Comparatif : SCPI vs Censi-Bouvard vs LMNP en direct

Maestria · #1

Bonjour,

Plus j’apprends de nouvelles informations et plus mon nord change c’est pourquoi j’aurais besoin de vos lumières sur la meilleure voie à choisir pour débuter dans l’immobilier!

En l’état actuel du marché immobilier, des différents dispositifs / régimes fiscaux et en considérant mon profil de jeune assimilé fonctionnaire passant l’année prochaine dans la tranche des 30% (2000€ d’impôt/an) je vois les choses ainsi :

SCPI :

J’ai actuellement 50k€ répartis à 50/50 sur les SCPI PFO2 et Corum Conviction. L’idée était de passer par une gestion déléguée le temps de me faire la main sur certains aspects de l’investissement immobilier (recherche de financement, déclaration d’impôts).

- A ce jour les meilleures SCPI rémunèrent en taux brut entre 5,4 et 6% (point de comparaison).
- Principal défaut que je vois : L’autofinancement n’est jamais possible dans les conditions actuelles.

Censi-Bouvard (étudiant?) :

Je suis assez circonspect sur ce produit car les meilleurs rendements tournent autour de 5,2% (ex programme Estudiantine à Lyon) mais :
- Les contraintes du dispositif sont drastiques, notamment en ce qui concerne la quasi obligation de rester fidèle au gestionnaire / son bien sous peine de devoir payer des frais / devoir rembourser la TVA.
- Selon moi le remboursement de la TVA ne fait que gommer le surcout payé dans un prix d’achat gonflé.
- Deux options sur le financement : Prêt sur une durée maxi (25 ans) avec déduction des intérêts d’emprunt classiquement ou prêt sur une durée optimisée et utilisation de la ristourne de 11% sur 9 ans > La ristourne fiscale est-elle digne d’intérêt ? Si oui est-il possible de bénéficier des 11% les 9 premières années puis de déduire les intérêts d’emprunts payés les années 10, 11…du prêt ? Enfin quelle durée de prêt est conseillée?

Pour finir le meilleur investissement immobilier finançable par un prêt semble être le meublé LMNP au moins les premières années et avec une gestion en direct…mais quel serait le meilleur biais permettant une gestion déléguée à la vue des éléments cités précédemment ? (je suis ouvert ^^)

PS : Vous me pardonnerez pour mes propos pouvant sembler péremptoires, mais le sujet est vaste et il faut bien se raccrocher à quelques certitudes

Dernière modification par Maestria (01/05/2013 19h16)

Mots-clés : censi-bouvard, lmnp, scpi

GoodbyLenine · #2

Sur le Censi-Bouvard, vous faites plusieurs erreurs :
- La TVA que vous économisez à l’achat, vous ne la rembourserez pas vraiment en cas de vente (en fait, c’est votre acheteur qui la récupère, et qui vous paiera un peu plus dans le prix de cession), mais par contre vous devrez payer/rembourser au trésor public la TVA sur les loyers que vous encaisserez. Il faut raisonner en HT au niveau des loyers comme des loyer pour une telle opération….
- Il est presque toujours plus avantageux (encore plus avec un TMI IR de 30% dès lors qu’on conserve le bien pas mal d’années. Et si on compte revendre rapidement, mieux vaut ne pas investir dans ce type de bien de toute façon) d’opter pour un LMNP au réel, avec amortissement du bien, plutôt que d’utiliser une réduction d’impôt Censi-Bouvard. Faites vos calculs, et si vous arrivez à une autre conclusion, postez-les sur ce forum, qu’on vous explique où vous vous trompez.
- Utiliser la réduction Censi-Bouvard n’empêche pas de déduire les intérêts de l’emprunt de votre BIC (ça empêche juste d’amortir le bien, pour le montant pris en compte pour la réduction Censi-Bouvard)

Vouloir comparer de la location meublé avec des SCPI, ce n’est pas vraiment pertinent, car il s’agit de biens largement différents. Les risques sont différents, les contraintes aussi, les conséquences fiscales aussi, les perspectives de plus-value aussi, etc.

Avec un TMI IR de 30%, qui ne devrait guère baisser dans l’avenir (surtout si votre carrière pro évolue bien), qui s’ajoute au prélèvements sociaux de 15.5%, il vous faut un peu oublier les taux de rendement brut, et vous concentrer sur les rendements nets. Ainsi détenir des SCPI en direct est sans doute peu optimal (sauf à avoir financé par un emprunt in-fine ou très très long), et il faut envisager plutôt une détention via contrat d’AV, ou seulement en nue-propriété (mais vous récupérerez l’usufruit dans une dizaine d’années, avec le revenu et la fiscalité qui va avec).

Dans tous les cas, n’oubliez pas que ces investissements sont à envisager dans une optique de très long terme (acheter pour revendre à un prix similaire ce genre de bien va "manger" en frais souvent plus de 2 ans de loyers brut, représentant parfois plus de 5 ans de loyers net, et plus encore si on prend en compte l’inflation). Vous n’avez pas précisé vos objectifs, et ce ne sont pas forcément les meilleurs choix pour un "jeune", qui vise bien souvent une acquisition de RP dans quelques années.

Maestria · #3

Dans tous les cas, n’oubliez pas que ces investissements sont à envisager dans une optique de très long terme (acheter pour revendre à un prix similaire ce genre de bien va "manger" en frais souvent plus de 2 ans de loyers brut, représentant parfois plus de 5 ans de loyers net, et plus encore si on prend en compte l’inflation).

Je tente de m’informer un maximum avant chaque opération que je mène pour prévoir ma probable situation future et ainsi assurer la pérennité de mes investissements…à très long terme donc!

Vous n’avez pas précisé vos objectifs, et ce ne sont pas forcément les meilleurs choix pour un "jeune", qui vise bien souvent une acquisition de RP dans quelques années.

J’ai dans l’optique de vivre en location (540€/mois) tant que je n’aurais pas de projet impliquant un achat de RP avec quelqu’un auquel cas ce montant de loyer sera le montant d’endettement pour ma partie de l’acquisition (d’ou mon idée de m’endetter autant que faire se peut via l’investissement immobilier d’un coté et d’investir tout mon cash hors épargne de sécurité sur les autres produits d’investissements).

Avec un TMI IR de 30%, qui ne devrait guère baisser dans l’avenir (surtout si votre carrière pro évolue bien), qui s’ajoute au prélèvements sociaux de 15.5%, il vous faut un peu oublier les taux de rendement brut, et vous concentrer sur les rendements nets. Ainsi détenir des SCPI en direct est sans doute peu optimal (sauf à avoir financé par un emprunt in-fine ou très très long), et il faut envisager plutôt une détention via contrat d’AV, ou seulement en nue-propriété (mais vous récupérerez l’usufruit dans une dizaine d’années, avec le revenu et la fiscalité qui va avec).

Il baissera d’autant moins que mon entreprise me permet une reprise d’étude avec passage cadre dans les 3 ans. Quant à l’investissement via SCPI je l’ai financé sur 25 ans pour optimiser la chose.

- Il est presque toujours plus avantageux (encore plus avec un TMI IR de 30% dès lors qu’on conserve le bien pas mal d’années. Et si on compte revendre rapidement, mieux vaut ne pas investir dans ce type de bien de toute façon) d’opter pour un LMNP au réel, avec amortissement du bien, plutôt que d’utiliser une réduction d’impôt Censi-Bouvard. Faites vos calculs, et si vous arrivez à une autre conclusion, postez-les sur ce forum, qu’on vous explique où vous vous trompez.
- Utiliser la réduction Censi-Bouvard n’empêche pas de déduire les intérêts de l’emprunt de votre BIC (ça empêche juste d’amortir le bien, pour le montant pris en compte pour la réduction Censi-Bouvard)

Sans vouloir paraitre paresseux mes connaissances ne me permettent pas, à mon stade actuel de connaissance, de réaliser un comparatif sérieux démontrant cela. Auriez-vous la gentillesse de me proposer, ainsi qu’aux lecteurs de ce fil, un exemple chiffré? (même non exhaustif)

GoodbyLenine · #4

Des exemples, il y en a déjà eu pas mal sur ce forum. Même en étant paresseux, l’outil de recherche du forum (les cases "mots-clés" et "Chercher" en haut à droite de cette page) devrait vous permettre de les trouver.

ZX-6R · #5

Je rajouterai qu’en cas de revente il n’y a que le LMNP qui permettent de faire une plus value. (achat sous le prix du marché, travaux de rénovation, mise en location, ou revente avec PV)

Maestria · #6

J’ai poursuivis mes recherches et suis dorénavant convaincu du la supériorité du LNMP classique au réel sur les deux autres types de LMNP, si et seulement si on accepte de faire de la gestion en direct (ou alors le rapport locatif doit être significatif pour rendre indolores des frais de gestion par agence…).

Je vous remercie en tout cas d’avoir pris patience et éclairé ma lanterne!

Je conseil, à qui se pose les mêmes questions sur le type d’investissement à réaliser, de suivre ce lien (comparatif synthétique des divers LMNP) :

http://www.ir-conseil.com/comparatif-lm … ouvard.htm

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