Rachat de crédit en LMNP réel…

Schématiquement, vous pouvez vous dire qu’avec la renégociation, vous payerez moins (aucune mensualité pendant 6 ans), mais qu’une partie (30%+15.5%) de ce gain sera en fait gagné par le trésor public (sous forme d’un peu plus d’impôts et de prélèvements sociaux).  Il vous restera quand même une grosse partie du gain dans votre poche…

Si vous voulez calculer ceci de manière plus précise, il vous faut faire une feuille excell avec vos flux de trésorerie (avec chaque année : loyer, charges, partie capital et intérêt remboursé, IR et prélèvements sociaux payés) et en déduire le flux de trésorerie net annuel résultant. En faisant ceci avec l’ancien prêt et avec le nouveau, vous saurez devriez constater qu’avec le prêt renégocié, vous avez un flux net un peu moins bon les 19 premières années, et bien meilleur les 6 dernières (et globalement vous êtes largement gagnant).

Vous pouvez aussi simuler le fait de vendre le bien au bout de 1, 2, 3, 4 … 25 années, en ajoutant quelques infos (prix de vente, impôt sur plus-values, IRA du prêt), pour évaluer la trésorerie totale nette que vous récupéreriez alors de l’opération. Cette simulation devrait vous montrer que vous récupérerez plus systématiquement chaque année avec la renégociation (sauf peut-être en cas de vente très proche, si la renégociation a généré quelques frais fixes, comme les IRA de l’ancien prêt), donc que la renégociation est très favorable.

Il vous faut rajouter quelques informations (votre TMI IR en particulier, le coût de l’assurance associée à chaque emprunt, et la "valeur" que vous lui accordez -car si cette assurance devait servir un jour, c’est bien qu’elle ne vaut pas rien-, les 3% de l’AV sont-il net de prélèvement sociaux et des 7.5% à la sortie ?), et faire un petit tableau comparatif sous excell, en prenant comme hypothèse que vous apportez la même trésorerie chaque mois (soit en remboursement d’emprunt, soit en versement sur l’AV) et pour la même durée, et en comparant ce qu’il vous restera au final dans chaque scénario.

Je vous laisse faire cet exercice sous excell.
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