Location meublée : quels meubles sont exigés ?

Cuisine avec plaque plus frigo, ainsi que lit tables et chaises sont un minimum.

Les impôts guére de risque. Qu’un locataire vous dise c’est un bail de 3 ans avec la protection qui s’en suit au lieu de un an, de suite c’est moins rigolo.

Bonsoir,
Merci pour ce lien - il faut effectivement appaorter les meubles nécéssaires- mais si le locataire préfère mettre certain de ses meubles à lui , on fait quoi?
Exemple: locataire vuet bien la cusine équipée, table et chaise, le lit mais préfère son canapé et sa table basse de salon?
Merci d’avance

Dans le même registre, est ce que quelqu’un aurait un inventaire type et la contre valer en cas de casse.
Je voudrais le prendre comme base et l’adapter pour ma location.

Merci par avance.

Bonjour,

faites attention à rester dans le marché. Avant un montage fiscal, c’est bien cette question qu’il faut gérer.

Cordialement.

Bonjour Stocri,

Je vais essayer de vous répondre de la manière la plus claire possible.
Pour ce qui est des meubles, le bulletin officiel des impôts N°4 F-3-09 du 30 juillet 2009 précise que le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.

Cela emporte une définition assez large et il n’y a pas de liste officielle des éléments à mettre.
Je rejoins lemouz sur les éléments qu’il a cités.
J’apporte quand même une nuance, si vous louez un de vos appartements à une famille nombreuse par exemple, une machine à laver le linge ou la vaisselle peuvent vite s’avérer "indispensables à une occupation normale".
Ainsi, tout est à adapter en fonction de l’occupant, de l’appartement et surtout du standing que vous voulez donner à votre bien.

Pour ce qui est des charges et amortissements en meublé en régime réel, vous pouvez vous référer à ce topic, particulièrement complet : LMNP : les déductions possibles en régime réel

Évidemment, des spécialistes tels que Philippe30 ou ZX-6R pourront aisément compléter cette réponse.

Quoi qu’il en soit, la gestion comptable de la location meublée est assez compliquée pour qui n’est pas spécialiste de la comptabilité.
Personnellement, je passe par un expert comptable. Les frais liés à la comptabilité, pour peu qu’on adhère à un centre de gestion agréé, ouvrent droit à des réductions d’impôts, ainsi je n’ai presque rien à sortir de ma poche et j’ai du clés en mains.

Cordialement.

Bonjour,

De passage, je tombe sur ce fil. Donc …

"Beaucoup veulent bien signer un bail meublé pour avoir une cuisine équipée mais ne sont pas intéréssé par des autres meubles (dans ma région en tout cas)"

Primo, rien n’empêche de fournir du matériel dans le cadre d’une location nue. Typiquement pour la cuisine ou la salle de bains qui contiennent des meubles dit immeuble par destination (on ne part pas avec la baignoire, et une cuisine équipée / fixée aux murs ne s’enlève pas).

Secundo, le locataire meublé est libre d’enlever les meubles qui le dérange et d’apporter les siens si ca lui chante. A charge pour lui d’obtenir votre accord pour ce remplacement s’il est définitif, ou de stocker les meubles qui le dérangent sinon.

Par contre, l’absence des meubles meublant permettrait à un locataire de faire requalifier en cours de route le bail.

Sur la notion de meubles, ca va dépendre du bien et de sa destination. Mais pour faire simple, pour un bien "RP du locataire", ca va jusqu’aux petites cuillères. Le locataire ne doit apporter que ses valises. Pour une location saisonnière, c’est légèrement différent.

Il faudrait que je creuse mes archives pour retrouver le cas, mais j’ai souvenir d’un cas concernant un appartement d’apparât, sur Paris, dont le mobilier a été jugé, par le tribunal, trop basique compte tenu de la destination du bien. Trop basique, pas absent. En clair : le clic-clac Confo comme lit principal dans un 130m donnant sur le parc Monceau, vous oubliez. Par contre, l’absence d’un lave vaisselle dans un studio étudiant ne sera pas pénalisant.

"puis je déduire une partie des travaux sur la location nue (principe du déficit foncier)"

Uniquement les travaux imputables sur les revenus fonciers (cf notice 2044), et uniquement pour la partie concernant le bien considéré … En clair : les travaux faits spécifiquement pour ce bien sont déductibles dans les conditions de la 2044, les travaux liés à un bien meublé ne le seront pas sur le bien non meublé. Et pour les travaux communs, c’est au prorata (tantièmes si copro ou autre mécanisme de proratisation défendable).

"puis je amortir une partie des travaux (location meublée) et déduire les frais de notaire et d’agence (totalité ou partiellement - dans ce cas comment déterminer la quote part?)"

En meublé, vous pouvez tout déduire, sauf ce que vous faites payer au locataire (il faut que la charge soit réelle pour être déductible, si le locataire vous rembourse ces frais, alors vous ne pouvez plus déduire).

Par contre, à nouveau, vous ne pouvez déduire que ce qui concerne le bien considéré. Ex : vous changez la BaL du logement, c’est déductible. Vous changez les fenêtres du local nu, ca ne l’est pas sur le local meublé …

Et pour les dépenses communes, à nouveau au prorata.

Le plus efficace, pour la proratisation, c’est de partir des tantièmes déclarés du bien lorsqu’ils sont connus. Sinon, c’est de créer ces tantièmes, afin de refléter au mieux la réalité. Au pire, on peut passer par le prorata des surfaces, cependant cela ne prend pas en compte les spécificités des logements. Ex : un appartement terrasse disposant de la jouissance de la toiture terrasse ne peut pas être fondamentalement restreint à sa surface réelle … alors que la terrasse est une partie commune (dans cet exemple, c’est une simple jouissance, et non une dépendance).

Une proratisation trop simpliste (rapport de surface) peut faire tiquer le fisc et surtout être inefficace fiscalement (par exemple pour le calcul à terme d’une PV).

Pour la compta, ce n’est pas si compliqué que cela, pour qui s’organise un peu et sait faire des additions et des fractions. Pas plus que remplir une 2044, en fait. Donc, le comptabe est avant tout un choix.

Bonjour
J’imagine que ce sujet a certainement déjà été traité mais j’aimerais savoir si il y a un équipement minimal pour un meublé ?
en effet l’agence vers qui je vais acheter cet appartement me conseille de ne justement pas trop le meubler afin que les occupants puissent l’aménager comme bon leur soit.

Est-ce un bien de très grande taille ?
J’avoue, que la proposition de votre AI me laisse un peu pantois, selon mon expérience c’est au contraire grâce à la qualité (et exhaustivité) des meubles qu’un bien se distingue sur le marché (c’est en tout cas le cas dans mon coin).

Personnellement, j’ai pu observer que lorsqu’il n’y a pas de machine à laver, c’est un (gros) moins pour louer, même pour les petites surfaces.

En général, je prends une lavante séchante acheté sur Darty ou équivalent : garantie 5ans avec l’extension et service après vente de qualité (dépannage/changement rapide).

Jusqu’ici pas déçu.

Je ne sais pas à combien j’estime ce service.
En fait je résonne différemment, je meuble avec pas mal de choses et cela me permet de louer plus cher et plus vite que la moyenne, après je ne sais pas exactement combien je pourrais louer sans.

En terme de rentabilité, je pense m’y retrouver car pour 400€ à 500€, je suis tranquille pour 5 ans, donc pour moins de 6-8€/mois j’offre un service que tout le monde n’offre pas et qui permet de louer (ça et d’autres choses) très facilement mes logements lorsqu’il y a un changement de locataire.
J’ai 4 visites rapidement, 3 veulent l’appartement et en 3 jours c’est réglé.

J’ai également un appartement moins haut de gamme et c’est nettement moins drôle et confortable, 7/8 visites, on doit "vendre" son bien tout en sachant que ce que l’on propose n’est pas au top et on est content quand on a un client sans "trou" entre 2 locataires.

Je serai aussi intéressé par les avis sur l’installation d’un accès internet collectif notamment par wifi.

Dans les rares immeubles de rapport que j’ai visités et qui proposaient ce service, il s’agissait en fait d’une box déposée dans les parties communes avec un abonnement unique pris par le propriétaire… probablement ni très performant, ni vraiment légal, ni même rassurant pour le propriétaire (qui sera responsable si la ligne est utilisée à mauvais escient).

Par rapport à vos points sur l’accès WiFi :

Il y a 2 possibilités :
- soit vous optez pour la solution box avec accès type "client particulier", très économique, adaptée à un petit nombre de lots en fonction du débit que vous aurez. Mais c’est un nid à problèmes. Où placer la box et des éventuels répéteurs pour que tout le monde soit couvert ? Comment sécuriser l’accès physique à la box (afin que personne ne puisse la redémarrer / la "pirater") ? Au moindre souci de déconnexion, de débit, vous allez être contacté par vos locataires. Eux ne pourront pas appeler la hotline car pas titulaires de l’accès.

- soit vous optez pour une solution semi-pro ou pro, plus chère, mais qui vous causera beaucoup moins de soucis. Les possibilités sont nombreuses, le prix peut varier énormément, mais vous offrirez un "vrai" service à vos locataires.
Il faudra prévoir des bornes WiFi, du câblage et des équipements pour les relier, un accès internet pro, une installation par une société spécialisée et éventuellement un contrat de support en cas de panne / de problème.
Pour l’investissement, c’est très variable mais le montant peut vite arriver à 4 chiffres en fonction du nombre de bornes d’accès (on compte une tous les 10m environ pour une couverture optimale "data"), de la marque et des autres équipements à installer (switches, routeurs, proxy pour filtrer / enregistrer les accès).
Niveau budget de fonctionnement, les premiers prix pour un abonnement pro chez Orange commencent à 45€ HT par mois pour 200Mb/s symmétrique (voir ici).
Pour le support, c’est très variable également, entre 10 et 30% du montant de l’investissement par an (hors frais d’installation)

Je ne vois rien d’illégal à fournir un accès, d’autres le font (hotels, wifi gratuit dans les restaurants par exemple) mais il faut par contre penser à certaines choses :
Comme le dit DDTee, prévoyez bien dans les baux, des clauses vous dégageant de toute responsabilité par rapport à la disponibilité de l’accès internet.
Mais surtout, il faut penser à vous dégager de votre responsabilité pénale en cas d’usage frauduleux de l’internet par vos locataires : piratage, pédophilie… Car en tant que titulaire de l’abonnement, vous serez responsable de l’utilisation qui en sera faite.
Techniquement, il faudra donc :
- soit être en mesure d’interdire les accès vers les sites illégaux (avec des équipements spéciaux), mais pas de garantie à 100%
- soit être en mesure de savoir qui a accédé à quoi. Juridiquement, je ne sais pas comment faire par rapport au respect de la vie privée, peut-être en précisant dans les baux que les accès peuvent être tracés.
Une dernière possibilité (c’est comme ça qu’on fait chez mon employeur au luxembourg mais je ne sais pas si ça suffit en France) est de conditionner l’accès à internet à l’acceptation d’un disclaimer à chaque connexion au WiFi et qui engage l’utilisateur à utiliser l’internet dans les limites légales

Face à ces contraintes et à la complexité technique, je préfère éviter de fournir l’accès internet et laisser chaque locataire faire comme il l’entend.

Dernière modification par Siocnarf (24/02/2015 11h47)