Immobilier : comment j'ai laissé filer un appartement à 2 000 Euros !

"A l’occasion d’une vente sur saisie, il était tentant de mettre à la charge de l’acquéreur (l’adjudicataire), le paiement des arriérés de charge dont le copropriétaire restait redevable. En 1995, la Cour de cassation a mis un frein à cette pratique en autorisant l’adjudicataire à demander la nullité de la clause après la vente. Aujourd’hui, la Haute Juridiction (Cour de cassation, 2e chambre civile, 18 février 1999) soutient la position contraire! L’acquéreur est libre d’enchérir ou de ne pas enchérir. Mais, s’il achète, il doit supporter les éventuels arriérés de charge, en plus du prix de vente, dès lors que le cahier des charges prévoit ce paiement."

Je ne sais pas quelle est la source exacte, mais la citation apparaît ici Pb de charges de copropriété apres achat. : Juridique et là Premiere visite, achat immediat sans négocier, suis je folle ? : Forum Immobilier - Etre propriétaire - auFeminin :

N’étant pas encore une habituée des forums, je n’arrive pas à savoir encore s’il est bien dans mon intérêt de divulguer toutes les informations, et cela pour plusieurs raisons. D’abord, j’aimerais garder mon "coin à champignons" secret pour m’assurer une prochaine récolte. Puis, taisant l’adresse, il me semble que je peux me permettre d’en dire plus sur le reste. Enfin, étant propriétaire d’un appartement identique que je souhaite vendre dans quelques années, je n’aimerais pas lui faire perdre de la valeur par ma parlotte.

Ces prix existent. Je vous assure. Mais évidemment, ils s’expliquent (l’offre et la demande) et sont rares.

Minerve a écrit :

"A l’occasion d’une vente sur saisie, il était tentant de mettre à la charge de l’acquéreur (l’adjudicataire), le paiement des arriérés de charge dont le copropriétaire restait redevable. En 1995, la Cour de cassation a mis un frein à cette pratique en autorisant l’adjudicataire à demander la nullité de la clause après la vente. Aujourd’hui, la Haute Juridiction (Cour de cassation, 2e chambre civile, 18 février 1999) soutient la position contraire! L’acquéreur est libre d’enchérir ou de ne pas enchérir. Mais, s’il achète, il doit supporter les éventuels arriérés de charge, en plus du prix de vente, dès lors que le cahier des charges prévoit ce paiement."

Je ne sais pas quelle est la source exacte, mais la citation apparaît ici Pb de charges de copropriété apres achat. : Juridique et là Premiere visite, achat immediat sans négocier, suis je folle ? : Forum Immobilier - Etre propriétaire - auFeminin :

Avez vous lu le cahier des charges ? En principe ça y est.
Si votre avocat n’a pas pu vous renseigner, probablement en prendre un autre la prochaine fois.

Quel est le risque pour vous que le propriétaire, le syndic ou les créanciers vous assignent en justice ?

Pas de regrets. Dites vous que cette opportunité était l’occasion de vous former sur ce sujet et que d’autres se présenteront.

ps. 2000€, vous oublier les fais de transaction … c’était de quel ordre ?

J’ai bien évidemment lu le cahier des charges, dans lequel ces dettes n’étaient pas mentionnées.

J’ai contacté moi-même l’avocat poursuivant pour obtenir des réponses, sans passer par mon avocat.

Concernant le risque, c’est justement parce que je n’ai pas pu l’évaluer, que j’ai préféré laisser tomber l’affaire.

Même si je ne pense pas retrouver une si "bonne" affaire, il est clair que c’est une piste (la seule pour l’instant à ma portée) que je souhaite continuer à explorer. Vous avez raison, Boubouka, je vois moi aussi cette petite mésaventure comme un apprentissage pour un prochain achat.

Les frais de transaction étaient de l’ordre de 3000 euros maximum (je l’ai écrit plus haut), ce qui portait le bien à 5000 euros, sans compter les travaux de remise en état.

Puisque Job vous donne des indices, je vais vous épargner la peine d’aller sur ma page de présentation. Le prix de l’appartement s’explique par le fait qu’il soit situé dans un quartier populaire qui a une mauvaise réputation. Déjà entre particuliers ou en passant par une agence, les prix sont incroyablement bas. Voilà pourquoi, en passant par les ventes aux enchères, ils arrivent à s’effondrer.

Il est certain que si les charges s’avéraient être dues par l’adjudicataire, je n’avais pas les moyens de les payer puisqu’elles dépassaient en elles-même mon budget total. Et surtout, cela n’avait plus le même intérêt d’acheter cet appartement dont le prix de revient aurait avoisiné les 20 000 euros.

Même si j’étais prête à investir toutes mes maigres économies, je reste quelqu’un de raisonnable et ne souhaite pas prendre de risques à pile ou face.

Ma capacité financière n’est pas prête de s’améliorer, c’est pour cette raison que je ne souhaite pas perdre trop de temps avant d’entreprendre un premier investissement.

Je ne sais pas comment vous arrivez au prix de 15 000 euros. Pour ma part, je comptais y consacrer moins de 10 000 € et le revendre 25 000 €, mais il est vrai que pour le mettre en location, il aurait fallu dépenser un peu plus, notamment pour refaire l’électricité qui datait de 1960.

Je n’ai pas pu vérifier les chiffres, mais il me semble que ces appartements se louent aux environs de 600 € charges comprises (eau chaude, eau froide, chauffage inclus), avec une cave et un garage, les charges étant très élevées et assez variables ces derniers temps. Elles tournent normalement aux alentours de 250 €/mois. La taxe foncière est aussi très élevée puisque de l’ordre de 1400 €.

Le problème pour louer ces appartements, c’est que vous ne pouvez pas vous payer le luxe de choisir vos locataires en fonction de leur dossier. Le quartier souffre d’un problème de mixité sociale, qui à mon sens, ne tend qu’à empirer.

Vous n’avez pas fait le bon calcul puisque vous n’avez pas déduit le montant des charges, ni de la taxe foncière. Sur les 600 € de loyer, vous ne percevez au mieux que 230 €.

Je suis entièrement d’accord avec vous, Aelthen. Pour ma part, je m’étais toujours dit que je n’investirais pas dans ce quartier, où je réside pourtant et m’y sens bien. Pourtant, vu le prix et le potentiel de cet appartement, je pense qu’un achat-revente aurait pu me faire gagner quelques milliers  d’euros rapidement. Il était hors de question cependant de prendre le risque de le louer.

Bluegrass, votre témoignage est intéressant mais cette situation reste éloignée de mon expérience. Dans ce que vous décrivez, il a fallu évacuer un immeuble entier. Mon immeuble est quant à lui très bien entretenu, et même si un appartement y a été occupé par 2 ou 3 squatteurs, ils avaient été délogés par deux policiers bien avant la mise en vente.

Que mon quartier soit défavorisé, je l’admets. Mais ne dramatisons pas la situations ! J’y vis et je m’y sens bien, comme beaucoup d’autres habitants, même si nous nous sentons parfois oubliés et abandonnés. Beaucoup d’habitants du centre ville ont peur de mon quartier auquel ils attribuent une mauvaise réputation. J’avoue que si j’avais eu les moyens de vivre ailleurs, je l’aurais évité comme tout le monde. Mais je pense que c’est aussi cette peur exagérée qui fait perdre de la valeur au quartier. Bref, c’est un cercle vicieux !

Bonjour,

Très intéressant cette file.

J’ai récemment visité en immeuble de 4 logements en très mauvais état de 200m2 environ et occupé par 2 personnes sans droits ni titres (autrement dit des squatteurs).
Pour remettre le projet sur les "rails", il faut être courageux et un peu "fou".
C’est une vente en liquidation judiciaire de gré à gré où il n’y a pas de prix de mis en vente.
Le bien a été visité par moins de 10 personnes et je pense qu’il y aura très peu de candidats à l’achat vu la situation.
Je serais prêt à relever le challenge. En injectant environ 90000€ de travaux , il est possible de remettre en état l’immeuble. Je compte aussi 10 000€ de frais d’expulsion (en étant pessimiste) et beaucoup de patience si les squatteurs ne veulent pas partir.

Quel prix de vente "minimum" pensez-vous qu’il est possible de formuler ?
Pensant qu’il n’y aura pas de candidat, j’étais prêt à faire une offre inférieure à 1000€ ?
Ce n’est pas très "moral" mais c’est un projet très risqué …. Qu’en pensez-vous ?

Bonjour Bernard2K

Je dirai 140000€ une fois rénové et un rapport espérée de 1500€ (4t2). C’est dans une petite ville avec un marche immobilier pas très dynamique mais en proposant des biens de qualité, aucun problème pour louer.

Vincent

J’en suis conscient, c’est pour cela que j’aimerai faire une offre très basse mais je ne sais pas combien …
Cela peut être une très belle réussite avec une grosse rentabilité comme un gros fiasco avec une perte financière de quelques milliers d’euros + du temps de perdu.

Vincent