Acheter un appartement avec un locataire en place ?

sven337 a écrit :

12 secondes de Google, plusieurs résultats concordants suggérant que l’assurance ne demande pas de preuve de solvabilité d’un locataire déjà en place, mais la preuve de l’absence d’incident de paiement…
Assurance loyer impayé : locataire déjà en place

Rick, le 22/05/2020 a écrit :

Pour la garantie loyer impayé, j’ai une première assurance qui me demande les 3 dernières fiches de paie et une autre qui veut juste la preuve que les loyers soient payés régulièrement depuis plus de 6 mois mais j’attend confirmation.

Comme je l’ai dis plus haut, j’ai trouvé une assurance qui demande uniquement la preuve que les loyers sont payés régulièrement….

C’est d’ailleurs sur smartloc mais quand j’ai eu le devis, dans les pièces à fournir, ils demandent les 3 derniers bulletins de salaire.

Donc c’est pour cela que je dis « j’attend confirmation »

Vous voyez, j’ai trouvé aussi…j’ai peut-être pas mis 12 secondes car je suis pas aussi efficace que vous mais j’ai eu aussi ce résultat sur Google.

Par contre, je vous trouve très piquant à mon égard….

A chacun début de vos messages une petite réflexion.

sven337, le 22/05/2020 a écrit :

Vos interrogations sont un peu naïves.

je ne vois pas l’interêt que vous avez à essayer de me rabaisser mais bon si cela vous fait plaisir….

@Range19

Je vais suivre vos conseils, je vais me rapprocher de l’agence et ne pas insister avec le locataire.

Même si l’agence m’avait dit que le locataire attendait mon appel….

J’ai déjà envoyer un mail pour une contre visite avant signature à l’agence et mis en copie mon notaire.

J’espère que le coronavirus ne va pas compliqué les choses….

Lundi, je contacte l’assureur pour la GLI avec les pièces justificatives dont je dispose.

Merci à vous

DDtee a écrit :

J’ai eu l’expérience par exemple d’un ingénieur qui paye sont loyer le 1er de chaque mois mais qui en pleine canicule met un thermomètre dans le réfrigérateur

C’est hors-sujet mais je ne résiste pas à partager le fait que j’ai fait exactement cela en tant que locataire ! (C’était dans un cadre un peu différent.)
Vous noterez que si, réellement, votre frigo "neuf" n’est pas capable de maintenir 6°C en pleine canicule, vous êtes en devoir de régler le problème en meublé !

sven337 a écrit :

C’est hors-sujet mais je ne résiste pas à partager le fait que j’ai fait exactement cela en tant que locataire ! (C’était dans un cadre un peu différent.)
Vous noterez que si, réellement, votre frigo "neuf" n’est pas capable de maintenir 6°C en pleine canicule, vous êtes en devoir de régler le problème en meublé !

J’ai lu votre présentation, vous n’êtes pas mon ancien locataire, parti au Canada en quittant l’appartement, ouf

En théorie vous avez raison.
Dans la pratique, il est difficile pour un bailleur, à moins de faire des contrôles qui peuvent durer un bon moment, de vérifier ce genre d’affirmation (conditions de test, valeur du thermomètre…). Surtout que ce genre de demande vient forcément d’un locataire qui a sans cesse de nouvelles demandes toutes plus farfelues les unes que les autres.

Personnellement (j’ai longtemps été locataire), il ne me viendrait jamais à l’idée de tester la température d’un réfrigérateur qui aurait une baisse de température un jour ou deux. Encore moins d’exiger son remplacement sur le champ (sauf si il était très vieux). Désolé d’être aussi direct, mais je classe ce genre de demande comme celle d’un e..erdeur (voire psychopathe).
Vos conditions étaient différentes dites vous, votre cas aussi sans aucun doute.

Je doit dire @Rick que j’ai eu absolument tous les milieux sociaux comme locataires. J’ai eu pas mal d’ingénieurs, à un moment 6 sur 8 lots, et sans vouloir généraliser c’est eux qui se sont montré les plus mauvais locataires. Très exigent en attente, infiniment moins quand cela devait venir d’eux. A ma grande surprise, souvent très peu débrouillards pour régler des aspects techniques du logement. Plusieurs m’ont fait venir pour régler un radiadeur ou la programmation d’un chauffage (alors que de très modestes employés, étudiants… y parviennent), le sommet est celui qui ne savais pas faire marcher une plaque électrique (il avait oublié d’enlever le couvercle sur la plaque, véridique !). Sans vouloir du tout généraliser, quand un ou une ingénieure se présente comme candidat, je redouble maintenant d’attention.

J’ai remarqué au fil du temps que les candidats les plus agréables à vivre c’est ceux qui sont un peu limite pour obtenir un logement et qui savent que de meilleurs candidats existent si ils veulent en trouver un nouveau. Ils ont souvent par contre des situations fiancières moins stable.

J’ai déjà acheté 2 fois avec des locataires en place, je vais sûrement le refaire, et je visite régulièrement des biens vendus loués.

Cette configuration doit permettre une décote à l’achat et de partir avec mieux qu’une estimation de la valeur locative.
Dans cette configuration le dossier du locataire est à étudier avec presque autant de soin que le bien, mais effectivement, le dossier peut dater un peu et ne plus correspondre à la réalité. J’ai à chaque fois eu la possibilité de visiter avec le locataire dedans, ce qui est l’occasion de poser deux questions que je trouve intéressantes :
-Est ce que tout ce passe bien dans l’immeuble et avec les voisins?
-Quels travaux dois-je prévoir dans l’appartement que vous occupez si J’en deviens propriétaire?

On a parfois des réponses sensiblement différentes de celles de l’agent immobilier ou du vendeur.

Pour ma part, j’ai a chaque fois conservé l’agence gestionnaire, qui était aussi celle vendeuse. Je suis donc à chaque fois passé par eux pour obtenir les documents que je souhaitais, mais je n’ai jamais demandé une mise à jour du dossier du locataire mais plutôt les quittances.

Par contre j’ai souvent renoncé à des achats en raison de locataires avec lesquels le courant ne passait pas (« Je ne vous parlerai pas, je n’aime pas les propriétaires !»), d’agence pas réactive ou pas claire ou d’informations obtenues par le locataire qui m’ont refroidi.

Dernière modification par petitproprio (23/05/2020 17h58)

Elle a un prix: 7% des loyers et un mois de perdu à chaque changement de locataire.

Ce n’est malheureusement pas la tranquillité totale, mais c’est vrai que ça nous simplifie la vie de déléguer, même si la gestion en direct ne nous demande pas un travail énorme.

Bon, je redonne quelques nouvelles.

Comme je l’ai dis plus haut, j’achète un bien avec un locataire en place et qui était géré par agence.

J’ai donc demandé le dossier complet du locataire, les quittances de loyers, bail, état des lieux etc….mais les bulletins de salaire dataient de 2018 (date d’entré dans les lieux).

Donc j’ai demandé au locataire ses 3 dernières fiches de paie, vu que l’agence m’avait donné ses coordonnées. Je n’ai pas eu de réponses à mes appels ni messages….

Finalement, j’ai effectué une contre visite et j’ai pu rencontrer une nouvelle fois le locataire qui m’a dit qu’il ne communiquait pas trop par téléphone et préférait les SMS ou mail.

Je lui ai donc demandé verbalement ces bulletins et il m’a dit qu’il me les envoyait ce Weekend (j’ai d’ailleurs appris qu’il avait changé de boulot le jour de cette contre visite)

Le week-end est donc passé et je n’ai rien reçu….

Petit SMS aujourd’hui pour petit rappel et pas de réponse mais la journée n’est pas finie.

Donc en gros, je suis avec un locataire qui ne communique pas mais paie ses loyers à ce jour et je ne connais pas sa situation professionnelle…

Je veux souscrire une assurance loyer impayé, j’ai vu que l’on pouvait souscrire avec un locataire si l’on pouvait justifier de 6 mois sans impayé mais il y a une période de carence de 3 mois et que cela entraînerait une annulation du contrat en cas d’impayé dans cette période.

En faite ce qui me fait peur, c’est que le locataire voyant que la location passe entre les mains d’un propriétaire en direct joue la carte du "je m’en foutisme"

Je m’inquiète peut être un peu trop mais c’est mon plus gros achat depuis que je fais du locatif et je privilégie toujours une bonne communication et là c’est pas du tout le cas….

Je signe cette semaine l’acte définitif avec mon notaire.

Si certains, on rencontrer le même genre de profil de locataire, n’hésitez pas à poster vos expériences.

Pour vous, c’est votre plus gros investissement, et une grosse source potentielle de soucis, si ça tournait mal.

Pour lui, qui n’a rien demandé, c’est juste un petit changement de destinataire de son loyer,  d’interlocuteur, et un truc de plus à faire (envoyer ses fiches de paie), alors qu’il a sans doute d’autres choses à faire bien plus intéressantes.
Ca serait différent s’il cherchait un bien à louer : ça serait alors quelque chose de très important, voire stressant, pour lui…). 
Il n’a guère à craindre d’être viré ou de voir son loyer augmenter (sous prétexte de plus gros salaire) : la loi protège le locataire de ce genre d’aléas

Mettez-vous à sa place…. Réalisez qu’il y a plein de gens qui arrivent à un rendez-vous en retard, et qui tiennent leurs engagements en retard (surtout quand ce n’est pas leur top priorité)…. Relativisez, y compris vos propres inquiétudes (sans cependant vous endormir : si les feuilles de paie n’arrivent pas, relancer le gentillement d’ici qqs jours).

Pour vous rassurer, l’un de mes locataires est un peu comme votre votre : je n’ai jamais sur son travail quand j’ai acheté, je ne le sais toujours pas et je pense qu’il est loin de toujours travailler, sans parler de l’odeur de cannabis quelque fois bien présente à son étage…

Mais voilà, il a toléré les travaux jusqu’à pas d’heure quand je rénovais l’appartement au dessus du sien, il a toujours payé son loyer rubis sur l’ongle et entretien les communs de l’immeuble tout en apportant son aide aux autres locataires (prêt de connexion internet quand ceux ci ne sont pas encore équipé).

Et il est toujours poli et agréable quand il me vois.

En bref, je ne l’aurai peut être pas choisi, mais au final, il reste tout le temps qu’il veux et je suis bien content d’avoir un locataire de ce genre.

Tout ça pour dire, ne vous en faites pas une montagne, si le loyer est payé et qu’il ne se fait pas remarquer, connaître ses activités ne doit nullement vous intéresser.

Zappaty

Je comprend tout à fait votre inquiétude.

Mais, si vous avez eu un différent avec l’un, cela ne veux pas dire que vous l’aurez aussi avec celui ci.

Laissez un peu couler cette histoire, vous verrez bien. Si déjà il met correctement en place le virement automatique pour le loyer cela montrera qu’il est à peu près "réglo".

Et si il devient mauvais payeur, connaître son salaire actuel ne vous servira en soi… à rien.

Zappaty