Acheter un appartement avec un locataire en place ?

Bonjour,
Je ne vois pas en quoi ça peut vous géner qu’un locataire soit en place pour faire du locatif.
Au contraire, vous y gagnerez en temps et aurez des revenus fonciers dés la signature chez le notaire. C’est plutôt sécurisant non ?

1 . Pour le bail rien ne change, le bail actuel court toujours mais le locataire sera notifié par courrier recommandé de la part du notaire que vous êtes le nouveau propriétaire.

2. pour la location via l’agence cela ne change rien non plus, dés le départ du locataire, gérez en direct si vous le souhaitez.

3. je crois que cela est possible de prendre la GRL en cours

4. Le paiement par la CAF n’est pas un souci, les rentrées ont lieu le 5 de chaque mois et c’est sécurisant de savoir que le locataire a des rentrées d’argent, moi j’essaie de ne pas toucher la CAF, je laisse la caf verser l’allocation directement aux locataires et demande un paiement du loyer total.
Vous dites n’être pas pour les loyers aidés par la CAF, mais un jeune qui demarre dans le monde du travail aura cette aide et ce n’est pas dévalorisant, c’est une aide en fonction des revenus.
Cdt

Outre celles soulevées par GBL, une autre question à vous poser est : aurais-je loué sous le même régime (nu/meublé) ?

Par exemple, si vous avez un TMI élevé et qu’il y a de la demande en meublé pour le type de bien recherché, vous pouvez louer sous le régime LMNP fiscalement bcp moins douloureux que celui de srevenus fonciers.

Mais si l’appartement est déjà loué mais en nu, c’est une option que vous perdez…

Bonjour et merci à tous pour vos contributions.

Donc si je comprends bien, le bail continu normalement cependant je crois comprendre d’après la 2ème réponse de pontneuf  que je dois attendre le départ du locataire pour pouvoir louer l’appartement en direct. Je ne peux donc pas dès la signature chez le notaire laisser tomber l’agence immobilière et louer en direct. Vous confirmez?

En effet GoodbyLenine, c’est une question simple qui permet de prendre conscience que c’est un lot (appart + locataire).

Je n’avais pas pris en compte que j’aurai à subir le type de location actuel (nu/meublé) sur la durée du bail actuel. Bon point merci pour cela julien.

Suite à la réponse de guillaumega, à quel moment dois-je demander tous les documents nécessaires à l’évaluation de l’appartement et du locataire?
(bail avec locataire, états des lieux entrant, la taxe foncière, charges, derniers assemblée du syndic etc …)

J’imagine que les agents immobiliers ne seront pas très "enthousiaste" à me donner ces documents car cela leur demande du travail…
Pour le moment, j’ai pris un rendez-vous avec les agences pour faire une première visite et supprimer de ma liste les appartements avec de gros défauts, je pensais demander tous ces documents lors d’une deuxième visite.

Merci

Ok, super merci guillaumega.

Cela va me permettre de partir plus en confiance.

Bonne fin de weekend.

C’est une information intéressante, merci de l’avoir partagée… avez vous des tarifs % ?

@Range19 : attention, nous parlons d’assurance GRL, pas de GLI !
Seuls 2 ou 3 assureurs la proposent dont Solly Azar (qui ne la vend pas directement aux particuliers mais via des courtiers) et Fidelidade
Chez Solly Azar, il n’est plus possible depuis septembre 2013 de souscrire une GRL pour un bail en cours.

Oui c’est par eux que je passe pour mes GRLs.
Ils revendaient les assurances de DAS et depuis que DAS a arrêté la GRL ils revendent les assurances de Fidelidade. Et comme l’indiquait Kentin, Fidelidade propose la souscription de GL pour les baux en cours. Mais ce sont les seuls à ma connaissance.
Alors que, vous avez raison, pour les GLI quasiment tous les assureurs permettent d’en souscrire pour les baux existants. Les conditions varient selon les assureurs, certains demanderont de pouvoir justifier de 6 mois de bons paiements du loyer, d’autres 1 an voir plus.
Mais attention, les conditions de souscription d’une assurance GLI sont plus dures par rapport à la situation des locataires : CDI hors période d’essai obligatoire (tous types de contrat et même de ressources acceptées pour la GRL - y compris RSA), loyer inférieur à 1/3 des revenus (1/2 pour la GRL)
Etc…

Bonjour Frédéric,

question bête également: n’avez vous pas vérifié le montant des charges avant de faire une offre d’achat ?

Petite remontée de ce sujet avec une info sur la GRL et sur ce que j’avais annoncé plus haut.
Je viens de contacter InterAssurance (qui revend l’assurance de Fidelidade) : ils m’ont bien confirmé que la possibilité de souscrire un contrat GRL pour un bail en cours est suspendue, malgré la mention qui y est faite dans les conditions générales.
Quelqu’un aurait-il une info à ce sujet auprès des autres assureurs proposant la GRL ?

StephB a écrit :

L’appartement est actuellement, selon moi, loué en dessous du marché. Je souhaite donc monter le loyer. Le but est de relouer l’été prochain au prix du marché, en attendant je souhaite garder le locataire actuel. Quelles possibilités s’offrent à moi selon vous ?

- Lors de l’achat, je précise que lorsque le bail sera terminé, je ne veux plus le locataire actuel ?
- Lors de l’achat, je précise une date fixe qui précise que je souhaite à ce moment là changer de locataire ?
- autre ?
Edit : ou tout simplement, je n’ai pas le droit, sauf si c’est pour habiter le logement ou le revendre ?

Le préavis est de 6 mois et ne peut se faire qu’à l’issue du bail de 3 ans et selon des motifs de congés autorisés (loi du 6 juillet 1989) :
-congé pour vente (dans ce cas le locataire a un droit de préemption durant 2 mois)
-congé pour reprise (pour y habiter)
-congé pour motif légitime et sérieux (problèmes de voisinages récurrents, sous-location interdite, etc.)

Attention il semble que le locataire puisse partir durant ces 6 mois et qu’il ne soit pas obligé de vous payer les loyers durant les périodes non habitées (exemple, après le préavis reçu le 1er décembre, il peut partir le 1er janvier et ne pas vous devoir les 5 mois restants).

Et il y a encore des restrictions quand le locataire est âgé et à faibles revenus (je n’ai plus en tête les chiffres).

Bonjour,

Dans votre déroulé il y a un problème lors des 3 premiers points :
- vous signez le compromis
- le vendeur demande congé au locataire qui au final exerce son droit de préemption
- que faites-vous ? les sommes engagées ne vous seront pas rendues …

Je pense (je n’affirme rien), que le vendeur devrait informer son locataire de la vente et à l’issue des deux mois seulement signer le compromis avec son acheteur (vous).