Peut-on encore investir dans l'immobilier en 2013 sans apport ?

pirlololo · #1

Bonjour

Je me permets d’ouvrir une nouvelle discussion concernant le locatif sans apport.

En tant qu’investisseur je suis confronté depuis quelques semaines à des refus systématiques pour manque d’apport pour une 3e acquisition.

Je me suis déja présenté mais pour rappel

29 ans en 2013.

Janvier 11 Immeuble 250 K rapport 3100 e /mois brut OU 2500 NET . financement 110% CA

Avril 11 Immeuble 250 K rapport 3400e/mois brut OU 2600NET financement 110% CA

Octobre 12 Immeuble 165 K rapport 2900 e/moisbrut ou 2500 NET financement acquisition. Apport frais de notaire et d’agence SOCGEN

Revente Immeuble de Janvier. Pas de plus value. Trop loin à gerer. Lille - Perigueux.

Aujourd’hui recherche financement 330 000 rapport 3600 /mois net. Mais personne.

Revenus 3100 e. Locataire par choix. QUoi que en region Parisienne je ne peux rien acheter lol.

Si quelqu’un a des pistes….. ou des trucs que je ne saurai plus pour faire passer des dossiers.

Surtout des retours d’expériences, des ressentis. Bref tout ce qui peut aider lol.

A très bientot

Mots-clés : locatif

Frederic89 · #2

C’est encore possible, j’ai acheté un F3 à 110% cette année ;-)

Plus sérieusement, le plus simple pour votre cas est surement d’aller voir un (des) courtier(s), qui saura(ont) où caser votre dossier.

Frédéric

espenlind13 · #3

Je vais dans le même sens. Si vous butez, tournez-vous vers un courtier qui saura (espérons-le) quelle porte enfoncer.

Alexis92 · #4

Pour que le rendement soit aussi élevé j’imagine que l’emplacement ne doit pas etre de premier choix ?

Cela explique vos difficultés AMHA.

Boubouka · #5

Bonjour,

Je suis en pleine réflexion sur le même sujet. J’essaie de faire des simulations dans tous les sens et je me retrouve avec un tableur hypertrophié.

Certains peuvent dire, il faut aller au feeling. On peut leur donner raison, à condition d’avoir le bon feeling.

Personnellement, j’essaie d’appliquer deux raisonnements simples que je partage avec vous pour les challenger et voir s’ils tiennent la route. Ils sont simples même s’ils découlent d’un nombre important de paramètres précis (loyer, crédits, charges, prix d’acquisition, etc) dont la sensibilité aux variations est aussi étudiée.

Le premier raisonnement concerne le Cash Flow positif largement commenté et argumenté par d’autres. Si le Cash Flow est positif avant impôts et avant prélèvements, on peut considérer qu’on ne fait pas une mauvaise opération.

Le second (que je développe ici) étant de comparer la rentabilité annuelle nette par rapport au taux d’intérêt du prêt. Si la rentabilité annuelle nette > taux d’intérêt du prêt => OK.

La rentabilité annuelle nette s’obtient à partir du rapport entre le cumuls sur la période du prêt des revenus nets et le financement initial (prix du bien + frais notaire/agence/banque + travaux) ;le tout sur la période du prêt. Ceci permet de déduire un taux annuel.

Je donne un exemple : sur 20 ans, si les revenus nets (RN) sont équivalents au montant total de l’opération, nous sommes alors sur un gain de 100% sur 20 ans ; soit l’équivalent d’un taux annuel de 3,5%. Si le prêt (hors assurance) est consenti à un taux inférieur à 3,5% => OK

Les revenus nets (RN) étant la somme sur la période du prêt (20 ans dans l’exemple) du différentiel entre les revenus (essentiellement loyers) et les charges (charges de copro, réparations diverses, assurances, intérêt du prêt, impôts fonciers)

Ce second raisonnement se résume au fait de fructifier un capital (emprunté) à un taux supérieur à celui du taux d’interêt accordé par la banque. Ce raisonnement ne prend pas en compte la question de décalage de trésorerie et les optimisations fiscales; c’est pour cela qu’il est considéré simple.

Qu’en pensez vous ? Cela a déjà été traité par ailleurs sur ce forum ?

pirlololo · #6

Alexis92 a écrit :
Pour que le rendement soit aussi élevé j’imagine que l’emplacement ne doit pas etre de premier choix ?

Cela explique vos difficultés AMHA.

Bonjour Alexis92,

Tout dépend de ce que vous appelez premier choix. Si c’est l’Ile de France alors oui effectivement ce n’est pas du premier choix.
Mais pour moi ca le reste. J’investis dans les biens à ma portée. Les objectifs patrimoniaux ne sont pas les mêmes pour tous.

Mes difficultés proviennent essentiellement de l’encours crédits et pour d’autres du taux d’endettement qui est de 55 % à aujourd’hui.

Je n’ai pas d’apport, normal je l’ai utilisé pour financer ma dernière acquisition plus quelques travaux. Il doit me rester 7000 euros de côté.

pirlololo · #7

espenlind13 a écrit :
Je vais dans le même sens. Si vous butez, tournez-vous vers un courtier qui saura (espérons-le) quelle porte enfoncer.

Bonjour Espenlind13

J’ai contacté un courtier au départ, meilleur taux. Mais il ne foutait rien ca m’a agacé.

du coup je fais comme j’ai toujours fait. prendre mes deux pieds et aller moi même

lemouz · #8

Tout d’abord, je tiens à vous féliciter pour la rapidité de vos achats. Quand certains acquièrent 3 ou 4 apparts en 2ans, vous vous faites 3 immeubles…

Ensuite, mon cas personnel est proche du votre : sur Toulouse, j’ai d’abord contacté MeilleurTa*x qui a été plutôt réactif pour les rdv d’estimations/présentations de mes projets d’investissement. en revanche, dès qu’un cas concrets est arrivé et qu’il a fallu se pencher sur le dossier, aucun retour malgré 2 relances.
du coup, je suis allé voir un autre courtier, hors des grands réseaux nationaux, et j’ai eu des réponses ultra rapides, du conseil….

backsync · #9

Bonjour pirlo,

Je tiens a vous feliciter car nous avons le même âge mais vous êtes bcp plus en avance que moi: quand vous êtes sur le 3e immeuble, je suis encore au début de mon premier studio.

Maintenant, pour revenir a votre question: je suis autant dubitatif que vous car pour mon studio, que ca soit par courtier ou par les banques directement, la reponse etait qu’un financement a 110% était impossible de nos jours.
Hormis tous ces parametres de taux d’endettement, de rentabilité, etc… bien sur..

pirlololo · #10

Bonjour Backsync,

Merci pour votre retour. Effectivement c’est bien ce que je pensais.

Après certains peuvent être financés parce que derriere il y a une grosse épargne dispo. Mais bon ca les gens ne le mentionnent jamais. Du coup on pense que c’est encore possible.
Mais la réalité en ce moment est vraiment tout autre.

J’attends l’avis de ceux qui ont pu être financés sans un sous dans un PEL ou autres placements cette année.

DDtee · #11

Le courtier est sans doute un excellent conseil, bien entendu.
Votre expérience de Périgueux est sans doute de nature a ne pas rassurer les banquiers. Ils aiment en effet la stabilité et les crédits qui durent… Ne pas en parler en montant votre dossier est difficile, il vous faut sans doute trouver des arguments solides pour aborder le sujet.
Vos autres expériences immobilières, la rentabilité du projet, sont sans doute à mettre en avant dans ce dossier…

Fabien · #12

Bonjour,

J’ai acquis en février 2013 un immeuble à 110%.
J’ai du effectuer le tour de plusieurs banques afin de réussir à trouver et donc quitter ma banque pour domicilier mes revenus dans la nouvelle.
A noter que j’avais peu d’épargne disponible et des revenus inférieures au votre…
Comme vous la dit DDtee, il est important, je pense, de préparer un dossier solide. (tu trouvera un article sur le blog de siocnaf)
Sinon et comme dit precedement essaye différent courtier…

Dernière modification par Fabien (14/05/2013 21h17)

Frederic89 · #13

pirlololo a écrit :
Après certains peuvent être financés parce que derriere il y a une grosse épargne dispo. Mais bon ca les gens ne le mentionnent jamais. Du coup on pense que c’est encore possible.
Mais la réalité en ce moment est vraiment tout autre.
J’attends l’avis de ceux qui ont pu être financés sans un sous dans un PEL ou autres placements cette année.

J’ai mentionné dans mon précédent post que je venais d’acheter un F3 à 110%
Je ne possède pas d’actions, obligations ni quoi que ce soit en bourse, pas de PEL, de PEA, de P-machin-chose, j’ai seulement 4000 euros à la caisse d’épargne (OK, je sais que ce n’est pas bien, que je devrais avoir une épargne de secours, mais ce n’est pas le sujet ici)
Par contre, il est vrai que je possède d’autres biens immobiliers.
Juste un dossier carré, une discussion franche et nette et la chance d’avoir en face de moi un banquier qui connait son job.
Pour être vraiment précis, j’ai pris une assurance PNO dans cette banque, ce qui m’a couté plus que les tarifs habituels.

Frédéric

GentlemanGrower · #14

bonjour,

Pour moi en tant que banquier voila les questions que je me pose sur un tel dossier au delà du classique taux d’endettement
- Quelle est le patrimoine brut du client ? Quel est son passif ? Et en déduire son patrimoine net. A moins que vos achats de 2011 ne se soient fortement valorisés votre patrimoine net doit aujourd’hui etre proche de 0 puisque vous aviez financé à 110% au départ.
- Quel est le risque ? Qui l’assumera ? Baisse des prix de l’immobilier, aléas de la location, aléas de l’acquisition…. Si l’acquéreur n’a ni apport, ni épargne, ni patrimoine net et ni revenus (hors locatif) en rapport avec le niveau de l’endettement… Le risque pourra retomber sur la banque.

- qu’est ce que le client représente ou représentera comme source de business pour la banque ? Encours de crédit unquement ? Epargne ? Assurance ? etc…

Face à un dossier comme le votre je me dis :
- où va t’il s’arreter ? saura t’il s’arreter….
- en cas de retournement du marché immo, de problèmes locatifs ou "d’accident de la vie" que va t’il se passer ?

A vous lire

pirlololo · #15

Bonjour frederic

Merci pour ce retour.
J’espère que tu ne t’es pas senti visé par ma remarque.

Possedes tu ces biens sans ou avec crédit? La aussi la différence se fait.

Moi j’ai pas eu de pbs je suis à jour dans mes échéances de crédit et pas de pb particulier à la banque.

Je vais attendre un peu et peut être recommencer à la fin de l’année.

Attendons d’autres retour pour avoir un avis tranche sur la question

pirlololo · #16

Gentleman Grower a écrit :
bonjour,

Pour moi en tant que banquier voila les questions que je me pose sur un tel dossier au delà du classique taux d’endettement
- Quelle est le patrimoine brut du client ? Quel est son passif ? Et en déduire son patrimoine net. A moins que vos achats de 2011 ne se soient fortement valorisés votre patrimoine net doit aujourd’hui etre proche de 0 puisque vous aviez financé à 110% au départ.
- Quel est le risque ? Qui l’assumera ? Baisse des prix de l’immobilier, aléas de la location, aléas de l’acquisition…. Si l’acquéreur n’a ni apport, ni épargne, ni patrimoine net et ni revenus (hors locatif) en rapport avec le niveau de l’endettement… Le risque pourra retomber sur la banque.

- qu’est ce que le client représente ou représentera comme source de business pour la banque ? Encours de crédit unquement ? Epargne ? Assurance ? etc…

Face à un dossier comme le votre je me dis :
- où va t’il s’arreter ? saura t’il s’arreter….
- en cas de retournement du marché immo, de problèmes locatifs ou "d’accident de la vie" que va t’il se passer ?

A vous lire

Bonjour gentlemen

Ça c’est un retour des plus instructifs.
Vous avez raison mon patrimoine net doit être à zero. Je n’ai pas fait expertiser mes biens. Mais effectivement c’est un truc à mettre dans mes dossiers.

Effectivement en termes de risque je dois être un peu limite car les revenus locatifs sont supérieurs à mes revenus salaries. 5000 net contre 3100 salaire

Je suis dans une relation gagnant gagnant donc j’accepte de jouer le jeu. Et généralement je prends tous les produits dispo de la banque qui me finance. Sauf à la socgen ou mon crédit s’est très très très mal passe.

Effectivement bonne question. Je vais m’arrêter quand au niveau fiscal je n’aurai plus d’avantage. Mais c’est vrai que j’ai pensé arrêter l’immo après la vente de périgueux. Et l’esprit de l’investisseur n’est jamais loin. J’ai été contacté par l’ancien agent immo avec qui je garde de bon rapport et je n’ai pas pu résister.
En cas de retournement les locataires seront toujours la. Au pire une petite aide familiale mais ce n’est pas le but. Et il y a des assurances loyers impayés.
Le but c’est de faire en sorte que tout marche bien et que le banquier ainsi que moi trouvions notre compte.

Je suis vraiment content des questions que vous avez soulevées

GentlemanGrower · #17

parfait car mon propo se voulait constructif et source d’échanges.

Quand vous dites "en cas de retournement les locataires seront toujours là" je ne partage pas cet avis, si les prix de l’immo baisse il est, à mon avis, fort à parier que les loyers suivront et donc le financement de votre montage s’en trouvera modifié.

Bien à vous,

Frederic89 · #18

pirlololo a écrit :
Bonjour frederic
Merci pour ce retour.
J’espère que tu ne t’es pas senti visé par ma remarque.

Absolument pas, je voulais juste dire que c’était possible.

pirlololo a écrit :
Possedes tu ces biens sans ou avec crédit? La aussi la différence se fait.
Moi j’ai pas eu de pbs je suis à jour dans mes échéances de crédit et pas de pb particulier à la banque.

Il me reste entre 2 et 12 ans de crédits. (sans parler du crédit que je viens de prendre)
Par contre, je suis parfois (un peu trop) à découvert, que ce soit sur mes comptes perso, pro ou immo.
Il est vrai que mon patrimoine net deviens correct, et doit inspirer confiance au préteur.

Frédéric

Construiresaretraite · #19

Bonjour Pirlololo,

Certains hésitent à passer à l’action : ce n’est pas votre cas, bravo !

Nous pratiquons également le financement à 110% sans apport. Il faut bien être conscient que les 10% au delà des 100% nécessitent un peu de temps avant d’être remboursés. Concrètement, dans ce type d’opérations, il y a un point d’équilibre. Avant, vous remboursez ces 10% avec les loyers de vos locataires et après, vous commencez à gagner de l’argent si tenté que l’immobilier reste stable.

Compte tenu de la densité de vos achats ces 2 dernières années, il nous semble logique que les banques soient un peu frileuses pour l’instant.
Il est important que vous sachiez démontrer une certaine stabilité dans les revenus afin que les banques sentent que "c’est du solide".

Sinon, nous venons nous aussi de financer une opération à 110% fin mars. Et effectivement, les conditions d’octroi se sont durcies. Il faut donc passer un peu de temps à soigner son dossier !

Range19 · #20

Gentleman Grower a écrit :
Quand vous dites "en cas de retournement les locataires seront toujours là" je ne partage pas cet avis, si les prix de l’immo baisse il est, à mon avis, fort à parier que les loyers suivront et donc le financement de votre montage s’en trouvera modifié.

Bien à vous,

Bonjour,
Je partage votre avis GG.
Il y a déjà de nombreuses villes où les prix de l’immobilier sont élevés avec des loyers proportionnellement bas.
La fièvre acheteuse de la dernière décennie a aussi privé le marché de locataires naturellement solvables. Il y a une incidence sur le montant des loyers.
Sauf situations locales particulières (très grandes villes), il n’est déjà pas toujours facile (voire impossible) d’appliquer les augmentations de loyer annuel, les charges locatives augmentant sensiblement (électricité, gaz, assurances etc)…

MichelPlatini · #21

Je serais le banquier - je me poserai une question simple : que faites vous si le marché de l’immobilier baisse de 10/15% d’ici deux ans et que vous ayez un locataire qui ne paye pas pendant 6 mois ? (ou une vacance locative de 6 mois)

C’est là une hypothèse réalisable - et cela "justifie" leur réticence à se faire un nouveau client.

AMHA, votre acquisition est trop risquée. Attendez 2/3 ans d’avoir conforter votre situation.

pirlololo · #22

Bonjour,

Merci pour vos réponses.

Sachant que j’ai 19 locataires qui génerent en moyenne 316 euros de loyers chacun et que mes crédits me coutaient environ 2800 euros ( 1800 sur 13 ans et 1000 sur 20 ans), et que maintenant me coutent 2260 e car j’ai rallongé la durée pour financer quelques travaux ( 1260 sur 18 ans et 1000 sur 20 ans).

Donc si j’applique votre raisonnement.

baisse de 15% de l’immo. ceci entraine une baisse à la louche de 30% de mes loyers.

donc 6000e brut *0.7 = 4200 e à taux pleins. si j’applique les 0.7 du banquier il me reste 2940 e

j’ai 2260 euros de crédit donc il me reste 700e environ pour mes charges qui me coutent 1400e par mois.

Effectivement il faut que je sorte 700 e de ma poche tous les moins la ca peut faire mal. mais pas insurmontable. Mais cela dit je le prends bien en compte et c’est aussi une donnée à prendre en compte.

J’apprécie vos remarques.

Toujours est-il qu’on se focalise plus sur moi que le TOPIC lool.

En 2013 est-il encore possible d’investir sans apport?

J’ai eu quelques réponses mitigée. ET vous qu’en pensez vous?

Bien Cordialement

GentlemanGrower · #23

Re-bonjour,
Oui c’est encore possible d’investir sans apport, mais il est vrai que ce n’est plus l’euphorie qui regnait jusque 2007 sur le marché immo et donc les banques sont plus regardante sur le montant financé rapporté à la valeur du bien ! De plus cela devient très compliqué dans votre situation car vous avez deja beaucoup investi sans apport et cela récemment et que votre patrimoine net est plutot réduit.

D’autre part dans le compte "pessimiste" que vous faites dans votre dernier post vous oubliez un probleme important auquel vous allez etre confronté : la fiscalité

Mais c’est juste mon avis…

pirlololo · #24

Bonjour Gentlemen

J’aime vraiment votre esprit d’analyse.
Effectivement la fiscalité. Pour le moment j’ai un stock d’amortissement assez considérable et surtout le fait d’avoir financé les frais d’agence et de notaire cette année viennent creuser plus mon deficit.

Mais effectivement comme vous le soulignez c’est un point que je ne néglige pas. Je m’étais à l’époque penché dessus.
Mais il est vrai que cette année je ne m’y suis pas remis. J’attends un déficit.

CA 2011 54 k€ DEFICIT DE 12k€ reportable je crois
CA 2012 74 k€ DEFICIT? j’attends mon bilan de la part du comptable.
CA 2013 PREV 60K€

Dans mes prévisions de Tréso je devais recommencer l’opé tous les 4 ans pour ne pas payer d’impots.

On verra bien.

En tout cas merci pour vos posts.

GentlemanGrower · #25

merci, le "on verra bien" n’est pas une expression très appréciée des banquiers lol

La gestion de la fiscalité est un parametre fondamental surtout quand les revenus fonciers bruts sont supérieurs au revenus du travail et que les emprunts courent encore

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Peut-on encore investir dans l'immobilier en 2013 sans apport ?

#1 14/05/2013 12h31

1 #2 14/05/2013 15h12

#3 14/05/2013 15h17

#4 14/05/2013 15h26

#5 14/05/2013 16h12

#6 14/05/2013 16h17

Alexis92 a écrit :

#7 14/05/2013 16h20

espenlind13 a écrit :

#8 14/05/2013 16h32

#9 14/05/2013 17h24

#10 14/05/2013 18h17

#11 14/05/2013 18h50

#12 14/05/2013 19h28

#13 14/05/2013 20h07

pirlololo a écrit :

3 #14 14/05/2013 20h23

#15 14/05/2013 20h25

#16 14/05/2013 20h38

Gentleman Grower a écrit :

1 #17 14/05/2013 20h54

#18 14/05/2013 21h45

pirlololo a écrit :

pirlololo a écrit :

#19 15/05/2013 00h59

1 #20 15/05/2013 08h58

Gentleman Grower a écrit :

#21 15/05/2013 09h04

#22 15/05/2013 18h55

#23 15/05/2013 19h18

#24 15/05/2013 19h32

#25 15/05/2013 19h48

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