Investir dans un studio de 15m2…

Cher Ploule,

Sans vous manquer de respect, vous ne répondez pas à la question primordiale :
Quel est le nom de la ville ?

Vous nous parlez d’une ville de garnison dans le var mais par exemple, Le Luc, Fréjus ou Hyères sont des villes de garnisons qui ne répondent pas du tout aux même critères !

Je crois que nous sommes ici sur un forum de gentlemen et que personne ne va vous "piquer" votre appartement si vous nous dites le nom de la commune ;-)

Bonjour ploule,

Deux raisons peuvent expliquer le désintérêt des investisseurs pour le bien :

1) Le bien est en vente depuis plus d’un an. En général, c’est plutôt mauvais signe. Il peut y avoir de multiples explications : le prix du bien est au-dessus du prix de marché, les perspectives sont mauvaises (travaux de copro, projets PLU, disparition de la garnison à proximité…).

2) Le loyer payé actuellement par le locataire semble être décorrélé du marché. Plusieurs possibilités : le locataire est un pigeon, le loyer annoncé est faux (penser à se faire procurer les quittances par le locataire), l’emplacement/le bien sont nickels, le locataire est là depuis longtemps (et son loyer a été revalorisé tous les ans)…

Je te conseille de regarder les tarifs de location pratiqués dans le quartier. Le loyer du locataire actuel, s’il est hors-normes, ne doit pas rentrer dans tes calculs. Intègre ensuite les travaux éventuels dans tes réflexions. Enfin, vise une rentabilité brute minimale de 8-9%.

Ex:
- Les loyers du quartier pour une surface similaires tournent à 380€, soit 4560€ par an.
- Il y a 3000€ de travaux à prévoir
=> Pour 9% de rentabilité environ, ton offre devra être de 48.000€ max. 

C’est assez schématique mais ça donne un ordre d’idée. A relativiser en fonction de la qualité et de l’emplacement du bien. La valeur de revente potentielle peut également rentrer dans tes calculs.

Sky a écrit :

Y’a t’il deux portes entre la lunette des WC et le plan de cuisson dans le coin cuisine ?

Si l’ensemble de vos questions me semblent vraiment pertinentes, j’avoue ne pas trop comprendre le sens de celle-ci ?

Sur l’interprétation de la liaison indirecte entre le cabinet d’aisance et la cuisine, au boulot, on a deux versions:

- la première s’appuie sur la qualité de vie dans le logement qui pousse à prévoir un sas fermé entre le chiotte et la cuisine, ainsi que le salon.

- la seconde qui interprète au plus court en prévoyant un couloir pas forcément fermé. Cette interprétation a déjà été validé par plusieurs contrôleurs techniques dans des logements que nous construisons en direct, mais aussi pour des vefa.

Par ailleurs, je vais faire pointer la synthèse devenu bordélique sur la liste de questions qui me semble très pertinente.

Bonsoir Ploule,

Étant à Toulon, je vais essayer de vous donner mon avis.

Concernant le centre ville de Toulon, vérifiez bien pour voir si c’est le centre ville historique.

On peut y trouver ceci comme annonce :

http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=21_s (je ne sais pas si on peut mettre un lien)

A vendre appartement idéalement situé à coté de toutes commodités (marché, centre ville, centre commercial,…) à pied

Situé au 5ème étage d’une petite copropriété avec interphone, comprend un séjour / coin cuisine / sdb avec wc / chambre / peinture refaite en 2008

rendement locatif 350 €/m - charges copro entre 40 et 50 €/m
taxe foncière 439 €

Juste pour vous dire que l’emplacement est vraiment important et que si le studio que vous convoitez est dans le centre historique c’est le loyer qui est peut être surévalué par rapport au bien.
Il y a une multitude de petits studios dans ces prix dans des immeubles souvent du début du siècle sans ascenseurs.

Le centre historique est appelé "chicago" à cause des marins des bars à hôtesses que l’on trouve toujours dans le coin. Il faut vraiment avoir envie d’y vivre.

Voila au plaisir.

Bonjour.

Merci pour vos réponses.

Pour Thierry 83, c’est effectivement parce que j’ai trouvé ce type d’annonce que j’ai cherché à savoir pourquoi le loyer était excessif. Heureusement il n’est pas vers chicag, sans avoir l’adresse, il me semble reconnaitre une zone plus sympa.

En effet, il me semble que les petites surfaces comme celle la coûtent environ 50k€ pour un loyer de d’environ 300/350€. Le rendement est pas top.

Sans avoir pu encore visiter le bien, voici les éléments que l’agent m’a donné, ce sera l’occasion de commencer à répondre aux questions pertinentes de Sky et Dominik.

L’appartement est loué à des locataires en difficulté sociales. Le loyer est payé pararaît-il sans problème par CAF en direct et une association qui garantirait l’autre part du loyer. Cette dernière majorerai le loyer (qui est au dessus du marché) en guise de compensation. Le bien serait en outre dégradé par rapport à la date de prise des photos. Vu le genre de client, ce n’est pas étonnant que les acheteurs aient été rebutés depuis 1 an!

Je vais toutefois continuer à prendre des renseignements par curiosité car le montage m’étonne mais il est probable que je ne perde pas de temps avec ce studio.

Dominik, vous avez raison c’est pas terrible. Par contre le rendement brut des autres annonces ne sont pas terribles non plus…Ce n’est pas encourageant mais je vous remercie pour vos conseil et chercher un rendement supérieur. Je tenterai de faire baisser les prix évidement.

Y a t-il une personne qui a fait ou connait une personne qui a fait ce genre d’opération?

Une autre petite question  plus mathématique : un autre appartement est mis en vente à 49100€ pour un loyer de 3480€/an. Afin d’obtenir une rentabilité brute de 8% il faudrait l’acheter 40500€ soit une baisse du prix de 18%, ce qui commence à être important.
Vu que le loyer est de 290€ par mois, pour équilibrer la trésorerie de l’opération, il faudrait payer un crédit sur 20 ans à 3.4% +assurance + frais (260€ par mois). Le prêt couterai 65000€.
En supposant que l’appartement soit vraiment bien, ce genre de montage est-il raisonnable? Ou est-il préférable de prendre 15 ans avec un taux inférieur mai une trésorerie négative de 25€?

Merci.

Dernière modification par ploule (25/07/2013 09h15)

ploule a écrit :

Une autre petite question  plus mathématique : un autre appartement est mis en vente à 49100€ pour un loyer de 3480€/an. Afin d’obtenir une rentabilité brute de 8% il faudrait l’acheter 40500€ soit une baisse du prix de 18%, ce qui commence à être important.
Vu que le loyer est de 290€ par mois, pour équilibrer la trésorerie de l’opération, il faudrait payer un crédit sur 20 ans à 3.4% +assurance + frais (260€ par mois). Le prêt couterai 65000€.
En supposant que l’appartement soit vraiment bien, ce genre de montage est-il raisonnable? Ou est-il préférable de prendre 15 ans avec un taux inférieur mai une trésorerie négative de 25€?

L’avantage de ce forum c’est que vous y trouverez tous les avis.
Moi, d’une manière générale, je suis pour dégager un cashflow positif quitte à allonger les durées de crédit. Quoi qu’il en soit, en investissement locatif, je pars du principe que le coût du crédit importe peu puisque, de toute façon, il sera payé par le locataire…
Cela étant dit, faire baisser de 18% un bien de 49100 euros me paraît quelque peu optimiste… mais comme on dit, qui ne tente rien n’a rien !