Conventionnement ANAH (Borloo ancien) : vos avis sur le Borloo ancien ?

Siocnarf · #1

Alors moi je pratique également le Borloo Ancien (cf Défiscalisation avec le régime Borloo dans l’ancien), dans une ville où il n’y a pas besoin de faire un effort sur le montant du loyer pour que le logement soit conventionnable (en intermédiaire du moins)
Donc il n’y a pas d’inconvénient, mis à part celui de la revente soulevé par dom67.

En effet, il est important de savoir qu’en cas de vente, l’avantage fiscal n’est pas transmissible à l’acquéreur. Celui-ci devra donc respecter le plafond de loyer au m2, mais ne profitera pas de l’abattement.
Pour le vendeur, s’il y a eu des subventions pour travaux, dans certains cas elles doivent être remboursées.

Autre chose à savoir : chaque délégation locale de l’ANAH (une par département) fixe les plafonds ainsi que les communes éligibles et le type de conventionnement proposé par commune. Le plafond défini au niveau national n’est donc pas forcément applicable.
Un exemple : dans mon cas, c’est le plafond de loyer de la zone C qui s’applique (8,4 € par m2) alors que la ville est classée en zone B2 (le plafond devrait être de 11,87 € par m2)
Autre exemple, dans une autre ville que je visais, seuls les conventionnements social et très social sont proposés, pas l’intermédiaire.

Il peut également y avoir d’autres contraintes liées à la surface du logement. Exemple, toujours dans mon cas : logements inférieurs à 70 m2 : plafond de 8,4 € par m2. Ce plafond baisse à 7,8 € pour les logements > 70m2

Pensez-donc à bien vous renseigner auprès votre ANAH locale pour savoir si le logement que vous visez peut réellement être conventionné.

Mots-clés : anah, borloo ancien, borloo, location

Gamma76 · #2

Bonjour,

j’ai mis en place une convention ANAH (loyer intermédiaire Borloo Ancien) sur un de mes appartement à Rouen depuis 6 mois environs.
S’il s’agit d’un mode sans travaux, il y a un engagement de 6 ans, reconductible (c’était mon cas)
S’il s’agit d’un mode avec travaux, il y a un engagement de 9 ans (et à priori une subvention, dont le montant sera à déclarer

J’allais vous rediriger vers la brochure de l’ANAH mais j’ai vu que l’un des utilisateur a publié le lien PDF :-) Il est utile de le lire attentivement pour voir si on

J’ai attendu le renouvellement du bail et, ironie du sort, bien que le loyer a été réduit, la locataire a quitté le logement (pour simple raison personnelle). J’ai donc du retrouver des locataires en proposant les mêmes conditions de location (normal puisqu’il y a un engagement de 6 ans)

Je ne vois pas de problèmes à ce dispositif (en mode "loyer intermédiaire") mis à part que ça peut entraver une revente, qu’il faut louer le logement vide et qu’il faut bien entendu appliquer le barème (prix au m² fixé suivant les zones), que vous devez déclarer vos revenus aux fonciers au réel et que vous devez garder la pleine propriété (en tout cas le démembrement peu poser problème)
Rien de bien méchant en soi donc.

Petite subtilité : à noter par contre que les dépendances, cave, parkings, box, terrain… rattaché à la surface habitable ne pourront pas être éligible à abattement, il est même recommandé de détailler chaque lot sur le bail et les quittances de loyer.

C’est même un dispositif très performant, à recommander en particulier pour la location de grandes superficies (grands appart ou maison). Dans mon cas à Rouen, cela n’impacte très peu le prix du loyer puisque je peux louer un 55 m² à (55 x 10,09) = 555 € ce qui est quasiment le prix des logements sans conventionnement…

D’autre part en conventionnement intermédiaire, les conditions de ressource sont vraiment large (j’étais vraiment étonné lorsque j’ai entendu les sommes pour la première fois !) Vous devez louer, par exemple, à un couple sans enfant avec un revenu fiscal de référence inférieur à 48 000 € (!) Autant dire que le panel est plutôt large…

Par contre j’émettrais de grandes réserves sur le conventionnement social (60%) ou très social (70%) : d’une part c’est souvent moins rentable car le prix au m² est bas et d’autre part les conditions de ressources sont aussi bas ce qui peut malheureusement vous orienter proportionnellement sur de "mauvais" locataires…

Enfin j’ajouterais que le seul soucis a été le délai d’attente pour la mise en place du conventionnement (environ 3 mois) car ceci passe par un système de commission.

Siocnarf · #3

yannickinlive a écrit :
Désolé le site de l anah est maigre.

Vous n’avez pas dû chercher très longtemps… Au contraire, je le trouve plutôt très fourni. Il est certain que poser la question sans chercher par soi-même est plus confortable.

Le site de l’Anah possède toute une section propriétaire bailleur, dans laquelle vous trouverez vos réponses. Et notamment :

- http://www.anah.fr/proprietaires/propri … otre-bien/ : sur les types de travaux, le montant des subventions, étapes du projet… Dans la colonne de droite, vous avez aussi le lien vers la notice explicative du conventionnement avec travaux

- Egalement dans la colonne de droite, dans toutes les pages de la section "propriétaire bailleur" du site, on trouve un encadré qui s’appelle "Publications". On peut y télécharger* le Guide des aides de l’Anah, un document de 25 pages expliquant de manière détaillée tout ce que vous avez besoin de savoir. On y trouve sur les pages 20 à 23 la liste des travaux recevables notamment…

Je vous laisse parcourir plus en détail le site ainsi que ces documents. Vous y apprendrez également que l’on peut être accompagné par un professionnel pour ce genre de dossiers, et que l’Anah verse même une aide pour cette assistance.

Après ça, si vous avez toujours des questions, vous pourrez revenir les poser ici.

*en cliquant sur le bouton du même nom

Siocnarf · #4

Il faut appliquer directement le prix/m2 donné par l’ANAH à la superficie, augmentée de la moitié de la superficie des annexes dans la limite de 8m2.

Par exemple, si vous avez :
- un plafond de 8,40€ / m2
- un appartement de 80m2
- une cave de 8m2
- une terrasse de 12m2

La superficie prise en compte sera de (8+12) / 2 = 8 (on dépasse la limite) + 80 soit 88m2
Le plafond de loyer sera de 88*8,4 soit 739,20€

Gamma76 · #5

Si je ne m’abuse, les subventions de travaux sont à déclarer comme des revenus fonciers, de la même façon que des loyers perçus car le fisc le considère comme une entrée d’argent.

Il en va de même lorsqu’un logement en location subit un sinistre et que le propriétaire touche une prime d’assurance, celle-ci est à déclarer comme un revenu foncier.

Gamma76 · #6

Vous indiquerez dans une case une recette de 20 000 € puis dans une autre case une dépense en travaux de 25 000 € ce qui peut correspondre à un delta de -5000 €, à ceci près que vos recettes issues des loyers connaitrons un abattement de 60 %, les recettes pour subventions ne sont pas supposé avoir cet abattement.

mrdupont · #7

bonjour,
il me semble que dans ce cas là son revenu fiscal est considéré comme nul et qu’elle est donc éligible.
à vérifier auprès du centre des impôts quand même ou auprès de votre délégation ANAH…

Gamma76 · #8

J’ai eu le cas d’un étudiant en cinquième année (non salarié) en couple. Sa conjointe était en dessous du seuil en revanche les revenus des parents de l’étudiant (N - 2) étaient très important, il était encore rattaché au foyer fiscal à ce moment là. Je pense qu’il existe des cas où on n’est pas obligé de se caler au cas "N - 2".

J’ai appelé la délégation ANAH de mon département et on m’a répondu oralement que c’était bon du fait qu’il était actuellement étudiant et sans revenu. J’ai demandé une attestation étudiante pour me couvrir en cas de contrôle…

investisseur36 · #9

j’ai eu le même problème. En fait il faut faire valider le dossier par l’ANAH avant.
Demande à faire par mail car comme ça vous aurez une réponses écrites.

dreams63 · #10

Je vous partage mon expérience avec le Borloo Ancien :

Pour ma part, j’ai acheté un appartement déjà loué depuis plus de 7 ans par une personne sous tutelle.
C’est un avantage car les loyers sont payés le 1 er de chaque mois sans aucun soucis.

Mon logement se trouve en centre ville d’une commune de 20 000 habitants dans le Puy de Dôme (63)

J’ai appelé l’Anah de ma région pour connaitre le montant des loyers et des déductions.

Mon loyer actuel étant de 495€ HC, le loyer intermédiaire me permet d’aller jusque 500 €.
J’ai donc gardé le même loyer sauf que je bénéficie maintenant d’un abattement de 30 % en plus à déduire.

Les modalités pour signer la convention :

J’ai du signer une convention sur 6 ans (plutôt simple et la personne gérant mon dossier était de bons conseil)

Ensuite, j’ai eu le droit à une visite du logement pour voir si il était conforme.
Aucun soucis pour mon logement.

J’ai seulement du signer un nouveau bail avec ma locataire en spécifiant sur le bail la convention Borloo.

Je suis satisfait de cette convention, i y a très peu de changement pour moi et ma locataire (mise à part la signature de la convention) et je bénéficie de 30 % d’abattement.

Je précise que je ne souhaite pas revendre rapidement, donc les 6 ans de convention ne sont pas un frein dans mon cas personnel.

Autre point essentiel ! Le montant des loyers selon la région varie beaucoup d’une régions à l’autre, il faut donc bien se renseigner avant.

julien · #11

Notre belle loi Borloo ancien semble être menacée par la nouvelle loi Cosse en préparation avec la loi de finance rectificative 2016. Cette dernière prévoirait des abattements uniquement pour les zones où existe un déséquilibre offre-demande :

- Entre 15% et 30 % en Cosse intermédiaire, selon si la zone est tendue ou très tendue
- Entre 50% et 70 % en Cosse social, selon si la zone est tendue ou très tendue.

Elle remplacerait la Borloo ancien. A priori il faudra veiller à envoyer vos demandes à l’Anah avant le 31/12/2016 si vous voulez bénéficier du régime actuel. Si vous avez un investissement à la frontière entre les 2 années, prenez donc les devants.

Le problème majeur avec la loi Cosse par rapport à plusieurs stratégies exposées sur ce forum est qu’elle ne sera pas applicable partout mais seulement dans les zones où existe un déséquilibre offre-demande (à voir où ils mettrons la frontière ente tendue et très tendue, entre B2 et B1 ou plus sévère ?)

Certaines stratégies d’investissement immobilier, dont j’étais également un adepte, risquent donc malheureusement de fonctionner moins bien. Pourtant l’utilisation de la loi Borloo était à mon sens loin d’être très répandue parmi les les investisseurs immobiliers, et j’avais donc (à tort…) moins de crainte que nos dirigeants s’y attaquent.

Dernière modification par julien (08/12/2016 11h40)

dom67 · #12

Madame Cosse aura donc quand même réussi au cours de son très court mandat et en toute discrétion, à donner son nom à une loi qui remplace les Besson ancien et Robien ancien.
Les déductions de 26% ou 30% permettaient d’atténuer un peu le matraquage fiscal appliqué à la location nue (TMI + PS).

Ci-dessous, le détail des nouvelles déductions :

La loi de finances rectificative vient de réformer le régime du conventionnement des logements anciens : le régime du Cosse ancien prend la suite du Borloo ancien et du Besson ancien, régimes supprimés.

La zone C est désormais exclue du dispositif (sauf en cas d’intermédiation locative). Pour les autres zones, la déduction forfaitaire majorée, pour les logements intermédiaires est de 30 % en zone Abis A et B1 et de 15 % en zone B2 et non plus de 30 % pour toutes les zones.

Pour les logements sociaux ou très sociaux, le taux de déduction est porté à 70 % en zone Abis A et B1 et à 50 % en zone B2. En cas de location en intermédiation locative, le taux est de 85 % (toutes zones). Une convention est conclue pour 6 ans ou 9 ans en cas de travaux subventionnés par l’ANAH.

Attention : jusqu’à la fin janvier 2017, le bailleur peut choisir entre le nouveau régime et l’ancien. Pour choisir le régime du Borloo ancien, le bailleur doit adresser une demande conventionnement à l’ANAH qui doit être réceptionnée le 31 janvier au plus tard.
(Source: UNPI)

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