Conjuguer LMNP Censi-bouvard et LMNP classique : vos avis sur le LMNP ?

Vous trouverez une réponse à votre question sur les amortissements par exemple sur Universimmo.com - LMNP déclaration BIC+compta  Réel Super simplifié :

La comptabilisation et l’amortissement par composants
Cette méthode constitue désormais un traitement obligatoire pour les éléments distincts d’une immobilisation corporelle. En revanche, s’agissant des programmes de grosses réparations et de révisions d’immobilisations, il s’agira d’un traitement alternatif à la constatation de provisions pour grosses réparations.

les éléments d’actif ayant une utilisation différente devront être comptabilisés séparément et faire l’objet d’un plan d’amortissement propre, les éléments devant être périodiquement remplacés, ou susceptibles de faire l’objet de taux ou modes d’amortissement propres, du fait de leur utilisation ou leur qualité économique. Par exemple, des locaux pourront être amortis sur 40 ans alors que la toiture sera pour sa part amortie sur 20 ans seulement (le principe de la décomposition sera abordé plus loin).

Grosses réparations et révisions : Certaines installations nécessitent des entretiens périodiques qui ne prolongent pas leur durée de vie. Il s’agit de grosses réparations ou de grandes révisions en application de lois, règlements ou de pratiques constantes de l’entreprise. Lorsque les dépenses correspondantes font l’objet de programmes pluriannuels, l’entreprise pourra soit constater des provisions pour grosses réparations, soit comptabiliser dès l’origine ces dépenses d’entretien comme un composant distinct de l’immobilisation.

Décompositions fréquemment utilisés par les LMNP (à titre indicatif) :
- Terrain > aucun amortissement (habituellement comptée pour environ 15%)
- Gros-œuvre (structures, charpentes, voirie et réseaux divers) constituant la structure de l’immobilisation
      => amortissement /50 ans -- valeur de 40 à 50% de la valeur du bien
- Façades - étanchéité - couverture - menuiseries extérieures
      => amortissement /20 à 50 ans -- valeur de 5 à 20% de la valeur du bien
- Installations Générales et Techniques (IGT) comprenant chauffage, la climatisation, les ascenseurs et la sécurité :
      => amortissement /15 à 30 ans -- valeur de 20 à 30% de la valeur du bien
- Agencements (cloisons, chapes, plâtrerie, divers revêtements, plomberie, câblage, électricité)
      => amortissement /7 à 15 ans -- valeur de 20 à 25% de la valeur du bien
mais c’est à chaque LMNP de faire sa propre décomposition par composant des d’amortissements en fonction de la nature des biens.

Non, il parle d’un bien en location nue que vous souhaitez passer en meublé, et inversement.

Dans certaines villes, et notamment Paris il me semble, il faut demander l’autorisation à la mairie pour changer le type de location.

Pour ma part, je ne comprends malheureusement toujours pas pourquoi on n’amortit-on pas systématiquement l’immobilier sur la période la plus courte (20 ans) pour maximiser le taux annuel d’amortissement et donc réduire l’imposition des loyers, tout en sachant que l’amortissement est reportable indéfiniment.

J’ai acheté deux bouquins sur le LMNP, je verrai bien si je trouve la réponse.

francois136 a écrit :

Non, il parle d’un bien en location nue que vous souhaitez passer en meublé, et inversement.

Dans certaines villes, et notamment Paris il me semble, il faut demander l’autorisation à la mairie pour changer le type de location.

Pour faire de la location meublée , la seule contrainte est une déclaration P0 auprès des services fiscaux pur se déclarer comme loueur en meublé non professionnel.

Il ne faut pas confondre la location meublée avec un bail d’un an , réduit à 9 mois pour un étudiant , dans le cadre d’une résidence principale et l’autre type de location qui est la location saisonnière.

Seule la location saisonnière est assujetti à des règles plus contraignantes suivant les viles et notamment à Paris qui fait la chasse à ce type de location de très courte durée concurrençant les hôtels.

Philippe

Vous amortissez par composant, chaque composant a une durée légale. On ne peut pas faire ce que l’on veut. Votre comptable doit être au courant normalement.

ZX-6R a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

- pour passer un bien de meublé à nu et vice-versa, il peut y avoir des contraintes (par ex. sur les agglomération de + de 2000 k habitants)

Vous voulez dire pour passer d’une location de résidence principale pour le locataire (nue ou meublé) à une location saisonnière non?

non

ZX-6R a écrit :

ah, dans ce cas il se trompe, et vous également. On peut louer meublé ou nu, à Paris comme n’importe ou, tant que le destination du bien est la résidence principale du locataire.
C’est pas tous les jours qu’on peut mettre un -1 à GBL

Relisez ce que j’ai écrit.

Si jamais quelqu’un m’indiquait ce que vous auriez voulu dire, je n’utiliserais pas de sitôt une éventuelle erreur dans son interprétation pour lire différemment ce que vous aurez écrit.

Dernière modification par GoodbyLenine (04/03/2013 22h59)

@ZX-6R      Etes-vous en train de plaisanter, victime d’un trou de mémoire, ou proche de la mauvaise foi, à poser cette question dont vous devriez parfaitement connaitre la réponse (vous avez participé à moultes discussions sur ce sujet) ?
 
Relisez LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs

GoodbyLenine a écrit :

attention : pour transformer un local loué nu en meublé, il faut que le règlement de copropriété ne l’interdise pas. De plus pour du meublé saisonnier dans une agglomération de +de 200 000 habitants, il faut obtenir une autorisation à la mairie ou la préfecture, et à Paris ce sera refusé, sauf à transformer d’autres locaux commerciaux en location résidentielle ou à racheter de tels droits).

ou LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

GoodbyLenine a écrit :

Savez-vous que transformer un local loué nu en un local loué meublé nécessite une autorisation sur Paris ?  …/…
Savez-vous que certains règlements de copropriété interdisent le meublé ?

ou Location meublée temporaire interdite sur Paris ? qui discute en détail de la situation sur Paris où la Mairie a fait lourdement condamner certains bailleurs ayant transformé des locaux loué nus en meublés loués pour des courts séjours,
ou Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ? avec le rappel

jimm94 a écrit :

borderline a écrit :

Ce n’est pas la mairie de Paris qui dicte sa loi mais le code de la construction et de l’habitation, c’est à dire les députés que nous élisons

Sauf que le texte est différemment interprété

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation stipule que pour les villes de plus de 200 000 habitants, tout changement d’usage d’un local d’habitation est soumis à autorisation préalable. La mairie de Paris considère que le passage d’un local d’habitation en location saisonnière est un changement d’usage. Une compensation éventuelle peut également être fixée par la mairie (article L.631-7-1 du même code).
Alors après une bataille juridique peut s’engager sur l’interprétation même du texte.

et comme la location nue est une activité civile (bénéfice soumis à l’IR comme revenus fonciers) alors que l’activité de location meublée est une activité commerciale (soumis à l’IR au titre des BIC), il semble bien y avoir un "changement d’usage", même si certains bailleurs peuvent essayer de convaincre les tribunaux d’une autre interprétation.

Pour l’instant, la mairie de Paris n’a pas contesté la situation en cas de location meublée comme résidence principale. C’est logique : elle n’a guère de motivation à le faire, du moment que le logement loge bien des "parisiens" de manière pérenne. Il est probable que cette situation ne changera pas. Mais l’article L.631-7 demeure.

Pour ma part, j’ai écrit "De plus pour du meublé saisonnier dans une agglomération de +de 200 000 habitants, il faut obtenir une autorisation à la mairie ou la préfecture", cité certaines sources qui définissent des contraintes légales actuelles, et indiqué qu’il pouvait y avoir plusieurs interprétations de ces textes (donc éventuellement des risques à les interpréter de telle ou telle manière).

Dans mon 1er post, j’ai écrit "il peut y avoir des contraintes", et le verbe "pouvoir" ne signifie pas qu’il y en a dans tous les cas (d’autant plus que francois136 n’avait pas précisé comment il comptait exploiter ses meublés).

Libre à vous de continuer à lire autre chose que ce qui a été écrit.
Vos interventions sur ce forum m’avaient habitué à plus de rigueur.

@ZX-6R
Votre remarque est très juste car la notion de location meublé et de location saisonnière est différente au niveau de la législation.
Votre remarque évite les confusions pour ceux qui pourraient faire un mélange de ces deux notions.

Philippe