loue la seconde maison pour lui-même auprès de la SCI. Il paie ainsi une partie du crédit.

L’associé B souhaite désormais sortir de la SCI, en gardant la seconde maison.

A mon avis, il est nécessaire que:

- La SCI vende la seconde maison à B,
- L’associé B cède ses parts, par exemple aux enfants de A.

J’ai cependant un problème quant à l’articulation de ces deux opérations, sachant que si la SCI vend à B l’appartement, la SCI se retrouve avec un capital supplémentaire, qui entraînera l’augmentation de la valeur des parts à céder par la suite.

Qu’en pensez-vous ?

Je vous remercie par avance de vos précieuses observations.

Bonjour GBL et merci beaucoup pour cette réponse rapide et complète.

Je me pose une question complémentaire: comment évalue-t-on les parts cédées une fois le bien immobilier vendu ? Toujours sur la base de la valeur réelle du patrimoine de la SCI moins les dettes ?

Vous remerciant par avance,

Bel après-midi à vous

Bonsoir et merci GBL pour votre réponse.

Il me faut désormais identifier la meilleure solution d’un point de vue fiscal.

Pour ce faire, je pense qu’il faut d’abord faire évaluer la maison de l’associé B.

Je pense également qu’il faut travailler de concert avec l’expert comptable en charge du dossier de la SCI.

Belle soirée à vous,

Bien Cordialement

Bonjour,

J’aurai besoin d’un conseil

en 2001 j’ai crée avec deux autres personnes une sci pour acheter un local à usage de bureau pour notre activité professionnelle alors que nous étions associés par ailleurs dans une société professionnelle

Deux associés ont quitté la scp et reste la sci dont le bien était loué au départ par la scp puis ensuite par l’un des ex associés

celui qui loue actuellement le local à la sci vient de donner son congé et le local risque de ne pas être loué avant longtemps et donc les revenus que nous tirions de cette location va disparaître.

J’ai cru comprendre à la lecture d’un des sujets qu’il sembe plus intéressant de vendre le bien immobilier que de céder nos parts compte tenu de la fiscalité appliquée dorénavant à la cession des parts de sci ?

Si l’un des trois associés de la sci veut racheter les parts des deux autres cela va coûter cher aux cédants et si celui qui veut le bien rachète le bien via une autre sci ou en son nom personnel ?

Pouvez-vous m’éclairer ?

je peux vous donner d’autres précisions s’il vous en faut

merci d’avance pour votre réponse.

scorpi

bonjour,
voici mon cas perso , si quelqu’un peut m’aider a prendre la bonne décision, merci

création future de SCI à 2 personnes :
- capital 2x 40 000 euros soit 80 000€
- la sci doit acheter un bureau a 230 000 (tout compris)

mon associé veut que l’on complète la somme (prêt banquaire personnel) entre le capital et l’achat par  un prêt à la sci pour que la sci ait la somme correspondante au bien.

La sci achetera donc le bien a 230 000€
- Notre société louera le bureau a la SCI.
- la sci nous remboursera le "prêt" 500€/mois chacun.

question 1 : Les 500€/mois sont ils imposables ?
considérés comme remboursement de credit ou loyer ?

question 2 : si on revend le bien et/ou la SCI (disons le meme pris : 230 000€) , que se passe t il ?
plus value sur les parts ?

merci pour vos reponses eclairées
(nous créons et achetons dans 10 jours)

Bonjour,

Je cherche des réponses à ce cas de figure ; merci si vous pouvez m’aider…

1)    Création en 1998 entre 2 associés A et B d’une SCI I  au capital (1000F) 152€, chaque associé a la nue propriété de 50% des parts et l’usufruit sur les autres 50%.
-    Acquisition en 1998 d’une maison d’habitation au prix d’achat de 354.000€ (dont 4.000€ de mobilier) financée par un prêt de 243.000€ dont le solde à ce jour est de 55.000€.
Cette maison est la résidence principale des 2 associés depuis plus de 3 ans.
-    En 2004, acquisition dans cette même SCI d’un appartement au prix d’achat de 108.000€ (dont 8.000€ de mobilier) financée par un prêt de 70.000€ soldé en mars 2015.
-    En 2008, acquisition dans cette même SCI d’un autre appartement au prix d’achat de 100.000€ financé par un prêt de 117.000€ dont le solde actuel est de 42.000€

2)    Création en 1990 entre l’associé B et un associé X d’une SCI II au capital de (1000F) 152€ (50% chacun, pas d’usufruit).
-    En 1993, cession de l’associé X à l’associé B de toutes ses parts.
-    En 2013, cession par l’associé B à l’associé A de la nue-propriété de 50% des parts et de l’usufruit sur les autres 50%.
-    En 2013, acquisition d’un appartement au prix d’achat de 285.000€ financée par un prêt de 140.000€ dont le solde actuel est de 118.000€.

3)    A ce jour les valeurs des biens sont estimées à :
-    SCI I     maison        460.000€
1er appartement    120.000€
2ème appartement     130.000€
-    SCI II Appartement        300.000€

-    Les comptes courants d’associés sont évalués à
Associé A    SCI I        433.000€
        SCI II        117.000€
Associé B    SCI I         270.000€
        SCI II        106.000€

4)    A ce jour les 2 associés A et B désirent partager comme suit :
-    L’associé A rachète toutes les parts de l’associé B et l’usufruit dans la SCI I.
-    L’associé B rachète toutes les parts de l’associé B et l’usufruit dans la SCI II

5)    QUESTIONS :
-    Comment seront taxées ces 2 cessions de parts ?
-    Quelles seront les plus-values à payer pour chacun des 2 associés ?
-    Les comptes courants peuvent-ils être déduits dans le calcul des plus-values ?
-    Qu’en est-il de la valeur des usufruits dans ce partage ?

Bonjour,

je relance ce fil avec la problématique de mon épouse.

Elle a créé en 1993 une SCI afin d’acquérir un local professionnel (ca semblait d’après les conseils reçus à l’époque la bonne solution) réparti à 50/50 % avec son collègue.

La SCI à été créée avec un capital social de 200 € soit 200 parts de 1 € réparties suivant le même % que ci -dessus.

La SCI à obtenu et remboursé le prêt pour cette acquisition (70k€). sur 5 ans, pendant toute cette période nous avons donc été imposé à titre personnel sur les bénéfices fonciers correspondant à la partie remboursement du capital).

Mon épouse à trouvé une personne reprenant son activité professionnelle ainsi que ses parts de SCI (45000 € pour celles-ci).

Le notaire nous annonce au téléphone une imposition calculée sur la valeur de vente 45000€ - la valeur des parts à la création soit 100€ soit 44900€ - minorations pour durée de détention.

Or je lis ci dessus :

Paul a écrit :

Le prix d’acquisition des parts sociales d’une société soumise au régime fiscal des Sociétés de personnes (ce qui est le cas des SCI à l’IR) doit faire l’objet de corrections (selon jurisprudence arrêt Quemener). Le prix de revient des parts doit être :

- augmenté des résultat imposés au niveau de l’associé depuis l’acquisition des parts,
- diminué des quote-part de déficits déduits au niveau des associés,
- diminué des bénéfices attribués aux associés,
- augmenté des pertes ayant donné lieu à versement de la part de l’associé

Qu’en est il?

Michel

Message édité par l’équipe de modération (13/12/2020 14h18) :
- "Hors je lit" -> "Or je lis"

Ce que dit le Bofip à ce sujet :
RFPI - Plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière - Détermination de la plus-value imposable | bofip.impots.gouv.fr

Le résumé d’un avocat fiscaliste compte tenu des jurisprudences récentes :

JC Bouchard a écrit :

Présenté schématiquement, le mécanisme de correction, tel que complété par la présente décision du Conseil d’Etat, consiste donc à ajouter au prix de revient des parts la somme algébrique des éléments suivants :

Bénéfices (y compris les plus-values) imposés (+) ;
Pertes comblées (+) ;
Bénéfices (y compris les plus-values) non imposés en application d’une disposition par laquelle le législateur a entendu accorder un avantage fiscal définitif (+) ;
Déficits (y compris les moins-values) déduits, sauf ceux trouvant leur origine dans une disposition par laquelle le législateur a entendu accorder un avantage fiscal définitif (−) ;
Bénéfices répartis (−).

Source : Cessions de parts de SCI à l?IR : Une plus-value de cession de parts doit tenir compte de la plus-value exonérée réalisée par la SCI – Le blog des fiscalistes