Appartement en défiscalisation Borloo non rentable : que faire ?

Pour ne pas perdre le bénéfice fiscal d’une défiscalisation immobilière vous devez conserver le bien 3 ans après la fin de l’avantage fiscal sous peine de le perdre et d’être redressé sur les 9 années.

C’est donc une question que vous pouvez repousser à 2020.

GoodbyLenine,

vous indiquez "si sa valeur vénale actuelle est de 60 000€, et s’il génère un loyer de 400€/mois, présente un rendement brut de 8%,"

néanmoins la valeur vénale est certes de 60 000 euros mais  le capital restant dû est de 85000 euros. Ne faudrait-il pas plutôt prendre en considération ce dernier montant ?

Ce qui donnerait une rentabilité de 5.6% brut.

Pour préciser la réponse de Jef56 :

- si le dispositif "Borloo neuf" vous conduit à constater un déficit foncier qui se déduit de votre revenu global, alors vous êtes engagée à le donner en location jusqu’au 31/12 de l’année N+3, N étant la dernière année d’inscription d’un déficit foncier. Cela n’est pas spécifique au borloo, c’est une règle fiscale générale : si déficit foncier déduit du revenu global en année N, alors engagement de location jusqu’au 31/12 de l’année N+3.
- si vous n’avez pas de déficit foncier, alors vous êtes seulement engagée à le donner en location jusqu’à la fin des 9 ans du dispositif (ou de ses options éventuelles de prolongation pour 3 ans et 6 ans).

Le Borloo neuf permettant d’amortir le bien, cela conduit généralement à inscrire un déficit foncier. Exemple de calcul trouvé sur internet :

Loyer annuel    (400 x 12)    4.800 €
Intérêts d’emprunt    (hypothèse)    - 4.435 €
Frais et Charges    (hypothèse, 14% x 4.800)    - 672 €
Déduction spécifique    (30% x 4.800)    - 1.440 €
Amortissement    (6% x 100.000)    - 6.000 €
Déficit foncier    - 7.747 €

Source : Borloo Populaire [Investissement immobilier]

Votre calcul devrait être moins favorable car les intérêts d’emprunts sont plus bas et car l’amortissement sur les années 8 et 9 est de 4 % et non pas 6 %. Néanmoins vous êtes probablement en déficit donc vous avez cet engagement de location jusqu’au 31/12 de l’année N+3.

Pour être factuel :
- si vous n’allez pas au-delà des 9 ans dans le dispositif Borloo et qu’il se finit en 2017 :
2017, dernière année de déficit foncier = année N
N+3 : vous êtes engagé à le donner en location jusqu’au 31/12/2020. Vous ne pourrez vendre le logement qu’en 2021.

- si vous optez pour 3 ans de plus d’engagement Borloo, l’amortissement est plus faible (2,5 %). Supposons qu’il suffit néanmoins à vous faire passer en déficit foncier, cela veut dire que vous serez en déficit foncier en 2018, 2019 et 2020. 2020 = année N.
N+3 : vous êtes engagé à le donner en location jusqu’au 31/12/2023. Vous ne pourrez vendre le logement qu’en 2024.

Donc, non seulement ce n’était pas très intéressant, mais de plus vous allez devoir passer 3 ans de vaches maigres, où vous n’aurez plus l’avantage du borloo mais vous aurez toujours des loyers très bas.

A noter qu’après avoir fini la période d’engagement du Borloo, pendant la période de 3 ans où vous devez le louer sans le Borloo, vous devriez essayer de revaloriser le loyer. Il vous faut déjà vérifier le loyer normal pour un tel appartement (prix de marché), puis appliquer la procédure de revalorisation d’un loyer "manifestement sous-évalué". Attention, ce n’est pas simple, il y a un préavis à respecter (6 mois avant l’échéance du bail) donc prenez-vous y à temps.
L’intérêt de garder ou non ce logement au-delà de la période d’engagement dépend beaucoup de ce prix de marché. Si c’est 420 €, ça ne change pas grand chose à la situation actuelle. Si c’est 600 €, en revanche ça peut devenir intéressant à condition d’arriver à faire remonter le loyer vers son niveau normal.

PS : une autre solution est d’acheter un autre bien, rentable celui-là, qui générera du revenu foncier suffisant pour absorber le déficit du Borloo. Supposons que vous achetiez d’ici la fin de l’année un bien B, loué nu ; et que vous prenez l’option de 3 ans supplémentaires sur le bien A, en Borloo, que vous avez déjà.
Exemple pour 2018 :
bien A = Borloo, génère avec l’option de 3 ans (amortissement 2,5 %) un déficit foncier de -3000 €/an
bien B : loyers bruts 6000 €, charges 2000 €, génère un revenu net imposable de +4000 €.
Revenus fonciers nets imposables : 4000 - 3000 = +1000 €.

Du fait que le revenu foncier de l’ensemble de vos deux biens est positif, vous n’avez pas de déficit foncier venant en déduction du revenu global, donc 2017 est votre année N (dernière année d’imputation du déficit), donc vous pouvez vendre le logement en 2021, dès la fin des 3 ans de l’option.

Je ne dis pas que c’est ce qu’il faut faire, mais c’est en tout cas une possibilité.

PPS. : s’il vous prenait l’envie de vendre sans respecter l’une des obligations de location :
- vendu avant les 9 ans : c’est la totalité des économies d’impôts du dispositif que vous devrez rembourser. A éviter absolument, bien sûr !
- si vous optez pour 3 ou 6 ans de prolongation du Borloo et que vous vendez pendant cette période : c’est seulement l’économie d’impôt de cette période de prolongation que vous devrez rembourser. Les économies de la première période de 9 ans ne sont pas remises en cause. Mais si vous êtes sûre de vouloir revendre, autant ne pas opter pour cette prolongation : c’est ballot de déclencher un avantage fiscal que vous allez devoir rembourser ensuite.
- si vous revendez post-période d’engagement Borloo, mais durant les 3 ans d’engagement de location (venant du fait qu’on doit louer jusqu’au 31/12 de l’année N+3 après avoir imputé un déficit foncier sur le revenu global), le rappel fiscal ne porte "que" sur l’économie d’impôt liée aux déficits fonciers des 3 dernières années (en tout cas c’est ce que je comprends). C’est une possibilité (si vous le faites : à signaler vous-même aux Impôts pour éviter de prendre une amende en plus du redressement), mais un petit calcul vous montrera probablement qu’il est financièrement préférable de se montrer patiente jusqu’au 31/12 de l’année N+3.

En tout cas, vous avez des "travaux pratiques" à réaliser vous-même, rapidement :

- établir le loyer "de marché" de cet appartement, et les conditions de revalorisation de loyer applicables à Tourcoing, pour savoir si vous pouvez espérer remonter le loyer et quelle serait la nouvelle rentabilité de ce bien avec ce nouveau loyer.

- établir vous-même le prix de revente plutôt que de faire confiance à ce que vous a dit ce seul AI (en première approche, vous pouvez prendre les prix affichés de biens similaires vendus par des AI, puis retrancher 5 % de négo et 7 % de commission d’agence, et ça vous donnera un prix net vendeur réaliste ; vous pouvez aussi vous renseigner dans la résidence même, il n’est pas rare qu’un bien similaire se soit vendu récemment et ça donne une excellente information sur le prix de marché pour la revente).
Cela dit, peu d’espoir de ce côté : vous dites dans votre présentation que l’appartement est situé à Tourcoing. A 119 k€ tout mouillé, vous avez payé 3500 €/m². A comparer à : Prix immobilier Tourcoing (59200) Votre AI dit 60 k€, ce qui fait 1750 €/m², ce qui est légèrement supérieur à la moyenne de la ville : c’est probablement le bon ordre de grandeur. Le problème n’est donc pas le prix de revente, le problème c’est que vous l’avez payé le double de ce qu’il peut se revendre ! Dès l’achat, en payant trop cher, vous aviez perdu, virtuellement,une grande partie de votre capital (l’autre partie de la baisse venant de la baisse générale du marché sur cette ville et de la décote d’un bien d’occasion par rapport au neuf). Une personne de plus qui a acheté une défiscalisation, au lieu d’acheter un bien immobilier à la valeur d’un bien immobilier !

- regarder le taux d’intérêt de l’emprunt et voir combien ça vous ferait économiser de renégocier ou racheter cet emprunt Je viens de lire dans votre présentation que vous avez rénégocié à 1,6 % ; s’agissant d’un emprunt sur 11 ans désormais, les taux du marché serait plutôt vers 1 % ou 1,2 %, s’agissant du taux d’intérêt seul. Il peut y avoir encore quelque chose à gagner sur ce point en faisant un rachat d’emprunt, mais il faut prendre en compte les frais (les IRA de l’ancien emprunt + les frais de dossier du nouvel emprunt) pour voir si l’opération est globalement intéressante.

- calculer dans un tableau excel les différentes options, comme l’a suggéré GoodByeLenine, sans oublier de tenir compte des différentes périodes d’engagement.

Dernière modification par Bernard2K (01/10/2017 17h37)