Investissement dans un immeuble mixte : SCI et TVA ?

Ricklatrick · #1

bonjour à vous tous,

j’ai trouvé hier un bien immobilier qui me semble intéressant :

dans une commune à une 15aine de minutes d’Angers, bourg de 3.000 habitants (population en croissance continue depuis 15 ans), un immeuble de 285m2, construit en 2000; état extérieur parfait (je suis passé devant hier soir), double vitrage; bien placé, bien exposé.

il y a un commerce au rez de chaussé (coiffure esthétique) et 2 appartements T3 au dessus.
la taxe foncière est de 1.959€ (dont 50% pris par le commerce) et la somme des loyers annuels est de 28.440€.

le bien est affiché à 326k€, le propriétaire actuel est en divorce. si cela se poursuit bien, je pense faire une offre à 295k€.

je créerai une SCI pour acheter / porter le bien (je pense une SCI à l’IS).

mes questions :
les appartements ne donneront pas lieu à TVA, par contre la location du salon de coiffure en est passible. que fait on dans ces cas là ? peut on éviter la TVA en totalité ? faut il faire un prorata ?
la CRL à 2.5% ne concerne t elle bien que les SCI à l’IS dont le bien sous-jacent a plus de 15 ans ?

merci par avance,

Rick.

Mots-clés : mixte, sci, tva

Ricklatrick · #2

bonsoir,

personne pour me répondre ?

alexsince1978 · #3

La TVA est une option dans votre cas.

Vous n’êtes pas obligé de la prendre et dans votre cas ca me semble plus une contrainte qu’autre chose. L’avantage est de pouvoir déduire la TVA et la contrainte est qu’il faut faire de la paperasse !
Autre contrainte, si vous optez pour la TVA l’option est valable 10 ans. Si vous louez a un non asujetti cela lui fera un surcout de loyer.

Pour la CRL, c’est sur les bien de plus de 15 ans effectivement.

GoodbyLenine · #4

Inconvénients de la TVA : comme dit par alex, sachant que si vous avez moins de 1000€/an à reverser, il y aura juste 1 déclaration/an à faire (1 chiffre à recopier dans qqs cases, +1 chèque à faire), sinon, il y aura 4 ou 5 papiers à remplir et 4 chèques/an à faire. C’est pas non plus la mer à boire….

Avantage : vous bénéficiez de l’avance de trésorerie du montant de la TVA (vous percevez tout l’année, vous reversez +tard, par ex vers avril-mai de l’année d’après si <1000€/an), vous récupérez la TVA sur les achats de la SCI (fournitures de bureau par ex, ou partie des frais de notaire assujetti à TVA, ou honoraire de l’expert-comptable) au prorata de l’activité assujettie à TVA.

A vous de voir si faire qqs paperasses (bcp moins que pour déclarer l’IS) en plus vaut la peine pour récupérer qqs €uros. De toute façon, ça ne jouera pas sur des sommes très importantes.

Ricklatrick · #5

merci GBL et Alex,

donc je ne récupère la TVA qu’au prorata de ce que je "facture" (soit loyer du commerce / somme des loyers) ?

alexsince1978 · #6

Oui sur les factures "communes" à l’ensemble de la SCI vous faites un prorata (comme dit précédemment, expert comptables, frais bancaires …).

Sur les factures directement affectées au commerce, vous récupérez 100% de la TVA.
Sur celles directement affectées aux logements, vous ne récupérez rien.

Ricklatrick · #7

merci.

c’est ce que je me disais, mais je préfere en avoir le coeur net. merci à vous.

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