Créer une SCI pour loger son patrimoine immobilier existant ?

Skipper · #1

Je fais appel à vos lumières sur un sujet qui me tient à coeur:

Projet: Je m’apprête à faire l’acquisition d’un appartement à Paris (pieds à terre) pour la somme de 380000 EUR (80% à crédit). Je n’hésiterai pas à louer périodiquement cet appartement mais voudrais le garder comme pieds à terre lors de mes déplacements à Paris.
J’ai par ailleurs des parts de SCPI pour un total de 170000 EUR (générant un revenu de 6% environ)acquises en direct (personne physique)

Question: Est ce qu’il est intéressant de créer une SCI en vue d’y loger les parts de SCPI et la nouvelle acquisition physique? Ou continuer à investir en direct.

Connaissez vous les frais liés à un passage de proprété de bien immpbilier vers sa propre SCI?

PS. je ne suis pas résident Français et ne compte pas l’être dans les années à venir (donc TMI actuel à ne pas prendre en considération). Le pays de ma résidence a une convention de non double taxation avec la France.

Merci pour vos réponses

Mots-clés : immobilier, opportunité, sci

NYBR · #2

Bonjour,

La création d’une SCI doit répondre à un objectif précis (transmission, amortissement d’un bien, achat à plusieurs, par exemple), car le montage d’une SCI génère des frais lors de sa création, et nécessite la tenue d’une comptabilité (pas obligatoire si SCI à l’IR).

On distingue les SCI à l’IR, qui sont fiscalement équivalentes à la détention d’un bien en direct, et les SCI à l’IS qui permettent la déduction de nombreuses charges relatives à la SCI (déplacements, achats de matériel, etc.) et l’amortissement des biens achetés.
En contre partie, la plus-value à la vente d’un bien dans une SCI à l’IS est calculée sur la valeur d’achat du bien - les amortissements et est donc bien moins avantageuses qu’en direct (ou via une SCI à l’IR) en cas de revente à moyen ou long terme.

Pour loger un bien déjà en votre possession dans une SCI nouvellement créée, il vous en coutera 5% de la valeur de ce bien.

GoodbyLenine · #3

Dans quel but voudriez-vous créer une SCI (et serait-ce une SCI IR ou IS) ?
(Si pas de réponse pertinente : n’en créez pas !)

Si vous souhaitez louer votre appartement parisien, j’imagine que ce sera meublé et pour des courtes durées (si vous le louez nu, ou à titre de résidence principale, vous ne pourrez pas l’occuper sauf à respecter les contraintes de congé des locataires, selon la loi de 1989, ce qui exclut de l’utiliser comme pied à terre), et vous pourriez être intéressé par ceci ou cela. Pour de la location meublée (activité commerciale), sachez aussi qu’une SCI IR n’est pas possible (ce sera d’office à l’IS), et vous serez LMNP.

Lors de la création d’une SCI, vous pouvez faire un apport de biens immobiliers vous appartenant (mais ce n’est pas gratuit). Vous pouvez aussi vendre ces biens à la SCI (mais ça coute, encore plus sans doute).

Actuellement, sur les "revenus" perçus de vos parts de SCPI, comme non résident, vous devez subir un prélèvement à la source de 20%, et avoir à payer des prélèvements sociaux (actuellement 15.5%), et auriez sans doute avantage à étudier la nue-propriété ou la détention de parts de SCPI via une assurance-vie, ou même des investissements immobiliers papier en dehors de France…. Si ces parts étaient détenues par une SCI IR domiciliée en France, ce serait sans doute … la même chose. Si ces parts étaient détenues par une SCI IS domiciliée en France, vous payeriez l’IS et sur les dividendes versés par la SCI (mais rien sur les remboursements de compte courant d’associé, si vous montez la SCI avec 1€ de capital et 170 000€ de compte-courant d’associé… mais ceci n’aura qu’un temps et il faudra passer à la caisse lors de la vente des parts de SCPI et dissolution de la SCI). SI ces parts sont détenues par une société domiciliée offshore (ou dans le pays où vous résidez actuellement), la fiscalité va dépendre du pays où vous résidez (mais la aussi il y aura des soucis potentiels si vous souhaitez un jour rapatrier le tout en France)…. mais la banque sera sans doute réticente à prêter à une telle société.

Skipper · #4

Deux points à rectifier si vous le permettez :
1-La retenue à la source n’est faite que sur la partie revenue financiers de la SCPI (1% de la distribution) => discours de mon banquier pour 2013.
2-Le reste des revenus fonciers est soumis à l’impôt du pays de résidence (convention dans les limites actuelles). Je pense qu’il y a un seuil à ne pas dépasser ?

Par ailleurs, vos réponses m’ont permis d’avancer dans ma réflexion sur les choix et la forme et de l’investissement :
Voici le schéma sur lequel je solliciterai votre avis d’investisseurs plus éclairés.
1-Crédit de 330.000 Eur sur 24 ans et une traite annuelle de 20.400 Eur (24 ans et 3.8%)
2-Apport de 50.000 Eur
3-Achat de parts supplémentaires de SCPI pour 380.000 Eur
4-Revenu net annuel = [(380.000 + 170.000)*0.06] – 20400 = 12600 Eur

Avantages :
-Patrimoine élargi à environ 517.000 Eur (valeur liquidative)
-Opération square avec marge de risque grâce au patrimoine déjà existant.
-Possibilité de louer un appartement lors de notre passage à Paris (formule touristique)
-A terme du crédit revenu supplémentaire net de 2500 Eur mensuels (en prenant en considération un risque de baisse de taux de distribution mais sans calcul de l’érosion due à l’inflation).
-Pas de tracas liés à la location saisonnière, charges de copropriété, etc..
-Possibilité de faire jouer le levier interne pour la partie non consommée du revenu.

Désavantages :
-Pas de bien à soi (pieds à terre).
-Risque de changement de fiscalité lors du passage du cap 15.000 Eur de revenus fonciers. D’où réflexion sur la forme juridique ouverte…
-Risque de baisse du taux de distribution SCPI et /ou de la valeur liquidative.
-Peut être d’autres ?

Merci par avance de vos réctifications et avis!

GoodbyLenine · #5

Je pense que vous faites erreur sur les "2 points à rectifie"r. Lisez par exemple ceci (même si la partie sur les prélèvements sociaux fait actuellement l’objet de recours de non-résident auprès des juridictions européennes).

Quelle SCPI avez-vous identifiée avec un revenu net annuel de 6% du montant investi ?

A quoi faites-vous référence en évoquant le "passage du cap 15.000 Eur de revenus fonciers" ?

Je suis bien d’accord que louer un bien ponctuellement lors d’un passage à Paris est sans doute préférable à acheter un bien pour le louer et l’utiliser comme pied à terre.

Skipper · #6

J’entends bien ce que vous m’expliquez. Mais en termes concrets, ma banque ne m’a prélevé aucune retenue à la source pour la distribution de Juillet (première, il est vrai) et ma question était pourtant claire par rapport à un risque de prélèvement tardif. Réponse : « pas de prélèvement à notre niveau, sauf pour la part financière ». Donc à suivre ! Mais merci pour vos références toujours précises.

Quant au retour sur investissement, et à situation égales, j’ai identifié une SCPI qui affiche 6% (mais c’est pour un best case que j’ai mitigé en ne prenant pas en compte l’évolution de la part) : Corum conviction. Mon choix final ne se fera surement pas sur ce seul critère et ne sera arrêté que si je suis convaincu du schéma directeur.

Enfin, pour le seuil des 15000, j’avais en tête celui du passage obligé au régime réel. Je me demandais si ça pourrait avoir un impact négatif sur la présentation de mon revenu imposable. Je me documente toujours pour établir un Excel incluant toutes les simulations.

Tout avis est le bienvenu!

voleur2poule · #7

Petite remarque sur le régime micro-foncier et les SCPI. Il faut savoir que les revenus perçus de la SCPI sont déjà net des frais (gestion, travaux…) et ce n’est pas ce montant qu’il faudra déclarer en micro foncier. Le revenu à déclarer en micro-foncier est supérieur au revenus perçus car il faut déclarer aux impôts les revenus bruts (les frais étant considérés dans abattement de 30%).

Dans mon cas, cela représente 35% de plus (lorsque je touche 100, je déclare 135 aux impôts et 35 de frais réels) donc le micro foncier ou le réel sont équivalents (je n’ai pas de prêt). Dès lors que vous avez un prêt, le régime réel sera quasiment toujours plus intéressant.

GoodbyLenine · #8

Effectivement, je me suis un peu trompé, et les 20% ne sont pas un prélèvement à la source, mais juste le taux minimum en règle générale (qui sera appliqué lorsque vous déclarerez vos revenus de source française, ce que vous devez faire même en étant non-résident).

Autres remarques :
- En ce qui concerne le régime micro-foncier et les SCPI, il me semble qu’il vous faut louer au moins un bien immo physique (et donc pas uniquement des parts de SCPI) pour y avoir droit.
- Les 6% de Corum Conviction ne sont pas "net" (mais avant CSG, IR, etc.), et sont juste l’objectif affiché par la société de gestion (avec à ce jour pour cette SCPI seulement quelques trimestres de track record). Une diversification s’impose (ne pas tout miser sur une seule SCPI) dès lors qu’on investi un montant important, et encore plus dans ce cas précis avec la faible ancienneté de cette SCPI.

Skipper · #9

Merci pour ces précisions que je ne connaissais pas (première année avec des revenus fonciers en France).

Cependant je reviens au dernier message de GBL : je pense qu’il y a une exception aux 20% minimum qui est d’avoir un taux inférieur dans le pays de résidence (coopératif) et dans ce cas on paie dans ce dernier pays l’impôt.

Pour le cas évoqué par v2p, vous croyez toujours que ça peut être pertinent pour un non-résident ?

Je m’explique avec des données simples comme v2p l’a si bien fait :

Revenu SCPI brut 135
Net 100
Et un crédit dont l’annuité est de 5.

D’après v2p, en régime micro foncier j’ai un abattement de 30% sur le brut donc l’impôt à payer est de 135*0.7*20% (minimum non résident)=18.9.
Et dans la poche c’est 100-18.9=81.1.

Par contre si je suis en réel (qui s’impose d’après GBL), le calcul de l’impôt est comme suit : 135-35-5(remboursement du prêt)*20%=19
Dans la poche c’est 100-19=81.

Moi je pense que du fait que je suis non résident et que je suis installé dans un pays coopératif dans la poche (en France) c’est 100.

Qu’en pensez-vous ?

Dernière modification par Skipper (26/08/2013 15h02)

GoodbyLenine · #10

Votre calcul "en réel" est erroné, car il ne faut pas déduire l’échéance du prêt, mais seulement les intérêts et autres frais comme l’assurance (le capital remboursé ne peut pas être déduit, car ce n’est pas une charge). Donc au lieu de 5, il faudra sans doute plutôt déduire 2 ou 3. Par ailleurs la base n’est pas 135-35, mais votre quote part du bénéfice effectivement réalisé par la SCPI (et pas ce que la SCPI vous aura distribué, qui peut être largement différent sur une année).

En déclarant votre quote part des bénéfices fonciers de la SCPI en France (ce que vous devrez faire), vous aurez déjà à payer 15.5% (CSG et consorts) sur ces revenus fonciers. Le fait que vous résidiez dans un pays coopératif ne vous exonérera pas de l’IR sur les revenus perçus en France. Si jamais vous "oubliez" de faire votre déclaration d’IR, le fisc aura 10 ans pour vous redresser (avec pénalité), donc vous ne serez tranquille pour les revenus 2013 qu’au 31/12/2023.

Skipper · #11

Très intéressant!

Il est vrai que je préfère toujours être en règle avec les impôts quoi qu’il en coute.

Pensez vous dans ce cas, pour revenir à ma question première, qu’il faille transformer tout ça en SCI IS (un des objectifs justement serait de produire un déficit fiscal les premières années grâce à l’amortissement du capital et inclusion des charges). Dans ce cas je pourrai déduire les frais de déplacement en France (billets et déjeuners).

Et question ultime: savez vous combien couterait de déléguer les déclarations annuelles à un expert fiscal?

Merci encore GDL

GoodbyLenine · #12

Avec une SCI IS, vous aurez d’autres inconvénients (frais, compta et paperasse un peu plus complexe, et paiement outre de l’éventuel IS de pas mal d’IR+CSG lors de la vente du bien ou de la SCI ou en cas de versement de dividende) et il est difficile de dire s’ils sont préférables.

Je doute que vous puissiez facturer à cette SCI vos frais de déplacements étranger -> Paris (et encore moins vos repas) si l’objet du déplacement n’est pas quasi exclusivement dans l’intérêt de la SCI.

J’ignore combien couterait de déléguer les déclarations annuelles à un expert fiscal (il faut demander des devis, une fois le contour de la prestation bien définie), mais de toute manière ce sera vous qui signerez les documents et engagerez votre responsabilité vis à vis du fisc.

Skipper · #13

Ma simulation excel ne montre rien de réjouissant (en terme de rentabilité nette en fin d’année)

170000 Eur donnant 8500 de revenu imposable soit 5746 => 3.38%
Ayant 30000Eur qui dort en banque le payout du patr. est encore pire.

Reflexion2==

N’ayant pas atteint les 15000 Eur de revenus fonciers et n’ayant pas acheté les parts de scpi à crédit.
Il me semble que la meilleure solution à court terme serait d’investir ce qui me reste comme cash dans un parking pour combiner les revenus de la SCPI avec de la location nue et profiter de l’abattement de 30%.

Donc 170000 + 30000 (parking en direct) = 200000
Revenus (8500+1800) - (7210*0.155)+6092*0.2 = 7964.05 => 3.90%

Quand l’occasion se présentera, j’opterai pour le levier du crédit afin d’optimiser tout ça.

Kabal · #14

J’envisage de créer une SCI à l’IS. Lors de la création, il est possible d’apport des liquidités ou des biens. Nous souhaiterions apporter 100k€ de SCPI à cette SCI.
Ces SCPI sont encore avec un emprunt en cours mais ne sont pas nanties et appartiennent à part égales aux deux associés.

Mes questions snt sur les transferts :
1) Transfert des parts des SCPI vers la SCI : voir avec la société de gestion contre quelques € (stéphane disait 100-200€/SPCI)
2) Comment cela se passe pour le crédit lié à ces SCPI ? La banque doit-elle acceptée de transférer le crédit vers la SCI (sans cela, l’opération d’apport de ces parts n’a que peu d’intérêt) ?
3) Le crédit est cautionné par crédit logement. Comment cela se passe en cas de transfert de prêt ? Devrais-je repayer crédit logement.

Merci de votre aide.

GoodbyLenine · #15

Avez-vous lu Fiscalité des sociétés civiles soumises à l’impôt sur les sociétés | Notaires de Paris - Ile-de-France et Apport pur et simple ou apport à titre onéreux - Creation SCI et L?apport en nature dans une SCI – Créer une sci et SCI : l’apport en nature - Aide juridique entreprise en ligne gratuite et …. ?

1) Vous devriez trouver le montant précis à payer à la SdG vers la fin de chaque bulletin trimestriel. Vous pourriez (j’ignore si c’est le cas avec un apport de parts de SCI à une société, j’ai l’impression que OUI si votre société est à l’IS) aussi avoir à payer des droits (5%) au trésor public (exactement comme pour un achat de parts de SCPI). Faites valider ceci par la SdG…

2) La réponse devrait se trouver dans votre contrat de prêt (y a-t-il une quelconque obligation de conserver le bien financé par l’emprunt, d’informer la banque ou de demander son accord par exemple), ou résulter d’une négociation avec la banque. A priori vous conserverez le prêt comme une dette privée (c’est vous le débiteur, pas la SCI), et donc plus de déduction des intérêts. Pour transférer le prêt, il faudra convaincre la banque (j’imagine que certaines feront, d’autres pas), et payer des frais (voire avoir un autre taux). (Lire Bien maîtriser les particularités d’un prêt immobilier pour une société civile immobilière)

3) A ce niveau, ça risque de coincer (je crois qu’ils ont quelques limites à garantir un emprunt de SCI, selon le type de SCI : familial=oui, sinon=non).

J’imagine que vous n’êtes pas intéressé par la solution "extrême" : la SCI contracte un nouvel emprunt, rachète vos parts (à un prix négocié de gré à gré) (en payant les 5% au trésor public), ce qui permet de rembourser l’emprunt en cours.

Bon courage (assurez-vous que les gains escomptés justifient bien les complications engendrées par ce genre d’apport), et n’oubliez pas de revenir nous raconter comment ça s’est passé (avec la banque, crédit logement, etc.), et éventuellement là où ça a coincé.

Kabal · #16

En réalité, le projet est bien plus vaste que cela et l’apport de ces parts serait logique dans le cadre d’une constitution de SCI. Mais les frais pourraient nous rebuter.
La SCI serait constituée d’un apport de 300k€ de SCPI dont 200k€ issu d’un emprunt nouveau et 100k€ issu de notre ancien apport. Probablement suivi d’un apport de 100k€ cash (voir un peu plus) investi aussi en SCPI. Le tout permettant d’être en cash flow légèrement négatif. La SCI vivra donc sa vie toute seule une fois cela fait.

De ce que j’avais compris : les 5% sont dû sur la [valeur des parts] - [emprunt restant]
Dans mon cas : 105k€ - 95k€ (emprunt restant) = 10k€ x 5% = 500€. Sachant que entre les conserver et les mettre en SCI, j’ai un gain sur 20 ans de 13k€ (si je ne me plante pas dans les calculs). Cela se justifie. Donc dans ce cas, la vente à la SCI serait intéressant.

Mais c’est valable que si la SCI peut déduire les intérêts. Sinon, ce n’est pas intéressant. Là, il faut donc en passer par la case négo avec la banque. Pas évident !

Pour crédit logement, je croyais que SCI Familial s’entendait SCI IR entre membre d’une même famille. Il est possible d’avoir une SCI Familial à l’IS ? Si oui, cela nous correspondrait puisque la société serait détenue entre moi, ma partenaire de pacs et possiblement des enfants (si on le souhaite).

GDL, votre conclusion m’indique que vous ne voyez pas ce type d’apport avoir un taux de succès important !

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