Investir dans un studio de 15m2…

Merci je vais chercher.

Pruls a écrit :

Bonjour,

vous trouverez un fil sur solibail sur le forum.

Ca peut donner une vision de l’association qui garantie le loyer et sa majoration.

Je suis actuellement en recherche et j’en arrive à la conclusion qu’un bien à 8% brut et plus n’existe pas d’emblée, il faut soit y faire des travaux (et encore) soit envisager une reconfiguration pour mieux répondre au besoin du marché, et surtout ne pas hésiter à négocier.

Donc ne vous focalisez pas sur le rendement dans votre recherche, mais soyez attentifs aux éventuelles modifications valorisantes (T4=>2 T2, aménagement de combles…).

Attention également à une chose, j’ai déjà pu remarquer que certaines agences ne mettent pas les photos exactes de la vue par la fenêtre ou du quartier quand certains bien sont mal situés ou qu’ils n’ont pas l’exclusivité pour éviter que quelqu’un ne passe en direct.

Ils peuvent simplement mettre par exemple la vue d’une place connue dans la ville.

Je vous montre un autre bien à rénover sur Toulon à moins de 1000€ le m2 et qui pourrait sans doute être à plus de 10% de rendement. Il est 3 fois plus grand que votre studio et moins cher.

404?

Informations financières :
Prix     43 000 €
Charges     70 €
Détails :
État du bien     A rénover
Surface habitable     57 m²
Nb de pièces     3
Nb de chambres     2
Étage     6
Nb de salles de bains     1
Nb de wc     1
Type de chauffage     Individuel
Type d’eau chaude     individuel

Le problème c’est qu’il est dans une cité qui est connue pour ses trafics de drogue et ses problèmes en tout genre alors attention au prix au m2 annoncé sur certains sites. Ça dépend vraiment de l’emplacement.

Ok, ok, je garde le moral

Des fois on rigole quand même.

C’est sûr, vous pouvez en trouver des 20% dans le cantal…mais c’est dans le cantal.

L’investisseur immobilier, c’est comme l’investisseur mobilier, il y a ceux qui veulent un beau portefeuille, bien sécurisé, quitte à perdre du rendement, et les agressifs, prenant de gros risques, et se positionnant sur un peut tout et n’importe quoi. Chacun regarde midi à sa porte, et surtout fait en fonction de ses objectifs.

Mais par exemple coeur de montpellier (écusson), un studio à 8% qui ne soit pas un RDC moisi, j’attend les annonces Je suis en recherche active actuellement d’ailleurs. Je parle pas d’un immeuble évidemment. On sait trés bien que les économies d’échelles font qu’un immeuble permet un meilleur rendement. Faut juste avoir à sortir les 350.000-400.000 euros pour un tout petit 3 étages (à ce prix là souvent moche) dans montpellier.

Pruls a écrit :

Je suis actuellement en recherche et j’en arrive à la conclusion qu’un bien à 8% brut et plus n’existe pas d’emblée…

D’emblée, peut-être pas, mais c’est le résultat (après négociation/travaux/amélioration/re-positionnement marché) qui compte. Ma moyenne de renta brut sur 3 biens achetés depuis le début d’année devrait être à 10,5% minimum après tout cela. Evidemment sans rémunération d’un risque particulier (bled paumé avec vacances importantes, état dégradé et population à risque, micro surface aux limites légales…) je ne suis ne pas partisan de ces pratiques.
Par contre c’est dur à trouver jusqu’à douter, je confirme… mais ça existe à peu près partout (idf à part sans doute). Aucun exploit juste du travail.
Pour mémoire Pruls vous nous avez présenté dans vos interventions ici plusieurs biens à des taux au moins à 10%, il me semble ?

Il y a effectivement BorderLine du chemin "à faire parcourir au vendeur" entre la demande de départ et l’arrivée, la qualification nouvelle éventuelle du bien ou son nouveau positionnement sur son marché… cependant si le prix de départ est peu intéressant, le chemin sera trop long… c’est sans doute le sens de la formule de GBL "à 8% brut je téléphone à aucune annonce/agence".

J’ai remarqué, dans ma petite expérience, que les vendeurs proposant un prix assez raisonnable sont généralement plus enclin à discuter que ceux qui sont très chers, à côté des prix du marché.

Le malheur des investisseurs qui achètent (pas de ceux qui vendent) c’est qu’il trouvent dans de nombreux cas d’autres investisseurs capable d’acheter avec des rendements médiocres.
Le manque d’ambition des uns tuant l’ambition des autres !
Encore faut-il définir ce que doit être un investissement locatif. Personnellement à 6 ou 7% brut je trouve que c’est un investissement médiocre à la vue des charges, de la fiscalité croissante à venir (les collectivités territoriales ne pourront faire autrement une fois les élections passées), de l’’instabilité légale et du prix de l’immobilier où il me semble dépassé de pouvoir compter sur une plus value quelconque (le contraire semble plus envisageable pour quelques années).

Désolé Ploule, j’ai un peu dépassé le cadre de vos questions.

Vous n’avez pas du tout dépassé le cadre de ma question. Les différentes discussions qui ont eu lieu au fil de ce post sont intéressantes pour se forger un avis.

Effectivement, un choix cornélien se pose : sacrifier le rendement pour la qualité ou bien acheter un appartement rentable car construit dans un mauvais quartier, un peu comme celui qu’à montré thierry83. Il est possible de percevoir une grosse part du loyer en direct de la CAF, donc un prix rikiki permet de n’engager le prêt que sur ce qui est donné par la CAF le reste est du bonus si ils veulent bien payer leur loyer si j’ose dire. Le choix semble attrayant jusqu’à ce que l’on pense à l’environnement, la "revendabilité" du bien, la possibilité de plus value faible…Cela derait une maigre rente sur 20 ans mais si la barre est détruite au bout de 15?
Je demeure peu enchanté par ces biens mais peut-être que j’en visiterai un ou deux pour voir, histoire de ne rien regretter.

DDtee a écrit :

Il y a effectivement BorderLine du chemin "à faire parcourir au vendeur" entre la demande de départ et l’arrivée, la qualification nouvelle éventuelle du bien ou son nouveau positionnement sur son marché… cependant si le prix de départ est peu intéressant, le chemin sera trop long… c’est sans doute le sens de la formule de GBL "à 8% brut je téléphone à aucune annonce/agence".

J’ai remarqué, dans ma petite expérience, que les vendeurs proposant un prix assez raisonnable sont généralement plus enclin à discuter que ceux qui sont très chers, à côté des prix du marché.

Le malheur des investisseurs qui achètent (pas de ceux qui vendent) c’est qu’il trouvent dans de nombreux cas d’autres investisseurs capable d’acheter avec des rendements médiocres.
Le manque d’ambition des uns tuant l’ambition des autres !
Encore faut-il définir ce que doit être un investissement locatif. Personnellement à 6 ou 7% brut je trouve que c’est un investissement médiocre à la vue des charges, de la fiscalité croissante à venir (les collectivités territoriales ne pourront faire autrement une fois les élections passées), de l’’instabilité légale et du prix de l’immobilier où il me semble dépassé de pouvoir compter sur une plus value quelconque (le contraire semble plus envisageable pour quelques années).

Désolé Ploule, j’ai un peu dépassé le cadre de vos questions.

BorderLine a écrit :

@DDtee La reflexion est déjà un peu différente.

Atteindre un 8% ou un peu plus, aprés un investissement en travaux, rénovation, équipement c’est effectivement envisageable (tout dépend des coins).

Mais dire à 8% brut je téléphone à aucune annonce/agence, je prend le cas de Montpellier, ben c’est simple, vous n’investissez jamais.

Pour moi il faut lier le rendement à l’emplacement si c’est centre d’une grande ville de province avec forte demande, taper le 6% brut apres rénovation etc c’est déjà très bien.

Faire du 7% brut dans une ville moyenne ou dans un patelin c’est déjà beaucoup moins bien.

Il faut raisonner en couple rendement risque, plus le risque (de vacance, de merde économique, de disparition du dynamisme ou de l’emploi dans la zone) est élevé ou risque de le devenir, plus le rendement doit être élevé, justement pour supporter ce risque

D’un autre côté la vacance est inexistante. Et quand je dis inexistante c’est inexistant (loué avant que le bail précédent se finisse, cela de manière systématique et aucune baisse de trésorerie car le DG est même encaissé avant de rendre l’ancien).

A part cela, roudoudou a tout dit :

Il faut raisonner en couple rendement risque, plus le risque (de vacance, de merde économique, de disparition du dynamisme ou de l’emploi dans la zone) est élevé ou risque de le devenir, plus le rendement doit être élevé, justement pour supporter ce risque

Oui, entre temps, j’ai investi dans un autre logement, un petit T4.

Votre remarque est pertinente sur l’imposition. Lors de cette acquisition en 2014, je n’avais pas les compétences pour faire à la main un calcul précis, j’ai fait appel à mon bon sens.
En soi, cela s’est bien passé car le bien s’autofinance presque avec presque seulement la taxe foncière à payer et mon imposition rester raisonnable.

En revanche, je cherche depuis à monter un autre projet, car épargner quelques centaines d’euros par mois, c’est lent!

Et c’est là que la question de la pertinence de l’investissement se pose. Si j’achète un autre appartement, j’augmente mes revenus fonciers et mon imposition va commencer à devenir dérangeante.
En contre partie, les biens neufs proposés pour du Pinel sont hors de prix.
En ce moment, je ne sais plus vers ou me diriger.

Avez-vous pensé à louer meublé au LMNP ? Avec un bon montage, à préciser selon chaque cas, la fiscalité est souvent blanche sur une durée de +/- 8 ans