Coût d'un achat immobilier : simulateur sous Excel

Koro · #1

Bonjour à toutes et à tous,

Suite à ce topic :
Investissement locatif à Toulon avec un prêt à 110%

Je me suis lancé dans la rédation d’un fichier Excel pour calculer le coût d’un achat immobilier.

J’ai pris en compte divers paramètres, et je voudrais vérifier si je n’ai rien oublié :

Le prix du bien

Les frais de notaire(à 10% du prix du bien, histoire de ne pas avoir de surprises)
Achat de meuble(un peu arbitraire, mais je l’estime à 3000€ pour un studio)
Réparations diverses(rénovation/rafraichissement seulement, à ne pas confondre avec entretient)
Taux d’emprunt
Durée de prêt
= Somme à emprunter / Mensualités

à ces mensualités j’ai simulé divers frais et assurances :

Assurance loyer impayé (4% du loyer total)
Frais de gestion d’agence(8% du loyer total)
Assurance vacance(1,5% du loyer total)

De cette manière je peux comparer le revenu locatif "brut" , la mensualité de crédit, et le revenu locatif moins divers frais ( "pire des cas" ) afin de calculer le cash flow AVANT IMPOSITION

J’ai essayé d’être le plus exhaustif possible, trouvez vous des erreurs, ai-je oublié quelque chose?

Peut être pourrais-je rajouter une case "entretient" pour diverses réparations ( changement d’ampoule, fuite d’eau, etc..) mais je n’ai aucune idée de comment l’estimer ( ça serait de l’argent issue d’un hypothétique cash-flow qui serait placé afin d’être utilisé au moment voulu)

Voilà, je pense avoir tout dit, je suis à votre écoute maintenant !

Merci d’avance !

Mots-clés : excel, simulation prêt

Boubouka · #2

- impôt foncier (prendre un mois de location à la louche)
- petites réparation (10€/an / m²)
- crédit logement

j’en ai déjà fait un, avec un tableau d’amortissement et quelques calculs d’impôts en fonction du régime. Je peux vous le passer et vous l’améliorerez si vous voulez.

Pruls · #3

Bonjour,

un autre membre a bossé sur un site de simulation. Vous pouvez comparer votre outil avec le sien.

Sinon, il serait intéressant que vous partagiez votre feuille pour en faire profiter le forum.

Cordialement.

Koro · #4

Merci pour vos réactions !

La partie impôts, je ne l’ai pas encore traitée, effectivement.

Et merci de la proposition de me faire partager votre travail ! J’essaie dans un premier temps de composer la feuille moi-même afin de bien appréhender tous les coûts liés de près ou de loin à un investissement, c’est pour ça que je ne cherche pas du "tout cuit" !

Mais à titre comparatif, je suis preneur du vôtre !

Pouvez vous m’expliquer succinctement ce qu’est un "crédit logement" ? Je suppose qu’il s’agit d’une sorte de garant ?

Une fois que j’aurai bien fignolé ma feuille de calcul je ne manquerai pas d’en faire profiter à ce forum

Pruls · #5

Je n’ai pas fait de feuille de simulation et je me sers du site indiqué.

Je ne maitrise pas tous les paramètres mais je connais suffisamment leur influence pour approcher les résultats.

Par contre j’ai partagé une ébauche de guide pour la recherche d’investissement que vous retrouverez sur l’un des sujets épinglés.

Boubouka · #6

Crédit logement remplace l’hypothèque.

De tête, c’est un fixe (disons 600€) + un variable 1% du capital emprunté.

A débourser le jour du déblocage des fonds.

L’alternative consistant a hypothequer le bien, est clairement expliquee dans un autre post par notariat78 (j’espère avoir bien orthographié le pseudo)

loulou75015 · #7

Koro a écrit :
Pouvez vous m’expliquer succinctement ce qu’est un "crédit logement" ? Je suppose qu’il s’agit d’une sorte de garant ?

c’est un organisme de caution, beaucoup moins coûteux qu’une hypothèque qui elle en plus à besoin d’être levé à la revente ce qui a un coût.

A l’inverse Crédit logement ou crélog pour les intimes ;-) n’a aucun cout à la fin du crédit, bien au contraire il vous rend une part du FMG fond mutuel de garantie.

Dans les fait vous payez des frais de dossier de 400 € fixe et pour le FMG il est constitué selon la valeur du crédit et donc des sommes garanties d’une partie fixe et d’une variable (grosso modo un prêt de 500.000 € donne un FMG de 4500 €).

Le calcul est un peu différent pour les jeunes emprunteur qui ont des frais réduits et surtout un FMG a payer qu’en fin de crédit !

A la fin du crédit crélog vous rend entre 50 à 70 % du FMG selon le nombre de sinistre (mise en place de la garantie) qu’il a eu pendant l’année de fin de votre crédit.

En esperant vous avoir éclairé

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#7 25/06/2013 00h18

Koro a écrit :

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