Investissement locatif saisonnier dans une ville thermale…

Merci Herrecir40 pour votre témoignage, vous avez répondu à beaucoup de mes questions.

J’avais bien pris en compte l’ensemble des frais et les vacances locatives dans mes calculs ; le bien était particulièrement bien placé et avait beaucoup de points forts (ce qui au passage, rendait difficile une négociation significative sur le prix !)

Investir dans du saisonnier à une telle distance me paraît, avec du recul et au vu de votre expérience, une gageure.

N’ayant personne de confiance sur place, l’offre que je pourrait proposer à une clientèle "exigeante" serait particulièrement limitée. Et voir une agence immobilière proposer son aide "gratuitement", me paraît complètement utopique !

Je pense donc me investir dans une location meublée plus classique, que je pourrai gérer "sur place", ayant la chance de vivre dans une petite ville étudiante.

Merci encore pour votre réponse rapide.

Le fait d’habiter non loin peut être déja intéressant, car vous allez devoir faire de nombreux aller-retours. Il faut savoir que votre investissement sera énergivore, plus qu’avec un bail classique de location nue sur 3 ans, c’est certain. C’est d’après moi le point principal à prendre en compte: pour ce type d’investissement vous devez avoir une rentabilité bien supérieur à un investissement classique sinon le jeu n’en vaut pas la chandelle.
Pour calculer votre rentabilité, veuillez ne pas négliger toutes vos charges quelles soient au niveau de la publicité (office tourisme, site internet) des allers-retours, des différents petites bricoles qui seront à remplacer mais qui à la fin coûtent chères, comptable si vous êtes en réel…
Je pense avoir détaillé toutes les particularités dans mon post précédent mais si vous souhaitez plus de détails sur un point, n’hésitez pas à me questionner.

Effectivement la location pour curiste ressemble à de la location saisonnière avec certaines particularités tout de même dont l’age des curistes.

Même si de plus en plus des quarantenaires ou cinquantenaires se paient une semaine de cure par an, la plupart des curistes ont plus de 65 ans et la majorité plus de 70 ans, donc il est évident que les studios au 2ième étage vont se louer beaucoup moins bien et les personnes ne prennent pas leur voiture tous les matins pour aller aux thermes donc elles préfèrent un logement proche des thermes (<100-150 m) d’ou encore une fois l’importance de l’emplacement.

La proportion entre les couples et les femmes seules est quasi la même et ils composent la majorité, les hommes seuls sont plus rares. Quoiqu’on en pense, c’est une clientèle assez exigeante, qui a du mal à tolérer les défauts et qui a besoin d’être chouchouter.  Il n’est pas impossible que l’on vous appelle à 7h00 du matin pour vous dire que votre tv ne fonctionne plus alors qu’elle n’est tout simplement pas branchée et que 3h après vous recevez un autre appel pour une liaison WIFI qui soi-disant ne fonctionne pas.

Dans certaines villes les thermes ne sont pas ouvertes toute l’année, souvent de Mars à Novembre. Les cures classiques (Prescription médicale) sont de 18 jours donc généralement les séjours sont de 20 jours et les locations sont à la nuitées mais avec une distinction de prix entre les personnes qui viennent 18 jours ou plus et celles considérées comme touristes et qui vont séjourner 1 semaine ou quinze jours. (personnellement je ne loue pas pour un weekend).

Quant à la taille de l’investissement, studio, ou petit appartement, il y a des demandes pour les 2, sachant qu’une femme seule préférera un studio confortable, non isolé, pas trop loin des commerces et des thermes.

Pour louer son bien, comme je l’ai déja dit, le bon coin et également figurer dans le catalogue de l’office du tourisme est important en terme de visuel. Si je n’avais qu’un conseil à vous donner, essayer de cerner la population qui vient se ressourcer dans votre ville, pourcentage de personnes inférieur à 60 ans, anciens cadres ou anciens ouvriers, viennent ils en voiture ou en transport en commun (Sachant que une forte proportion vient en voiture, il est préférable de louer un garage également, car les anciens font beaucoup plus attention à leur carrosse..).

Savoir combien de semaines je loue par an ne vous apportera pas grand chose, chaque ville est différente mais je pense que ce que je vous ai dit peut s’appliquer dans chaque ville thermale.

Oui il est embêtant de disposer d’un immeuble de 3 étages sans ascenseur, mais encore une fois cernez bien la population qui se rend en cure dans votre ville, c’est une clé, mais généralement il y a forte chances qu’il y ait plus de personnes agées que de trentenaires.
Concernant la distance, oui ça peut être un frein, mais si il y a un arrêt de bus devant à 20m de votre immeuble qui dépose les personnes tous les 1/4 d’heures devant les thermes, ce n’est pas forcément dramatique. L’emplacement reste tout de même un point crucial dans tous les investissements immobiliers.
Concernant la dégradation du bien, ne croyez pas qu’une personne agée devient raisonnable, certes le tapage nocturne ou grosse beuverie dans votre appartement ont peu de chance de se produire néanmoins le raisonnement reste le même. On est pas chez soi, donc on ne fait pas attention d’autant plus que l’on a payé pour résider ou on est, donc la plaque électrique peut rester allumé toute la journée, le chauffage à fond et on ouvre les fenêtres… c’est pas grave on a payé. Heureusement certaines personnes sont respectueuses mais ce ne sont malheureusement pas la majorité.
Les curistes en location classique (3 semaines ) sont beaucoup plus nombreux, 90%-10% mais là encore à vérifier avec la ville ou vous voulez investir.