Investissement locatif à Toulon avec un prêt à 110%

Koro · #1

Bonjour à tous !

Suite à mes premiers messages, j’ai rassemblé par écrit les diverses questions que je me pose, dans l’optique d’un investissement dans l’immobilier.

Mes idées commencent à se préciser, et mes objectifs aussi.

Avant toute chose, je précise que je ne souhaite pas faire d’apport pour ces opérations, j’ai une petite épargne de 10k€ que je souhaite impérativement conserver (disons que je consacrerai 2k€ max si c’était impératif mais pas plus). Je vais donc partir dans l’optique d’un prêt à 110%, même si ça sera sans doute dur de trouver, je compte tout faire pour y arriver.

Je souhaite investir dans la ville de Toulon, là où j’ai un pied-à-terre, c’est une région où je suis né, je pense que j’y serai le plus à l’aise pour y investir (du moins pour le 1er achat).

Mes ressources sont de 16.500€/an. J’ai 22 ans, je ne paye aucun loyer, et ait une possibilité de passer en CDI d’ici un ou deux ans maximum. Je bosse dans la fonction publique, je considère ma situation actuelle comme stable, et malgré mon âge, j’ai envie de profiter de cette stabilité pour me lancer dans l’immobilier, dans le but principal de me constituer un patrimoine.
Je ne suis ni marié, ni pacsé, je n’ai personne à ma charge.

Je ne souhaite pas vivre de revenus immobiliers avant plusieurs années. Quelques compléments seraient évidemment les bienvenus, mais dans l’hypothèse ou un loyer me rapporte plus que ce que je dois à ma banque, la différence ira directement sur un livret rémunéré, dans l’optique de travaux futurs où d’un nouvel investissement dans l’immobilier, puis dans d’autres domaines une fois que je maîtriserai correctement les rouages de l’immobilier.)

Je dispose d’une épargne d’environs 10k€ (PEL, Livret A , assurance vie…)

La population ciblée sera principalement étudiante, mais j’ai pensé aussi viser l’arsenal de Toulon.

Le prix /m² à l’achat semble être de 2652€/m² en moyenne pour un appartement (1570€ au min, 4049€ au max)

Le prix /m² à la location semble être de 12,41€/m2 en moyenne pour un appartement (8.41€ au min, 19.13€ au max)

Source www.lacoteimmo.com

Je compte démarcher dans plusieurs banques, et plusieurs agences de banque avec un dossier le plus solide possible « pré recherche », car avant de me lancer dans de grandes recherches, je veux savoir si une (ou plusieurs, soyons fou) de ces banques sont prêtes à me suivre si je trouve quelque chose.

Passons maintenant aux choses sérieuses : je distingue 2 cas de figure, et je dois décider d’une ligne directrice pour me lancer dans l’investissement immobilier.

• Un achat de logement à rénover, pour être revendu aussi « sec » afin de me créer un petit capital de départ grâce à une plus-value, qui me servira d’apport pour me lancer dans les choses sérieuses

• Un achat de logement que je mettrai immédiatement sur le marché de la location, en ayant bien pris soin de sélectionner rigoureusement sa localisation, etc… et visant une rentabilité brut de 10% (d’après ce que j’ai pu lire ici, ça semble être un pallier de sécurité à ne pas franchir)

Cas d’un logement à rénover :

30 à 40k€ max, avec un emprunt sur 25 ans, avec négociation pour un remboursement anticipé.

¤ Comment calculez-vous, du moins estimez-vous le montant des travaux à effectuer dans un logement ? Vous basez-vous sur une sorte de liste Et plus particulièrement d’un studio (plus facile qu’un T2 par exemple, je suppose).

Je souhaiterai avoir si possible des témoignages, des avis, sur les difficultés que vous avez rencontré pour la partie rénovation (quelle que soit la quantité que vous avez eu à faire), et me faire part de votre point de vue en tant que « débutant » (je n’ai aucune connaissances en bricolage/rénovation, je compte m’y intéresser en profondeur), car j’espère pouvoir faire la majeure partie (disons 90%) des travaux moi-même. Et je souhaiterai aussi avoir une idée de ce que vous a répondu votre banque lorsque vous lui avez proposé un tel projet (je veux avoir des « billes » quand j’irai présenter le mien)

Pour ce cas, l’idée serait d’acheter un logement à rénover, le remettre à neuf en quelques semaines, puis de le revendre immédiatement pour créer un capital de départ, afin d’investir dans un logement à vocation locative. L’achat serait réalisé en tant que résidence principale, ce qui me permettra d’éviter l’imposition sur la plus-value ainsi réalisée.
¤ Pour calculer le prix d’achat d’un logement à rénover, suffit-il de trouver un logement similaire afin d’adapter le prix en fonction de la localisation, et d’y retrancher les frais de rénovation ?
¤ Admettons qu’un logement à rénover soit proposé pour 50k€. Après visite et avis d’experts, les réparations nécessaires seront de l’ordre de 10k€. Une proposition à 35k€ vous semble correct/généreuse/faible (rayer la/les mention(s) inutile…) ?

Cas d’un logement « clé en main » à vocation locative

Les chiffres qui suivent ne sont que pure spéculation de ma part, afin de me donner une idée de ma capacité à emprunter. Je souhaite évidemment obtenir un cash-flow positif, ou au moins neutre.

80 à 90k€ max, avec un emprunt sur 19 ans à un taux de 3.2% max

¤ (j’ai lu de nombreuses fois qu’il est plus judicieux d’allonger les durées d’emprunt afin d’optimiser le cash-flow pour avoir la capacité financière de réemprunter plus tard, pour l’achat d’autres logements à vocation locative eux aussi… est-ce donc plus judicieux de partir sur 24 ans ? )

Situation d’un loyer bas et d’une prise en compte de 70% de celui-ci par la banque

Dans le cas d’un loyer de 250€ avec prise en compte dans le calcul de 70% du loyer :
Capacité d’emprunt « basse » : (1400/3)+[(250*70)/100)]=641€ de capacité de remboursement mensuelle d’un emprunt ( 1/3 des revenus + 70% des loyers potentiels).

Situation d’un loyer "moyen-haut" de 500€ et d’une prise en compte de 80% de celui-ci par la banque:

Dans le cas d’un loyer de 500€ avec prise en compte dans le calcul de 80% du loyer :
Capacité d’emprunt « haute » : (1400/3)+[(500*80)/100)]=866€ de capacité de remboursement mensuelle d’un emprunt ( 1/3 des revenus + 80% des loyers potentiels).

Acheter pour louer à Toulon, dans le cas d’un studio, me permettrai de cibler les personnels travaillant à l’Arsenal, les étudiants (en augmentation) et les touristes en location à la semaine en cas de vacance l’été.

¤ Je pense que pour correspondre à la majorité de la population que je cible, il serait judicieux de partir sur une location meublée ?
¤ Le statut LMNP me paraît tout désigné dans ma situation ?
¤Une chose m’échappe encore :l’intérêt d’un taux révisable. Vu la faiblesse des taux actuels,il me semble peu judicieux d’opter pour ceux ci? Quel est l’intérêt , en règle général , d’opter pour cette situation?

Je compte me fabriquer un petit fichier excel pour me préparer des simulations, en fonction du prix au m² moyen de la ville que je vise, mon revenu, les différents taux proposés… Je vais rechercher, mais avez vous des liens à me suggérer, rappelant par exemple les différents points à ne pas négliger dans une simulation pour se projeter au mieux?

Merci d’avoir lu mon pavé, j’attend avec impatience vos réponses !

Dernière modification par Koro (03/06/2013 13h14)

Mots-clés : 110%, investisseur, jeune, toulon

Pruls · #2

Bonjour,

ma première réaction est que compte tenu de votre age, l’investissement immobilier n’est pas forcément le meilleur plan. Bien qu’investir le plus tôt possible soit souvent évoqué, je pense qu’il ne faut pas pour autant se précipiter.

Dites nous en plus sur votre situation (marié, enfants, projet de taf…)?

Pour les outils de simulation, vous trouverez un lien dans l’un des sujets épinglés.

Cordialement.

Range19 · #3

Bonjour Koro,je ne connais pas le marché de Toulon.

J’ai l’impression que vous l’étudiez en détail, c’est une démarche nécessaire.

Sur l’option avec travaux :
Faire des travaux de qualité sans ajouter de surcoûts liés à des erreurs ou irrespects de normes n’est pas toujours aisé.
Vous risquez de sous estimer le temps nécessaire et vos facultés. Mais comme il faut bien commencer un jour, pensez à vous donner plus de temps que prévu et choisissez les bons produits (évitez les grandes surfaces de bricolage pour la peinture notamment).

Le coût des travaux ; c’est très relatif selon leur ampleur et la région. Ici, je dépense entre 150 et 300 € par m² y compris coût d’une cuisine et salle de bains équipées en faisant beaucoup de choses moi même et en délégant le très pénible ou ce qui doit être justifié (genre retrait d’une baignoire en fonte, seul c’est compliqué, transformation tableau électrique).

Pour ne pas changer, attention à la rentabilité qui est un critère déterminant mais pas le seul. Dans ma ville, les logements à 10% et + ont souvent le même défaut. Leur revente est très difficile et la location le devient, face à une concurrence de biens moins rentables mais plus confortables. Je ne sais pas, ce qu’il en est du marché toulonnais.

Sur les banques : je ne sais pas à Toulon, mais la Caisse d’Epargne semble très agressive sur le marché en ce moment… Allez les voir.

Koro · #4

Bonjour Pruls, et merci de votre réponse !

Pruls a écrit :
Bonjour,

ma première réaction est que compte tenu de votre age, l’investissement immobilier n’est pas forcément le meilleur plan.

Que proposeriez vous , au vu de mon âge, comme solution pour se constituer un patrimoine ?
Sachant que l’investissement locatif me permettrai, selon moi, de faire d’une pierre deux coups : d’une part rembourser un crédit qui me constituera un patrimoine au bout de x années, ainsi que potentiellement des revenus.
MAIS surtout, me permettrai, si je fais attention à la rentabilité et obtient un cash flow positif, me permettra d’épargner à côté pour divers projets futurs, ainsi que pour palier aux imprévus de la vie… Non?

Pruls a écrit :
Dites nous en plus sur votre situation (marié, enfants, projet de taf…)?

J’ai du coup mis à jour mon post, car effectivement ce sont des informations importantes que j’ai oublié de préciser:

Je ne suis ni marié ni pacsé, je compte investir seul, en mon nom ( j’aurai un garant si besoin).
Pour mon travail, je suis dans la fonction publique, avec un CDI d’ici 1 à 2 ans si tout se passe bien ( je suis plutôt confiant, même si rien n’est jamais acquis !)

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Bonjour Range19, et merci pour votre témoignage !

En effet, l’option avec travaux me parait une bonne idée en soit, mais elle me fait un peu "peur", je craint d’être dépassé par les évènements ainsi que par la charge de travail que cela va engendrer… Aussi grande est ma motivation, je ne suis pas à l’abris d’imprévus divers et variés qui sont susceptibles de faire couler définitivement mes envies d’investissement… Un mauvais choix de secteur, une malfaçon d’un artisan peu scrupuleux… J’ai conscience des risques, c’est pourquoi j’ai une nette préférence pour l’achat d’un logement à vocation locative !

Mon jeune âge ne vous fait pas dire la même chose que Pruls? A ma place, envisageriez vous de vous lancer si "tôt" (façon de parler, car il n’est jamais trop tôt !) dans le monde de l’immobilier?

Pruls · #5

Koro a écrit :
Que proposeriez vous , au vu de mon âge, comme solution pour se constituer un patrimoine ?

Il ne s’agit pas d’âge à proprement parler, mais au votre, il est rare de rassembler les éléments favorables à un investissement immobilier.

Koro a écrit :
Sachant que l’investissement locatif me permettrai, selon moi, de faire d’une pierre deux coups : d’une part rembourser un crédit qui me constituera un patrimoine au bout de x années, ainsi que potentiellement des revenus.
MAIS surtout, me permettrai, si je fais attention à la rentabilité et obtient un cash flow positif, me permettra d’épargner à côté pour divers projets futurs, ainsi que pour palier aux imprévus de la vie… Non?

Oui et non. C’est un peu plus compliqué. Étudiez la notion de taux d’endettement en tenant compte de l’achat d’une Résidence Principale (ou non).

Koro a écrit :
Je ne suis ni marié ni pacsé, je compte investir seul, en mon nom ( j’aurai un garant si besoin).
Pour mon travail, je suis dans la fonction publique, avec un CDI d’ici 1 à 2 ans si tout se passe bien ( je suis plutôt confiant, même si rien n’est jamais acquis !)

Nous y voilà, posons nous les bonnes questions.

1) Si vous empruntez maintenant pour investir, cela va réduire votre capacité d’emprunt pour une éventuelle RP.
Et il est difficile de dire quels seront vos besoins en la matière tant que vous ne connaissez pas vos envies concernant la vie de famille. Pour cela il vous faut savoir avec qui vous allez vivre, quels seront vos envies…
A moins de choisir de vivre célibataire et locataire.

2) Un autre point me semble important et vous avez commencez à y répondre: le lieu de l’investissement par rapport à votre lieu de vie.
Vous parlez de pied à terre, je suppose que ce sont vos parents. Si vous travaillez loin de Toulon, la réalisation des travaux et la gestion du bien en sera rendu difficile. Comment réparer un toilette qui fuit si il faut faire 2 h de route?
La solution de s’appuyer sur vos parents est une façon de faire, personnellement, je préfère éviter de mélanger argent et famille.

3) Enfin, tant que vous ne serez pas en poste, aucune banque ne vous suivra, sauf à avoir un garant particulièrement solide.
Disons vos parents, mais peut être ne sont ils pas en mesure de l’être (pas les moyens, des projets, envie de conserver une marge de manœuvre en terme d’endettement…). Et puis si vous investissez c’est pour être un minimum autonome donc s’appuyer sur un garant, mouais.

Donc à 22 ans, à moins d’être au clair avec sa future situation familiale et d’avoir un job rassurant pour les banques, l’investissement immobilier ne me semble pas être une bonne formule pour gérer son épargne ou construire un patrimoine.

Je vous préconise de conserver une gestion seine de vos finances en mettant un peu d’argent de côté tous les mois sur des comptes garantis en capital (LA, PEL…), d’autant plus que vous n’évoquez pas des sommes très importantes, bien que 10k soit déjà pas mal à votre age.

Cela dit, il n’est jamais trop tôt pour se former et ce que vous êtes en train d’apprendre va vous servir lorsque tous les éléments seront en phase. On a eu un petit débat sur la question d’intéresser un jeune à l’investissement immobilier.

Range19 · #6

Pruls doit s’en douter, malgré sa réponse argumentée, je tempère un peu son propos sur la question du bon âge.
Pourquoi ?
Simplement parce que je me renierais un peu si je considérais que faire ce que j’ai fait est une mauvaise idée. ça m’a réussi, y compris lorsque je me suis éloigné géographiquement. Ma dernière acquisition est d’ailleurs à 4h de route, l’idée étant de me diversifier géographiquement parlant.

Mon banquier n’a jamais considéré mes investissements immobiliers comme un frein à l’acquisition de ma résidence principale probablement parce que j’empruntais sur des durées relativement courtes (à votre âge, j’empruntais sur15 et 12 ans maxi) et que l’avenir professionnel de gens avec mon profil était radieux.
Il fut un temps ou poursuivre des études était un gage d’employabilité, ça rendait les choses aisée.

Même si la donne économique et sociale a changé, si les prix de l’immobilier sont élevés et les taux d’intérêts bas, je dirais qu’il y a des arguments pour investir dans l’immobilier jeune si c’est fait de façon mesurée de manière à ne pas hypothéquer l’avenir :

- on se forge une expérience cruciale : juridique, fiscale et relationnelle
- on organise la diversification de ses ressources
- on prend un pari sur l’avenir et met les moyens pour le réussir
- c’est le seul moyen que je connaisse pour constituer un patrimoine sans effort (ou peu) financier
- si on change de vie, on peut vendre… sauf à ne pas avoir acheté un bien facilement vendable.

Plus tard, vous serez peut-être freiné par la vie de famille, un conjoint frileux, etc…
L’embourgeoisement, la multitude des incidents et accidents etc etc qui peuvent jalonner une vie sont autant de freins à la décision, décision que l’on veut parfois tellement border qu’on arrive plus à franchir le pas (c’est partiellement mon cas aujourd’hui : une fois un équilibre trouvé, pourquoi le remettre en question pour toujours plus ?).

Ce qui est chouette à votre âge, c’est que l’essentiel des contraintes que l’on a on se les créé. On peut se lancer dans des aventures sans les payer toute sa vie… si c’est fait avec raison.

Soyez donc très vigilant dans le choix du logement si vous souhaitiez vous jeter à l’eau : les conseils recensés sur ce forum et les expériences relatées vous seront précieux si vous devez passer à l’acte.

Philippe30 · #7

@Koro

Investissez sur 20 ans c’est mieux en terme de cout du bien et la différence en terme de mensualité est minime.

Si vous vous sentez de la faire faites le puis attendez un an pour voir le retour fiscal , locatif et puis recommencez ensuite.

Ne vous préoccupez pas de ceux qui pensent qu’avec une mensualité de 300 € et un loyer de 400 € la banque ne vous prêtera plus pour votre RP.

Vous aurez toujours la possibilité de vous installez dans le bien acheté et de le revendre si une hausse des prix sans plus value au titre de votre RP.

Philippe

ZX-6R · #8

Beaucoup d’erreurs dans le message de Pruls hélas. Je n’ai qu’un regret concernant l’immobilier, ne pas avoir commencé plus tôt.

Vous vous posez les bonnes questions, vous me semblez mur pour commencer à investir en immobilier.

Construiresaretraite · #9

Bonjour Koro,

Belle maturité pour votre âge ! Vous semblez avoir bien acquis les réflexes de base. Notre avis rejoint ceux de ZX-6R et Philippe30 :
- commencez au plus tôt, en étant raisonnable au regard de votre situation. Commencez par vous faire la main sur un petit bien.
- faites en sorte que la rentabilité frais de notaire inclus soit à au moins 10%. Cela signifie que vous ne devez pas vous jeter sur la 1ère annonce.
- empruntez sur une période longue de l’ordre de 20 ans
- ne mettez aucun apport comme vous l’indiquez
- faites en sorte que la mensualité soit systématiquement inférieure au loyer perçu.

Et n’oubliez pas l’emplacement avant tout, avec idéalement un bien un potentiel inexploité.

julien62 · #10

Je me permet de répondre car j’ai un peu le même profil que toi: 24ans contractuel de la fonction public

Commencer par un petit investissement est vraiment très bien, ça permet de se faire la main et prouver ton sérieux a la banque pour ton prochain achat

Pour l achat de ta RP par la suite moi je n est eu aucun problème a dépasser les 33% d endettement le banquier a pris en compte 75% des loyer en capacité de remboursement des prêt plus 33% de mon salaire et de celui de ma femme ( en CDI )

Tu as raison de garder 10k€ de cote pour les imprévues …

Pour les travaux ça fait parfois peur mais c est souvent le meilleur moyen de faire de bonne affaires

Pruls · #11

Bonjour à tous,

Après quelques messages, il est évident que des visions différentes de l’immobilier se sont exprimées, avec peu de partage de la mienne. D’ailleurs le débat que j’avais évoqué avait déjà mis en évidence ces différences. A chacun de placer le curseur pour se situer dans une stratégie ou une autre.

Dans l’hypothèse où vous choisissez d’acheter un studio à retaper à 10% de rendement brut avec prêt long et en gestion direct (location, entretien), vous aurez une trésorerie positive qui devrait vous permettre de faire face aux dépenses courantes (entretien, impôts…).

En cela je rejoins les interventions précédentes. Ici, certains diront que vous aurez une trésorerie suffisante pour en dégager un peu de revenu. Sur la durée, je ne demande qu’à trouver le bien qui me le permette.

Si vous ne pouvez plus gérer en direct votre bien (déménagement, accident de la vie…), comment ferez vous face aux dépenses de gestion (entrée sortie des locataires, bilan technique, prévisionnel d’entretien…)?
Ce ne seront peut être pas des sommes impossibles à absorber mais il me semble que c’est une question à se poser.
Mon expérience me dit que quand on commence à fonder une famille, certaines priorités changent et on peut se retrouver à compter chaque euro.

Ensuite, si la gestion par un tiers ne vous convient pas (pas confiance, trop couteuse…) et que vous décidez de vendre, assurez vous de retrouver vos billes. En ayant emprunté à 110%, tant que les 10% ne sont pas remboursés, il y a un risque que la revente ne couvre pas le capital restant du.
D’autant plus si le marché de l’immobilier baisse à Toulon (je ne connais pas le marché, à vous de voir si cela est probable ou pas, cela peut changer d’un quartier à un autre).

Concernant les travaux, on oublie souvent de compter le temps passé à les faire dans la plus valu. Si pour 30heures de boulot, vous récoltez 300€ après coût des matériaux, vous pouvez considérer que vous êtes payé 10€ de l’heure (hors cotisation chômage, retraite sécu…).
A savoir que dans le bâtiment, on a souvent un ratio de 1€ de matériau pour 2€ de main d’œuvre en passant par une entreprise.

Ne nous trompons pas, je ne dis pas que démarrer à votre age est une mauvaise idée, je dis qu’il y a un certain nombre de points rarement en phase à cet age.

Et il me semble également assez juste que commencer tôt la constitution de patrimoine permet de la terminer plus tôt, sur le papier. Après tout, je n’ai que 6 ans de plus que vous

Tenez nous au courant

ZX-6R · #12

à votre demande en mp Pruls, je vous liste ci joint les points de désaccord (vous avez déjà répondu à certains dans le dernier post):

- compte tenu de votre age, l’investissement immobilier n’est pas forcément le meilleur plan

A mon sens, des qu’une banque accepte de vous preter, il faut emprunter. Quand on dégage un cash flow neutre ou positif, on n’a pas besoin de rajouter chaque mois, et en plus on rembourse du capital, qui constitue une augmentation de son patrimoine. Plus on commence jeune, mieux c’est.

Étudiez la notion de taux d’endettement en tenant compte de l’achat d’une Résidence Principale (ou non).
(…)
Si vous empruntez maintenant pour investir, cela va réduire votre capacité d’emprunt pour une éventuelle RP.

Ca ne marche pas comme ca. Si vous êtes locataire et investissez dans du locatif, lorsque vous voudrez acheter une RP, la banque regardera surtout votre loyer actuel, et si le credit demandé pour la RP est inférieur à votre loyer actuel, elle devrait suivre. De plus, on peut emprunter et investir sans plomber son endettement, les "bons plans" à rentabilité élevée n’impactent pas de manière négative le taux d’endettement. (car petite mensualité de crédit sur 20 ou 25 ans, et rentabilité nette supérieure à 8 ou 9%)

Et puis si vous investissez c’est pour être un minimum autonome donc s’appuyer sur un garant, mouais.

Il ne faut pas hésiter, comme à vélo, à commencer avec des roulettes. C’est tellement plus facile. Un prêt des parents peut donne un bon coup de fouet.

Donc à 22 ans,(…) l’investissement immobilier ne me semble pas être une bonne formule pour gérer son épargne ou construire un patrimoine.

Il n’existe aucune autre possibilité pour construire un patrimoine (à part l’épargne, mais il ne faut pas être pressé)

Si vous ne pouvez plus gérer en direct votre bien (déménagement, accident de la vie…), comment ferez vous face aux dépenses de gestion (entrée sortie des locataires, bilan technique, prévisionnel d’entretien…)?

Il le confiera à une agence… En cas de coup dur, il perdra 8% sur les loyers percus, mais il ne sera pas en faillite pour autant. C’est un "risque" tout à fait acceptable. Et j’ajoute bien plus faible quand on emprunte sur du long teme.

Ensuite, si la gestion par un tiers ne vous convient pas (pas confiance, trop couteuse…) et que vous décidez de vendre, assurez vous de retrouver vos billes.

Chercher de bonnes affaires et acheter au minimum 25% sous le prix du marché règle ce problème. Certains préfèrent acheter au prix, tant mieux pour eux…

Concernant les travaux, on oublie souvent de compter le temps passé à les faire dans la plus value

Oui, et on ne compte pas non plus le temps passé à calculer, à faire les photocopies etc etc… mais combien gagnez vous réellement avec votre job? Si vous comptez le temps depuis votre lever, le transport (temps et cout) les vêtements, les repas, les heures supp, la fatigue… Personnellement j’arrive à moins de 10€ de l’heure…

julien · #13

Je rejoins ZX sur le fait que l’investissement locatif n’est pas incompatible avec un futur achat de RP.
D’ailleurs, si vous dégagez des cashs-flows positifs, votre épargne continuera à croitre augmentant votre apport. Tant qu’à faire, je préfère emprunter le max pour les investissements locatifs (intérêts déductibles donc un prêt à 3% me coûte en réalité avec mon TMI de 30% (1-(45,5%))*3%=1,63%) et le moins pour la RP (intérêts non déductibles donc là un prêt de 3% me coûte réellement 3%).

Par contre, trouver 25% en dessous du prix de marché, ce n’est pas si facile. Pour celà, ZX, vous n’achetez que des biens avec beaucoup de travaux je suppose (sauf à viser des petites villes) ?

Koro · #14

Merci à tous pour vos réponses, je ne m’attendais pas à avoir tant de personnes s’intéressant à la situation d’un jeune qui ambitionne de se lancer dans l’immobilier !

Sachez tout d’abord que je n’ai pas l’intention d’acheter ma RP avant quelques années ( je pense m’y intéresser aux alentours de mes 30 ans, pas avant.) D’ici là, mon emploi me permet d’être actuellement logé à titre gratuit (ou presque), et quand je le souhaiterai, d’avoir une location à prix très intéressant par rapport aux prix du marché.

Et c’est précisément pour cette raison que je veux commencer à investir, pour pouvoir profiter de ces avantages liés à ma profession ! Certes je peux être amené à déménager pour des raisons professionnelles, mais tant que je souhaiterai rester dans la région parisienne, ou je travaille, j’y resterai, peu de personnes souhaitent quitter la province pour venir travailler à Paris ( je suis au ministère de la Défense, CF ma présentation dans la section du même nom).

Donc pour le moment, et pendant un temps certain, je resterai célibataire ( au regard de la loi en tout cas, pas marié) et locataire.

Pour le lieu d’investissement, je vais effectivement compter sur mes parents, mais pas forcément au sens où vous l’entendez. Ce que je veux dire, c’est que je pourrai me rendre facilement à Toulon depuis Paris (4h de TGV à un prix modique…), je pourrai être logé chez mes parents, avoir un moyen de locomotion (seul l’essence sera à mes frais, sinon le bus est très peu cher) et je ne compte pas leur demander d’intervenir à ma place, sauf cas de force majeure évidemment. Nous avons la chance d’être une famille petite mais soudée.

Et comme « les bons comptes font les bons amis », je ne compte pas abuser de leur temps gratuitement, je compte compenser le mal qu’ils se donneront comme je le ferai pour un ami, pour justement éviter les quiproquos.

Pour ce qui est de savoir si une banque me suivra ou pas, je me suis déjà renseigné, la mienne semble être prête à me suivre du fait de ma fonction (j’ai déjà bientôt 5 ans d’ancienneté, sur ces 5 ans, je n’ai jamais été dans le négatif, mis à part 1 ou 2 fois où j’ai toujours dûment prévenu à l’avance ma banque, je pense être un « bon » client). Je suis relativement confiant sur ce point, il me reste à trouver une banque qui acceptera de me concéder un prêt à 110% , et je compte constituer un dossier béton pour y arriver.

Donc, à 22 ans, je pense être clair dans ma future situation familiale (je compte investir seul, et ne pas être chargé de famille avant un moment), et je suppose que le job de militaire est plutôt rassurant pour une banque (c’est comme ça que je le ressens depuis 5 ans). Ce sont toutes ces réflexions qui me font dire : il faut que je me lance maintenant ! Reste à le faire intelligemment, ce qui m’a fait tourner vers vous : vos remarques pertinentes vont m’aider à me remettre en question et à décider si je fais le bon choix, ou pas.

Range19, vous empruntiez sur 12 à 15 ans, je suppose que vous deviez fournir un effort d’épargne pour rembourser votre crédit ? Ou les prix n’étaient tout simplement pas les mêmes qu’aujourd’hui ?

Mon raisonnement n’est peut-être pas le bon, mais je préfère emprunter sur une durée plus longue, et pouvoir épargner le cash-flow ainsi recueilli afin de parer à toute éventualité (réparation à faire, impôts…) afin de ne pas passer tout l’argent que je gagne à l’entretient d’un bien.
Je compte aussi prendre des assurances impayés, et vacances, ce qui me permettra de voir venir les frais supplémentaires et de m’y préparer quelques semaines à l’avance, quels sont vos retours vis-à-vis de telles assurances ? Bien sûr, la meilleure assurance est de bien choisir son locataire, mais je ne prendrai aucun risque inconsidéré.

Phillipe30, j’ai beaucoup entendu « parler » de vous, lu un certain nombre de vos interventions, et j’ai jeté un œil à votre parcours : j’attendais un peu votre message ! Vous semblez avoir une grande expérience dans ce domaine, avez-vous tout appris en « freelance », )à quel âge avez-vous commencé ?

Pour vous répondre, la RP n’est pas ma priorité pour le moment, je compte mettre à profit ce temps que je me laisse avant de m’installer (je travaille en région parisienne et n’ai pas du tout l’intention d’y rester toute ma vie !)

julien62, merci de ton témoignage ! A quel âge a tu commencer à investir dans l’immobilier ? As-tu eut des déboires avec les banques au vu de ton jeune âge ?

Je suis de moins en moins « chaud » pour investir dans un petit logement à retaper, c’est un sujet que j’ai réellement conscience de mal maitriser. Je pourrai bien sûr me faire conseiller par des proches qui ont travaillé dans le milieu de l’électricité, la plomberie… Mais les frais que ça peut représenter, je n’arrive vraiment pas à me projeter ça. Est-ce que la banque prévois de financer les travaux à réaliser dans un logement destiné à être rénové ?

Pruls · #15

ZX-6R a écrit :
A mon sens, des qu’une banque accepte de vous preter, il faut emprunter. Quand on dégage un cash flow neutre ou positif, on n’a pas besoin de rajouter chaque mois, et en plus on rembourse du capital, qui constitue une augmentation de son patrimoine. Plus on commence jeune, mieux c’est.

Il s’agit d’utiliser l’effet de levier du crédit. On est d’accord, sur le principe, moins sur la prise de risque. Il sera difficile de nous mettre d’accord sur ce qui relève de la sensibilité de chacun.

ZX-6R a écrit :
Il n’existe aucune autre possibilité pour construire un patrimoine (à part l’épargne, mais il ne faut pas être pressé)

Vous avez raison, une alternative est l’épargne qui peut être boosté par une formation permettant l’accès à un job mieux rémunéré. Après, il faut avoir la tête à ça, la possibilité de changer de boulot…

Une autre piste pourrait être d’investir dans une entreprise. Un dossier bien monté doit permettre de trouver des financements bancaires et donc utiliser l’effet de levier du crédit.

En fait je plaide coupable, je n’ai pas suffisamment d’imagination pour partir sur un business moins évident que l’immobilier.

ZX-6R a écrit :
Il le confiera à une agence… En cas de coup dur, il perdra 8% sur les loyers percus, mais il ne sera pas en faillite pour autant. C’est un "risque" tout à fait acceptable. Et j’ajoute bien plus faible quand on emprunte sur du long terme.

J’entends que vous avez établi une marge de manœuvre dans votre fonctionnement, c’est également mon cas, mais je crois que chacun reste juge de ses propres contraintes et mettre en évidence d’éventuel écueil permet de se préparer.

ZX-6R a écrit :
Concernant les travaux, on oublie souvent de compter le temps passé à les faire dans la plus value
Oui, et on ne compte pas non plus le temps passé à calculer, à faire les photocopies etc etc… mais combien gagnez vous réellement avec votre job? Si vous comptez le temps depuis votre lever, le transport (temps et cout) les vêtements, les repas, les heures supp, la fatigue… Personnellement j’arrive à moins de 10€ de l’heure…

Très juste, je n’avais pas évoqué l’aspect montage de dossier!

Cet aspect est assez personnel, une tête aux études n’est pas forcément celle d’un bon bricoleur.

Finalement peu de désaccord, juste des sensibilités un peu différente. Je serai peut être moins modéré une fois le cap du premier locatif passé.

Pour Koro, vous semblez avoir bien intégré mon propos et y répondez clairement. Attention quand même, faire 4h de train pour une mise en location, ça me parait peu réaliste au quotidien. La qualité de vie influe sur le moral.

Koro · #16

Les 4h de TGV, je les ai faites tout les weekends pendant 1 an, ça ne me posera pas de soucis

Tiens, je viens d’y penser :

Pour optimiser mon cash flow au maximum, et pour me prémunir de tout incident à court terme, que pensez vous d’un prêt "in fine" ? Certes il me reviendra plus cher, mais une fois les intérêts payés (et la défiscalisation maximale qui les accompagnerons), je n’aura plus "rien" à rembourser mensuellement, ce qui me permettrai d’épargner les loyers, me mettrai à l’abri de la vacation, et des impayés. Je sais , ça parait simpliste et bisounourse , mais j’idéalise volontairement.

Là où je veux en venir, c’est qu’avec une gestion correcte de mes finances, une "simulation mensuelle" des sommes que j’aurai du rembourser comparé à ce que j’aurai effectivement épargné, pour un premier achat, ça peut beaucoup me simplifier la vie, non?

Ou ai-je mal compris le principe du prêt "in fine"?

julien62 · #17

J ai commencé a investir a l âge de 21 ans dans ma RP :
Acheter 65k€ sur 15ans 5k€ de notaire 20k€ de travaux et 3k€ intérêts ( en faite plus mais Remboursé en crédit d impôt.)
Je viens de la vendre pour 107k€ soit 14k€ de benef plus 21k€ de loyer non mais payer ( 600x12moisx3ans )
Donc investissement qui ma rapporter en 3 ans 34k€

J ai aujourd’hui 24ans et je viens d acheter une ferme dans la quel je fait ma RP et deux logements en locations.
Ma banque ne ma pas poser trop de problème avec par contre j ai compare avec d autres banques via un courtier et j ai gagner 0,5% sur 17ans!

Mon objectif est d acheter un bien de plus d ici fin d année prochaine voir si possible avant la fon 2013 avec l argent récupéré de la vente de ma 1er RP.

Comme tu voie les travaux font gagner pas mal, pour la 1er fois tu peut commencer avec des petits travaux pour te faire une expérience

ZX-6R · #18

A la fin du in fine, il faut rembourser le capital. Si l’immo perd 50%, vous etes mal, comparé à un crédit classique ou j’avais fait le calcul sur un autre post ou meme avec une baisse de l’immo de 50% "ma méthode" fonctionnait quand meme.

DDtee · #19

ZX-6R a écrit :
Il n’existe aucune autre possibilité pour construire un patrimoine (à part l’épargne, mais il ne faut pas être pressé)

Cette affirmation me parait juste et justifie à mes yeux l’engagement que l’on peut avoir dans le domaine, même très jeune.

Bien évidemment cela n’empêche pas d’être mesuré, prudent, d’apprendre sans cesse sur le marché, sur le secteur, de mesurer le cashflow nécessaire…

Range19 · #20

J’ai la même perception.

Sur le in fine, comme l’indique ZX6R, il faut rembourser le capital à la fin certes, donc en disposer au bon moment.
Deux solutions :
Soit revendre le bien, ce qui implique un pari optimiste sur le futur. En cas de baisse des prix généralisée ou simplement locale, dur dur !
Soit, le plus raisonnable, capitaliser en épargnant. L’effort est équivalent à celui du remboursement d’un prêt. ça peut être attractif fiscalement, mais aussi plus risqué (risque de support financier adossé au prêt in fine).

Ce que j’ai pratiqué à plusieurs reprises : financement à moitié par un prêt classique et l’autre moitié par un prêt in fine, éventuellement avec des durées différents pour compenser l’insuffisance d’épargne éventuelle. Adosser au prêt in fine un d’assurance vie ou une épargne autre (PEL ?) dont on est certain du montant et de la disponibilité au terme (donc plutôt fonds en euros si assurance vie).

Boubouka · #21

Prêt In fine …

Certes l’avantage étant de ne payer que les intérêts et donc de réduire le cash sortant permettant d’atteindre un cash flow positif tout en assumant le risque exposé par ZX-6R.

Néanmoins, je me permets de partager ici mes expériences en la matière, afin de comprendre si ma conclusion a été la bonne ou si j’avais loupé le bon chemin (ou le bon raisonnement). Je vais m’expliquer en donnant l’impression d’être contre. En fait, les arguments que m’a donnés mon banquier m’ont plutôt dissuadé !

Voilà les trois raisons majeures.

- réduire l’effort d’épargne : en effet les prêts in fine que mon banquier consentait à m’accorder était toujours adossés à des contrats d’assurance vie : Mise initiale + Versement régulier. Ma conclusion était que la mise initiale peut aussi servir à réduire la mensualité et le versement régulier sur le contrat d’assurance vie réduit l’argent disponible mensuellement.

- les frais : dans un montage de la sorte, le banquier propose son contrat d’assurance vie "maison" avec des frais d’entrée (élevées ?) plus difficile à négocier et pas forcément des performances importantes. A cela, il faut rajouter le coût de prêt in fine qui est forcément plus important qu’un amortissable (taux d’intérêts plus élevé qu’un amortissamble en plus d’être indéxé sur le capital emprunté constant sur la durée du prêt)

- rentabilité : dans une opération précédente, j’ai fait les calculs sur excel que j’ai partagé même avec mon banquier. Pour faire simple, il suffisait de mettre la mise initiale + l’effort d’épargne mensuel sur un placement moins performant que le livret A pour retrouver à l’arrivée un meilleur capital que celui rendu par le placement assurance vie diminué du différentiel du cout du crédit entre un prêt amortissable et un prêt in fine.

Pour ces raisons là, j’ai toujours arbitré pour des prêts amortissables (je suis à mon 7 prêts depuis 2001). Dans mes simulations, je n’ai pas pris en compte l’impact des "impôts".

N’ayant pas été jusqu’au bout de la démarche (à 4 reprises), je me demande si mon approche a été la bonne ou s’il n’y avait pas de moyens d’améliorer l’équation.

Autre question, y a t il des cas où le prêt In fine s’impose comme une "évidence ? "

Philippe30 · #22

Pruls a écrit :
Si vous ne pouvez plus gérer en direct votre bien (déménagement, accident de la vie…), comment ferez vous face aux dépenses de gestion (entrée sortie des locataires, bilan technique, prévisionnel d’entretien…)?
Ce ne seront peut être pas des sommes impossibles à absorber mais il me semble que c’est une question à se poser.
Mon expérience me dit que quand on commence à fonder une famille, certaines priorités changent et on peut se retrouver à compter chaque euro.

Quelque soit les aléas de la vie , avec une trésorerie positive vous abordez plus sereinement votre investissement……
Pourquoi pas fonder une famille mais en quoi une bien locatif qui rapporte un peu tous les mois est un frein ?

Arrêtons de penser que les banquiers veulent une RP avec le locatif , ils regardent les entrées et les sorties mensuelles donc en faisant du positif en locatif vous augmentez votre capacité d’endettement pour une RP

Pruls a écrit :
Ensuite, si la gestion par un tiers ne vous convient pas (pas confiance, trop couteuse…) et que vous décidez de vendre, assurez vous de retrouver vos billes. En ayant emprunté à 110%, tant que les 10% ne sont pas remboursés, il y a un risque que la revente ne couvre pas le capital restant du.
D’autant plus si le marché de l’immobilier baisse à Toulon (je ne connais pas le marché, à vous de voir si cela est probable ou pas, cela peut changer d’un quartier à un autre).

Notre ami Koro prendra le studio en RP le temps de la revente , en quoi est-ce un handicap de savoir que l’on peux disposer d’un bien en cours d’achat mais que l’on peux récupérer ?
Si il achète avec cautionnement et non hypothèque , il pourra même revendre le bien en continuant à rembourser le prêt donc récupérer du cash.
Que je n’entende pas des hurlements , je l’ai fait et c’est une bonne chose parfois plutôt que d’être comme un imbécile à rembourser en anticipé son emprunt.

Pruls a écrit :
Concernant les travaux, on oublie souvent de compter le temps passé à les faire dans la plus valu. Si pour 30heures de boulot, vous récoltez 300€ après coût des matériaux, vous pouvez considérer que vous êtes payé 10€ de l’heure (hors cotisation chômage, retraite sécu…).
A savoir que dans le bâtiment, on a souvent un ratio de 1€ de matériau pour 2€ de main d’œuvre en passant par une entreprise.

Rien compris à votre calcul , vous n’allez pas me faire croire que si vous faites les travaux cela vous coutera plus que par une entreprise.
Acheter donc un T1 à rénover à 40 K€ , mettez 4.000 de matériaux et revendez le 70 K€ , pas de problème pour le faire et ma plus value tant à la location qu’à la revente sera plus importante que votre histoire de cout horaire.
En tant que salarié votre cout horaire est de xx € , si vous rénovez le cout de la rénovation se dilue dans le temps avec les revenus locatifs ( cout des matériaux déduits des revenus locatifs ) et lors de la revente vous êtes deux fois gagnant

Kobo a écrit :
Phillipe30, j’ai beaucoup entendu « parler » de vous, lu un certain nombre de vos interventions, et j’ai jeté un œil à votre parcours : j’attendais un peu votre message ! Vous semblez avoir une grande expérience dans ce domaine, avez-vous tout appris en « freelance », )à quel âge avez-vous commencé ?

C’est indiqué dans la présentation pour le locatif à grande échelle.
Par contre j’ai toujours acheté et revendu des biens notamment sur Paris ce qui m’a permis d’acheter ma RP dans le sud sans problème.

Kobo a écrit :
Pour vous répondre, la RP n’est pas ma priorité pour le moment, je compte mettre à profit ce temps que je me laisse avant de m’installer (je travaille en région parisienne et n’ai pas du tout l’intention d’y rester toute ma vie !) -

Le jour ou vous partez deux options s’offrent à vous revendre ou laisser en location dans tous les cas vous vous constituez un capital

Vous êtes jeune prenez un bien avec des travaux , invitez des copains qui s’y connaissent , refaire une cuisine est à la portée de tous , allez chez casto ou leroy malin pour suivre des formations bricolage
Une cuisine refaite en jette , un coup de peinture ou même de l’enduit peint ensuite , il existe aussi de la peinture pour les faïences de salle de bain , allez faire un tour aussi chez brico depot pour les prix.

Votre rentabilité vous l’aurez dans une petite copro sans ascenseur en acceptant de mouiller la chemise.

Philippe

GeGe777 · #23

ZX-6R a écrit :
A la fin du in fine, il faut rembourser le capital. Si l’immo perd 50%, vous etes mal, comparé à un crédit classique ou j’avais fait le calcul sur un autre post ou meme avec une baisse de l’immo de 50% "ma méthode" fonctionnait quand meme.

Je me permets de rajouter à votre judicieuse remarque que pour faire face à ce risque le banquier va généralement demander un nantissement.
Compte tenu de votre situation Koro, je doute qu’une banque vous suive pour un crédit in fine puisque vous n’avez pas grand chose à nantir.
De toutes façons le in fine s’adresse surtout aux grosses TMI. Dans votre situation ça ne sert à rien de maximiser les intérêts puisque la plus grosse part constituera une simple charge (d’après vos informations je déduis que vous avez une TMI de 14 avec 15,5 de prélèvement sociaux j’arrondis à 30% ce qui fait que les intérêts restent à votre charge pour 70 % !)
Vous ne devez donc pas chercher à augmenter votre cashflow par des moyens pervers mais par des moyens sains (en cherchant le cas échéant une meilleure rentabilité qui peut s’obtenir par un tas de paramètres : un bon emplacement qui réduit la vacance locative, une décote à l’achat -la méthode ZX-6R d’après ce que j’ai compris-, un home-staging de qualité qui permet de maximiser le loyer sans pour autant augmenter la vacance locative…)
Il faut faire attention aux conseils qui ne procurent pas les mêmes effets en fonction des situations. Sur ce forum la TMI de la majorité des membres doit être plus proche de 40% que de 14% si on se base sur 40% les intérêts ne constituent une charge réelle (j’appelle charge réelle en me basant sur la différence de gains nets après impôts) que pour 44,5 % au lieu de 70,5 % pour vous il est de là facile à comprendre que c’est moins intéressant pour vous.

Pour le reste je suis en adéquation avec la majorité de mes petits camarades, investir dans du locatif ne modifiera en rien votre opportunité à acquérir votre RP dans quelques années. Bien entendu comme le dirait Lapalice plus votre cashflow est positif et moins ça sera un inconvénient mais attention aux effets pervers de certaines méthodes pour augmenter le cashflow.
Par exemple l’augmentation inconditionnelle de la durée d’emprunt n’est pas une bonne idée. Il arrive un moment où l’augmentation des intérêts (en particulier ceux qui constituent ce que j’appelle une charge réelle) devient trop importante par rapport à la baisse de la mensualité (la baisse de la mensualité générant une augmentation de cashflow)
Des cas que j’ai étudiés la durée optimale est de 15 à 25 ans mais je suis loin d’avoir étudié tous les cas possibles il faut donc faire les calculs en fonction de VOTRE situation ce qui est optimal pour votre voisin ne l’est pas forcément pour vous. Vous n’avez pas le même revenu, la même TMI (je différencie du revenu pour prendre en considération la composition du foyer), le même patrimoine ni les mêmes objectifs

ZX-6R · #24

Il compte louer LMNP, donc peu importe son TMI, il ne sera pas imposé pendant plusieurs années.

Range19 · #25

Boubouka a écrit :
Prêt In fine …

- les frais : dans un montage de la sorte, le banquier propose son contrat d’assurance vie "maison" avec des frais d’entrée (élevées ?) plus difficile à négocier et pas forcément des performances importantes.

Bonsoir,
Ce n’est pas obligé. Des amis comme moi avons pu apporter en nantissement des contrats performants sans frais hors banque prêteuse.

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